GBNR 13/54 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVSLAG

Transkript

1 GBNR 13/54 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVSLAG Sakstittel: Gbnr 13/54 - Sokkelleilighet Tiltakshaver: Ørjan Kristoffersen Frist for behandling: Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2015/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Hilleren Prosjektering, mottatt til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av , DS 1668/15. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune har avslått søknad om tillatelse til tiltak for bruksendring av tomannsbolig (oppdeling av seksjon 1 i to boenheter), tilbygg og fasadeendring på gnr. 13 bnr. 54, sted Hetlevik. Hilleren Prosjektering har i skriv datert påklaget kommunens vedtak. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge.

2 Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om tillatelse til tiltak for bruksendring av tomannsbolig (oppdeling av seksjon 1 i to boenheter), tilbygg og fasadeendring på gnr. 13 bnr. 54. Søknaden er i strid med kommuneplanens bestemmelser pkt. 8-1 (Krav til minste uteoppholdsareal) og Reguleringsplan 275, Fv 212 Slettebrekka Hetlevik, del 1 (Hetlevik), g/s-veg, krav til ny tilkomstveg. I vedtak av har Askøy kommune avslått dispensasjonssøknaden. Vedtaket er påklaget av Hilleren Prosjektering. Klagen følger vedlagt i sin helhet som dok.nr. 5. Her gjengis følgende hovedpunkter: 1. «Tiltaket fører til fortetting i eksisterende boligområde hvor det fremdeles er skolekapasitet. De sentrale boligområdene i kommunen har i hovedtrekk ikke skolekapasitet på nåværende tidspunkt, dette stopper opp utbygging og fortetting i nye og eksisterende boligområder. Hetlevik har fortsatt ledig skolekapasitet og ellers er det avsatt areal til ny skole i området. Dette taler for fortetting i området. 2. Eksisterende område består for det meste av eldre boliger og boliger som ikke er tilrettelagt for mennesker med funksjonshemninger. De to eksisterende boenhetene er ikke tilrettelagt grunnet nivåforskjell fra parkering til inngangsparti. Omsøkte sokkelleilighet er en tilrettelagt boenhet og vil derfor tilføre området et variert boligtilbud Bygningsmyndighetene bør tørre å se fordelene med omsøkte tiltak, utover begrensninger i kommuneplanen. Sokkelleiligheten har fordeler som kan måles i samfunnsmessig gevinst, den skaper muligheter for at mennesker med spesielle behov også kan bli boende i området. Leiligheten er i tråd med langsiktig nasjonal og kommunal strategi da den vil være tilgjengelig for flere brukere 3. Med bakgrunn i den forventede befolkningsveksten i kommunen bør bygningsmyndighetene ta innover seg at omsøkte tiltak er et positivt tiltak for å klare å imøtekomme befolkningsveksten, samtidig som at ved å tillate fortetting i eksisterende boliger kan en unngå at grøntkorridorene og grøntdrag i Hetlevik blir nedbygd 4. Krav til uteoppholdsarealet har store variabler fra kommune til kommune, uten at arealstørrelsen er konsekvensutredet eller kartlagt. Innenfor bykjernen i Bergen er kravet nede i 7m 2, mens det ellers for småhusbebyggelse varierer fra 50m 2 uten krav om fellesareal for bygninger med 3 eller færre boenheter 5. Tidligere signaler fra Askøy kommune gir tydelige oppfatning av at det er privatarealet som er av størst betydning, mens det kan være enklere å fire på fellesarealet. I omsøkte sak får en ikke inntrykk av at signalene samstemmer. Omsøkte tiltak er i tråd med bestemmelsen om privatarealets størrelse, mens fellesarealet på 56m 2 mangler 94m 2. Vi mener at de omkringliggende grøntområdene kan kompensere for det manglende fellesarealet. Og sett i betraktning av at behovet for uteareal ikke er analysert eller konsekvensutredet, samt at krav om arealstørrelsen praktiseres med store variabler i de ulike kommunene kan en ikke se at et mindre fellesareal vil ha avgjørende negativ virkning for beboerne.»

3 Administrasjonen gjør oppmerksom på at det ikke er tatt stilling til spørsmålet om dispensasjon fra Reguleringsplan 275. Dette vil bli avklart av bygningsmyndighetene dersom Utvalget er positiv til å gi dispensasjon fra kravet til minste uteoppholdsareal (MUA). Vurdering: Vurderingstema: Det følger av kommuneplanens bestemmelser pkt. 8-1 at det for boenheter med bruksareal på større enn 65m 2 er krav om minimum 125m 2 uteoppholdsareal, hvorav 75 m 2 skal være privatareal. For boenheter med bruksareal under enn 65m 2 skal det være minimum 100m 2 uteoppholdsareal, hvorav 50m 2 skal være privatareal. I foreliggende sak får samtlige boenheter tilstrekkelig privatareal, men oppnår kun 56m 2 felles uteoppholdsareal. Dette gir en underdekning på 94m 2 samlet for alle boenhetene. Tillatelse krever derfor at det i medhold av pbl innvilges dispensasjon fra kommuneplanens pkt 8-1. Vilkårene for dispensasjon følger av pbl «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess.

4 Administrasjonens vurdering: Hensynet bak bestemmelser om uteoppholdsareal er å sikre et forsvarlig oppholdssted i det fri hvor det skal legges til rette for blant annet lek og rekreasjon. Bestemmelsen skal også sikre en harmonerende bygningsmasse, samt tilfredsstillende dimensjonering av teknisk og sosial infrastruktur i området. Innenfor et planområde er nødvendig infrastruktur som veger, lekeplasser, friområder o.l., avsatt og utformet med utgangspunkt i den bebyggelsen som planen legger opp til. Ved økning av antall enheter i forhold til det som er avsatt i planen kan det oppstå ulemper knyttet til trafikksikkerhet, intensiv og upåregnelig bruk av fellesarealer i planområdet, samt manglende skolekapasitet. Omsøkte eiendom er omfattet av reguleringsplan nr Planen gjelder 3 tomter og omsøkte tiltak gjelder tomt 2. I plankartet er det tegnet inn en liten bygning på tomt 2, og etter administrasjonens forståelse viser dette at eiendommen er ment bebygget med en enebolig. Dette støttes også av saksfremstillingen som lå til grunn for behandlingen av reguleringsplanen, hvor det ble lagt til grunn at det kan plasseres «et hus» på tomt 2. Det er administrasjonens vurdering at hensynet bak bestemmelsen om MUA vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon som omsøkt. De tre omsøkte boenhetene vil mangle 94m 2 felles uteoppholdsareal. Dette må betegnes som en betydelig underdekning, særlig sett hen til at det innenfor planområdet ikke er avsatt andre områder som kan benyttes til felles uteoppholdsareal. Som vist over la planen i utgangspunktet kun opp til en enebolig på eiendommen, og etter administrasjonens forståelse er eiendommen ikke egnet til å inneholde tre boenheter. Det henvises her til at eiendommens areal kun er 512m 2. Dette har medført at boligen er blitt plassert i grense og eiendommen inneholder ikke noe grøntareal. Administrasjonen har forståelse for at en dispensasjon vil medføre en betydelig fordel for tiltakshaver. En vurderer likevel at omsøkte eiendom ikke er egnet til å inneholde tre boenheter. En dispensasjon vil undergrave en planmessig styrt arealbruk, og vil kunne gi svært uheldige presedens virkninger. Dette fordi det er tale om å dispensere fra klart angitte krav i kommuneplanens bestemmelser. Kravet til MUA er gjeldende for store deler av kommunens boligområder, og en dispensasjon vil derfor kunne åpne opp for at tilsvarende dispensasjoner gis også i andre områder. En kan ikke se at tiltakshavers argumenter om fortetting og tilrettelegging for boliger for personer med spesielle behov er tilstrekkelig tungtveiende til å avhjelpe de ulemper en dispensasjon vil gi. Konklusjon: Etter administrasjonens vurdering er vilkårene for å gi dispensasjon ikke oppfylt i foreliggende sak. En anbefaler derfor at Utvalg for teknikk og miljø ikke tar klagen til følge. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Hilleren Prosjektering, mottatt , til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og er positiv til å innvilge dispensasjon fra kommuneplanens pkt. 8-1 for bruksendring av tomannsbolig (oppdeling av seksjon 1 i to boenheter) på gnr. 13 bnr. 54 med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak bestemmelsen om MUA blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( )

5 Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( ) Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Tiltaket kan ikke settes i gang før endelig vedtak er fattet. Dette vedtaket kan ikke påklages, da det er en prosessuell avgjørelse og ikke et enkeltvedtak, jf. forvaltningsloven 2. Vedlegg: 1 Reguleringsplankart, M 1:500 2 Ortofoto 2013, M 1:500 3 Søknad, mottatt Avslag på søknad, datert Klage, mottatt Kleppestø, den Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder