GBNR 13/391 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ ENDRING AV TILLATELSE

Transkript

1 GBNR 13/391 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ ENDRING AV TILLATELSE Sakstittel: Gbnr 13/391 - Enebolig, terrengfylling og murer Tiltakshaver: Edel-Anne Engelsen Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Jørn-André E. Norstrand Arkivsaknr.: 2013/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Johanne og Harald Soleng v/adv. Kayser, mottatt til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune har godkjent oppføring av stablesteinfylling på gnr. 13, bnr Vedtaket er påklaget av nabo som mener tiltaket er i strid med gangrett over eiendommen. Videre saksgang: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om endring av tillatelse i forbindelse med oppføring av enebolig på gnr. 13, bnr Endringen består i at det etableres en stablesteinsfylling øst på tomten. Denne erstatter tidligere mur/skråfylling og trekkes lenger mot

2 vest enn tidligere mur/skråfylling. Planeringshøyde for areal i bakkant av stablesteinsfyllingen heves også med ca. 0,5 meter i forhold til tidligere godkjente tegninger. Opprinnelig godkjent terrengopparbeidelse Omsøkt endring Det er i forbindelse med nabovarslingen mottatt en merknad fra Johanne og Harald Soleng v/adv. Kayser. Det er her anført at: Omsøkt endring kommer i konflikt med ny trase for gangveg til naust på gbnr 13/171 som er fastsatt av jordskifteretten. Både høyde og avstand til naust er avvikende. Krever at oppført mur fjernes og at tiltaket utføres i samsvar med opprinnelig tillatelse. Merknaden er kommentert av ansvarlig søker på følgende vis: Endret plassering av mur er, etter anmodning fra Askøy kommune, inntegnet på kart utarbeidet av jordskifteretten. Trappen er ikke endret og har samme beliggenhet og antall trappetrinn som vist på kart fra jordskifteretten. Skanska har foretatt innmåling av muren i forhold til naust og utarbeidet profiler og kart mottatt og Bemerker for øvrig at trappen ikke inngår i søknaden. Søknaden ble tatt opp til behandling og godkjent i vedtak av I forhold til merknaden ble det vist til at:

3 Det anføres i hovedsak at det endrede tiltak kommer i konflikt med de privatrettslige rettigheter som avgjørelse fra Nord- og Midhordaland jordskifterett av , sak Hetlevik, gir gbnr 13/171. Utgangspunktet er at privatrettslige forhold faller utenfor det plan- og bygningsmyndighetene skal ta stilling til. Det følger av pbl. av nr. 2 at kommunen skal påse at nødvendig kontroll blir utført for at tiltaket ikke vil stride mot bestemmelser som er gitt i eller i medhold av denne loven. Reglene i plan- og bygningsloven regulerer derfor i utgangspunktet bare den rettslige situasjonen mellom myndighetene og den tiltakshaver som ønsker å få gjennomført tiltak av betydning for arealbruken i det aktuelle området. Sivilombudsmannen har imidlertid uttalt at det vil være uheldig om tillatelser blir gitt i tilfeller der det fremstår som klart eller sannsynlig at tiltaket vil komme i strid med utenforstående tredjeparters rettigheter. I slike saker bør søknaden avvises under henvisning til at søkeren ikke har noen rettslig interesse i å få den behandlet, jf. O Å 2005 s. 31. Ombudsmannen har derfor lagt til grunn at plan- og bygningsmyndighetene, i lys av forvaltningens generelle undersøkelsesplikt, i en viss begrenset utstrekning må undersøke om det planlagte tiltaket kommer i strid med private rettsforhold, jf. forvaltningslovens 17. Målet for eventuelle undersøkelser er ikke å avgjøre det privatrettslige forhold, men å finne ut om tiltakshavers rettslige grunnlag virker klart nok til at han kan få sin søknad behandlet. Undersøkelsesplikten omfatter kun forhold som plan- og bygningsmyndighetene med rimelighet kan mene noe om. En rekke kompliserte privatrettslige spørsmål, for eksempel spørsmål om tolking av uklare avtalevilkår, vil dermed kunne ligge utenfor undersøkelsesplikten. ( ) Dersom det privatrettslige, etter plan- og bygningsmyndighetenes vurdering, fortsatt fremstår som uklart, må avvisningsspørsmålet avgjøres på grunnlag av en konkret vurdering med basis i alminnelige sannsynlighetsbetraktninger (O Å 2005 s. 32). Det følger av sivilombudsmannens praksis at forvaltningens undersøkelsesplikt har som siktemål å klarlegge at det ikke blir gitt tillatelse til noe som ville være klart i strid med det privatrettslige forhold. En tilsvarende avgrensing kommer til uttrykk i pbl. av av 2010, som sier følgende: Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved handling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden. I forarbeidene til bestemmelsen er det sagt at bestemmelsen er ment å være en kodifisering og klargjøring av gjeldende rett. Selv om den ikke kommer direkte til anvendelse på foreliggende endringssøknad, som skal behandles etter de regler som

4 gjaldt for opprinnelig søknad, vil bestemmelsen likevel ha relevans som uttrykk for hva som også tidligere har vert gjeldende rett på området. Det følger således av både Sivilombudsmannens uttalelser og bestemmelsen i pbl. av at bygningsmyndighetenes plikt til å avvise søknaden er begrenset til de tilfeller hvor det fremstår som klart at man ikke har nødvendig privatrettslig adgang til å utføre tiltaket. I vurderingen av foreliggende søknad vektlegges det fra bygningsmyndighetene at det fra ansvarlig søker er bekreftet at jordskifterettens inntegning av ny trase for gangveg og trapp er hensynstatt, samt at omsøkt endring ikke kommer i konflikt med den plassering som er fastlagt av jordskifteretten. Trase for gangveg og trapp er også inntegnet på situasjonskart som ligger til grunn for endringssøknaden, og det opplyses at denne er inntegnet i samsvar med det som er vist på tegningsgrunnlag utarbeidet av jordskifteretten. Etter plan- og bygningsloven påhviler det ansvarshavende foretak å se til at tiltaket prosjekteres og utføres i samsvar med de krav som følger av plan- og bygningslovgivningen og foreliggende tillatelser. Dette ansvaret omfatter også plassering av tiltak. Bygningsmyndighetene forutsetter at ansvarshavende foretak ivaretar det ansvar de er tildelt og at terrengopparbeidelse prosjekteres og utføres på en slik måte at det ikke hindrer realisering av fastsatt trase for gangveg og trapp. Ut fra en vurdering av foreliggende tegningsgrunnlag kan bygningsmyndighetene heller ikke se at det foreligger direkte motstrid mellom angitt trase for gangveg og trapp, og den endrede utforming av terrengopparbeidelse som nå omsøkes. Angitt vertikal plassering på gangvegen er riktignok noe lavere enn den planeringshøyde og høyde på stablesteinsfylling som nå omsøkes, uten at dette i seg selv vurderes å hindre realisering av gangvegen. Det forutsettes i så henseende at terrengopparbeidelse av det aktuelle området skjer på en slik måte at fastlagt trase opprettholdes. Bygningsmyndighetene bemerker for øvrig at jordskifterettens avgjørelse anses å gjelde ny trase for gangveg og trapp, og at en ikke anser avgjørelsen å binde partene i forhold til øvrig terrengopparbeidelse på tomten selv om dette også fremkommer på de utarbeidede tegninger. Sett hen til over nevnte kan bygningsmyndighetene ikke se at det i dette tilfellet er klart at omsøkt endring kommer i konflikt med merknadsstillers rettigheter. En finner derav ikke grunnlag for å avvise søknaden fra realitetsbehandling. Det understrekes imidlertid at bygningsmyndighetene med dette ikke har tatt stilling til det underliggende privatrettslige forhold utover at saken er tilstrekkelig avklart til at saken kan behandles etter plan- og bygningsloven. Det understrekes at ansvarshavende foretak og tiltakshaver selv er ansvarlig for at det foreligger nødvendige privatrettslige rettigheter for de tiltak som utføres. For så vidt gjelder kommentar fra ansvarlig søker om at opparbeiding av trapp ikke inngår i søknaden gjør bygningsmyndighetene oppmerksom på at opparbeidelse av gangveg og trapp er godkjent som del av tiltaket gjennom endringsvedtak av , DS 754/12. Dersom denne del av tiltaket skal utgå av søknaden forutsettes det innsendt endringssøknad. Inntil det evt. foreligger vedtak om endring av tillatelse på dette punkt

5 forutsetter bygningsmyndighetene at gangveg og trapp opparbeides i samsvar med foreliggende tillatelser. Overnevnte vedtak er påklaget av Johanne og Harald Soleng v/adv. Kayser i brev mottatt Det er i klagen anført at vedtaket bygger på sviktende faktiske forutsetninger da det er referert til en stablesteinfylling vest på tomten, når det aktuelle tiltaket er omsøkt mot øst. I tillegg kommer tiltaket i konflikt med klagers gangrett over eiendommen, noe som gjør at vedtaket fremstår som åpenbart urimelig. Det kreves at vedtaket kjennes ugyldig, alternativt at det i vedtaket settes som vilkår for bygging av hus at gangvei og trapp er ferdig bygget før grunnmursarbeidene på bolighuset kan starte. Vurdering: Administrasjonen kan ikke se at klagen inneholder nye momenter som tilsier at vedtaket bør endres. Det vises til at den aktuelle referansen i vedtaket fremstår som en åpenbar feilskrift. Dette er ikke sannsynlig at feilskriften har hatt betydning for vurderingen i vedtaket. En kan heller ikke se at bygningsmyndighetene har hjemmel til å stille det anførte vilkåret, da vilkåret er knyttet til et privatrettslig forhold uten relevans til plan- og bygningslovningen for øvrig. Det anbefales at klagen oversendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1 Situasjonsplan 2 Tegninger 3 Kart fra Nord- og MidHordland Jordskifterett 4 Merknad 5 Endring av tillatelse 6 Klage Kleppestø, Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder