GBNR 4/53 - ERDAL - BEHANDLING AV KLAGE PÅ VEDTAK OM TILBAKETREKKING AV ANSVARSRETT

Transkript

1 GBNR 4/53 - ERDAL - BEHANDLING AV KLAGE PÅ VEDTAK OM TILBAKETREKKING AV ANSVARSRETT Sakstittel: Gbnr 4/53 - Fasadeendringer, basseng, mur, planering Tiltakshaver: Bjørn-Roar Stenfeldt/ Ansor Borisov og Irina Atabi Keref Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2014/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Bjørn-Roar Stenfeldt v./ adv. Katrine Lillejord, mottatt til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av , DS 1384/14. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG I vedtak av , DS 1384/14, ble BRS eiendomservice sin ansvarsrett som ansvarlig søker tilbaketrukket. Foretaket v./ adv. Katrine Lillejord har påklaget dette vedtaket. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Vedtaket sendes partene med klagerett.

2 Saksopplysninger: I vedtak datert , DS 1244/12, ble det gitt tillatelse til bruksendring fra garasje til bolig på gnr. 4, bnr. 53. I tillatelsen er BRSeiendomservice godkjent som ansvarlig søker, samt prosjekterende og utførende for bygningsarbeid. Kommunen mottok søknad om ferdigattest for tiltaket den Etter å ha mottatt melding om at bygget ikke var oppført i henhold til gitt tillatelse, befarte bygningsmyndighetene eiendommen. Under befaring konstaterte en at det var vesentlige misforhold mellom tillatelsen og det utførte arbeid, herunder blant annet: Vindfanget mellom seksjonene er innebygget. Boligen er utvidet mot sør. Romløsningen i første etasje er ikke i samsvar med de godkjente tegningene. Fasaden mot sør er ikke i samsvar med de godkjente tegningene. Av de godkjente tegningene fremgår det at det skal være fem vinduer i første etasje. Fasaden mot vest er ikke i samsvar med de godkjente tegningene. Veggen er bygget ut, og trappen som fremgår av tegningene er bygget inn. Det er ikke vindu og dør mot vest som vist i tegningene. Fasaden mot øst er ikke i samsvar med de godkjente tegningene. Tegningene viser 6 vinduer i boligens første etasje, og det er kun satt inn to. De godkjente tegningene viser også 3 vinduer og verandadør i boligens andre etasje, samt en carport med terrasse. Carport, terrasse og terrassedør er ikke bygget. Fasaden mot nord er ikke i samsvar med de godkjente tegningene. Vinduenes størrelse avviker fra det som er oppgitt i tegningene. På denne bakgrunn ble det den sendt forhåndsvarsel om retting og ilegging av tvangsmulkt. Den mottok kommunen søknad om endring av den gitte tillatelsen. I brev av ble det gitt forhåndsvarsel om at kommunen ville vurdere å trekke tilbake ansvarsrettene gitt i vedtak av , DS 1244/12. Det ble i varselet opplyst om at BRSeiendomservice hadde rett til å uttale seg før vedtak ble fattet. Kommunen mottok en redegjørelse den (se dok.). Bygningsmyndighetene fattet den vedtak om å tilbaketrekke BRSeiendomservice sin ansvarsrett som ansvarlig søker. Fra begrunnet klage mottatt hitsettes følgende hovedpunkter: 1. Det anføres at det ikke foreligger grunnlag for tilbaketrekking av lokal godkjenning etter plan og bygningsloven Lovens vilkår om «alvorlige overtredelser» er ikke oppfylt. 2. Når det gjelder vilkåret om «alvorlige overtredelser» ligger det i ordlyden både et kvalitativt og et kvantitativt krav. Det må være overtredelser som er kvalifisert grove og det må ha vært flere av disse. Bestemmelsen setter en høy terskel for tilbaketrekking av ansvarsretten. Dette er naturlig da en slik tilbaketrekking er en alvorlig sanksjon overfor den som rammes. At dette er et meget inngripende vedtak er også fremhevet i veiledningen til Sak 6-9, som kommunens vedtak langt på vei er en avskrift av 3. l foreliggende sak er det manglende oppfylt krav om lysinnslipp som er det mest graverende avvik påtalt av kommunen. Det er riktig at kravet om lysinnslipp ikke er oppfylt, men det er imidlertid tale om små avvik fra kravene. På stuen manglet 0,3 m2 glassflate og for soverom manglet det tre prosent. Begge disse forhold er nå rettet opp. 4. Kommunen har for øvrig ikke foretatt en forholdsmessighetsvurdering, slik loven og Veiledningen forutsetter. Særlig vises det til at kommunen oppfordres til å søke dialog gjennom pålegg og advarsler, før man trekker tilbake ansvarsretten. 5. Det er ikke tidligere gitt advarsler overfor BRSeiendomservice. Når det foreligger feil fra selskapets side, som ikke innebærer fare for helse, miljø eller sikkerhet, ville det

3 være mer formålstjenelig å gi en advarsel. Dette ville gitt selskapet et incitament for ikke å gjenta de feil som ble begått, under trussel om at ansvarsretten vil bli trukket tilbake dersom selskapet ikke i fremtiden overholder de plikter som følger av ansvarsretten. 6. Forholdsmessigheten har også sammenheng med 22-4 annet ledd som fastsetter at når «særlig formildende hensyn» gjør seg gjeldende kan tilbaketrekking utelates. Det vises herunder til den redegjørelsen som selskapet har sendt til kommunen av 13. november Bakgrunnen for de feilene som er begått er der beskrevet. Dette sammenholdt med forholdsmessighetsvurderingen som må foretas innebærer at det i denne saken må være tilstrekkelig med en advarsel. 7. BRSeiendomservice har, etter at vedtaket om tilbaketrekking ble mottatt, iverksatt flere tiltak for å forbedre sine systemer og internkontroll. Selskapet har bla skiftet til Direktoratet for byggkvalitets Bygg-Søk-løsning, hvilket vil sikre at søknadene for fremtiden blir riktig utfylt/levert. 8. Selskapet har videre inngått samarbeid med arkitektfirma og Takst Team Hordaland for intern kvalitetskontroll av søknadsdokumenter mv. 9. De iverksatte tiltak viser at selskapet både har evne og vilje til å etterkomme de strenge kvalitetskrav som gjelder for ansvarlig søker. Dette underbygger at en tilbaketrekking av ansvarsretten er en uforholdsmessig reaksjon. En advarsel og videre dialog med sikte på å bedre kvaliteten ~ ville vært en forholdsmessig og riktig reaksjon i dette tilfelle. Vurdering: Hjemmelen for å tilbaketrekke en ansvarsrett er plan- og bygningsloven 22-4 første ledd: Kommunen kan når som helst trekke tilbake lokal godkjenning for ansvarsrett ved alvorlige overtredelser av bestemmelser eller tillatelser gitt i eller i medhold av denne lov eller dersom den finner at ansvarlig foretak ikke fyller de krav som stilles til pålitelighet og dugelighet. Før det treffes vedtak om tilbaketrekking, skal foretaket gis varsel med frist til å uttale seg. Dersom kommunen finner det nødvendig, kan den straks sette godkjenningen ut av kraft inntil saken er endelig avgjort. I SAK 6-9 første ledd presiseres begrepet alvorlig overtredelse : Lokal godkjenning for ansvarsrett kan trekkes tilbake når det ansvarlige foretak a. i vesentlig grad har unnlatt å ivareta krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven som stilles til funksjonen som ansvarlig søker, prosjekterende, utførende eller kontrollerende, Som eksempel på alvorlige overtredelser nevner veiledningen til SAK fravær av kontroll eller svikt i kontroll, manglende eller mangelfullt system, feil i utførelsen som har vesentlig betydning for helse, miljø og sikkerhet, igangsetting av arbeid uten tillatelse mv. Listen er ikke uttømmende. Flere feil eller mangler, både i samme sak og andre pågående saker, som isolert sett ikke kan betegnes som alvorlige, kan samlet sett medføre at alvorlighetsvilkåret er oppfylt. Av sakens opplysninger fremkommer det at BRSeiendomservice allerede underveis i arbeidet oppdaget vesentlige avvik fra godkjente tegninger. Det er også klart at bygningen ble tatt i bruk før søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest var innsendt. I sin redegjørelse har Stenfeldt forklart at endringene ikke ble meddelt kommunen på grunn av personlige forhold til ny eier av boligen. Som påpekt av klager er terskelen for å trekke tilbake en ansvarsrett høy. Dette er blant annet begrunnet med at vedtaket kan gi store konsekvensene for både tiltakshaver og foretak. Administrasjonen er likevel av den oppfatning at avvikene samlet sett fremstår som alvorlige i foreliggende sak. Det er flere avvik fra godkjente tegninger, og endringene er ikke meddelt kommunen verken underveis i prosessen eller ved søknad om ferdigattest. At endringene

4 medfører at kravene i TEK10 til lysinnslipp ikke lenger er oppfylt, vurderes som særlig graverende. Ansvarlig søker har ansvar for å påse at tiltaket er i samsvar med TEK10, sende søknad om søknadspliktige endringer etter SAK 12-2 h) og ansvar for å sende inn søknad om ferdigattest. Administrasjonen vil understreke at ansvarsrettssystemet er basert på tillit, og at bygningsmyndighetene må kunne forholde seg til at det ansvarshavende foretak ivaretar det ansvaret foretaket er tildelt, og at de opplysningene som innsendes er riktige. Det er vurdert som graverende at avvikene ikke ble omsøkt eller meddelt kommunen på tross av at ansvarlig søker hadde kunnskap om forholdene. Særlig gjelder dette når tiltaket i denne saken medfører at det ikke er i samsvar med TEK10. At foretaket på tross av den kunnskap det sitter med, velger å sende inn søknad om ferdigattest ansees som særlig graverende. Foretaket gir da inntrykk av at tiltaket er utført i samsvar med gitt tillatelse selv om dette ikke er tilfellet. Dette vurderes som et grovt tillitsbrudd. En vil også påpeke at det kun er ansvarsretten som ansvarlig søker i denne konkrete saken som er tilbaketrukket. Etter administrasjonens forståelse er ikke konsekvensene av det påklagde vedtaket så vidt store at det ikke er forholdsmessighet mellom sanksjon og overtredelse. I vurderingen kan det ikke legges vekt på at foretaket, etter at kommunen trakk tilbake ansvarsretten, har iverksatt tiltak for å forbedre sine systemer og internkontroll. Kommunen er imidlertid positiv til at en har iverksatt tiltak, og dette vil være et viktig moment når en i andre saker vurderer om samme foretak skal gis ansvarsrett som ansvarlig søker. Med bakgrunn i ovennevnte er det administrasjonens vurdering at BRSeiendomservice gjennom sin opptreden i foreliggende sak ikke oppfyller de krav til pålitelighet og dugelighet som stilles til ansvarshavende. Vilkårene for å tilbaketrekke ansvarsretten som ansvarlig søker vurderes som oppfylt, jf Subsidiært har klager anført at det foreligger grunner som tilsier at tilbaketrekking av ansvarsrettigheten skal unnlates, jf annet ledd. Bestemmelsen lyder: Når særlig formildende hensyn gjør seg gjeldende, kan tilbaketrekking av lokal godkjenning for ansvarsrett likevel utelates. Ved mindre alvorlige overtredelser kan det gis advarsel. Etter administrasjonens forståelse må det etter bestemmelsens ordlyd foreligger helt særegne omstendigheter i den aktuelle sak som tilsier at tilbaketrekking skal unnlates. I Ot.prp. nr. 112 ( ) er anvendelsesområdet for bestemmelsen illustrert med eksempel hvor overtredelsen har skjedd gjennom svik fra en ansatt, og foretaket vanskelig kunne gardere seg mot dette, eller der svikten har skjedd i en selvstendig enhet av foretaket (for eksempel lokalkontor) og det ikke er grunn til å anta at svikt vil oppstå andre steder. En kan ikke se at det i foreliggende sak foreligger særlig formildende omstendigheter. Klager, som også eier BRSeiendomservice, har selv vært klar over at tiltaket ble oppført i strid med den gitte tillatelsen, og han har selv signert på søknaden om ferdigattest. Som vist ved eksempelet fra forarbeidene må det være tale om en svikt foretaket vanskelig kan gardere seg mot, og som derav er formildende. Dette er ikke tilfellet i foreliggende sak. Som vist over vurderer kommunen overtredelsen som alvorlig, og situasjonen er ikke sammenlignbar med de eksemplene som nevnes i forarbeidene. Bygningsmyndighetene er etter dette kommet til at vilkåret for å unnlate å trekke tilbake BRSeiendomservice sin ansvarsrett som ansvarlig søker ikke er oppfylt, jf annet ledd. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Bjørn-Roar Stenfeldt v./ adv. Katrine Lillejord, mottatt til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og omgjør vedtak av , DS 1384/14, slik at BRSeiendomservice sin ansvarsrett ikke trekkes tilbake.

5 Vilkårene i 22-4 første ledd for å tilbaketrekke ansvarsretten som ansvarlig søker er ikke oppfylt fordi [ ] Vedtaket sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Forhåndsvarsel om tilbaketrekking av ansvarsrett, datert Redegjørelse, mottatt Tilbaketrekking av ansvarsrett, datert Klage, mottatt Begrunnet klage, mottatt Kleppestø, den 15. januar 2015 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder