GBNR 16/35 - BEHANDLING AV KLAGE

Transkript

1 GBNR 16/35 - BEHANDLING AV KLAGE Sakstittel: Gbnr 16/35 - Tomt 2 - Horisontaldelt tomannsbolig med garasjer Tiltakshaver: Askøy Eiendom og Entreprenør AS Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2013/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klager fra Aud Grete Eknes, Ole-Jørgen Garmann og Thor- Arne Borlaug, mottatt hhv , og til følge, da en ikke kan se at klagene inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtakene av og , hhv. DS 1151/13 og 1162/13. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune har gitt tillatelse til oppføring av to tomannsboliger, garasjer og boder på gnr. 16 bnr. 35, jf. vedtak datert og , hhv. DS 1151/13 og 1162/13. Kommunen mottok den klage fra Aud Grete Eknes på vedtak DS 1151/13. Den og mottok kommunen klage fra to andre naboer, hhv. Ole-Jørgen Garmann og Thor-Arne Borlaug. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta noen av klagene til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Vedtaket sendes partene med klagerett.

2 Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om oppføring av to tomannsboliger med garasjer og boder på gnr. 16 bnr. 35. Gjennom vedtak datert hhv og ble det gitt tillatelse til oppføring av tiltakene som omsøkt. Administrasjonen har mottatt klager fra tre berørte naboer. Både Aud Grete Eknes og Ole-Jørgen Garmann representeres av Advokatfirmaet Harris, og administrasjonen velger derfor å kun gjengi hovedpunktene i advokaten sin klage. Klagene som er skrevet av Eknes og Garmann finnes vedlagt i sin helhet som dok.nr. 7, 8 og 9. Fra Tor-Arne Borlaug sin klage mottatt gjengis følgende hovedpunkter: 1. «Veien til eiendom 16/222 er ikke tegnet inn på byggesøknad og er definert som grøntareal på tegning 2. Det er ikke tatt hensyn til overflatevann som inntegning av tiltak som kan lede bort overvann. Det er lagt stikkrenne under nåværende oppkjørsel til 16/35. Stikkrenne blir da lukket inne. I svaret sies det blir ikke utført endringer. Nåverende vei skal stenges. Ka da med stikkrenner? Det renner i dag betydelige mengder med vann ned veien til eiendommene.» Fra Advokatfirmaet Harris sin klage fremsatt på vegne av Aud Grete Eknes gjengis følgende hovedpunkter: 1. «Det anføres at kommunen ikke har tatt tilstrekkelig hensyn til tiltakets naboulemper 2. I dette tilfellet er det klart at både plassering og høyde medfører en slik betydelig ulempe for Aud Grete Eknes 3. Det omsøkte bygg vil blokkere hele utsikten hennes, slik at hun omtrent utelukkende vil se inn i en «vegg». En slik endring vil medføre at verdien av eiendommen hennes synker betraktelig. 4. I tillegg til den økonomiske betydningen vil det også ha stor betydning for hennes trivsel på egen eiendom. En registrerer at utbygger mener at Eknes fortsatt vil god utsikt mot vest og nord. Til dette bemerkes at boligens utforming og planløsning er innrettet slik at det er utsikten mot sør som er hovedutsikten. Eknes har stuen sin vendt mot sør med to store panoramavinduer. Mot vest har Eknes kun et mindre husmorvindu. Mot nord består huset av toalett og gang. For Eknes er det derfor svært viktig å få beholde utsikten mot sør. 5. Det gjøres gjeldende at ulempene det omsøkte tiltak påfører Eknes sin eiendom kan avhjelpes ved forholdvis enkle midler. Illustrasjonen nedenfor er utarbeidet av Sivilarkitekt Geir Brekke og viser omsøkte bolig med flatt tak. Videre hus 2 senket to meter lenger ned i terrenget. 6. Denne endringen medfører at Eknes vil beholde deler av sin utsikt mot sør. Det er denne sides oppfatning at denne løsningen vil medføre at boligen mot vannet vil «legge seg bedre til rette» i allerede eksisterende terreng. Herunder vil en også få en bedre veitilkomst til boligen 7. Etablering av en avkjørsel med frisikt på 30 meter forutsetter inngrep på Eknes sin eiendom. Avkjørselen kan ikke etableres uten avtale med Eknes. Utbygger har forelagt forslag til avtale for Eknes (vedlegg 1). En har imidlertid ikke kommet til enighet. Utbygger har følgelig ikke adgang til å etablere den avkjørsel som kommunen har gitt tillatelse til. Det kreves at kommunen stiler som vilkår for ny tillatelse at dette sikres 8. På bakgrunn av ovenfor nevnte ber vi om at kommunen omgjør sitt vedtak og gir tillatelse på vilkår av at hus 1 og 2 oppføres med flatt tak samt at hus 2 senkes to meter ned i terrenget.»

3 Fra Advokatfirmaet Harris sin klage fremsatt på vegne av Ole-Jørgen Garmann gjengis følgende hovedpunkter: 1. «Plan- og bygningslovens 27-2 femte ledd stiller krav om at avledning av grunn- og overflatevann skal være forsvarlig sikret før oppføring av bygning. 2. Det er i byggesøknaden krysset av for at «Takvann/ overvann føres til terreng». Garmann er av den oppfatning at denne løsningen ikke oppfyller de krav som stiles til avledning av grunn- og overflatevann. 3. Terrenget på eiendommen gnr. 16 bnr. 35 skråner ned mot gnr. 16 bnr. 222 og gnr. 16 bnr. 10. Det har tidligere vært lagt grøfter langs Rindadalsvegen med det formål å drenere bort vann. Disse grøftene er imidlertid blitt asfaltert «bort». 4. På grunn den manglende dreneringen renner vannet i dag fra gnr. 16 bnr. 35 ned på bnr. 222 og bnr. 10. Både bnr. 222 og bnr. 10 har de siste årene brukt betydelige summer på å ordne opp i ødeleggelser som den manglende dreneringen har påført deres eiendommer. 5. En utbygging og fortetting på gnr. 16 bnr. 35 vil en fordrøyning av overvann og dermed også ytterligere ulemper for de nedenforliggende eiendommer. Hensett til at det allerede i dag er manglende drenering på eiendommen er dette et problem som må løses før eiendommen utbygges ytterligere. Det bør derfor utarbeides en plan for hvordan og hvor grunnvannet skal ledes bort. Det bes om at kommunen krever forelagt dokumentasjon på at avledning av grunn- og overflatevann er tilstrekkelig sikret før det gis tillatelse 6. Garmann mener videre at det må avholdes ny oppmåling på eiendommen før det gis tillatelse til bebyggelse som omsøkt. Det vises til at skylddelingen på eiendommen er fra 1918 og videre at de grensene som er tegnet inn i kommunens kart for denne parsellen er av dårlig kvalitet. Slik Garmann ser det kan grensene være opptil 10 meter feil. Med tanke på den fortetting som omsøkte tiltak innebærer i tillegg til at boligene er planlagt fire meter fra grensen mot bnr. 38, vil det være av stor betydning å få fastlegge så nøyaktig som mulig hvor grensene for eiendommen går. Det bes om at kommunen stiller krav om oppmåling av eiendommen før eiendommen utbygges jf. plan og bygningsloven 21-4 bokstav a. 7. Garmann ber også å få opplyst hvorfor en har markert veien ned til bnr. 222 og bnr. 10 som friareal når denne veien skal beholdes slik den er i dag.» Ansvarlig søker har gjennom brev datert kommet med sine merknader til klagene i saken. Fra utbygger sine kommentarer hitsettes følgende hovedpunkter: 1. «Viser til gjentatt klage fra Ole-Jørgen Garmann, Thor-Arne Borlaug og Aud Grete Eknes som fortalt i meil kan vi gjerne ha en oppmåling av grenser mot naboer til gnr 16 bnr 35 tilhørende Borghild A. Gunderse. Eier av bnr 35 er da villig til å ta sin del av kostnaden med dette, men vi forventer at også andre berørte parter tar sin del av oppmålingskostnad. 2. Vi har funnet frem gamle skriv som beskriver eiendomsgrensene mot syd av bnr 10 og 11, her er det spor av gammel mur som viser grenselinjen, muren som vi har tatt utgangspunkt i står innenfor denne linjen. Mot vest avgrenses eiendommen av et bråtelag, det vil si den følger kanten av bråtet/ skråningen mot vest og i nord mot tilstøtende eiendom bnr 38, vi må da gå ut fra at gjerde som står her og har stått her i mer enn 40 år er grensen 3. I våre beregninger har vi fulgt murer og gjerder som er rundt eiendommen i dag og vi har da sannsynligvis mer areal å beregne ut i fra enn det vi har brukt i vår beregning. 4. Når det gjelder overvann fra Rindadalsvegen er dette en kommunal veg og at denne er asfaltert ut og grøfter ikke gode nok er sak som må tas opp med

4 kommunen. Kommunen holder nå på med vann og avløp i Rindadalsvegen og om de da har en plan for overvann vet vi ikke, dette må eventuelt tas opp med kommunen. 5. Vegen ned til bnr 222 og bnr 10 skal ikke berøres som omtalt tidligere, de var på kartet bare farget med samme farge som bnr 35 da veien ned går over bnr 3. Veien som nå går til bnr 35 stenges når ny avkjørsel er ferdig, men rør under eksisterende avkjørsel veien vil bli liggende som før. 6. Ny utkjørsel går over bnr 35 og ikke over bnr 38 og vi har tatt utgangspunkt i at gjerder følger rett ned til veien og til det møter kommunal vei.» Vurdering: Askøy kommune har gitt tillatelse til oppføring av to tomannsboliger, garasjer og boder på gnr. 16 bnr. 35, jf. vedtak datert og , hhv. DS 1151/13 og 1162/13. Vedtak DS 1151/13 er påklaget av tre naboer. Alle har ulike merknader til tiltaket, og for å holde oversikten i saksfremstillingen vil administrasjonen behandle de ulike anførslene punktvis. 1. Betydelig ulempe for eier av bnr. 38 Aud Grete Eknes Eknes anfører at omsøkte tiltak medfører en vesentlig ulempe for henne, ved at tomannsboligens høyde medfører at hennes utsikt mot sør blokkeres. Plan- og bygningslovens 29-4 at legger til grunn at et byggverks «plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen». Bestemmelsen forutsetter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, hvor det, innenfor de begrensninger som følger av loven og planbestemmelser, er opp til bygningsmyndighetenes frie skjønn å bestemme bebyggelsens plassering. I vurderingen skal det tas hensyn til de formål bygningslovgivningen er ment å ivareta. Private interesser, i denne sammenheng hensynet til naboer, er relevante momenter i vurderingen. Det er i foreliggende sak særlig hensynet til berørt nabo, eier av gnr. 9, bnr. 232, som må vurderes ettersom han anfører at de reviderte tegningene medfører tap av både sol og utsikt. Etter forarbeidene skal plan- og bygningsmyndighetene anvende pbl første ledd med forsiktighet i de tilfeller hvor man må foreta en avveining mellom tiltakshavers og naboens interesser. Utgangspunktet er at tiltakshavers ønskede plassering og høyde på byggverket skal godkjennes, forutsatt at han holder seg innenfor de høyde- og avstandsbestemmelser som følger av plan- og bygningsloven. Først når ulempene for omgivelsene ved omsøkt plassering/ høyde er kvalifiserte, skal bygningsmyndighetene vurdere alternativ plassering/ høyde. Utvalg for teknikk og miljø må foreta en vurdering av om ulempene ved omsøkte tomannsbolig er kvalifiserte for eier av bnr. 38, sml. Sivilombudsmannens uttalelse i sak 2012/215. For at ulempene skal være kvalifiserte må plassering og høyde på omsøkt bolig medføre betydelig ulempe for naboen. I det påklagde vedtaket har Askøy kommune lagt til grunn at omsøkte tomannsbolig må bygges minimum 4 meter fra nabogrense, og topp såle skal ikke overstige cote +47 med topp møne på cote 56,2. Ut i fra tomannsboligens plassering på eiendommen, er det ikke tvilsomt at Eknes vil bli berørt av tiltaket ved at hennes utsikt mot syd reduseres. Etter administrasjonens vurdering er imidlertid ikke dette en ulempe som etter sin grad kan betegnes som «kvalifisert». Det vises her til at bygget skal plasseres 4 meter fra felles grense, samt at Eknes sin bolig ligger rundt 11 meter fra felles grense. Selv om Eknes har sin utsikt i syd, må det også legges vekt på at hennes bolig har topp møne på cote +57,34, over én meter høyere enn topp møne på omsøkte bolig. I tillegg vil hun beholde deler av sin utsikt mot sørvest.

5 Administrasjonen finner at det må legges betydelig vekt på omsøkte bolig ligger i et område som etter kommuneplanens arealdel er avsatt til boligbebyggelse, og at tiltaket ikke medføre større tap av utsikt enn det som er påregnelig i et moderne boligfelt. I tillegg understrekes det at boligen skal plasseres fire meter fra grensen mot bnr. 38, og at denne plasseringen er innenfor de regler som følger av 29-4 annet ledd. Administrasjonen vurderer at tomannsboligen ikke medfører en kvalifisert ulempe for eier av bnr. 35 og således at en godkjennelse av reviderte tegninger ikke strider mot 29-4 første ledd. 2. Avkjørsel på Eknes sin eiendom: Eknes har videre påpekt at etablering av en avkjørsel med frisikt på 30 meter forutsetter inngrep på hennes eiendom. Utbygger har ikke kommet til enighet med Eknes om avtale for denne utkjørselen, og derfor anføres det at utbygger ikke har adgang til å etablere den avkjørsel som kommunen har godkjent. Omsøkte avkjørsel er tegnet inn på situasjonskart mottatt , se dok.nr. 4. Av denne tegningen fremkommer det at avkjørselen i sin helhet ligger på tiltakshaver sin eiendom, og administrasjonen kan derfor ikke se at avkjørselen i seg selv forutsetter inngrep på Eknes sin eiendom. Samtidig forutsetter opparbeidelse av utkjørsel at nødvendige frisiktsoner skal ivaretas, og dersom dette medfører inngrep på Eknes sin eiendom må tiltakshaver inneha de nødvendige rettighetene til dette. Administrasjonen vil her understreke at kommunens vedtak ikke innebærer noen rett til å utføre tiltak på annen manns grunn. Dersom tiltakshaver ikke kan oppnå tilstrekkelig frisikt, og han ikke får tillatelse til inngrep på Eknes sin eiendom, må det eventuelt søkes om endring av tillatelse. Gjennom det påklagde vedtaket er det kun gitt tillatelse til avkjørsel på bnr. 35 sin grunn, og administrasjonen kan derfor ikke se at Eknes sine anførsler vedrørende avkjørsel skal kunne tillegges vekt i saken. Det bemerkes at ansvarlig søker er forpliktet til å utføre tiltaket i henhold til kommunen sin godkjenning, herunder sørge for at man ikke gjør inngrep på annen manns grunn uten nødvendig tillatelse. Spørsmål vedrørende eiendomsgrenser vil bli behandlet i et eget punkt i saksutredningen. 3. Avledning av grunn- og overflatevann Ole-Jørgen Garmann, eier av bnr. 10 anfører at tiltakshaver ikke oppfyller forutsetningene i pbl femte ledd, hvor det stilles krav om at avledning av grunn- og overflatevann skal være forsvarlig sikret før oppføring av bygning. Garmann viser til at terrenget på bnr. 35 skråner ned mot bnr. 222 og bnr. 10, og på grunn av manglende dreneringen renner vannet i dag fra bnr. 35 ned på bnr. 222 og bnr. 10. En utbygging og fortetting på bnr. 35 vil medføre svekket fordrøyning av overvann og dermed også ytterligere ulemper for de nedenforliggende eiendommer. Hensett til at det allerede i dag er manglende drenering på eiendommen er dette et problem som må løses før eiendommen utbygges ytterligere. Pbl femte ledd legger til grunn: «Før oppføring av bygning blir satt i gang, skal avledning av grunn- og overvann være sikret. Tilsvarende gjelder ved vedlikehold av drenering for eksisterende byggverk.» Slik administrasjonen forstår Garmann renner det i dag vann fra bnr. 35 ned på bnr. 222 og 10. Grunnen til dette er at Rindadalsvegen, som egentlig skal drenere bort vannet, har blitt asfaltert over avløpsgrøftene.

6 Som påpekt av tiltakshaver er Rindadalsvegen en kommunal veg, og administrasjonen kan ikke se at en eventuelt manglende drenering her skal kunne lastes tiltakshaver. Unntak kan her kun tenkes dersom overvann fra omsøkte eiendom medfører en ytterligere vanntilførsel til Rindadalsvegen. Administrasjonen vil understreke at tiltakshaver er forpliktet til å håndtere overvann i henhold til krav i lov og forskrift. Gjennom vedtaket er det forutsatt at overvann håndteres og at dette er ansvarshavende sin jobb. Det vises her til vilkår i forhåndsuttalen fra kommunalteknisk avdeling vedrørende overvannshåndtering. 4. Krav om ny oppmåling fra eier av bnr. 10 Ole-Jørgen Garmann Garmann krever at det blir avholdt ny oppmåling på omsøkte eiendom før det gis tillatelse til bebyggelse. Det vises til at skylddelingen på eiendommen er fra 1918 og videre at de grensene som er tegnet inn i kommunens kart for denne parsellen er av dårlig kvalitet. Etter Garmanns forståelse kan grensene være opptil 10 meter feil, og med tanke på den fortetting som omsøkte tiltak innebærer, samt at boligene er planlagt fire meter fra grensen mot bnr. 38, vil det være av stor betydning å få fastlegge så nøyaktig som mulig hvor grensene for eiendommen går. Pbl sjette ledd bokstav a legger til grunn at kommunen i en tillatelse kan sette som vilkår at: «det blir holdt oppmålingsforretning når det er behov for å klarlegge grensene for den eller de matrikkelenhetene som tiltaket gjelder for» Bestemmelsen gir kommunen hjemmel til å kreve at tiltakshaver sørger for å rekvirere oppmålingsforretning slik at eventuelle uklare grenser som kan ha betydning for søknaden eller for å gjennomføre tiltaket blir avklart, jf. uttalelsene i rundskrivet av H-1/10. Etter administrasjonens forståelse er det ikke tvilsomt at grensene eiendomsgrensene til bnr. 35 har betydning for søknaden om tillatelse til tiltak. Dette gjelder særlig i forhold til plassering av de omsøkte tiltakene, sml. kommunens vilkår om at det ikke kan bygges nærmere enn fire meter mot grensen til bnr. 38. I tråd med uttalelsene i rundskrivet må det imidlertid være et vilkår for å kreve ny oppmåling at grensene er så uklare at det ikke er mulig å ta stilling til spørsmålet om plassering av omsøkte tiltak. Spørsmålet om det i foreliggende sak er tale om uklare grenser, må avgjøres etter en tolkning av sakens dokumenter vedr. grenser. Som det fremkommer av sakens dokumenter er det ikke tidligere blitt avholdt oppmålingsforretning på bnr. 35, og således er det ikke er fastlagt noen «sikre» grenser for eiendommen. Av skydelingsforretning gjennomført den fremkommer det følgende: «Parsellen begrenses mot syd av bnr. 10 og 11, mot vest er et braatelag, mot nord begrenses den ligeledes av tilstøtende naboeiendom, mot øst skilles den fra hovedbruket av en gaardsvei i en lengde av 82 m.» Som det fremkommer av saken er det eierne av bnr. 38 og 10 som hevder grenser mot bnr. 35 er usikre og må klarlegges. Ovenfornevnte skylddelingsforretning gir ikke nærmere angivelse av disse grensene enn at bnr. 35 sine grenser i nord og syd begrenses av tilstøtende eiendommer. Av sakens opplysninger fremkommer det imidlertid at det mot bnr. 38 er oppført et gjerde som har stått der i mer enn 40 år. Det er da naturlig og sannsynlig at dette gjerdet angir grensen. Mot syd er det på bnr. 35 spor av en gammel mur, og det er da naturlig at denne angir eiendommens grenser i syd. Samlet sett er det administrasjonens vurdering at grensene i foreliggende sak ikke er så vidt uklare at disse i seg selv gjør det umulig å ta stilling til plasseringen av omsøkte tiltak. Som vist over har det formodningen for seg at bnr. 35 sine grenser mot nord og syd går der det er oppført

7 gjerde og mur. En kan etter dette ikke se at vilkårene for å pålegge oppmålingsforretning etter 21-4 sjette ledd bokstav a er oppfylt. Det understrekes imidlertid at administrasjonen med dette bare har vurdert det underliggende privatrettslige forhold som sannsynliggjort i tilstrekkelig grad til å kunne behandle søknaden, og at en ikke har tatt stilling til hvor grensen går. Tiltakshaver har selvstendig ansvar for å se til at nødvendige rettigheter foreligger for det tiltak som ønskes utført. 5. Merknad fra eier av bnr. 222 Thor-Arne Borlaug Både Borlaug og Garmann har bemerket at vegen til bnr. 222 ikke er tegnet inn på byggesøknaden, og at området på tiltakshaver sitt situasjonskart er definert som grøntareal. Tiltakshaver har i sitt skriv understreket at vegen ned til bnr. 222 og 10 ikke blir berørt av tiltaket, og at vegen på kartet kun var farget med samme farge som bnr. 35. Administrasjonen legger etter dette til grunn at omtalte veg ikke vil bli berørt av tiltaket. Borlaug har videre til anført at stikkrennene som ligger under nåværende avkjørsel vil blir lukket inne når ny avkjørsel opparbeides. I svar fra tiltakshaver bekreftes det at vegen som nå går til bnr. 35 vil bli stengt når ny avkjørsel er ferdig, men at rør under eksisterende avkjørsel og veg vil bli liggende som før. Administrasjonen legger derfor til grunn at overvann blir ledet bort på samme måte som tidligere, og således at merknaden ikke krever ytterligere kommentarer fra kommunens side. Forslag til alternativt vedtak 1: Utvalg for teknikk og miljø tar klagene fra Aud Grete Eknes mottatt hhv , til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her. Hus 1 og 2 skal oppføres med flatt tak og hus 2 senkes to meter ned i terrenget Utvalget begrunner det med [ ] Saken sendes partene med klagerett. Forslag til alternativt vedtak 2: Utvalg for teknikk og miljø tar klagene fra Aud Grete Eknes og Ole-Jørgen Garmann, mottatt hhv og , til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og setter som vilkår for tillatelsen at det avholdes oppmålingsforretning for eiendommen gnr. 16 bnr. 35. Utvalget begrunner det med [ ] Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Kommuneplan 2012 M 1: Grunnkart M 1: Ortofoto 2009 M 1: Kart- og fasadetegninger 5 Tillatelse til tiltak, DS 1151/13 6 Tillatelse til tiltak, DS 1162/13 7 Klage på tillatelse, Eknes 8 Tillegg til klage på tillatelse, Eknes 9 Klage på tillatelse, Garmann 10 Beslutning om avslag på krav om oppsettende virkning 11 Klage på tillatelse, Borlaug

8 12 Merknader fra tiltakshaver, mottatt Klage på tillatelse, Garmann v./ Advokatfirmaet Harris 14 Klage på tillatelse, Eknes v./ Advokatfirmaet Harris 15 Merknader fra tiltakshaver, mottatt Kleppestø, Knut Natlandsmyr fagsjef Tore Mundheim fungerende seksjonsleder