Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan. 284/27 - Kverndalsv 34, 7520 Hegra - Klage over delingsvedtak

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 284/27 Arkivsaksnr: 2016/ Saksbehandler: Marit Kristine Pedersen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 284/27 - Kverndalsv 34, 7520 Hegra - Klage over delingsvedtak Rådmannens forslag til vedtak/innstilling: Klagen tas ikke til følge. Klage over delingsvedtak datert oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: Vedlegg: 1. Søknad om fradeling av grunneiendom 2. Søknad om dispensasjon etter plan- og bygningsloven 3. Situasjonskart 4. Nabovarsel 5. Kopi av naboklage 6. Veirett 7. Firmaattest 8. Bekreftelse tilkobling vannforsyning /27 - Kverndalsv 34, 7520 Hegra - Tillatelse til fradeling av grunneiendom 10. Søknad om utvidet bruk av avkjørsel 11. Klage på tillatelse til fradeling av grunneiendom/boligen som skal bygges Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Korrespondanse mellom kommunen og ansvarlig søker vedrørende manglende dokumentasjon i søknaden.

2 Sammendrag: Stjørdal kommune ga i vedtaksnr. 335/16, datert , tillatelse til fradeling av boligtomt fra eiendommen 284/27, Kverndalsvegen 34, 7520 Hegra. Dette vedtaket ble den påklaget av eier av naboeiendommen 284/121, Monica og Dan-Freddy Leinslie-Walsøe. Saksopplysninger Planstatus: Gjeldende plan for eiendommen er kommuneplanens arealdel , vedtatt den Eiendommen er regulert til boligbebyggelse nåværende. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen i kommuneplanens arealdel pkt , hvor det er bestemt at boligbebyggelse ikke skal plasseres nærmere fulldyrka jord enn 20 meter. Kommunens vurdering er at fradelingen ikke er betinget av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt I henhold til kommuneplanens arealdel pkt. 2.2 kan boligbebyggelse beliggende utenfor fortettingssone BF 1-3 og regulert strøk, behandles som byggesak under de bestemmelser og retningslinjer som følger av arealdelen, jfr. pkt Boligbebyggelsens plassering ifht. fulldyrka jord gjelder kun for arealer regulert til «fremtidig byggeområde bolig». Den aktuelle parsellen er i kommuneplanens arealdel regulert til «boligbebyggelse nåværende» og fradelingen og boligplassering vil ikke være betinget av dispensasjon fra avstandskravet til fulldyrka jord i pkt I kommuneplanens arealdel pkt. 2.2 «områder avsatt til eksisterende boligbebyggelse», er det krav om reguleringsplan dersom sammenhengende boligklynge, dvs. hvor det er under gjennomsnittlig 50 meter mellom bolighusene, overskrider 5 boenheter som følge av tiltaket. Fradeling og senere oppføring av ny bolig på eiendommen vil bli den 5. boenheten i boligklyngen og blir således ikke krav om reguleringsplan. Rådmannen legger da til grunn at avstanden til boliger på landbrukseiendommene 287/2 og 287/4 er for stor til at de skal regnes som en del av denne boligklyngen. Boliger som ligger mot nord er regulert og omfattes således ikke av bestemmelsens i KP pkt Grad av utnytting: Eiendommen har et brutto tomteareal i følge matrikkelen på 1228 m 2. Ved deling vil den nye parsellen få et brutto tomteareal på 542 m 2, mens gjenværende parsell vil få et brutto tomteareal på 686 m 2. Utnyttelsesgraden for den gjenværende parsellen som er bebygd vil være BYA=13 %. Minste uteoppholdsareal: Kommuneplanens arealdel har i pkt krav til minste uteoppholdsareal for nye boliger. Frittliggende småhusbebyggelse i sone D skal ha minimum 250 m 2 uteoppholdsareal per boenhet. Det følger av retningslinjene til bestemmelsen at: «uteoppholdsareal er de deler av tomt som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering, men som er egnet til uteopphold. Ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal. Inntil 10 m 2 av overbygd terrasse kan erstatte deler av kravet til MUA. Det skal konkret vises til de arealene som skal tas med i beregningen av MUA. Disse arealene skal være egnet og opparbeides med tanke på formålet. F.eks. skal striper med inntil 4 meters bredde, spesielt mot bilveg og mot N/NØ normalt ikke tas med i beregningene. Det er skissert på situasjonskart vedlagt delingssøknaden at uteoppholdsareal for ny parsell vil bli 308 m 2. Arealet mot nord utgjør anslagsvis 70 m 2, og dette har en bredde på 4 meter. Retningslinjene til beregning av uteoppholdsareal tilsier at arealet i fire meters bredde mot nord normalt ikke kan inngå i beregningen, slik at uteoppholdsarealet med skisserte bolig er på 238 m 2. Dette tilsier at tomten må bebygges med bolig og garasje med en noe mindre grunnflate enn inntegnet på situasjonskartet for å kunne ivareta kravet til uteoppholdsareal. Det er ikke minstekrav til størrelse på grunnflate, slik at den inntegnede bygning som er vist på situasjonskartet kan

3 forminskes noe dersom det for eksempel er nødvendig å øke uteoppholdsarealet. Kommunens vurdering er likevel at vedlagte situasjonskart viser at ny parsell er egnet for bebyggelse, jfr. plan- og bygningslovens 26-1 andre ledd. Eksisterende bolig har en boenhet, og det kan etter omsøkte fradeling ikke påregnes og etablere flere boenheter i eksisterende bolig, da eiendommen hverken har tilstrekkelig parkeringsareal eller uteoppholdsareal tilgjengelig. Det er skissert fremtidig planlagt garasje på den gjenværende parsellen. Uteoppholdsareal er oppgitt til 308 m 2. Også noe av det skisserte uteoppholdsareal på den gjenværende parsellen er mot nord, i en bredde på fire meter, anslagsvis 56 m 2. Dette arealet skal normalt ikke tas med i beregningen, slik at uteoppholdsarealet for gjenværende parsell blir 252 m 2. Skisserte uteoppholdsareal tilfredsstiller kravet i kommuneplanens arealdel pkt ved fradeling. Parkering: Situasjonskartet viser garasjer med plass til en bil på både gjenværende og ny parsell. I tillegg et det avsatt areal til atkomstveg og parkering på terreng. Kravet til 2 parkeringsplasser per boenhet for både ny og gjenværende parsell i kommuneplanens arealdel pkt anses oppfylt. Adkomst, veg, vann og avløp: Det foreligger tillatelse fra Kommunalteknikk i Stjørdal kommune datert for utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra kommunal veg. Det foreligger en bekreftelse per epost datert 8. desember 2015 fra leder i Ulstadvatnet Vasslag SA v/ Jon G. Hofstad på at dersom eiendommen 284/27 blir fradelt så kan ny bolig tilkobles vannforsyning i området. Det foreligger avtale om veirett over eiendommen 284/24 til fremtidig eier av den fradelte parsellen. Ny parsell er sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningslovens Klagen på delingsvedtaket: Fradelingsvedtaket ble påklaget av eiere av naboeiendommen 284/121 den Klagen er rettidig fremmet, jfr. forvaltningslovens 29. Klagen går i hovedsak på økt innsyn og uønsket fortetting i boligområdet. Videre har klager merknader til boligen som planlegges oppført. Rådmannen viser til klagen i sin helhet, jfr. vedlegg nr. 11 til dette saksfremlegget. Rådmannens vurdering av klagen: Utgangspunktet for vurdering etter plan- og bygningsloven er at tiltakshavers ønsker skal imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler i mot dette. I konflikt mellom naboer har Sivilombudsmannen lagt til grunn at ulempene for naboer må være «kvalifisert» før bygningsmyndighetene kan gripe inn mot tiltakshavers ønsker, jfr. Somb 1987 s Spørsmålet blir dermed om fradeling av ny boligtomt vil medføre «kvalifiserte» ulemper for naboene og omkringliggende miljø. Omsøkte deling er vurdert til å være i samsvar med gjeldene plan for eiendommen. Situasjonskartet vedlagt delingssøknaden viser at kravene til uteoppholdsareal og parkering i kommuneplanens pkt og er oppfylt. Videre viser situasjonskartet at bolig og

4 garasje skal plasseres 4 meter fra felles eiendomsgrense med eiendommen 284/121. Dette er i samsvar med plan- og bygningslovens I forhold til anførsel om økt innsyn, har rådmannen forståelse for dette oppleves som en ulempe for klager. Samtidig er det rådmannens vurdering at dette ligger innenfor det som må anses som akseptabelt ved fortetting i eksisterende boligområder. Avstanden mellom skisserte bolig og bebyggelsen på eiendommen 284/121 er anslagsvis 14 meter (målt i matrikkelen). Rådmannen kan ikke se at fradelingen og oppføring av bolig på eiendommen vil medføre noe vesentlig mer innsyn på naboeiendommen enn hva som er påregnelig i et tettbygd boligområde. En måte å minke ulempene i form av innsyn for naboene vil være å snu møneretningen på den planlagte boligen. Dette vil også harmonere bedre med plasseringen av den omkringliggende bebyggelsen. Dette vil redusere innsyn, samt bidra til enda mer luft og lys mellom bygningene. I klagen vises det også til at planlagt enebolig ikke harmonerer med øvrig bebyggelse i området med tanke på høyde og utforming. Det vises til at eksisterende bebyggelse er i tradisjonell stil, «mens huset de har tegnet er et «funkis hus» og har både annet tak og stil enn øvrig bebyggelse.» Rådmannen har ikke fått tilsendt tegningene det henvises til i klagen og kan ikke uttale seg om den planlagte boligen bryter med byggestilen i området. I epost datert skriver ansvarlig søker at utformingen av boligen som skal omsøkes ikke er bestemt enda. Rådmannen finner likevel grunn til å redegjøre for den videre saksgangen for oppføring av enebolig på den fradelte parsellen. Det følger av bestemmelsen i pbl at ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Kravene knyttes til byggverkets utseende, uterom mellom byggverk og opparbeidede utearealer. Bestemmelsen i pbl inneholder videre et krav om at alle tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar «gode visuelle kvaliteter». Med dette menes at byggverket gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, slik som samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk m.m. Det stilles videre krav om at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Den eksisterende bebyggelsen i området består av tradisjonell småhusbebyggelse i 1 og 1,5 etasjer. Det kreves ikke at ny bolig skal være likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positivt, men avvikene må fremstå som faglig begrunnede valg, fremfor tilfeldig utforming. Klagen gjelder også den planlagte boligens høyde og plassering i terrenget. I henhold til planog bygningslovens 29-4 første ledd skal kommunen godkjenne «byggverkets plassering, herunder høydeplassering og byggverkets høyde». Både den arkitektoniske utformingen samt høyde og høydeplassering av boligen er forhold som vil bli avklart ved behandling av en fremtidig byggesøknad. Naboene skal varsles om tiltaket i henhold til plan- og bygningslovens 21-3, og vil ha mulighet til å komme med merknader til oppføring av boligen. Forringelse av solforhold, tap av utsikt, økt innsyn m.m. for omkringliggende eiendommer, er forhold som vil bli vurdert av kommunen ved byggesøknaden. Rådmannens vurdering er at omsøkte fradeling ikke vil påføre eiere av eiendommen 284/121 noen «kvalifisert» ulempe. Delingen er vurdert til å være i samsvar med kommuneplanens areadel vedørende grad av utnytting, uteoppholdsareal og parkering, jfr. også plan- og bygningslovens 26-1 og 27-4.

5 Vurdering Det er ikke fremkommet nye forhold i klagene enn hva som var anført som merknader da fradelingen ble varslet. Kommunen har vurdert de samme forholdene ved behandling av fradelingssøknaden, og det vises til kommunens vurderinger i vedtak av Rådmannen anbefaler derfor at klagen ikke tas til følge, og at klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.