Gnr 54 bnr Hogstvetveien 27 - Enebolig - Klage på vedtak om avslag på dispensasjonssøknad

Transkript

1 Gnr 54 bnr Hogstvetveien 27 - Enebolig - Klage på vedtak om avslag på dispensasjonssøknad Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 16/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert klagen i medhold av fvl. 33. HTM finner at klagers anførsler ikke utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak datert HTM opprettholder vedtak om avslag på dispensasjonssøknad av , dok. 16/ , klagen tas således ikke til følge. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Søknad om rammetillatelse 3. Søknad om dispensasjon fra arealformålet 4. Redegjørelse for tiltak 2. Søknad om dispensasjon fra krav om takvinkel 5. Kommentar fra nabo 6. Svar på kommentar fra nabo 7. Tegninger 8. Situasjonsplan 9. Situasjonskart 10. Avstandserklæring 11. Ønsker behandlet dispensasjonssøknaden først 12. Uttalelse fra Bane NOR SF 13. Uttalelse fra Statens Vegvesen Region Øst 14. Uttalelse fra plan- og utviklingsavdelingen i Ås kommune 15. Avslag på søknad om dispensasjon Tillatelse til deling Klage pa avslag Vedlegg til klage på avslag Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken 16/ Side 1 av 6

2 Saksbehandler sender vedtaket til: Ansvarlig søker Tiltakshaver Saksutredning: Sammendrag: Klagen inneholder etter rådmannens syn ikke nye momenter som må medføre et annet resultat i saken enn det som følger av vedtak av Rådmannen mener således at vedtak om avslag på dispensasjonssøknaden bør opprettholdes. Sakens bakgrunn: Kommunens bygningsmyndighet mottok søknad om dispensasjon og rammetillatelse til oppføring av ny enebolig på gnr./bnr. 54/420 den (vedlegg 1-10). Ansvarlig søker anmodet deretter den om at dispensasjonssøknaden behandles separat i første omgang, og at rammesøknaden avventes til det eventuelt innvilges dispensasjon (vedlegg 11). Søknaden ble sendt på høring til Bane NOR SF (vedlegg 12) og Statens Vegvesen Region Øst (vedlegg 13). Søknaden ble også sendt på intern høring hos kommunens planmyndighet (vedlegg 14). Dispensasjonssøknaden ble deretter avslått i administrativt vedtak av (vedlegg 15 og 16). Tiltakshaver fikk utsatt klagefrist til på grunn av påske. Vedtaket ble påklaget (vedlegg 17), og klagen er således fremmet rettidig. Klage på vedtak om avslag på dispensasjonssøknad: Klagen begrunnes med at Bane NOR SF ikke har behov for dette arealet til bygninger og anlegg knyttet til jernbanedriften. Tiltakshaver peker på at Bane NOR SF allerede ved kjøpet av dette tilleggsarealet i 2011 så for seg muligheten til at området kunne benyttes til bolig. Tiltakshaver mener også dette forsterkes ved at det i 2013 ble gitt byggetillatelse til blokkbebyggelsen sør for omsøkt eiendom (Hogstvetveien 29-35). Tiltakshaver mener også det må vektlegges at denne tomten ikke krever utbedring av veianlegg. Det ble gitt tillatelse til fradeling og sammenføying av omsøkt parsell den , på vilkår om at «arealet skal benyttes til hage og kan ikke bebygges». Tiltakshaver mener at dette vilkåret fra 2011 ikke nødvendigvis må tillegges vekt i / Side 2 av 6

3 Tiltakshaver ønsker å flytte inn i ny omsøkt bolig og tilbringe sine pensjonistdager her. Tiltakshaver mener det må vektlegges at en ny bolig med livsløpsstandard vil kunne medføre mindre beslag på kommunens omsorgstjenester i fremtiden. Et siste argument for klagen er at det kun er 3-4 andre eiendommer som vil kunne bebygges på tilsvarende måte i området. Tiltakshaver mener det vil være urimelig å kreve igangsetting av reguleringsplanarbeid i denne forbindelse. Tiltakshaver mener området er for lite til dette. Rådmannens vurdering av klagen: Kommunen skal ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesaker. Hvilke privatrettslige forutsetninger som lå til grunn for salget av arealet i 2011 vil således ikke bli vurdert i denne saken. Bane NOR SF har tidligere uttalt at de er skeptiske til enkeltdispensasjoner for utbygging i slike områder uten at det inngår som del av en reguleringsplan. I en reguleringsplan vil det være mulig å se området under ett og sikre at det velges gode løsninger. Bane NOR har derfor frarådet kommunen å innvilge dispensasjon i denne saken. Tiltakshaver mener på sin side at det må vektlegges at kommunen i 2013 har gitt byggetillatelse til blokkbebyggelsen i Hogstvetveien Dette byggeprosjektet er imidlertid basert på, og i tråd med reguleringsplan for Hogstvetveien vedtatt i kommunestyret den Dette prosjektet kan således ikke stå som eksempel for denne konkrete byggesaken. Det stemmer at omsøkt tiltak ikke vil skape behov for veiutbedringer, da ny bolig vil benytte seg av eksisterende avkjørsel fra Hogstvetveien, med privat veirett via gnr./bnr. 54/86. Statens Vegvesen har også uttalt at tiltakshaver kan forvente å få tillatelse til utvidet bruk av avkjørselen til 54/86 dersom kommunen velger å innvilge dispensasjon i denne saken. Dette forholdet vurderes således som uproblematisk. Kommunens enhet for vann,- avløp og renovasjon har imidlertid uttalt at gnr./bnr. 54/86 har en 32 mm vannledning, som således ikke er stor nok til to boliger. Gnr./bnr 54/420 må derfor ut på ledningsnettet i Hogstvedtveien, der det er kapasitet både når det gjelder vann og avløp. Det er imidlertid utfordringer knyttet til å legge ledninger over andres eiendom. Slik tomta er plassert vil nye stikkledninger også fort komme i konflikt med eksisterende bygninger. Enhet for vann,- avløp og renovasjon mener dette er langt fra ideelt. Tiltakshaver mener at vilkåret for deling av , følgelig at «arealet skal benyttes til hage, ikke behøver å være styrende for kommunens tenkning i dag. Selv om Bane NOR SF ikke har noen umiddelbare planer om å benytte arealene til jernbaneformål i nærmeste fremtid, mener rådmannen at kommunen gjennom delevedtaket fra 2011 allerede har vurdert tomta som uegnet til ny bebyggelse. Omsøkt bolig skal plasseres rett ved siden av jernbanen med de støymessige utfordringene dette medfører. I tillegg er utomhusarealene prosjektert på tomtens 16/ Side 3 av 6

4 vestside, altså med utsikt mot jernbanelinjen. Rådmannen mener det ikke bør legges til rette for ny bebyggelse så nærme jernbanen uten at dette er vurdert på mer overordnet nivå gjennom en reguleringsplan. Tiltakshavers argument om å avlaste kommunens omsorgstjenester kan ikke tillegges vekt i denne saken. Dette er et sosialpolitisk forhold som kommunen som bygningsmyndighet ikke skal ta stilling til. Tiltakshaver mener det vil være urimelig å kreve igangsetting av reguleringsplanarbeid for kun 3-4 eiendommer. Rådmannen presiserer at det er opp til tiltakshaver selv å vurdere hvorvidt man ønsker å gå videre med en slik prosess. Rådmannen vurderer likevel at en reguleringsplan vil være den riktige veien å gå i denne saken. På denne måten vil man få en mer detaljert og helhetlig planlegging av området før det eventuelt kan tillates oppføring av nye boliger i dette området. Basert på områdets umiddelbare nærhet til jernbanelinjen vil det spesielt være nødvendig å ta stilling til støyforholdene. Den enkelte eiendoms forutsetninger vil da bli nøye vurdert, både i lys av området sett i helhet, og i lys av den konkrete eiendommens situasjon. Planavdelingen har sett på søknaden og stiller seg negative til bebyggelse langs begge sider av jernbanen uten hjemmel i reguleringsplan. Enkeltdispensasjoner til utbygging i slike områder, uten at det inngår som en del av en reguleringsplan er generelt uheldig. Gjennom en reguleringsprosess vil det i stedet være mulig å se området under ett og sikre at det velges gode og bærekraftige løsninger. Rådmannen fastholder derfor sitt syn om at framtidig boligbebyggelse langs denne formålslinjen bør vurderes i plansammenheng, evt. gjennom forslag til reguleringsendring. En enkeltdispensasjon i denne saken vil også få vesentlige presedensvirkninger, ved at naboer ellers i området langs jernbanelinjen vil få en forventning om at denne typen utbygging vil kunne godkjennes av kommunen. Dette er en ulempe som rådmannen mener har avgjørende vekt i denne saken. Gjeldende reguleringsplan legger ikke til rette for en slik boligutvikling langs jernbanen, forholdet bør derfor behandles på reguleringsplannivå, og ikke gjennom enkeltdispensasjoner. Konklusjon: Rådmannen finner ikke at klagers anførsler utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av opprinnelig vedtak datert Rådmannen mener vedtak om avslag på dispensasjonssøknad av dok. 16/ bør opprettholdes. Klagen bør således ikke tas til følge. Saken bør oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen 16/ Side 4 av 6

5 Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan ikke påklages. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Alternativ innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert klagen i medhold av fvl. 33. HTM finner at klagers anførsler utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak datert HTM omgjør vedtak om avslag på dispensasjonssøknaden av , dok. 16/ , klagen tas således til følge. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 innvilger Hovedutvalg for teknikk og miljø søknad om dispensasjon fra formålet jernbane i reguleringsplan for Østfoldbanen Ås Stasjon Vestby grense, plan R-111, felt T1. Hovedutvalg finner at hensynene bak jernbaneformålet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges. Videre vurderes fordelene ved å gi dispensasjon for å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkår for dispensasjon jf. pbl. 19-2: - Boligens utforming skal tilpasses byggeskikken for eneboliger ellers i området. Dette innebærer at boligen skal prosjekteres i henhold til gjeldende reguleringsplan for del av Hogstvetveien med tilliggende boligområder, plan R Det skal sammen med revidert rammesøknad legges ved en uavhengig støyfaglig vurdering. Det skal bekreftes at både innendørs og utendørs støynivå er i henhold til føringene i støyveilederen T Ved behov for støyskjerm skal denne omsøkes i en egen separat søknad. - Byggegrensen på 30 meter fra jernbanen skal overholdes, også for garasje. Rådmannen gis delegert fullmakt til å behandle rammesøknad iht. pbl. 20-3, jf HTM sin begrunnelse for vedtaket: HTM vurderer at hensynene bak formålet det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke vil bli vesentlig tilsidesatt fordi: ( ) Følgende fordeler ved å gi dispensasjon vurderes for å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: ( ) 16/ Side 5 av 6

6 Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 16/ Side 6 av 6