Gnr 111 Bnr 37 - Kjærnesstranda 3 - Dispensasjon - Nybygg enebolig - KLAGE. Saksbehandler: Inger Torild Hågensen Saksnr.

Transkript

1 Ås kommune Gnr 111 Bnr 37 - Kjærnesstranda 3 - Dispensasjon - Nybygg enebolig - KLAGE Saksbehandler: Inger Torild Hågensen Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø har vurdert klage på delegert vedtak sak nr. 14/ av og finner ikke at det foreligger nye momenter som tilsier at vedtaket bør omgjøres. Vedtak i sak nr 14/ opprettholdes og saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for avgjørelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Fylkesmannen i Oslo og Akershus Vedlegg: 1. Klage på avslag, datert Delegert vedtak av Søknad om dispensasjon 4. Fasade sør 5. Fasade vest 6. Fasade nord 7. Fasade øst 8. Situasjonsplan 9. Fylkesmannens uttalelse 10. Akershus fylkeskommunes uttalelse. 11. Del av reg.kart med bestemmelser 12. Bilde av låve/uthus Øvrige dokumenter som ligger i saken: Alle sakens dokumenter 14/ Side 1 av 5

2 Vedtak i saken sendes til: Hedalm-Anebyhus AS, Linjeveien 44, 2344 Ilseng Michelle og Kjell Vegard Mathisen, Nordre Dahlsvei 50, 1405 Langhus SAKSUTREDNING: Sammendrag: Ås kommune har mottatt søknad om oppføring av en enebolig på gnr 111 bnr 37. Det ble søkt om dispensasjon for å bygge utenfor regulert byggegrense, nord på eiendommen. Kommunen avslo søknaden med begrunnelse i at hensynet som bestemmelsene for eiendommen er ment å ivareta ville bli vesentlig tilsidesatt. Kommunen har mottatt klage på delegert vedtak. Det kommer ikke fram nye momenter i klagen, og rådmannen innstiller derfor på å opprettholde delegert vedtak. Fakta i saken: Bygningsmyndighetene mottok den , søknad om oppføring av enebolig med søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense, se vedlegg 3-8. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus fylkeskommune foreligger, se vedlegg 9 og 10. Ås kommune avslo i sak nr 14/ søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense og søknad om oppføring av enebolig, se vedlegg 2. Klage på vedtak om avslag datert , ble innsendt, se vedlegg 12. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for et område ved Kjærnes brygge (R-232), vedtatt , og er avsatt til boligformål, se vedlegg 11. Eiendommen ligger i 100-metersbeltet langs sjøen, hvor det skal tas hensyn til naturog kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Jf. plan- og bygningslovens 1-8. Eiendommen befinner seg i område omfattet av rikspolitisk retningslinjer for Oslofjorden. Klage: Ansvarlig søker skriver på vegne av tiltakshaver at: - Fylkesmannen i Oslo og Akershus støtter kommunens vurdering av lokale forhold som bygger opp under avslaget, den konkrete vurderingen etterlyses. - det ble opplyst i forhåndskonferansen at saken ville bli fremmet for politisk behandling. - eksisterende bygning beskrives som en enebolig og skal erstattes, det er derfor ikke snakk om en ny boenhet, og har vært registrert i matrikkelen som bolig - eksisterende bolig er i svært dårlig forfatning - fradelt tomt i øst er ikke bebygget - kommunen ønsker økt bosetting i kommunen, og bør derfor godkjenne søknaden - bygges det innenfor regulert byggegrense vil eiendommen fortettes med en ny boenhet - omsøkt plassering vil få enklere atkomst enn fradelt eiendom i øst 14/ Side 2 av 5

3 Klagen inneholder også avsnitt om ikke dokumenterte avtaler mellom kommunen og eiere, samt eksisterende ulemper for eier som ikke har relevans for denne søknaden. Søker skriver også at det er gitt tillatelser til bruksendring av hytter til helårsboliger i området, og mener at dette er forskjellsbehandling. Eksempler er ikke gitt. I korthet går klagen ut på at søknaden omhandler kun en erstatning av eksisterende enebolig og at grøntområdet bevares. Se førøvrig klage, vedlegg 1. Vurdering: Kommunen har anledning til å gi dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens (pbl) Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Lovens formålsparagraf sier at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Vurdering av klagen: - Kommunen vurderer at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon fra byggegrense fordi det å bevare og sikre en sammenhengende grøntstruktur langs sjøen og mellom sjøen og skogsområdet i øst er viktig for å ivareta landskapskvaliteter, åpne ferdselsmuligheter og for allmennhetens tilgjengelighet i området. Eiendommen kan bebygges med en ny enebolig/ny boenhet innenfor regulert byggegrense, og eierne kan på den måten likevel få en ny boenhet på sin eiendom, uten at det må søkes om dispensasjon. Derfor vil ulempene ved å gi dispensasjon bli større enn fordelene. - Forhåndskonferansereferatet er ikke bindende. Etter nærmere vurdering ble det besluttet å avslå søknaden. Fordi det var tale om avslag, ble det besluttet å vedta dette administrativt. Hadde tiltaket blitt vurdert innvilget, ville saken blitt fremmet for politisk behandling/avgjørelse. 14/ Side 3 av 5

4 - Typebetegnelse på bygg i matrikkelen er ikke juridisk bindende. Det er ikke uvanlig at det kan forekomme feilføring av typebetegnelse i matrikkelen. En del av bygget kan ha blitt brukt som bolig på 1940-tallet. Men bygget er formelt sett en låve, og framstår som det. Se bilde, vedlegg At et bygg står og forfaller er eiers ansvar. - At tillatt fradelt parsell gnr 111 bnr 276 ikke er bebygget har ikke relevans i denne saken. Parsellen er regulert til boligbebyggelse og kan når som helst bebygges. - Fortetting i eksisterende boligområder er et uttalt ønske i kommunen, men dette skal fortrinnsvis skje i samsvar med reguleringsplaner og i områder med godt utbygd kollektivtilbud. Her vil bygging utenfor regulerte byggegrenser være i strid med formålet og intensjonen i planen blant annet med hensyn på bevaring av grøntstruktur. - Kommunen har uttalt at det er mulig å bygge ny boenhet/ny bolig innenfor regulert byggegrense. Det er nettopp dette som er det springende punkt. Innenfor byggegrensen er det i følge reguleringsplanen mulig å oppføre ytterligere boligbebyggelse. I planen er det vurdert at det er på dette området en eventuell oppføring av ny bebyggelse skal finne sted. Den estetiske løsningen på et nytt tiltak blir vurdert i hvert enkelt tilfelle. - Ved å oppføre en ny bolig nord på eiendommen istedenfor låven, vil grøntstrukturen langs sjøen endres. Det omsøkte tiltaket viser en bolig med eget uteoppholdsarealer/hageområde. Dette skjermede, private uteoppholdsarealet vil være privatiserende og således i strid med reguleringsplanen. Utgangspunktet for igangsetting av reguleringsarbeid for dette området ved Kjærnesstranda, var at området ligger innenfor 100 metersonen som omfattes av rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden. Hensikten med reguleringen var i henhold til kommuneplan for Ås , arealdelen, å sikre dagens bebyggelse og allmennhetens ferdsel i strandsonen samt hindre videre utbygging av strandsonen. Eier av gnr 111/37 så den gang, under planarbeidet, meget positivt på at kommunen gjorde det mulig å fradele en egen tomt fra gnr 111 bnr 37. Ved å skille ut tomt der låven står, ville en imidlertid bryte med den egenart denne gamle eiendommen har og fortsatt bør ha. Denne egenarten består av luft og åpenhet mellom hovedhus og låve og en stor åpen lunge mot sjøen. Låven benyttes som lager for 111/37. I bytte mot ønske om fradelt tomt ved låven ønsket eier fradeling av areal på østre del av eiendommen 111/37 mot eiendommen 111/11. Ønsket om plassering av bolig nord på eiendommen er dermed spesielt drøftet. I reguleringsplanen er det likevel ikke funnet å kunne plassere bolig der. Resultatet av ønsket om rom for en ekstra bolig på eiendommen, ble at det ble tillatt å dele fra en tomt øst på eksisterende eiendom, gnr 111 bnr 276. En viktig premiss for utvikling i området, er å unngå ytterligere nedbygging av strandsonen og sikre allmenn tilgang til denne. Samtidig tillates det i utgangspunktet ingen nye boenheter, med unntak på eiendommen gnr 111 bnr 37. Dette er å anse som en kompensasjon mot at deler av eiendommen er foreslått regulert til friluftsområde og dermed gjort tilgjengelig for allmennheten. 14/ Side 4 av 5

5 Oppsummering: Med avgjørende vekt på forutsigbarhet som skal være en forutsetning ved utarbeidelse av reguleringsplan og at eiendommen befinner seg i området for rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden, finner rådmannen ikke at det foreligger grunnlag for å ta klagen til følge. Eierne vil, om de ønsker det, få mulighet til å oppføre en ny boenhet på sin eiendom, da reguleringsbestemmelsene gir rom for dette. Konklusjon: Arealet det søkes om å plassere en enebolig på er tidligere nøye vurdert og nedfelt i gjeldende reguleringsplan. Utarbeidelse av reguleringsplan er en helhetsplanlegging som gjør at utbygging/bevaring av området skal være forutsigbart. Kommunen anser det å bevare friområdet og sikre en sammenhengende grøntstruktur langs sjøen og mellom sjøen og skogsområdet øst for bebyggelsen som et viktig ledd i å ivareta landskapskvaliteter, åpne ferdselsmuligheter, allmennhetens tilgjengelighet og barn og unges interesser innenfor dette spesielle området langs Oslofjorden. Det kommer ikke fram nye momenter i klagen, og rådmannen foreslår å opprettholde administrativt vedtak av Se vedlegg 2. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Ved endelig vedtak hos Fylkesmannen i Oslo og Akershus 14/ Side 5 av 5