SØKNAD OM DISPENSASJON PÅ EIENDOM GNR. 284, BNR. 524, TUNESVEGEN 61, BERGEN KOMMUNE

Transkript

1 Bergen, den 15. april 2016 Vår ref: Deres ref.: SØKNAD OM DISPENSASJON PÅ EIENDOM GNR. 284, BNR. 524, TUNESVEGEN 61, BERGEN KOMMUNE Eiendom: Gnr. 284 bnr. 524 Tiltakets adresse: Tunesvegen 61, Bergen kommune Tiltakets art: Nybygg firemannsbolig Tiltakshaver: Tunes Eiendom AS 1 INNLEDNING Det søkes herved om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om plankrav etter bestemmelsenes punkt 1 for å kunne oppføre boligbygg på eiendommen gnr. 284 bnr. 524, Tunesvegen UNNTAK FRA PLANKRAV Etter kommuneplanens bestemmelser gitt i medhold av plan- og bygningsloven, stilles det etter punkt 1 i utgangspunktet et krav om reguleringsplan for områder avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg. Den omsøkte eiendommen er avsatt til dette formål. Det aktuelle tiltaket synes å være langt på vei i tråd med unntaket for plankravet i pkt. 1 bokstav B, for «boligbygging på ubebygde eiendommer innenfor etablerte boligstrøk (resttomter)». Dette ble diskutert på forhåndskonferanse, hvor byggesaksmyndighetene syntes å legge til grunn at særlig byggets struktur sett i sammenheng med strøket ellers medfører at tiltaket syntes å forutsette dispensasjons fra plankravet. At tiltaket synes å langt på vei være i tråd med unntak fra plankravet, bør imidlertid tillegges betydning i vurderingen av en dispensasjonssøknad. 3 DISPENSASJONSSØKNAD Slik det fremgår av pbl kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Ved vurdering av om dispensasjon skal gis, må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det er aktuelt å dispensere fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det søkes her om dispensasjon fra pbl Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel jf kommuneplanens arealdel punkt 1 «Plankrav» i samsvar med pbl org.nr Midtunhaugen Nesttun

2 Plankravets formål er hovedsakelig å ivareta hensynene bak planlegging, og derved sikre best mulig utbygging og helhetlig vurdering av området. Videre skal det hensyntas at fremtidig regulering ikke vanskeliggjøres. Den omsøkte eiendom er allerede bebygd, og ligger i et etablert og delvis utbygd strøk. Dette tilsier at hensynet til plankravet ikke gjør seg gjeldende i like stor grad. Videre er det også gitt tillatelse til fradeling av tomten. Det følger av fradelingstillatelsen av at «Fagetaten finner at det foreligger særlige grunner for å tillate fradeling av boligtomt og dispensasjon fra krav om reguleringsplan». Tillatelsen ligger vedlagt elektronisk søknad. At eiendommen ligger i et etablert boligstrøk synes å medføre at det ikke skal være nødvendig å gjennomføre en reguleringsprosess for å ivareta hensyn som reguleringsplan skal sikre at er ivaretatt. Tiltaket synes heller ikke å aktualisere problemstillinger som krever reguleringsplan for å utrede og avklare. Det vises igjen til at eiendommen er tillatt fradelt til boligtomt. Det er heller ikke noe som tilsier at tiltaket skal vanskeliggjøre en eventuell fremtidig reguleringsplan. Hva gjelder pågående planarbeid på tilgrensende eiendom, vises det til at tiltaket er revidert noe med sikte på å være i samsvar med planarbeidet. Se følgebrev til søknad om rammetillatelse samt tegninger og situasjonsplan. Idet hensynene bak plankravet synes å være ivaretatt, synes det å være avgjørende for spørsmål om dispensasjon hvorvidt tiltaket er i samsvar med strøkets karakter. Under forhåndskonferansen syntes særlig 3 forhold rundt tiltaket å føre til at det skillet seg ut fra strøkets karakter ellers; husets takform (pulttak), bruken av rekkverk og tiltakets størrelse. Det vises til at beregnet grad av utnyttelse som følge av tiltaket er BRA%=44,51 %, hvilket er langt under maksimalt tillatt utnyttelsesgrad på 60 %, se kommuneplanens bestemmelser punkt 23. Det er videre flere etablerte byggverk i nærheten som har likhetstrekk med det omsøkte tiltaket. Området bærer preg av store boliger på begge sider av hovedveien Tunesvegen. Størrelsen på boligbygg i nærheten synes også å tyde på at det er en rekke flermannsboliger. Konsentrerte boligbygg med flere enheter er også i samsvar med målsetningen om fortetning. En av de nærmeste naboene til den omsøkte eiendom, med adresse Tunesvegen 67, er etter det opplyste en seksjonert firemannsbolig: 2

3 Tunesvegen 67. Foto: tiltakshaver Utsikt fra tomten viser videre flere lignende byggverk på Teiganeset: Utsikt fra omsøkt eiendom. Foto: tiltakshaver 3

4 Nærmere bilder fra området viser at det synes å være flere lignende tiltak, både når det gjelder takets utforming og tiltakets størrelse og uttrykk for øvrig: Teiganeset. Foto: tiltakshaver 4

5 Teiganeset. Foto: tiltakshaver Teiganeset. Foto: tiltakshaver Under forhåndskonferansen ble det også påpekt at bruken av rekkverk på bygget medfører at det skiller seg ut fra strøkets ellers. Imidlertid er det flere bygg rundt i strøket som har tilsvarende og mer utstrakt bruk av rekkverk. Det vises til bildene over. Det synes videre å være få ulemper tilknyttet tiltaket, foruten de ulemper naboene generelt sett må finne seg i som følge av en grunneiers rett til utnyttelse av sin tomt. En dispensasjon i saken medfører på den annen side god utnyttelse av eiendommen, ved at det legges til rette for 4 boenheter i tråd med målsetningen om fortetting. Når det gjelder byggets struktur, ivaretar et pulttak hensynet til både effektiv utnyttelse av tomten, men samtidig hensynet til naboene, ved at det opptar mindre utsikt enn tilsvarende utnyttelse med saltak. Det aktuelle tiltaket synes derfor å ivareta planhensynet og videre være i såpass samsvar med strøkets karakter, at det synes å være forsvarlig å gi dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om plankrav. Dette vil på denne bakgrunn være ineffektiv og uhensiktsmessig bruk av planressurser dersom tiltaket må gjennomgå en planprosess. 5

6 Etter tiltakshavers syn medfører en helhetlig vurdering at det er en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Videre vil ikke en dispensasjon medføre at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vi kan ikke se at det får negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet at man gir dispensasjon i dette tilfellet. 4 OPPSUMMERING Det synes å være overvekt av hensyn for å innvilge dispensasjon fra plankravet jf pbl for A/STAB AS Kari Seglem Larsen Jurist 6