Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 82/1 Arkivsaksnr: 2017/ Saksbehandler: Marit Kristine Pedersen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 82/1 - tomt nr 14 - Storvikav 12, 7502 Stjørdal - Søknad om dispensasjon for rivning av brannskadet hytte og oppføring av ny hytte Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra arealformålet «grønnstruktur» og hensynssonen «båndlegging for regulering etter pbl.» i kommuneplanens arealdel for gjenoppbygging av hytte etter brann. Det stilles følgende vilkår for dispensasjonen, jf. pbl punktum: Eksisterende hytte skal rives. Gjenoppbygging av hytten tillates i samsvar med bestemmelser i kommuneplanens arealdel pkt Vedlegg: Vedlegg: Søknad om dispensasjon etter plan- og bygningsloven datert Kvittering for nabovarsel datert Bekreftelse og samtykke i oppføring av ny hytte datert Kart datert Oversiktskart datert Situasjonskart datert Høringsuttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune datert Høringsuttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert Sammendrag: Det søkes om dispensasjon fra arealformålet «grønnstruktur» i kommuneplanens arealdel, jf. pkt. 4. Eiendommen er båndlagt for regulering etter plan- og bygningsloven, og tiltaket er betinget av dispensasjon for gjenoppbygging.

2 I områder vist som grønnstruktur, herunder friområde, naturområde og turdrag, kan det ikke oppføres bygg eller anlegg, som reduserer områdets grønnstrukturverdi, eller sammenhengen mellom slike områder. Områdene skal ha et grønt preg. Trær og annen vegetasjon som er viktig for rekreasjon og lek eller naturmangfold skal tas vare på. Ved vurderingen av dispensasjon fra arealformålet har rådmannen lagt avgjørende vekt på at gjenoppbygging av hytten ikke vil redusere områdets grønnstrukturverdi, eller sammenhengen mellom slike områder. Saksopplysninger Det søkes om gjenoppbygging av ny hytte da den eksisterende hytten ble skadet i en brann i Det foreligger ikke tegninger for ny hytte, men i dispensasjonssøknaden er størrelsen for ny hytte oppgitt til anslagsvis 60 m 2. Dispensasjonssøknaden: Dispensasjonssøknaden skal begrunnes jf. pbl Tiltakshaver anfører følgende: «Eksisterende hytte ble skadet i en brann i Ønsker å rive den eksisterende hytten og føre opp en ny hytte på anslagsvis 60 m 2. Oppføring av ny hytte vil ikke endre bruken av eiendommen. Den vil heller ikke reduseres områdets grønnstrukturverdi, eller sammenhengen mellom slike områder. Uthus skal også rives, slik at det blir bare en bygning på eiendommen. Vil ikke virke privatiserende. Finere estetisk bygg. 200-meter til sjøen.» Andre myndigheter: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 ble saken sendt på høring til regionale myndigheter. Nord-Trøndelag fylkeskommune har ingen regionale merknader til søknaden. Landbruksavdelingen og miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har ingen merknader til søknaden. Kommunalavdelingen legger til grunn at kravene til tilstrekkelig sikkerhet iht. plan og bygningsloven 28-1, jf. TEK 10 kapittel 7 er oppfylt ved et evt. positivt dispensasjonsvedtak. For øvrig har ikke kommunalavdelingen ytterligere merknader til saken. Vurdering: Planstatus: Gjeldende reguleringsplanplan for eiendommen er «Storvika», vedtatt , planid Eiendommen er regulert til «campingplass». I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel for Stjørdal kommune Den aktuelle eiendommen er i kommuneplanens arealdel vist som «grønnstruktur». Eiendommen er i kommuneplanens arealdel båndlagt for regulering etter plan- og bygningsloven. Ved motstrid mellom to planer går ny plan ved motstrid foran eldre plan for samme areal, jf. plan- og bygningsloven 1-5 andre ledd, jf og Dette innebærer at tiltaket er betinget av at det innvilges dispensasjon fra arealformålet grønnstruktur og hensynssonen båndlegging for regulering etter pbl. i kommuneplanens areadel. Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder:

3 «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak arealformålet grønnstruktur er å sikre at området skal ha et grønt preg og ikke bli gjenbygd og privatisert, samt å sikre allmennhetens tilgang til og muligheter for opphold. I områder vist som grønnstruktur, herunder friområde, naturområde og turdrag, kan det ikke oppføres bygg eller anlegg eller gjøres terrenginngrep, herunder hogst, som reduserer områdets grønnstrukturverdi, eller sammenhengen mellom slike områder. Områdene skal ha et grønt preg. Trær og annen vegetasjon som er viktig for rekreasjon og lek eller naturmangfold skal tas vare på, jf. pkt. 4 i kommuneplanens arealdel. Spørsmålet blir dermed om gjenoppbygging av hytte etter brann vil redusere områdets grønnstrukturverdi, eller sammenhengen mellom slike områder. Den omsøkte eiendommen ligger innenfor et større friluftsområde som også består av spredt hyttebebyggelse. Totalt er det 14 hytter i Storvika. I den foreliggende saken er det søkt om oppføring av et bygg som erstatning for tidligere godkjent bygg av samme plassering og formål. I Sivilombudsmann sak 1990/45 uttalte Ombudsmannen følgende: «omstendighet at en bygning

4 blir totalskadet av brann eller storm, i alminnelighet vil være et sterkt argument for å tillate gjenoppføring.» Gjenoppbygging vil ikke innebære noen annen eller vesentlig større privatisering av området enn hytten som står der i dag. Rådmannens vurdering er også at gjenoppføringen av hytten ikke vil redusere grønnstrukturverdien, eller sammenhengen mellom slike områder. På bakgrunn av overnevnte finner rådmannen at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt som en følge av dispensasjonen. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Ved vurdering av dette vilkår et må det foretas en interesseavveining, der fordelen ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkårene skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak kan medføre et mønster for senere avgjørelse innenfor planområdet. Dette tilsier at kommunen bør benytte dispensasjonsadgangen med forsiktighet. I denne saken er det snakk om en hytte som ble skadet i en brann, og praksis i Stjørdal kommune har vært tillatelse til gjenoppbygging av bygninger som er blitt skadet etter brann. Rådmannen mener også at presedensfaren er minimal, da det ikke er snakk om et nytt bygg på en ubebygd eiendom, men en erstatning for eksisterende hytte. Fordelene ved å innvilge dispensasjon vil være at tiltakshaver får gjennoppføre en hytte som tidligere er godkjent. Den nye hytten vil få samme plassering som eksisterende, og vil ikke medføre noen økt privatisering av området, ei heller redusere grønnstrukturverdien i området. Som rådmannen er kommet til ovenfor blir hensynet bak formålet grønnstruktur ikke vesentlig tilsidesatt gjennom at det gis dispensasjon som omsøkt i denne saken. Av den grunn er det også vanskelig å se at dispensasjonen medfører tungtveiende ulemper. På bakgrunn av overnevnte vurdering mener kommunen at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Dispensasjon innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens Vilkår: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 første ledd annet punktum kan kommunen stille vilkår for dispensasjonen. Rådmannen mener at det bør stilles vilkår knyttet til areal for ny hytte i samsvar med kommuneplanens arealdel pkt Dette begrunnes med at det ikke finnes bestemmelser for hytteeiendommer som er vist som grønnstruktur i kommuneplanens arealdel. Ved gjenoppbygging av hytte tillates maks 90 m 2 bebygd areal på eiendommen. Arealet skal fordeles på 2 bygninger og parkeringsplass á 18 m 2 bebygd areal. Maksimalt 60 m 2 bebygd areal på hovedbygningen (hytte). Hovedbygningen skal ligge lavest mulig i terrenget. Maks mønehøyde 6 meter og maks gesimshøyde 3,5 meter. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terreng. I tillegg tillates overbygd veranda med maksimalt 10 m 2 bebygd areal. Uthus tillates oppført med maksimalt bebygd areal på 10 m 2, og mønehøyde inntil 4 meter. Uthuset skal føres

5 opp uten isolasjon og innvendig kledning, og ligge nær hovedbygningen og ikke benyttes til beboelse. Rekkevidden av vilkårsadgangen følger prinsippene i den forvaltningsrettslige vilkårslæren om at vilkåret må stå i saklig sammenheng med tillatelsen, og at det ikke må være urimelig eller uforholdsmessig tyngende. Til sist må det være en naturlig sammenheng mellom dispensasjonen og vilkår, f.eks. slik at vilkår så langt som mulig kompenserer for ulemper o.l. dispensasjonen eller kan medføre. Rådmannens vurdering er at vilkår om utforming og arealbegrensning av den nye hytten har en naturlig og saklig sammenheng med tillatelsen. Vilkåret stilles da det ikke finnes bestemmelser til eiendommer vist som grønnstruktur i kommuneplanens arealdel, og vil sikre at eiendommen ikke blir bebygd med en vesentlig større hytte enn de som finnes i området. Vilkåret kan heller ikke anses å være uforholdsmessig tyngende i forhold til det som søkes oppnådd. Tiltakshaver vil få oppført en ny hytte som erstatning for den brannskadde. Etter rådmannens vurdering står vilkårene i saklig sammenheng med tillatelsen. Vilkåret anses ikke å være urimelig eller uforholdsmessig tyngende. Til sist anser rådmannen at det er en naturlig sammenheng mellom dispensasjonen og vilkåret, ved at vilkåret så langt som mulig kompenserer for ulemper o.l. dispensasjon for gjenoppbygging ellers kan medføre. Dispensasjon fra hensynssonen «båndlagt for regulering etter plan- og bygningsloven»: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Etter plan- og bygningsloven 11-8 skal kommuneplanens arealdel i nødvendig utstrekning vise hensyn og restriksjoner som har betydning for bruken av areal. Til hensynssone skal det i nødvendig utstrekning angis hvilke bestemmelser og retningslinjer som gjelder eller skal gjelde i medhold av loven eller andre lover for å ivareta det hensynet sonen viser. Det er ingen retningslinjer i kommuneplanens arealdel til den aktuelle hensynssonen slik plan- og bygningsloven 11-8 første ledd krever. Hensynssonen gir dermed ingen veiledende betydning når det gjelder dispensasjonen, og vurderingen av om hensynet bak den midlertidige båndleggingen er berørt må gjøres ut fra dokumenter i den pågående planprosessen. Formålet med hensynssonen antas ut fra varsel om planoppstart å være å sikre fremtidig bruk og tilrettelegging av friluftsområdet, samt rydde opp i eldre planer og bestemmelser. Arealformålene i gjeldende planer skal i hovedsak videreføres, men det skal gjøres en vurdering av atkomsten til friluftsområdet for myke trafikanter, parkering, turstier, campingplass, bestemmelser for eksisterende hytter og forholdet til gassanlegget på havna m.m. I gjeldende reguleringsplan og kommuneplanens arealdel er det ingen bestemmelser for eksisterende hytter innenfor planområdet. Det fremgår ikke av dokumenter i den pågående planprosessen hvilke arealbegrensninger og bestemmelser som skal gjelde for området. Hyttene i Storvika er av varierende størrelse, fra 35 m 2 til 98 m 2 takflate målt i matrikkelen, hvor den aktuelle hytten av de minste. Minste avstand til sjøen er anslagsvis 140 meter. Minste avstand til badestranden på Storvika er 250 meter. Til sammenligning er minste avstand til Leira industriområde (planavgrensning) 45 meter.

6 Etter rådmannens vurdering vil ikke tillatelse til gjenoppbygging etter brann vanskeliggjøre en senere gjennomføring av reguleringsplanen. I denne saken er det snakk om en hytte som ble skadet i en brann, og praksis i Stjørdal kommune har vært tillatelse til gjenoppbygging av bygninger som er blitt skadet etter brann. Rådmannen mener også at presedensfaren er minimal, da det ikke er snakk om et nytt bygg på en ubebygd eiendom, men en erstatning for eksisterende hytte. Gjenoppbygging vil ikke innebære noen annen eller vesentlig større privatisering av området enn hytten som står der i dag. Rådmannens vurdering er også at gjenoppbyggingen ikke vil vanskeliggjøre en senere reguleringsplan. På bakgrunn av overnevnte finner rådmannen at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt som en følge av dispensasjonen. 2. Fordelene med dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Ved vurdering av dette vilkår må det foretas en interesseavveining, der fordelen ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkårene skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak kan medføre et mønster for senere avgjørelse innenfor planområdet. Dette tilsier at kommunen bør benytte dispensasjonsadgangen med forsiktighet. I denne saken er det snakk om en hytte som ble skadet i en brann, og praksis i Stjørdal kommune har vært tillatelse til gjenoppbygging av bygninger som er blitt skadet etter brann. Rådmannen mener også at presedensfaren er minimal, da det ikke er snakk om et nytt bygg på en ubebygd eiendom, men en erstatning for eksisterende hytte. Fordelene ved å innvilge dispensasjon vil være at tiltakshaver får gjennoppføre en hytte som tidligere er godkjent. Den nye hytten vil få samme plassering som eksisterende, og vil ikke medføre noen økt privatisering av området, ei heller redusere grønnstrukturverdien i området. Som rådmannen er kommet til ovenfor blir hensynet bak hensynssonen ikke vesentlig tilsidesatt gjennom at det gis dispensasjon som omsøkt i denne saken. Av den grunn er det også vanskelig å se at dispensasjonen medfører tungtveiende ulemper. En gjenoppbygging av hytten vil ikke vanskeliggjøre en senere reguleringsplan. På bakgrunn av overnevnte vurdering mener kommunen at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Dispensasjon innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens Det er alltid en usikkerhet knyttet til utfall av en reguleringsprosess, og hva som blir bestemmelser for hyttene i området i en endelig reguleringsplan. Om en skulle komme til å ville avslå søknaden må det følges opp med en sak om bygge og deleforbud i området i påvente av ny reguleringsplan.