Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan. 160/115 - Bruvegen 12, 7517 Hell - Dispensasjon fra regulert etasjetall og takvinkel

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 160/115 Arkivsaksnr: 2015/ Saksbehandler: Ask Rødahl Nygaard Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 160/115 - Bruvegen 12, 7517 Hell - Dispensasjon fra regulert etasjetall og takvinkel Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra reguleringsplan for påbygg av én etasje som omsøkt. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 3 for oppføring av tak med vinkel 30 o. Vilkårene for dispensasjon anses i begge tilfeller å være oppfylt. Vurdering av vilkårene fremgår av avsnittet «vurderinger» nedenfor. Vedlegg: Vedlegg: Søknad om rammetillatelse 6_A10-01 Situasjonskart inkl. naboer 2_A40-01 Fasade Nord og Vest 3_A40-02 Fasade Sør og Øst 4_A20-01 Plan 1. og 2. Etasje A30-01 Snitt A og B Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Anmodning om forhåndskonferanse ( ) Referat fra forhåndskonferanse ( ) Søknad om ansvarsrett Gjennomføringsplan Oversendelsesbrev Nabovarsel

2 Ny arealberegning Sammendrag: Det søkes her om et påbygg med en lav andre etasje, samt et tilbygg med vinterhage i 1. etasje. Vinterhage og terrasse i første etasje overbygges med en altan i 2. etasje. Tiltaket gir en økning i bebygd areal på 11 m 2. Bruksarealet(BRA) øker med 11 m 2 i 1. etasje og 104 m 2 i ny 2. etasje. Mønehøyden økes med 1,8 m til 7,7 m, gesimshøyden økes til 5,5 m. Takvinkel økes til 30 o. Ny 2. etasje vil inneholde oppholdsrom, bad og 4 soverom. Saksopplysninger Kommunen mottok den 2. november 2015 søknad om rammetillatelse for oppføring av påbygg på eiendommen gnr/bnr 160/115, Bruvegen 12, 7517 Hell. Det søkes her også om dispensasjon fra regulert etasjetall, takvinkel og takform. Gjeldende reguleringsplan for eiendommen er Reppe boligfelt, plan-id A, vedtatt Det er i plankartet gitt at bebyggelse på eiendommen skal oppføres med én etasje, med eller uten sokkel. Det er ikke angitt grenser for gesims- og mønehøyde. Reguleringsbestemmelsene 3 fastsetter takvinkel til o med møneretning som angitt i kart. Reguleringsplanen er delvis overstyrt av Kommuneplanens arealdel pkt Det tillates her en utnyttingsgrad på 45 % BYA, og det kan også leses «Fortetting og byggearbeid på eksisterende bygninger tillates». Det nevnes her ikke spesifikt hvilke byggearbeider som tillates og det blir da riktig å behandle påbygg som dispensasjon fra reguleringsplan. Søknad om dispensasjon fra takform dreier seg om flatt tak over vinterhage på vestre side av huset. Takflaten skal her benyttes som altan og vil således ikke betraktes som et tak. Det er da etter Rådmannens vurdering ikke nødvendig å behandle dette som en dispensasjon. Søknad om dispensasjon er nabovarslet og begrunnet iht. plan- og bygningsloven Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden.

3 Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurderinger Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Dispensasjon fra regulert antall etasjer: Søknaden er begrunnet med: «Det søkes om dispensasjon fra bestemmelse om antall etasjer. Over tomta i sikker avstand fra huset går det i dag en høyspentledning som umuliggjør en utbygging i en etasje. Det er påbygd en 2. etasje i området på flere boliger, og således er det dannet en praksis for dette, og hensynet bak bestemmelsen blir ikke vesentlig tilsidesatt. Påbyggingen vil ikke skjerme området». Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak bestemmelsen er å sikre et helhetlig uttrykk på bebyggelsen, samt å begrense høydevirkningen for omkringliggende eiendommer. Lav bebyggelse sikrer gode sol- og utsiktsforhold for naboer. Reguleringsplanens bestemmelser 2 angir at området skal bebygges med småhus som vist på plan. Planen presiserer at bebyggelsen skal oppføres i én etasje med eller uten sokkel. Kommuneplanens arealdel pkt åpner for byggearbeider på bestående bygninger, uten nærmere presisering. I retningslinjene settes en grense på gesims- og mønehøyde på hhv. 7 og 9 meter med en maksimal takvinkel på 30 o. Det ønskes her å bygge på en lav 2. etasje der taket heves ca. 1,5 m ved gesims. Dette gir ikke en vesentlig økning i husets høydevirkning på omgivelsene. Huset ligger nordvest for øvrig bebyggelse og tiltaket vil da ikke gi nevneverdig svekkede solforhold for naboer. Søker anfører at flere boliger i området er påbygd, uten å nevne hvilke eiendommer det dreier seg om. Søk i matrikkelen, flyfoto og gatefoto viser at ett av husene i samme planområde er påbygd, samt to boliger i tilgrensende planområde med tilsvarende bestemmelser. Det er også her bygd på lave 2. etasjer, som ikke kan ses å skjemme området.

4 Bygget vil fortsatt fremstå som et «småhus», og påbygget ses ikke på som en vesentlig tilsidesettelse av bestemmelsen. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Mulige ulemper ved dispensasjonen er sol- og utsiktsforhold for naboer, samt at områdets preg som småhusbebyggelse blir svekket. Som nevnt i vilkår 1 vil ikke naboers interessert bli påvirket i stor grad av tiltaket. Heller ikke områdets preg vil svekkes nevneverdig. Disse ulempene ses da på som små. Fordeler ved tiltaket er en bedre utnyttelse av eiendommen. Som søker anfører går det en høyspentledning over eiendommen, vest for huset. En utbygging på bakkeplan er da vanskelig å gjennomføre. Boliger tilpasset dagens bruk krever større areal, og det ses på som en fordel å utnytte eksisterende boligeiendommer og bygningsmasse. Når det gjelder avveiningen mellom fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon som omsøkt, skal det etter forarbeidene til 19-2 bare legges begrenset vekt på individuelle hensyn. Det kan her ikke ses at det foreligger verken fordeler eller ulemper av samfunnsmessig karakter. Individuelle hensyn og personlige fordeler blir da tillagt vekt. Totalt sett ses fordelene her på som klart større enn ulempene. Etter en total vurdering finner Rådmannen at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 oppfylles. Dispensasjon fra regulert takvinkel Søknaden er begrunnet med: «Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsen om takvinkel. Ved å øke takvinkelen vil man få en lavere raft og dette vil virke dempende på høydeinntrykk av påbygget. Hensynet bak bestemmelsen bli ikke vesentlig tilsidesatt». Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Bestemmelser angående takvinkel og takform er gitt i reguleringsbestemmelsene 2. Det tillates her en takvinkel på o. Retningslinjer i kommuneplanens arealdel pkt begrenser takvinkelen til 30 o. Hensynet bak bestemmelsen er, som i forrige punkt, å sikre et helhetlig uttrykk på bebyggelsen. Flere hus i området er tidligere påbygd, og også her er takvinkel økt. Som det kan ses på vedlagt snittegning vil ikke en økning fra 23 o til 30 o gi en vesentlig endring i husets uttrykk. Hensynet bak bestemmelsen ses ikke på som vesentlig tilsidesatt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering:

5 Ulempene ved å gi dispensasjon kan her være at områdets karakter endres, samt at mønehøyden blir noe høyere. Den omsøkte økningen i takvinkel ses ikke at endrer byggets karakter, og gir da heller ingen ulemper for området. Som søker anfører vil en økt takvinkel gi et lavere raft og dermed minke høydevirkningen på omgivelsene. Når byggets høyde økes vil dette være en fordel for omkringliggende bebyggelse. Fordel for søker vil være at etasjen kan utnyttes bedre og virke romsligere med en økt takhøyde. Etter en samlet vurdering ses vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 å være oppfylt.