84/65 NYBYGG ENEBOLIG, PASSIVHUS DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 11/ Arkivnr.: GNR 84/65 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 84/65 NYBYGG ENEBOLIG, PASSIVHUS DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL Hjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Rådmannens innstilling: dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for gjennomsnittlig mønehøyde på 7,75m og grad av utnytting på %-BYA=21,3%. Avviket skyldes økt konstruksjon i tak og vegger i boligdelen som følge av krav i passivhusstandarden- Både regionale og statlige myndigheter har en klar målsetning om å øke antallet lavenergi boliger og passivhus frem til år Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for flatt tak, da dette bryter med byggeskikk på den omkringliggende bebyggelsen i dette småskala landbruks- og kulturlandskapet. Flatt tak er et omfattende avvik fra kommuneplanens bestemmelser, og en dispensasjon vil være en vesentlig tilsidesettelse av bestemmelsen det dispenseres fra. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jf. Forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 - tre -uker fra underretning om vedtaket.

2 Sammendrag: Eiendommen 84/65 er én av 3 tomter som ble godkjent fradelt i dispensasjonssak UTV 101/06 den Tømrermester G. Sætheren AS fremmet søknad om byggetiltak på eiendommen den Tiltakshaver ønsker å bygge et passivhus. Det er fremmet søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser, hva gjelder høyde, tillatt grad av utnytting og takform. De to første forholdene er begrunnet i bygging av passivhus og tredje er begrunnet i arkitektonisk uttrykk. Søknaden er komplett pr Saksutredning: 1. FAKTA: 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok den søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser for tiltak på eiendommen 84/65 vedr. mønehøyde og tillatt grad av utnytting. Den mottok kommunen dispensasjonssøknad for bygging av flatt tak. Kartet til høyre viser eiendommens plassering i Lunner kommune. Eiendommen er vist mer detaljert på situasjonskartet nedenfor. Eiendommen 84/65, Sørlivegen på Harestua 1.2 Tegninger av tiltaket

3 Fasade Øst Snitt - fasade vest mottatt i kommunen Situasjonskart 1.3. Planstatus i området og rettslig grunnlag

4 Aktuelt areal var fram til avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNFformål) i kommuneplanens arealdel. Arealet ble i forbindelse med revisjon av planen endret til framtidig byggeområde for bolig. I slike områder er det et automatisk krav til reguleringsplan før tiltak om fradeling eller bygging kan finne sted, jfr. kommuneplanbestemmelsene kap Eiendommen 84/65 var en av 3 tomter som ble tillatt fradelt fra 84/46 til boligformål i sak 101/06 den Det ble gitt dispensasjon fra kravet til reguleringsplan i forbindelse med fradeling. Når det nå kommer til bygging på 84/65, inneholder kommuneplanbestemmelsene rammer for takform, tillatte høyder og maksimal utnyttelse av den enkelte tomt samt andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v.; Byggehøyder og krav til form Boliger skal ha en klar lengderetning som følger høydekotene. Bygning skal ha hovedmøneretning som følger byggets lengderetning. Bygning skal ha takform som er tilpasset omkringliggende bebyggelse. Taket skal være tekket med matt materiale og ha takvinkel mellom 22 og 42 grader. Maksimal mønehøyde skal ikke overstige 7,5 meter målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen til overkant møne. Grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse For eksisterende boligeiendommer skal grad av utnytting pr. eiendom være maksimalt %- BYA=20%, men bebygd areal (NS 3940) skal likevel ikke overstige 400m2 for noen eiendom, parkeringsareal inkludert. I byggeforbudssonen og i 50 meters beltet til elver og bekker gjelder egne bestemmelser om grad av utnytting, se kap Ved fradeling av tilleggsarealer eller nye tomter for frittliggende småhusbebyggelse, er maksimalt tomterareal 1.500m2. Grad av utnytting skal ved fradeling ikke overstiges på avgivereiendom. Tomter som fradeles skal være egnet til boligbebyggelse, både med hensyn til størrelse og topografi. Lokalisering av ulik utbygging og arealbruk innen byggeområdet Nye tomter og nybygg bolig skal ligge minimum 30 meter fra midtre fase på høgspentlinje < 66kV og 50 meter for høgspentlinje fra og med 66kV. Det skal settes av plass til minimum to parkeringsplasser pr. boenhet, herunder minimum 1 garasje/carport. Tiltaket har avvik fra kommuneplanbestemmelsene hva gjelder høyde, tillatt grad av utnytting og takform. De to første forholdene er begrunnet i bygging av passivhus. 1.4 Ansvarlig søkers begrunnelse for dispensasjon Søknad mottatt Det søkes dispensasjon fra bestemmelsene i:komm. vedtekter til pbl Begrunnelse for dispensasjon: 1. Mønehøyde Tomta ligger lavt i terrenget med naboeiendommene liggende høyere i alle kanter og huset er også lavt plassert. Vi søker om et hus med mønehøyde fra terreng på 8 meter. 25cm av dette skyldes bygging av passivhus og store konstruksjoner. Mener da at man på grunn av den lave plasseringen i terrenget bør tillate bygging med denne høyden. 2. %BYA 21,3

5 Bygget blir 9,5m 2 større p.g.a. veggtykkelse i passivhus. Hvis vi bruker dette arealet blir det 20,2% BYA. Legger generelt til grunn at det er stort trykk på bygging av energieffektive boliger og at slike tilpasninger børgjøres for å stimulere til slik utbygging. Saksbehandlers merknad: I byggesøknaden er det oppgitt at bebygd areal blir 199,0m 2 og at %-BYA blir 21,3%. Tomtearealet tillater en BYA på 186,84, dvs at byggeriene er 12m 2 for stort i forhold til maksgrensa i kommuneplanen Søknad mottatt Forholdet til plan- og bygningsloven kap.19 Etter plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden.

6 Etter plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. Dersom det er nødvendig for å ivareta nasjonale eller viktige regionale interesser og hensyn i nærmere angitte deler av strandsonen eller fjellområder, kan Kongen i forskrift legge myndigheten til å gi dispensasjon fra bestemte planer, eller for bestemte typer tiltak, midlertidig til regionalt eller statlig organ. Det omsøkte tiltaket på eiendommen 84/65 strider mot bestemmelsene i kommuneplanen når det gjelder takform (flatt tak på deler av bygget), høyder og utnyttelsesgrad. Saken må derfor behandles som dispensasjonssak etter plan- og bygningslovens kap Nabomerknader Lunner kommune har ikke mottatt merknader til tiltaket fra naboer. 2. FAGLIG VURDERING 2.1 Naturinteresser, friluftsliv, landskaps- og estetiske hensyn Lunner kommune skal sikre at estetiske hensyn blir ivaretatt i planleggingen, jfr. plan- og bygningslovens 1-1. Etter samme lovs 29-2 skal kommunen se til at et hvert arbeide som omfattes av loven skal ha en god visuell utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Denne delen av Vestbygda er et småskala landbruksområde med en kombinasjon av småbruk, boliger og hytter/fritidsboliger. Mange av boligeiendommene er til dels store og er omkranset av et flott kulturlandskap. Kulturlandskapet er åpen slåttemark og beiteområder. Bebyggelsen i området preges av lave mørke tømmerbygninger og grå/hvitmalte gårdshus med røde uthus/låver. Tomt 84/65 Bebygd eiendom i sør, Sørlivegen 93. Del av kulturlandskapet sett fra tomten.

7 Gård vis a vis Sørlivegen 93 Byggetomten med Sørlivegen 99 bak. 2.2 Infrastruktur Eiendommen gnr. 84 bnr. 65 har adkomst via privat veg, Sørlivegen. Det er gitt avkjøringstillatelse i fradelingssak 101/06. Eiendommen skal tilknyttes offentlig vann og avløpsnett. Dette forholdet er det ikke søkt om pr. dags dato. 3. VURDERING Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I dette tilfellet er det snakk om dispensasjon for bestemmelsens pkt , vedrørende takform, maksimal mønehøyde og total utnyttelse på eiendommen. Begrunnelsen for avvik vedr. maksimal mønehøyde og grad av utnytting, er bygging av bolig etter passivhusstandard. Konstruksjonen på et passivhus blir mer omfattende enn et byggeri etter TEK 10 (teknisk forskrift) pga økte krav til isolasjon i vegg- og tak. Mønet på boligdelen er 25 cm høyere enn maksimalhøyden som er satt i kommuneplanbestemmelsene (7,75 meter mot 7,5 meter). Dette avviket oppstår dersom man prosjekter et bygg på 7,5 m i hht. kommuneplanen og så legger til den ekstra isolasjonstykkelsen i dette huset. Det hadde ikke vært noe problem i dette tilfellet å senke den totale mønehøyden på passivhuset ned til 7,5m. Samtidig kan det være et prinsipp vi skal ha i kommunen å tillate en høyde på 7,5 meter + den høyden som genereres på grunn av økte isolasjonskrav i passivhus. Videre søkes det om avvik fra fastsatt grad av utnytting %-BYA=20 % (bebygd areal). Tiltaket vil få en %-BYA = 21,3 %. Hensikten med å bygge passivhus må være begrunnet klimahensyn og lavt energibruk. Bygging av større hus medfører økt bruk av byggematerialer, transport av byggematerialer og avfall fra byggeplass. Slik sett burde ikke passivhus ut i fra et klimaperspektiv bygges store. I dette tilfellet er det snakk om et bebygd areal på 199m2 inkludert carporten. På Haneknemoen er det gitt tillatelse til bygging av passivhus som holder seg både innenfor høydekravene og grad av utnytting. Bebygd areal inkl. garasje er i det tilfellet 138m2. Samtidig er det en vurdering om den økte veggtykkelsen på passivhus kan tas på en økt tomteutnyttelse i stedet for at man må redusere det bebygde arealet. I så fall vil det danne et prinsipp for passivhusbyggingen i Lunner. I kommuneplanbestemmelsene står det at boliger skal ha en klar lengderetning som følger høydekotene. Videre at bygning skal ha hovedmøneretning som følger byggets lengderetning, bygning skal ha takform som er tilpasset omkringliggende bebyggelse og takvinkel skal være mellom 22 og 42 grader. Lunner kommune legger vekt på at bygget er tilpasset tomtens beskaffenhet med hensyn til at møneretningen følger koteretningen på tomten. Boligen har også kvalitet som tilfredstiller kravene til tilgjengelighet i Pbl. Når det

8 gjelder bruk av flatt tak over car-port, bod og tak ved terrasse, begrunnes dette med at en slik løsning gir et bedre arkitektonisk uttykk. Store deler av bygget som er mest synlig fra adkomstveg, har flatt tak. Byggeriet skiller seg klart ut fra omkringliggende bebyggelse, se kap ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG 4.1 Delvis innvilgelse av dispensasjon dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for gjennomsnittlig mønehøyde på 7,75m og grad av utnytting på %-BYA=21,3%. Avviket skyldes økt konstruksjon i tak og vegger i boligdelen som følge av krav i passivhusstandarden- Både regionale og statlige myndigheter har en klar målsetning om å øke antallet lavenergi boliger og passivhus frem til år Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for flatt tak, da dette klart bryter med byggeskikk på den omkringliggende bebyggelsen i dette småskala landbruks- og kulturlandskapet. Flatt tak er et omfattende avvik fra kommuneplanens bestemmelser, og en dispensasjon vil være en vesentlig tilsidesettelse av bestemmelsen det dispenseres fra. 4.2 Avslag på dispensasjon Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel da tiltaket strider mot bestemmelser om takhøyde, tillatt utnyttelsesgrad og takformen (gjelder deler av bygget). Lunner kommune vurderer at tiltaket uten store endringer kan endres slik at tiltaket ligger innenfor kommuneplanens bestemmelser. Det er ikke avgjørende for tiltaket at høyden må være på omsøkt nivå. Det å redusere bygget med 25 cm vil ikke hindre at bygget fortsatt kan bygges som passivhus, det samme gjelder også for utnyttelsen på eiendommen. Dette er et romslig prosjekt med et bebygget areal på hele 199m 2 inkl. carport og bod. Konsekvensen av å redusere det bebygde arealet med 9,5 m 2 vil ikke være av avgjørende betydning for prosjektet. Flatt tak bryter klart med byggeskikk på den omkringliggende bebyggelsen i dette småskala landbruks- og kulturlandskapet. Flatt tak er et omfattende avvik fra kommuneplanens bestemmelser, og en dispensasjon vil være en vesentlig tilsidesettelse av bestemmelsen det dispenseres fra. 4.3 Kommunen er positive til å innvilge søknaden dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for gjennomsnittlig mønehøyde på 7,75m og grad av utnytting på %-BYA=21,3%. Avviket skyldes økt konstruksjon i tak og vegger i boligdelen som følge av krav i passivhusstandarden- Både regionale og statlige myndigheter har en klar målsetning om å øke antallet lavenergi boliger og passivhus frem til år dispensasjon fra kommuneplanens arealdel vedr. avvikende takform (flatt tak) da de flate takene gir bygget et arkitektonisk løft. Lunner kommune anser at fordelene ved å gi dispensasjon klart overstiger ulempene etter en samlet vurdering.

9 5. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for gjennomsnittlig mønehøyde på 7,75m og grad av utnytting på %-BYA=21,3%. Avviket skyldes økt konstruksjon i tak og vegger i boligdelen som følge av krav i passivhusstandarden- Både regionale og statlige myndigheter har en klar målsetning om å øke antallet lavenergi boliger og passivhus frem til år Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for flatt tak, da dette bryter med byggeskikk på den omkringliggende bebyggelsen i dette småskala landbruks- og kulturlandskapet. Flatt tak er et omfattende avvik fra kommuneplanens bestemmelser, og en dispensasjon vil være en vesentlig tilsidesettelse av bestemmelsen det dispenseres fra. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Brev fra dag Ulrik og Marija Kühle-Gotovac datert Øvrige dokument: 84/65 Søknad om tillatelse til ett trinn - Boligformål 84/65 Vedrørende høyde 84/65 Vedr. søknad om tiltak- Nybygg enebolig, passivhus 84/65 Passivhus på Harestua begrunnelse for søknad om disp. 84/65 Bilder 84/65 Vedr. byggesaksbehandling 84/65 Tilbakemelding fra tiltakshaver 84/65 Vedr. byggesaksbehandling 84/65 Avklaring byggesak frist for tilbakemelding 4. oktober Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Dag og Marija Kühle-Gotovac, Sørlivegen 22, 2743 HARESTUA Tømrermester G. Sætheren AS, Hensmoveien 32/34, 3516 HØNEFOSS Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær