59/125 - TOYOTA HADELAND - OPPGRADERING OG PLANBEHANDLING

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 12/ Arkivnr.: GNR 59/125 Saksbehandler: Planlegger, Ingun Bjørgli Juul-Hansen 59/125 - TOYOTA HADELAND - OPPGRADERING OG PLANBEHANDLING Hjemmel: Plan- og bygningsloven 12-3 eller kap.19. Klageadgang: Nei Rådmannens innstilling: Lunner kommune er positiv til oppgradering av eiendommen. Kommunen er imidlertid usikker på hvordan det framlagte konseptet landskapsmessig vil passe inn i dette området hvor det er tre- og teglsteinsbygg som dominerer. Samtidig mener kommunen at dette er et større bygge- og anleggstiltak med direkte krav til reguleringsplan før utbygging kan finne sted, jfr. plan- og bygningsloven 12-1, 3.ledd. Dersom kommunen og tiltakshaver finner det hensiktsmessig, kan søknad om byggetillatelse behandles felles med privat forslag til reguleringsplan. Dette for å spare tid i behandlingsprosessen.

2 Sammendrag: Roa Eiendom AS ønsker å oppgradere anlegget for Toyota på Roa. Tiltakshaver har henvendt seg til kommunen for å få råd om framlagt konsept kan danne grunnlag for videre arbeid og hva slags prosess som kreves. Saken legges fram for politisk behandling for å avklare evt. krav til reguleringsplan. Dersom kommunen konkluderer med at til dette er et større byggeog anleggstiltak, kreves reguleringsplan. Alternativt behandles saken som en dispensasjonssak i henhold til gjeldende kommuneplan. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Roa Eiendom AS ønsker å oppgradere dagens anlegg for Toyota Hadeland på Roa. Deler av dagens anlegg ønskes revet. Dagens salgsareal vil bli verksted, og det skal bygges nytt areal for salg og utstilling, kontorer, lager og sosiale rom. Boligeiendommen 59/92 ønskes også innlemmet i arealet som bruktbiloppstilling overdekket med tak. Toyota Hadeland benytter også eiendommene 59/249 og 59/265 til henholdsvis parkeringsplass og verksted/lager. Nedenfor vises forslag til nytt salgsareal og skisse for tiltaket. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag

3 Eiendommen 59/125 ligger i uregulert område og er i gjeldende kommuneplanens arealdel avsatt til erverv. Tilsvarende status har eiendommene 59/249 og 59/265 som også benyttes av denne virksomheten. Eiendommen 59/92 ligger som boligområde i gjeldende kommuneplan. I forslag til ny kommuneplan ligger alle de ovennevnte eiendommene inne med næringsformål. Nedenfor vises eiendommene med skravur slik de ligger i henholdsvis gjeldende kommuneplan og høringsutgaven av ny kommuneplan. 2. VURDERING/DRØFTING: 2.1 Prosess Som tiltakshaver skriver, er det to alternative behandlingsmåter, enten fremme reguleringsplan for området etter kap. 12 eller behandle saken som en dispensasjonssak fra kommuneplanens arealdel etter kap. 19 i plan- og bygningsloven. 2.2 Nabovarsling

4 Saken er ikke nabovarslet, noe den som minimum må i forbindelse med dispensasjonshøring eller i forbindelse med formell planoppstart. 2.3 Krav til reguleringsplan ved større bygge- og anleggstiltak I henhold til plan- og bygningsloven 12-1 stilles det direkte krav om reguleringsplan ved større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Hvorvidt framlagte planer er i kategorien «større bygge- og anleggstiltak» og /eller tiltaket kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, er et skjønnsspørsmål der vurderingen ligger i tiltakets størrelse og ut i fra hvor følsomt området vil være for tiltaket. Videre vil hensynet til at offentligheten skal sikres innflytelse spille inn. Nedenfor listes opp de forhold som er av betydning for en slik vurdering. For sammenlikningens skyld vises det til at kommunen stiller krav til reguleringsplan ved fradeling av tre eller flere boligtomter Hva tiltaket består i Tiltaket omfatter riving og ombygging av anlegget på 59/125 fra verksted/ kontor til salgshall/kontor/lager/sosiale rom, riving av boligbygg på 59/92 og oppføring av bruktbiloppstillingsplass overdekket med tak på denne eiendommen Formål med tiltaket Det er et ønske å skape et tidsmessig bygg som avspeiler bruk og funksjon. Blant annet er det viktig å eksponere nye biler utad mot tilstøtende vegsystem i størst mulig grad. En ønsker også å skjerme mot bakenforliggende bebyggelses med beplantning Konsekvenser av tiltaket Landskap/synlighet/estetikk Ombyggingen vil medføre at anlegget blir godt synlig fra Hadelandsvegen sett i forhold til i dag både fordi salgsfasaden vil vende seg ut mot Hadelandsvegen og fordi boligeiendommen nærmest vegen, vil innlemmes i virksomheten. Tilbygget medfører en ny fasade i glass, som er en typisk «Toyota-fasade». Det ligger nær Garveriet som har sitt særpreg med tre- og teglsteinsbygg og nye Lunner ungdomsskole som også er et teglsteinsbygg. I høyde og volum vil ikke det nye bygget skille seg mye ut, men uttrykket er annerledes enn nabobebyggelsen. På den annen side kan man vurdere at tiltaket bedrer situasjonen ved Toyota, da byggeriet nærmest rv4/e16 kanskje ikke er det mest veltilpassede

5 bygg i forhold til omgivelsene. Illustrasjonene over viser bygget slik det vil sees fra Garverivegen og Hadelandsvegen. Trafikksikkerhet Ombyggingen vil medføre noe økt trafikk både på del av Hadelandsvegen og ytterst i Garverivegen. Det er fortau langs Hadelandsvegen på den aktuelle strekningen. Garverivegen har lite trafikk i dag. 9 boliger (Sand) langs Garverivegen på østsiden av rv4 samt Garveriet vis a vis Toyota vil bli berørt av økt trafikk ytterst på vegen. Det er lagt opp til en felles innkjøring til anlegget direkte fra Garverivegen. Denne er trukket godt bort fra krysset mot Hadelandsvegen. Noe som er bra av trafikksikkerhetshensyn. Vegarealet inne på eiendommen legges parallelt med Garverivegen og byggets vestre fasade. Det er viktig at det er fysisk skille mellom offentlige og private vegarealer. Dette må etableres inne på den private grunnen. Ovenfor vises en skisse som angir trafikkmønsteret (inn- og utkjøring) for store kjøretøyer (varetransport, trailere). Tiltaket er plassert på det minste ca 11m fra midtlinja til Garverivegen. Dette er 4m mindre enn byggegrensekravet som er satt i vegloven. I dette tilfellet synes vi det kan være bra at bygget ligger nærme Garverivegen i forhold til å få følelse av at man oppholder seg i tettbygd strøk, og mer i en gatestruktur enn langs en landlig veg. Å fravike byggegrensa med 4 m kan derfor aksepteres. Konsekvenser for naboer Garveriet er eneste nabo på denne siden av rv4. Det ligger også to boligeiendommer nederst i Oppdalslinna som grenser inntil den del av anlegget som ikke skal rehabiliteres (ligger øst for anlegget. Disse eiendommene ligger ca 10m høyere i terrenget enn næringsbygget. Næringsbygget er planlagt med en høyde som holder seg innenfor plan- og bygningslovens krav om makshøyde på 9m. Utover økt trafikk lokalt, vil ikke tiltaket berøre naboeiendommer direkte. Infrastruktur Det ligger kommunal avløpsledning på arealet der nybygg planlegges. Denne er markert med grønn, stiplet strek på kartet nedenfor. Ledningen må legges om på utbyggers bekostning.

6 Natur- og kulturmiljø Da tiltaket gjelder ombygging og utvidelse av bebygd areal, vil tiltaket ikke berøre naturmark eller kulturmiljø. Saken behandles derfor ikke nærmere etter naturmangfoldsloven. Det er ikke registrert verneverdige bygninger innenfor eiendommene Hensynet til offentlighetens innflytelse Offentlighetens mulighet til å involvere seg i saken er større gjennom en reguleringsplanprosess enn gjennom en enkelt dispensasjonssak der det kun er naboer og offentlige myndigheter som gis mulighet for deltakelse. I denne saken kan det være at andre, utover naboer og regionale myndigheter, også vil være opptatt av byggets estetikk, forhold til trafikksikkerhet etc. 2.4 Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Arealformålet på eiendommen 59/125 er i tråd med dagens bruk og planlagt ombygging. Boligeiendommen 59/92 ligger inne med boligformål, og det er denne eiendommen som det må søkes dispensasjon for. I tillegg bryter tiltaket med veglovens bestemmelser om byggegrenser til offentlig veg på minimum 15 meter målt fra midtlinja på vegen Om hensyn bak bestemmelser og lovens formål er vesentlig tilsidesatt Kommunen skal vurdere om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I lovens formålsparagraf heter det at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Dette tilfellet gjelder dispensasjon fra arealformål bolig til arealformål næring. Slik sett tilsidesettes hensynet med kommuneplanen Om fordelene er klart større enn ulempene Kommunen skal vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Boligeiendommen har en belastende beliggenhet mellom Oppdalslinna, Garverivegen og Hadelandsvegen inntil Toyota-eiendommen. Den anses lite egnet til boligformål. Den ligger også i rød og gul støysone langs offentlig veg. Samtidig vil dette være en sak som det kan være viktig å ta stilling til gjennom en offentlig reguleringsplanprosess, jfr. de vurderingene som er gjort i kap. 2.3.

7 2.4.3 Dispensasjon fra saksbehandlingsregler Kommunen skal vurdere om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det er ikke tilfelle i denne saken. 3. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG 3.1 Krav til reguleringsplan Lunner kommune er positiv til oppgradering av eiendommen. Kommunen er imidlertid usikker på hvordan det framlagte konseptet landskapsmessig vil passe inn i dette området hvor det er tre- og teglsteinsbygg som dominerer. Samtidig mener kommunen at dette er et større bygge- og anleggstiltak med direkte krav til reguleringsplan før utbygging kan finne sted, jfr. plan- og bygningsloven 12-1, 3.ledd. Dersom kommunen og tiltakshaver finner det hensiktsmessig, kan søknad om byggetillatelse behandles felles med privat forslag til reguleringsplan. Dette for å spare tid i behandlingsprosessen. 3.2 Dispensasjon Lunner kommune er positiv til oppgradering av eiendommen. Kommunen er imidlertid usikker på hvordan det framlagte konseptet landskapsmessig vil passe inn i dette området hvor det er tre- og teglsteinsbygg som dominerer. Lunner kommune er innstilt på å behandle saken som en dispensasjon fra plan, jfr. plan- og bygningslovens kap. 19. Det må fremmes grunngitt søknad om dispensasjon og naboer må varsles. Kommunen sender deretter søknaden på regional dispensasjonshøring i hht. kravene i plan- og bygningsloven før endelig vedtak fattes. Forutsatt at det ikke kommer innvendinger mot prosjektet, fattes vedtak om dispensasjon administrativt. 4. KONKLUSJON Lunner kommune er positiv til oppgradering av eiendommen. Kommunen er imidlertid usikker på hvordan det framlagte konseptet landskapsmessig vil passe inn i dette området hvor det er tre- og teglsteinsbygg som dominerer. Samtidig mener kommunen at dette er et større bygge- og anleggstiltak med direkte krav til reguleringsplan før utbygging kan finne sted, jfr. plan- og bygningsloven 12-1, 3.ledd. Dersom kommunen og tiltakshaver finner det hensiktsmessig, kan søknad om byggetillatelse behandles felles med privat forslag til reguleringsplan. Dette for å spare tid i behandlingsprosessen. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: 59/125 - Ønske om tilbygg/ ombygging på Toyota Hadeland s anlegg Øvrige dokument: Svar - 59/125 - Ønske om tilbygg/ ombygging på Toyota Hadeland s anlegg Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: SG Arkitektur AS, Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss Roa eiendom AS, pb 3033, 3501 Hønefoss Rett utskrift av møtebok. Roa,

8 Utvalgssekretær