Gnr 197 bnr Aakran Even - Garasje med boenhet - Revkroken 6 - klage på vedtak

Transkript

1 Arkivsak. Nr.: 2017/ Saksbehandler: Brit Alvhild Haugan Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 70/ Gnr 197 bnr Aakran Even - Garasje med boenhet - Revkroken 6 - klage på vedtak Rådmannens forslag til vedtak Klage på delegert vedtak gitt den tas ikke til følge. Klagen er behandlet etter forvaltningslovens kapittel VI. I klagen er det ikke kommet nye momenter eller opplysninger som vil endre tidligere delegert vedtak. Tidligere vedtak i sak av opprettholdes. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-4 og 21-4 gis avslag på søknad fremmet i henhold til søknad av med tegninger av Kommunen begrunner avslag i at søknad om oppføring av garasje med utleieenhet i Revkroken 6 får en kotehøyden ca. 33,6 moh og ikke oppfyller intensjonen i reguleringsbestemmelsene for Gangstadhaugen II. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg 1 Gnr 197 bnr Aakran Even - Garasje med boenhet - Revkroken 6 - avslag på søknad 2 Klage på vedtak - avslag på byggesøknad - gnr 197 bnr Gnr 197 bnr Søknad om tiltak - Garasje med boenhet - Revkroken 6 4 Nabovarsel 5 Fasader - Planer - Snitt 6 gnr 197 bnr Aakran Even - Klage på vedtak om garasje med boenhet og saksfremlegg - befaring

2 Bakgrunn Inderøy kommune har mottatt søknad fra tiltakshaver, Even Aakran, om oppføring av separat garasje med utleieleilighet på boligeiendom i Revkroken 6 på Sandvollan. Det planlagte byget er planlagt med carport og sportsbod i 1.etasje. I 2.etasje er det planlagt ny boenhet med bruksareal BRA på 34 m2. Merknader til nabovarsel: Til nabovarselet forelå to merknader fra søknaden, disse var fra Sunniva Lorentsen og Jørgen Tronhus i Revkroken 6 samt Erling Tronhus i Revkroken 1. Begge merknader til nabovarsel gjelder høyde av garasjebygget. Omsøkt uthus er i henhold til merknader høyere enn hva som er angitt i reguleringsbestemmelsene og de øvrige bygg som ligger på samme siden av veien. Garasje med kotehøyde på ca. 33,80 vil i henhold til merknader ta utsikt fra naboeiendommer. I brev av er det gitt følgende vedtak til søknaden: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-4 og 21-4 gis avslag på søknad fremmet i henhold til søknad av med tegninger av Kommunen begrunner avslag i at søknad om oppføring av garasje med utleieenhet i Revkroken 6 får en kotehøyden ca. 33,6 moh og ikke oppfyller intensjonen i reguleringsbestemmelsene for Gangstadhaugen II. Inderøy kommune har fra tiltakshavere Even og Rannveig Aakran mottatt anke på avslag byggesøknad gnr 179 bnr 114, jfr. brev innkommet I henhold til anken er blant annet følgende momenter nevnt: "Reguleringsplanen for Gangstadhaugen II er formulert slik at den ikke regulerer kotehøyde krav, ei heller slik at den regulerer redusert høyde møne/gesims for garasje og uthus for vår eiendom. Fra gjeldende reguleringsplan, Gangstadhaugen II:

3 Reguleringsendringen av maks kotehøyde for de tomtene det gjelder i reguleringsplanen -, er satt slik vi oppfattet saksfremlegget lagt fram for Hovedutvalg Natur (ref side 3, avsnitt 1) med den intensjon å beskytte bakenforliggende naboer for å miste sin utsikt. Fra saksfremlegger (arkivsak.nr 2013/ ), reguleringsendringer for Gastadhaugen II offentlig høring side 3, avsnitt 1: Plankartet: I forbindelse med utarbeidelse av planutkastet, har kommunen hatt en befaring der det ble tatt ulike høyder i terreng med tanke på plassering av nye boliger. Med den bakgrunn er alle ubebygde boligtomter sett i kartet med maks høyde i forhold til kote i terrenget. Høydekotene er sett etter ønske fra naboer som frykter tap av utsikt. Tiltakshaver utdyper videre at det kun er naboer i Revkroken 1 som berøres av endringen i utsikt, men at denne blant annet med bakgrunn i møneretning av nytt bygg vil bli svært lite berørt. Det påpekes også at nytt bygg i Revkroken 6, ikke er i konflikt med intensjonen i reguleringsplanen. Bygningen plasseres på en eksisterende bebygd tomt der det er varierende nivåforskjeller på front og de bakre hjørnene. Bygningen er forsøkt tegnet slik at den nettopp skal følge og trekkes så mye ned i terrenget som mulig, samtidig som ivaretar kravene i reguleringsplanen pkt. 3.5 og at den gir ønsket funksjon for utbygger." (Anken er vedlagt i sin helhet). Vurdering Tiltakshaver har i henhold til søknad av søkt om oppføring av garasje med carport og stor sportsbod i sokkel. Carport og sportsbod vil ha innkjøring fra eksisterende gårdsplass. Over carport og sportsbod er det planlagt en utleieleilighet med egen inngang direkte inn fra terreng. Det søkes ikke om dispensasjon for tiltaket da tiltakshaver har vurdert at høyder for garasje samsvarer med reguleringsbestemmelser av

4 For Gangstadhaugen II ble det foretatt reguleringsendring av plan med dertil nye reguleringsbestemmelser, ny reguleringsendring er hjemlet i plan- og bygningsloven av I henhold til de nye bestemmelsene er blant annet følgende sagt følgende i pkt. 3.2: "Eksisterende bygninger innenfor planområdet kan rives og bygges opp med samme mønehøyde som eksisterende." For øvrig gjelder pkt. 3.5 i forhold til garasjer. Hvor det er lagt vekt på estetisk tilpassing til den øvrige bebyggelsen. Her er spesielt nevnt høyder og plassering i forhold til eksisterende bebyggelse og plassering av garasje i forhold til byggegrenser og sikt langs vei. I henhold til Inderøy kommune sitt vedtak av , vurderer kommunen at søknad om oppføring av garasje må tilfredsstille reguleringsbestemmelsene i henhold til reguleringsendring for Gangstadhaugen II, jfr. vedtak med nye bestemmelser av Kommunen har vurdert merknadene fra naboene til søknaden og vurderer at garasje ikke tilfredsstiller høydekravet i henhold til reguleringsbestemmelsene. Tiltaket vil i henhold til kommunens vurdering ikke være i samsvar med intensjonen i planen i forhold til angitte kotehøyder. I henhold til klagen fra Even og Rannveig Aakran, har kommunen vurdert de innkomne klager til søknaden. Det påpekes at garasjen høyde er tilpasset terrenget på tomta. Høyden av bygget er også vurdert ut ifra hvordan denne vil påvirke utsikt for bakenforliggende boligeiendommer. Tiltakshaver har her ut fra plassering for garasjen vurdert at den i svært liten grad vil være til hinder for utsikt fra nabohuset i Revkroken 1. Garasjen vil kreve dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene: Slik bygget er planlagt, vil dette kreve en dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene i henhold til høyde, kravet til differensiering av høyder for garasje og bolighus er etter kommunen vurdering gjeldende selv uten at kotehøyder ar angitt i plankartet. Dette er også en videreføring fra tidligere bestemmelser hvor det for garasjer/uthus er en lavere gesims og mønehøyde på henholdsvis 1,5m og 2m i forhold til høydebestemmelser for boliger. Slik kommunen vurderer intensjonen i planen bør ny garasje i Revkroken 6 kunne ha en kotehøyde som ligger 2m under eksisterende kotehøyde for bolighuset. Bolighuset i Revkroken 6 er målt til å ha en mønehøyde på kote Noe som samsvarer med naboeiendommen hvor kotehøyden i plankartet er angitt til Maks høyde kote 32. Inderøy kommune er uenig med tiltakshaver og mener at søknaden på dette punktet skal behandles som dispensasjon. Ny garasje få en mønehøyde på ca. 33,6 moh, dette tilsier at tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Ved en eventuell dispensasjon vil denne kreve at tiltaket oppfyller de forutsetningene som ligger til grunn i plan- og bygningsloven 19-2.

5 Det forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering. Konklusjon Rådmannen vil påpeke at utgangspunktet for er reguleringsendring for Gangstadhaugen II var en revurdering av høydebestemmelsene for de ubebygde tomtene på Gangstadhaugen. En fastsettelse av maksimale koter for bolig og garasjebygg for ny bebyggelse på disse tomtene skulle skape en forutsigbarhet for alle i de øvrige bebygde boligeiendommene innenfor planområdet. Nye bestemmelser har også ivaretatt muligheter for re-oppføring av eksisterende bebyggelse for de øvrige boligtomtene innenfor reguleringsområdet. Gangstadhaugen II er en ny revidering av plan med tilhørende bestemmelser, der det i forkant av revideringene er gjort en grundig vurdering av høyder for å hindre konflikt med den bakenforliggende boligbebyggelsen. Slik bygget er planlagt vil dette kreve dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan med de tilhørende bestemmelser av Rådmannen kan ikke se at det i klagen er fremkommet nye momenter som gir grunnlag for en endring av tidligere vedtak av og anbefaler at tidligere vedtak opprettholdes.