83/7 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA PLANBESTEMMELSENES KRAV TIL MØNERETNING OG TAKFORM PÅ FRITIDSBEBYGGELSE

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 13/ Arkivnr.: GNR 83/7 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Trine Myrmo 83/7 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA PLANBESTEMMELSENES KRAV TIL MØNERETNING OG TAKFORM PÅ FRITIDSBEBYGGELSE Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap. VI. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 innvilger Lunner kommune for eiendommen gnr 83 / bnr 7, søknad om dispensasjon fra krav til møneretning og takform i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt Formålet bak bestemmelsene vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt når bygningene fortsatt har smale bygningskropper med takfall, bebyggelsen i hovedsak organiseres langs terrengets koteretninger og byggene har takfall ut mot omgivelsene. Foreslåtte bebyggelse viser en så god byggeskikk at en ikke har funnet ulemper ved å gi dispensasjon. Fordelene med å gi dispensasjon vurderes da klart større enn ulempene Vilkår for dispensasjonstillatelse: Tiltaket kan ikke igangsettes før byggesøknad er ferdigbehandlet i henhold til plan- og bygningslovens Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker.

2 Sammendrag: Det er søkt dispensasjon for møneretning og takform for tiltak på fritidseiendom. Bygninger får pult-tak og en bygningskropp er plassert på tvers av eiendommens terrengfall. Vi har ingen tilsvarende saker på fritidseiendom i uregulert område som har blitt behandlet tidligere i Lunner kommune. Saken ønskes derfor politisk behandlet. Administrasjonen mener at tiltaket viser spesielt god tilpasning til eksisterende bygg, og mener også at tunet vil gli fint inn i kulturlandskapet. Det foreslås å gi dispensasjoner fra kommuneplanbestemmelsene. 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Friis arkitekter AS søker på vegne av tiltakshaverne Sverre Tyrhaug og Cathrine Wiig Ore, om dispensasjon for takform og møneretning for nybygg/tilbygg på fritidseiendommen gnr 83 / bnr 7 lengst inn i Sørlivegen i Vestbygda (Harestua). Øverst til høyre er tiltakets plassering vist på kart over kommunen. Under vises utsnitt av innsendt situasjonsplan. Tiltakshaver har tidligere, , fått avslag på søknad om oppføring av Ålshytte med søknad om dispensasjon for å bruke eksisterende hytte (over 25 m 2 ) som anneks. Det er nå innsendt søknad om oppføring av tilbygg til eksisterende fritidsbolig, og søknad om oppføring av nytt uthus. Tiltakshaver ønsker en løsning der eksisterende fritidsbolig får beholde sitt særpreg, og der ny bebyggelse klart fremstår som nybygg. Resultatet har blitt bygningskropper med pulttak med takvinkel 13 grader, og en bygningsdel som har møneretning på tvers av koteretninger. Løsningen er i strid med gjeldende kommuneplan, og søknaden må dispensasjonsbehandles.

3 Over vises flyfoto av eksisterende situasjon. Aktuelle bebyggelse ligger lengst nord.

4 Nedenfor vises omsøkte bebyggelse. Eksisterende tømmerbygg har saltak.

5 Perspektiv av tun. Fra syd. Perspektiv av tun. Fra nord-øst.

6 Til venstre ser vi at eksisterende uthus har pult-tak. 1.3 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 83 / bnr 7 ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde for eksisterende fritidsbebyggelse. Planbestemmelsenes punkt sier at fritidsboliger skal ha en klar lengderetning som følger høydekotene og at bygning skal ha hovedmøneretning som følger byggets lengderetning. Det sies videre at bygning skal ha tradisjonelt saltak og takvinkel grader. 1.4 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Vi kan ikke se at regionale myndigheters saksområde blir berørt i denne saken. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden.

7 1.5 Søkers begrunnelse for dispensasjon Søknaden gjengis i sin helhet:

8 1.6 Nabomerknader Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Ingen merknader er registrert i saken. 2 FAGLIG VURDERING: 2.1 Andre sammenliknbare saker Det er ikke funnet andre sammenliknbare saker på fritidseiendommer i uregulert område. Av denne grunn ønskes saken politisk behandlet. 2.2 Hensynet bak bestemmelsen om møneretning Bestemmelsen om møneretning henger sammen med bestemmelsen om at bygninger skal ha en klar lengderetning som følger høydekotene. Bestemmelsen er gitt for å sikre en enhetlig bebyggelse i uregulert område, og for å sikre en best mulig terrengtilpasning. I dette tilfellet blir fritidsboligen en sammensatt bygningkropp, som totalt sett har en lengderetning som følger høydekotene. For disse bygningskroppene hver for seg, har bygningsdelene hovedmøneretninger som følger byggets lengderetning. Tilbygget er imidlertid en bygningsdel som er plassert på tvers av høydekotene. Bygningskroppene har fortsatt et smalt uttrykk og bebyggelsen er organisert langs terrengets koteretning. Hensynet bak bestemmelsen om møneretning/lengderetning som følger kotene vurderes ikke å være vesentlig tilsidesatt. 2.3 Hensynet bak bestemmelsen om takform/takvinkler Bestemmelsen om takform og takvinkler er gitt for å sikre en enhetlig bebyggelse i uregulert område. Saltak er den tradisjonelle takløsningen i vårt kulturlandskap, men pulttak er heller ikke uvanlig, særlig på mindre uthus nær tomtegrense. Taket heller da gjerne vekk fra tomtegrense. På denne eiendommen står det i dag et uthus med pult-tak, med takfall ut fra tunet. Bygget forutsettes revet.

9 Omsøkte pulttak har takhellinger vekk fra eget tun, slik at omverdenen vil oppfatte den skrå takflaten. For pulttak er det naturlig å ha lavere takvinkel enn saltak, da taket ellers ville virket brattere. Da bygningene fortsatt har skråtak mot omverdenen vurderes ikke hensynet bak bestemmelsene å være vesentlig tilsidesatt. Med i betraktningen er da også at eksisterende uthus har pult-tak. 2.3 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon Innsendte tegninger viser et harmonisk hyttetun der den nye bebyggelsen er godt tilpasset den gamle hytta, samtidig som det klart framgår hva som er ny- og hva som er gammel bebyggelse. Hyttetunet er en god utnytting av eiendommen, og et vakkert anlegg. Det er sjelden Lunner kommune får inn byggesøknader som viser så godt samspill mellom eksisterende bygg og nybygg. Som flyfoto viser, ligger hyttetunet inne i et eget lite landskapsrom omkranset av noen trær. Arkitekturen innenfor dette landskapsrommet vil kunne leve sitt eget liv. På den annen side vil ikke tunet skjemme det større kulturlandskapet. Tunet har mange likhetstrekk med gamle tun på mindre landbrukseiendommer. Tilbygget har en størrelse og plassering som minner om en gammel låve. Det nye uthuset er plassert slik at det skjermer for høydevirkningen av tilbygget, og gir lavere bygg med takfall ut mot omgivelsene. Tunet spiller på lag både med bebyggelse med sal-tak, og med bebyggelse med pult-tak. Det er ikke framkommet ulemper ved å gi dispensasjon. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes klart større enn ulempene. 2.4 Statlige og regionale rammer og mål Myndighetene ønsker god byggeskikk. Bygningsmyndighetene vurderer dette til å være god byggeskikk. 3. TOTALVURDERING: Formålet bak bestemmelsene det ønskes dispensasjon fra vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt når bygningene fortsatt har smale bygningskropper med takfall, bebyggelsen i hovedsak organiseres langs terrengets koteretninger og byggene har takfall ut mot omgivelsene. Foreslåtte bebyggelse viser en så god byggeskikk at en ikke har funnet ulemper ved å gi dispensasjon. Fordelene med å gi dispensasjon vurderes da klart større enn ulempene, og det kan gis dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens FORSLAG TIL VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 innvilger Lunner kommune for eiendommen gnr 83 / bnr 7, søknad om dispensasjon fra krav til møneretning og takform i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt Formålet bak bestemmelsene vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt når bygningene fortsatt har smale bygningskropper med takfall, bebyggelsen i hovedsak organiseres langs terrengets koteretninger og byggene har takfall ut mot omgivelsene. Foreslåtte bebyggelse viser en så god byggeskikk at en ikke har funnet ulemper ved å gi dispensasjon. Fordelene med å gi dispensasjon vurderes da klart større enn ulempene Vilkår for dispensasjonstillatelse:

10 Tiltaket kan ikke igangsettes før byggesøknad er ferdigbehandlet i henhold til plan- og bygningslovens DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Ingen Øvrige dokument: 13/ /7 Søknad om tillatelse til tiltak - Nybygg. Avsender:Friis Arkitekter AS 13/ /7 - Foreløpig svar på søknad om tilbygg og uthus til fritidsbolig. Avsender:Friis Arkitekter AS Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Friis Arkitekter AS, Sentrum RØDBERG Cathrine W.Ore og Sverre Tyrhaug, Nordraaksgt OSLO Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær