106/1 DISPENSASJONSBEHANDLING - SØKNAD OM DELING AV EIENDOM

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 16/768 Lnr.: 9263/16 Ark.: GNR 106/1 Saksbehandler: planlegger Ingun Bjørgli Juul-Hansen 106/1 DISPENSASJONSBEHANDLING - SØKNAD OM DELING AV EIENDOM Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19. Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Begrunnelse for avslaget er at søknaden bryter kraftig med bestemmelsen om maksimal mark i gjeldende kommuneplan. Fradelingen vil ikke innebære bruksrasjonalisering da det ikke foreligger avtale om salg av restarealet. En tillatelse vil skape presedens og undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. Veiledning til videre prosess Lunner kommune vil stille seg positiv til å innvilge en dispensasjonssøknad fra kommuneplanens arealdel for å dele fra inntil 5 dekar av tunet på eiendommen 106/1 fordelt på to tomter. Hver av tomtene skal ha hvert sitt boligbygg. Dette forutsetter at det blir lagt ved dokumentasjon på at resteiendommen blir solgt slik at vi oppnår en fullstedig bruksrasjonalisering. Det vil da foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon blir gitt etter plan- og En søknad som beskrevet vil bli sendt på regional dispensasjonshøring i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 19-1 før vi fatter vedtak. Dersom regionale myndigheter er Side 1 av 11

2 ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 2 av 11

3 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Eier av eiendommen 106/1 har søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å dele fra til sammen 18 dekar av tunet og skogsareal til bolig- eller fritidsformål. Vi anbefaler å avslå denne dispensasjonssøknaden, men samtidig veilede grunneier til å søke om å dele fra inntil 5 daa av tunet. Sammen med en ny søknad må det bli lagt fram dokumentasjon på salg av resteiendommen slik at vi oppnår en reell bruksrasjonalisering. Saken er prinsipiell for framtidige saker som gjelder fradeling av tun på landbrukseiendommer. Saksutredning: 1. Fakta 1.1 Bakgrunn Det er søkt om fradeling av tunet og et skogsareal på landbrukseiendommen 106/1 til bolig- eller fritidsformål. Arealet består av tunet med bygningsmassen på eiendommen, ca. 2 dekar, og 16 dekar skogsmark. Eiendommen ligger i enden av Dæhlinvegen sør for Kalvsjø, ved Svenbalrud. Det totale arealet på eiendommen er 639 dekar. Beliggenheten er vist med pil på kartutsnittet til høyre og ved å trykke på linken: Jonsrud 2. Planstatus 2.1 Kommuneplanens arealdel Eiendommen Jonsrud 106/1 ligger i et uregulert område som er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i kommuneplanens arealdel. Det omsøkte arealet er vist med skravur på utsnittet av kommuneplankartet og flyfotoet nedenfor. 2.2 Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Side 3 av 11

4 Formålet med tiltaket, fradeling til boligformål eller fritidsformål, er ikke i samsvar med arealformålet landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF), jamfør kommuneplanbestemmelsene del 1, 4. Et avvik fra kommuneplanen må vi behandle som en dispensasjonssak etter reglene i planog bygningsloven kapittel 19. Kommunestyret har vedtatt retningslinjer for dispensasjonspraksis ved etablering av nye boligeiendommer i LNF-områder. Dersom alle forutsetningene er oppfylt, kan kommunen vurdere å gi dispensasjon. Omsøkte tiltak strider mot to av retningslinjene for dispensasjonspraksis minsteavstand til dyrka mark på 30 meter krav om felles grense med eksisterende boligeiendom Søknaden strider også med kommuneplanbestemmelsene ( , ) om maksimalstørrelse på nye boligeiendommer på to dekar og maksimalstørrelse på nye fritidseiendommer på ett dekar. Lovanvendelsen Etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd kan dispensasjon bli gitt dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Kommunen har myndighet til, etter søknad, å dispensere fra bestemmelser i loven, forskrifter eller planer gitt i medhold av loven. Vedtak i dispensasjonssak er enkeltvedtak etter forvaltningsloven. 1-6 i plan- og bygningsloven slår fast at forvaltningsloven gjelder for saker som behandles etter loven. Dette innebærer at det foreligger plikt til å begrunne vedtak om å gi eller å avslå søknad om dispensasjon. Begrunnelsen skal som hovedregel gis samtidig med at vedtaket blir fattet, jamfør 24 i forvaltningsloven. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjon må ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Når kan kommunen gi dispensasjon? Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det er krav om at hensynene bak bestemmelsen det blir dispensert fra ikke blir vesentlig I tillegg må kommunen gjøre en interesseavveining, der vi må vurdere fordelene ved tiltaket opp i mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Utdyping Som angitt i lovkommentarene til plan- og bygningsloven, vil vurderingen av omsøkte tiltak etter lovens kriterier være rettsanvendelse. Det gjelder: Side 4 av 11

5 Om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, Om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet Om det legges forutsatt vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål Om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. Om det dispenseres fra saksbehandlingsregler Hvis vurderingen etter første, andre og siste strekpunkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt, vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde strekpunkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre strekpunkt. Det gjelder for så vidt også femte strekpunkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en ev. klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Hvis konklusjonen etter vurdering av kriteriene er at det rettslig sett er anledning til å gi dispensasjon så må i tilfelle kommunen vurdere om vi finner grunn til å gi dispensasjon. Det forutsettes at kommunen må ha en saklig grunn for ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Dette kan for eksempel være at vi vil se saken i en større sammenheng, eller at det har vært mange nok dispensasjoner i området og at det eventuelt bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. Hvis kommunen mener at vilkårene for dispensasjon er til stede, følger det av kapitel 19 ( 19-1) at fylkeskommunen og berørte statlige myndigheter skal ha mulighet til å uttale seg før det blir gitt dispensasjon. Dispensasjonshøring til regionale myndigheter er ikke gjennomført i denne saken. Dispensasjonshøring vil bli gjennomført dersom kommunestyret stiller seg positive til å innvilge dispensasjonssøknaden. 2.3 Tidligere gitt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Kommunestyret vedtok den 7. mai 2015 (sak 37/15) å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å dele fra et bebygd tun på en landbrukseiendom til boligformål (23/1). Fradelingen oppfylte ikke kravet i retningslinjene for dispensasjonspraksis i kommuneplanen om minsteavstand til driftsbygning på 100 meter krav om felles grense med eksisterende boligeiendom Det ble ikke gitt dispensasjon fra retningslinjen om minsteavstand til dyrka mark på 30 meter Tomtestørrelsen på dette fradelte tunet ble 3.688m 2. Bruksrasjonalisering var ikke brukt som begrunnelse i den saken fordi det var samme eier på naboeiendommen og den eiendommen det ble gitt fradelingstillatelse på. Det betyr at bruksrasjonalisering allerede var gjennomført. Side 5 av 11

6 3. Vurdering 3.1 Infrastruktur Det omsøkte arealet har adkomst via Dæhlinvegen som er privat veg. Når det blir opprettet en ny eiendom, må vegrett til privat veg være dokumentert. Det er ikke krav til innlagt vann i fritidsbolig. Hvis ikke avløpsanlegget blir oppgradert (etter søknad), må eier koble fra vanntilførselen. 3.2 Landbruksfaglige vurderinger Ved fradeling blir det gjennomført en fullstendig bruksrasjonalisering forutsatt at resteiendommen blir solgt til en som driver landbruk i nærheten. Bruksrasjonalisering innebærer at eiendomsstrukturen blir mer lik bruksstrukturen og at den som driver aktivt landbruk også eier den jorda han driver. Det er i samsvar med politiske signaler fra Landbruks- og matdepartementet å legge til rette for en slik utvikling. Landbrukskontoret er positive til fradeling av selve tunet, ca. 5 dekar. Landbrukskontorets vurdering ligger vedlagt i saken. Kartutsnittet nedenfor er et areal- og ressurskart (AR5-kart) der dyrkamarka på eiendommen 106/1 er vist med oransje farge. 3.3 Kulturminner Alle bygningene på tunet (2 våningshus, driftsbygning, skåle, stabbur) er sefrakregistrert. Våningshusene og driftbygningen er satt i vernekategori 2 som er betegnet som «bevaringspotensiale, spesiell». Skåle er satt i vernekategori 4 sammen med stabburet, sistnevnte er revet. Vernekategori 4 er laveste verdi. 3.4 Naturmangfold Tiltaket gjelder fradeling av eksisterende bebygd tun samt ca. 16 dekar skogareal. Dersom det blir gitt dispensasjon fra LNF-formålet til boligformål for hele det omsøkte arealet må det Side 6 av 11

7 bli satt et vilkår om at naturmangfold blir kartlagt og at konsekvensene av tiltaket for naturmangfoldet blir vurdert. 3.5 Alternative løsningsforslag Søker er spurt om alternative løsningsforslag. Han har avvist alternativet med å dele fra kun 2 daa av tunet. Det har kommet spørsmål om muligheten til å dele fra to tomter hver på ca. 2 mål med et bolighus på hver tomt. Dette fordi de er to brødre som begge er eiere. Alternativ 1 Avslå søknaden Begrunnelse for avslaget er at søknaden bryter kraftig med bestemmelse om maksimal mark i gjeldende kommuneplan. En tillatelse vil skape presedens og undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. Fradelingen vil ikke innebære bruksrasjonalisering da det ikke foreligger avtale om salg av restarealet. Alternativ 2 Avslå søknaden, veilede til ny søknad med deling av 5 daa + bruksrasjonalisering Begrunnelse for avslaget er at søknaden bryter kraftig med bestemmelsen om maksimal mark i gjeldende kommuneplan. Fradelingen vil ikke innebære bruksrasjonalisering da det ikke foreligger avtale om salg av restarealet. En tillatelse vil skape presedens og undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. Veiledning til videre prosess Lunner kommune vil stille seg positiv til å innvilge en dispensasjonssøknad fra kommuneplanens arealdel for å dele fra inntil 5 dekar av tunet på eiendommen 106/1. Dette forutsetter at det blir lagt ved dokumentasjon på at resteiendommen blir solgt slik at vi oppnår en fullstedig bruksrasjonalisering. Det vil da foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon blir gitt etter plan- og En søknad som beskrevet vil bli sendt på regional dispensasjonshøring i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 19-1 før vi fatter vedtak. Dersom regionale myndigheter er Side 7 av 11

8 Alternativ 3 Avslå søknaden, veilede til ny søknad med deling av 5 daa fordelt på to tomter + bruksrasjonalisering Begrunnelse for avslaget er at søknaden bryter kraftig med bestemmelsen om maksimal mark i gjeldende kommuneplan. Fradelingen vil ikke innebære bruksrasjonalisering da det ikke foreligger avtale om salg av restarealet. En tillatelse vil skape presedens og undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. Veiledning til videre prosess Lunner kommune vil stille seg positiv til å innvilge en dispensasjonssøknad fra kommuneplanens arealdel for å dele fra inntil 5 dekar av tunet på eiendommen 106/1 fordelt på to tomter. Hver av tomtene skal ha hvert sitt boligbygg. Dette forutsetter at det blir lagt ved dokumentasjon på at resteiendommen blir solgt slik at vi oppnår en fullstedig bruksrasjonalisering. Det vil da foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon blir gitt etter plan- og En søknad som beskrevet vil bli sendt på regional dispensasjonshøring i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 19-1 før vi fatter vedtak. Dersom regionale myndigheter er Side 8 av 11

9 Alternativ 4 Avslå søknad, veilede til ny søknad med deling av 2 daa + bruksrasjonalisering Begrunnelse for avslaget er at søknaden bryter kraftig med bestemmelsen om maksimal mark i gjeldende kommuneplan. Fradelingen vil ikke innebære bruksrasjonalisering da det ikke foreligger avtale om salg av restarealet. En tillatelse vil skape presedens og undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. Veiledning til videre prosess Lunner kommune vil stille seg positive til å innvilge en dispensasjonssøknad fra kommuneplanens arealdel for å dele fra inntil 2 dekar av tunet på eiendommen 106/1. Dette forutsetter at det blir lagt ved dokumentasjon på at resteiendommen blir solgt slik at vi oppnår en fullstendig bruksrasjonalisering. Det vil da foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon blir gitt etter plan- og En søknad som beskrevet vil bli sendt på regional dispensasjonshøring i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 19-1 før vi fatter vedtak. Dersom regionale myndigheter er Side 9 av 11

10 Alternativ 5 Innvilge søknaden Lunner kommune stiller seg positiv til å innvilge dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tun som omsøkt med areal på ca. 18 dekar fra eiendommen 106/1. Det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon gis etter plan- og Begrunnelsen for dette er Søknaden blir sendt på regional dispensasjonshøring i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 19-1 før endelig vedtak blir fattet. Dersom regionale myndigheter er 5. Konklusjon Begrunnelse for avslaget er at søknaden bryter kraftig med bestemmelsen om maksimal mark i gjeldende kommuneplan. Fradelingen vil ikke innebære bruksrasjonalisering da det ikke foreligger avtale om salg av restarealet. En tillatelse vil skape presedens og undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. Veiledning til videre prosess Lunner kommune vil stille seg positiv til å innvilge en dispensasjonssøknad fra kommuneplanens arealdel for å dele fra inntil 5 dekar av tunet på eiendommen 106/1 fordelt på to tomter. Hver av tomtene skal ha hvert sitt boligbygg. Dette forutsetter at det blir lagt ved dokumentasjon på at resteiendommen blir solgt slik at vi oppnår en fullstedig bruksrasjonalisering. Det vil da foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon blir gitt etter plan- og Side 10 av 11

11 En søknad som beskrevet vil bli sendt på regional dispensasjonshøring i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 19-1 før vi fatter vedtak. Dersom regionale myndigheter er DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt til behandlende organ: Landbrukskontorets vurdering etter jordloven. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Tilsvar på forespørsel om alternative løsningsforslag (3 stk e-poster). Møteprotokoll (sak 37/15 fra møtet 7.mai 2015) Øvrige dokument: 16/ /1 Søknad om fradeling - tilleggsopplysninger. Avsender:Jo Brynjulf Borgen 16/ /1 Søknad om deling/justering av eiendom. Avsender:Jo Brynjulf Borgen Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Jo Brynjulf Borgen, Oreliveien 13B 0583 OSLO, Hilde Skuterud, Gagnumsvegen LUNNER, Jon Harald Snellingen, Dæhlinvegen LUNNER, Kirsti Løchsen, Nils Bays Vei OSLO, Per Morten Løchsen, Sørvangen 14 B 0282 OSLO, Gro Gangfløt, Berggata FREDRIKSTAD, Asgeir Nesøen, Rektor Østbyes Gate FREDRIKSTAD, Helge Nesøen, Arnljot Gellines Vei OSLO, Lars Eirik Borgen, Oreliveien OSLO, Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 11 av 11