Deres ref. Vår ref. Arkivnr. Dato. 14/ GNR 36/ IBJH

Transkript

1 Svein Kraggerud Flågenvegen LUNNER Deres ref. Vår ref. Arkivnr. Dato. 14/ GNR 36/ IBJH - 36/5 TILLATELSE TIL FRADELING AV BOLIGTOMT DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL Tiltakshaver: Svein Kraggerud Gjelder: Fradeling/dispensasjon Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 (om dispensasjon) og 20-1 bokstav m) Bakgrunn for vedtaket: Etter søknad Saken er behandlet som saksnr. DS FSKAP 7/15. Vedtak med begrunnelse Lunner kommune innvilger søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av et areal på ca. 1,5 daa som skal benyttes til boligformål. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19 når vilkåret om plassering av søndre tomtegrense minimum 30m fra dyrka mark oppfylles. Kommunen vektlegger også at dette er ny tomt for en boligeier som blir innløst som følge av utbygging av ny rv4 på Volla. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: Dersom det ved tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf. kulturminneloven 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser 4.4 og og om omfang, lokalisering samt byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. i områder der spredt boligbebyggelse er tillatt skal gjelde for parsellen. Side 1 av 8

2 Parsellens sørgrense skal ligge minimum 30 meter fra dyrka mark. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gis tillatelse til fradeling av ca. 1,5 daa fra eiendommen 36/5. Parsellen må knyttes til offentlig vann- og avløpsnett som måtte komme i nærheten mot fastsatt avgift. Søknaden må behandles etter jordloven før fradelingsvedtaket er endelig avgjort. Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at denne tillatelsen er gitt, bortfaller tillatelsen, jf. plan- og bygningsloven Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles for lengre tid enn 2 år. Lunner kommune gir tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra kommunal veg, Råstadbakka, jf. vegloven 40 for atkomst til parsell av eiendommen 36/5. Tillatelsen er gitt på de vilkår for avkjørsler som følger av vegloven og i henhold til Forskrift om alminnelige regler om bygging og vedlikehold av avkjørsler fra offentlig veg av 16. juli 1964, sist endret 1. februar Er ikke avkjørselen tatt i bruk til formålet innen tre år fra d.d. bortfaller tillatelsen. Vedtaket er fattet i hht. reglement for delegering av myndighet i Lunner kommune, sist korrigert i hht. kommunestyrets vedtak og interndelegering gitt av rådmannen Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jf. Forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 - tre -uker fra underretning om vedtaket. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningsloven 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningsloven 36. Med hilsen Gunn Elin Rudi Tjenesteleder arealenheten Ingun Bjørgli Juul-H14ansen Kopi sendt: Torbjørn Krågsrud, Råstadbakka 25, 2730 LUNNER Oppland fylkeskommune, Pb 988, 2626 LILLEHAMMER Fylkesmannen i Oppland, Pb 987, 2626 LILLEHAMMER Statens vegvesen Region øst, Postboks 1010, 2605 LILLEHAMMER Arne Magnus Gagnum, Råstadbakka 37, 2730 LUNNER Hadeland Energi, Jarenvegen 15-17, 2770 JAREN Landbrukskontoret for Hadeland, Rådhusvegen 39, 2770 JAREN planlegger Brevet er godkjent elektronisk og sendes uten underskrift i hht. interne rutiner Side 2 av 8

3 1. Faktabeskrivelse 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok den søknad om tillatelse til å dele fra en ny boligtomt fra eiendommen 36/5 beliggende i Råstadbakka på Volla. Pilen på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen 36/5 ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel for Lunner avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde, LNF-område. Formålet med tiltaket, fradeling til boligformål, er ikke i samsvar med gjeldende arealbruk. Det framgår av plan- og bygningsloven (2008) 1-6 at iverksetting av tiltak som omfattes av loven, bare kan skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Et avvik fra kommuneplanens arealdel må behandles etter reglene i lovens kapittel 19 Dispensasjon. Parsellen er vist med rød skravur over utsnitt av kommuneplankartet og ortofotoet nedenfor. Etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd, kan dispensasjon ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Vedtak i dispensasjonssak er enkeltvedtak etter forvaltningsloven. Det innebærer at det foreligger plikt til å begrunne vedtak om å gi eller å avslå søknad om dispensasjon og at det er klageadgang på vedtaket. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, Side 3 av 8

4 kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Kommuneplanens arealdel Søknaden strider mot arealformålet (LNF-formål) og to av kriteriene som er satt opp for fradeling av boligtomter i LNF-områder: Retningslinjen om avstand til dyrka/dyrkbar mark som minst skal være på 30 meter. Retningslinjen om fysisk nærhet til eksisterende bebygd boligeiendom. Kartutsnittet under viser avstanden mellom dyrka marka og tomtegrensa som på dette punktet er ca.13 meter og avstanden mellom tomtegrensa til nærmeste bebygde boligeiendom og omsøkte parsell som her er ca. 8 meter. Saken har vært forelagt regionale myndigheter gjennom dispensasjonshøring i hht. reglene i planog bygningsloven kap. 19. Fylkesmannen i Oppland anbefaler ikke at det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel fordi retningslinjene for dispensasjonspraksis ikke er oppfylt i dette tilfellet. 1.3 Søknaden Søknaden gjelder fradeling til boligformål. Saken er ledd i det å skaffe ny boligtomt til grunneier som blir innløst av Statens vegvesen som følge av rv4-utbyggingen på Volla. Etter samtale med eier, framkommer det at han og kjøper kan akseptere en løsning hvor tomtas sørgrense trekkes 30 m vekk fra dyrka mark. 1.4 Nabomerknader Naboer er varslet med nabovarsel, men ingen har kommet med merknader til saken. 2. Høringsuttalelser Søknaden har vært forelagt regionale myndigheter. Nedenfor følger utdrag fra uttalelsene og administrasjonens kommentar. Side 4 av 8

5 2.1 Uttalelse fra Oppland fylkeskommune datert Har ikke vesentlige merknader til at det gis dispensasjon. Vurderer at omsøkte tiltak er i tråd med kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis. Kulturarvenheten har ikke merknader. Administrasjonens kommentar: Ok. 2.2 Uttalelse fra Statens vegvesen datert Har ikke merknad til at tiltaket gjennomføres som beskrevet. Administrasjonens kommentar: OK. 2.3 Uttalelse fra Fylkesmannen i Oppland mottatt Fylkesmannen synes det er uheldig at det legges opptil en praksis der parseller til boligformål skilles ut i LNF-områder. Dette kan skape presedens for lignende saker i framtiden og kommunen legger med dette opp til en mer tilfeldig planlegging enn det som er tilfellet gjennom arealplaner fastsatt gjennom en grundig planprosess. Fylkesmannen mener boligbygging må skje med utgangspunkt i kommuneplan og reguleringsplaner, og ikke gjennom dispensasjoner. Fylkesmannen viser til kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis som bl.a. har krav om: Avstand mellom ny boligeiendom og dyrka/dyrkbar mark skal være minst 30 meter. Parsellen skal ha felles grense mot bebygd boligeiendom Dersom kommunen gir dispensasjon bør tomta ligge inntil bebygd eiendom og ha en utforming og størrelse tilsvarende bebygde eiendommer i sør. Administrasjonens kommentar: Kommunen er enig med Fylkesmannen om at boligbygging må skje med utgangspunkt i kommuneplan og reguleringsplaner, og at dispensasjon fra arealplaner skal unngås i størst mulig grad. Faren for å skape presedens er klart til stede i de tilfeller hvor dispensasjon gis. For å oppfylle kommuneplanens retningslinjer om avstand til dyrka/dyrkbar mark er tomtegrensa i sør trukket nordover slik at denne retningslinjen blir ivaretatt. Når det gjelder tomtestørrelsen, blir den redusert fra ca. 2 dekar til 1,5 dekar. Dette ligger innenfor maksimalstørrelser på boligtomter innenfor arealer avsatt til boligformål i kommuneplanen. Nærmeste boligeiendom har en størrelse på 1,1 dekar. Arronderingsmessig er det ikke mulig å få plassert to tomter i dette hjørnet mellom veger, bolig og dyrka mark slik at tomtegrensa kunne blitt ytterligere redusert. Avstanden mellom ny boligeiendom og eksisterende boligeiendom er 8 meter. Da kjøper i dette tilfellet er av de grunneierne som får boligen sin innløst som følge av ny rv. 4 i Lunner og avstanden til eksisterende bebygd boligeiendom kun er 8 meter, mener administrasjonen at dispensasjon kan gis uten at denne saken skaper presedens for framtidige søknader i LNFområder. 3. Vurdering 3.1 Vurdering av om dispensasjonskriteriene i loven er oppfylt Kommunen skal vurdere om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I lovens formålsparagraf heter det at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Side 5 av 8

6 Omsøkt areal oppfyller de dispensasjonskriteriene som er nedfelt i retningslinjene til kommuneplanen som omhandler fradeling av nye boligtomter, bortsett fra avstanden til dyrka mark hvor del av tomta ligger nærmere dyrka mark enn 30 meter og retningslinjen om at ny tomt skal ha fysisk grense til eksisterende bebygd boligeiendom. Avstand til dyrka mark: For å oppfylle dispensasjonskriteriet trekkes tomtegrensa noe nordover slik at avstanden til dyrka mark blir 30 meter. Det betyr at tomtestørrelsen reduseres noe i forhold til hva som er omsøkt, og blir på ca. 1,5 dekar. Kartutsnittet under viser tomtestørrelse hvor avstanden til dyrka mark er ca. 30 meter. Avstand til eksisterende bebygd boligeiendom: Bolighuset i sør ligger med tomtegrense 8 meter fra tomtegrense på omsøkt parsell. Da det er annen eier av arealet mellom, er det ikke mulig å legge ny tomt fysisk inntil eksisterende boligeiendom. 8 meter er imidlertid en kort avstand. I tillegg er situasjonen for søker slik at de innen ett år må flytte fra sin bolig på Volla som følge av rv4-utbyggingen. Det betyr at de har svært kort tid til å skaffe ny bolig. Da avstanden mellom ny boligtomt og eksisterende boligeiendom ikke er større og framdriften for kjøper og også for staten er svært viktig i saken, mener administrasjonen det er forsvarlig å gi dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanen i dette tilfellet. 3.2 Landbruksfaglige opplysninger Landbrukskontoret for Hadeland skriver følgende: Side 6 av 8

7 3.3 Biologisk mangfold, friluftsliv, landskaps- og estetiske hensyn Det er i Naturmangfoldloven satt krav om at en skal vurdere om tiltaket vil påvirke naturmangfoldet på stedet. Naturmangfoldloven gjelder i naturområder. I henhold til Naturmangfoldloven 8 skal en vurdere om kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet på det aktuelle området er tilstrekkelig og at en vet nok om påvirkningene før en fatter en beslutning om tiltaket. Det er tidligere foretatt en kartlegging av naturtyper i denne delen av kommunen. Denne har avdekket verdifullt naturmangfold lenger opp i Råstadbakka, men ikke i eller inntil den omsøkte parsellen. Kommunen vurderer det slik at kunnskapsgrunnlaget er godt nok og tiltaket berører biologiske verdier i liten grad. Det vil ikke være nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven 9-12 i dette tilfellet. Tiltaket ligger innenfor nedbørfeltet til utvalgt naturtype kalksjø, Jarenvatnet. I henhold til 53 i naturmangfoldloven, skal en ved utøving av offentlig myndighet ta særskilt hensyn til forekomster av en utvalgt naturtype slik at forringelse av naturtypens utbredelse og forekomstens økologiske tilstand unngås. I dette tilfellet ligger tiltaket langt unna kalksjøen. Tiltaket vil ikke påvirke Jarenvatnet negativt. Kommunen mener tomta ligger naturlig plassert i forhold til terreng og annen bebyggelse og mener at visuelle hensyn blir ivaretatt i planleggingen, jfr. plan- og bygningsloven 29-1 og Kulturminner Kommunen kjenner ikke til automatisk fredede kulturminne eller nyere tids kulturminner på eiendommen. 3.5 Infrastruktur Lunner kommune gir adkomst til Råstadbakka som er kommunal veg, jfr. plan- og bygningsloven Utslippstillatelse er gitt. 3.6 Trafikksikkerhet Avstanden til Lunner barneskole gjør at det er skoleskyss-ordning. 3.7 Støy Parsellen berøres ikke av gul støysone langs riksvei 4 eller av støysone til ny rv4. 4. Konklusjon Lunner kommune innvilger søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av et areal på ca. 1,5 daa som skal benyttes til boligformål. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19 når vilkåret om plassering av søndre tomtegrense minimum 30m fra dyrka mark oppfylles. Kommunen vektlegger også at dette er ny tomt for en boligeier som blir innløst som følge av utbygging av ny rv4 på Volla. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: Dersom det ved tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf. kulturminneloven 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser 4.4 og og om omfang, lokalisering samt byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers Side 7 av 8

8 og anleggs størrelse, form m.v. i områder der spredt boligbebyggelse er tillatt skal gjelde for parsellen. Parsellens sørgrense skal ligge minimum 30 meter fra dyrka mark. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gis tillatelse til fradeling av ca. 1,5 daa fra eiendommen 36/5. Parsellen må knyttes til offentlig vann- og avløpsnett som måtte komme i nærheten mot fastsatt avgift. Søknaden må behandles etter jordloven før fradelingsvedtaket er endelig avgjort. Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at denne tillatelsen er gitt, bortfaller tillatelsen, jf. plan- og bygningsloven Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles for lengre tid enn 2 år. Lunner kommune gir tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra kommunal veg, Råstadbakka, jf. vegloven 40 for atkomst til parsell av eiendommen 36/5. Tillatelsen er gitt på de vilkår for avkjørsler som følger av vegloven og i henhold til Forskrift om alminnelige regler om bygging og vedlikehold av avkjørsler fra offentlig veg av 16. juli 1964, sist endret 1. februar Er ikke avkjørselen tatt i bruk til formålet innen tre år fra d.d. bortfaller tillatelsen. Side 8 av 8