248/1 Dispensasjonsbehandling - Bruksendring for del av gartneri til detaljvarehandel

Transkript

1 Arkivsak-dok. 11/ Saksbehandler Harald Mathisen Saksgang Møtedato Planutvalget /1 Dispensasjonsbehandling - Bruksendring for del av gartneri til detaljvarehandel Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) kapitel 19 avslår Gran kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, vedrørende bruksendring for del av gartneri til detaljvarehandel. Det foreligger ikke en overvekt av hensyn som tilsier at dispensasjon kan gis, da eiendommen er en landbrukseiendom, og avsatt som LNF- område (landbruks-, natur- og friluftsområde) i kommuneplanens arealdel. Omsøkt tiltak er ikke i samsvar med dette formål, og bryter med hensiktene bak gjeldende plan. Etablert detaljvarehandel må opphøre. Saksdokumenter 11/ Forespørsel vedrørende skilting 11/ Forespørsel vedrørende bruk av eiendommen 11/ Vedrørende etterspurt dokumentasjon og forhåndsvarsel - Bruksendring og skilting 11/ Anmodning om utsatt frist for tilbakemelding - Bruksendring og skilting 11/ Søknad om dispensasjon og bruksendring fra gartneri til forretning 11/ Foreløpig svar i henhold til Forvaltningsloven 11A 11/ Dispensasjonshøring - Bruksendring 11/ Tilbakemelding på dispensasjonshøring fra Statens Vegvesen 11/ Tilbakemelding på dispensasjonshøring fra Fylkesmannen i Oppland 11/ Tilbakemelding på dispensasjonshøring fra Oppland fylkeskommune Vedlagt Saksopplysninger: 1. FAKTA 1.1. Bakgrunn Gran kommune ble i august 2011 (ved oppslag i lokalavisen) oppmerksom på at det hadde blitt foretatt endringer i bruken av bygning på eiendommen gnr. 248 bnr. 1, utsalgslokalet til Wøien Gartneri. Tiltakshaver hadde da tatt i bruk deler av utsalgslokalene til Wøien Gartneri til detaljvarehandel uten at det var søkt bruksendring, og uten dialog med Gran kommune. Gran kommune mottok den mail med forespørsel om skilting av eiendommen. På bakgrunn av dette ble det den sendt brev til eier vedrørende bruk av eiendommen. Vøienlinna 1

2 Etter gjentatte purringer, mottok Gran kommune søknad om dispensasjon og søknad om bruksendring av gartneri til detaljvarehandel, den Grinilinna Situasjonskartet til høyere, viser eiendommen og pila viser omsøkt bygning (også markert blått) Planstatus i området Eiendommen er en landbrukseiendom og ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område (landbruks-, natur- og friluftsområde). Omsøkt bygning er godkjent som gartneri med utsalg, og har blitt benyttet til nettopp dette fram til høsten Det har de senere årene vært gartneridrift med sommerblomster, noe eier av eiendommen ønsker å fortsette videre med i resterende bygnings masse på eiendommen. Denne driften er i tråd med avsatt formål jf. kommuneplanens arealdel 4.1 og tidligere tillatelser. Kommuneplanens arealdel 4.1 definerer landbruksbebyggelse slik: «Som landbruksbebyggelse defineres våningshus, nødvendig kårbolig, driftsbygninger, seterhus og skogshusvær. Driftsbygninger i landbruket er bygninger som er nødvendig for tradisjonelt jordbruk, hagebruk, gartneri og pelsdyravl (PBL 20-2). Anlegg for foredling av egne produkter, seterhus og skogshusvær inngår. Før overgang til annen bruk må det søkes bruksendring.» Ønsket bruksendring fra gartneri til detaljvarehandel er ikke i samsvar med avsatt formål, og det er derfor søkt dispensasjon. (Rv. 4) Oslolinna Retningslinjene til kommuneplanens arealdel slår fast at kun arbeid og tiltak som gjelder stedbunden næring er i tråd med planen. Alle andre tiltak skal behandles som dispensasjonssaker. Utsalg av blomster som en del av eksisterende landbruksnæring på eiendommen er dermed i tråd med planen, mens annen varehandel vil være i strid og kreve dispensasjonsbehandling. Situasjonskartet til høyre viser planstatus i nærheten av eiendommen 248/1. Eiendommen 248/1 grenser inntil reguleringsplanen for Rv. 4 (vist med skravur), samtidig som kommunedelplanen for Gran sentrum ikke er langt fra. Kommunedelplanen for Gran sentrum ble vedtatt i 2007, og intensjonen bak planen var å få en gjennomtenkt og langsiktig planlegging av Gran sentrum. I arbeidet med kommunedelplanen foreslo eier av gartneriet næringsareal på eiendommen, men dette ble avvist i planprosessen. Omsøkt bygning 1.3. Forholdet til plan- og bygningsloven kapittel 19 Vedtak om dispensasjon skal begrunnes. Kommunen må i hvert enkelt tilfelle foreta en konkret og reell vurdering av alle relevante forhold. I vurderingen er det viktig å vektlegge hva det aktuelle området er utlagt til i planen og den begrunnelsen som er gitt for dette. Ny plan- og bygningsloven 19-2 angir hvilke hensyn som skal tillegges vekt i dispensasjonssaker. 2

3 Fylkesmannen skriver følgende i brev vedrørende "Nye regler for dispensasjon fra l. juli 2009" til kommunene, av : Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det kan dispenseres fra plankrav under forutsetning av at planen ikke krever konsekvensutredning. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør ikke gi dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet er spesielt nevnt som hensyn som skal vektlegges. Når kommunen mener at vilkårene for dispensasjon er tilstede, følger det av pbl 19-1 at regionale og statlige myndigheter skal ha mulighet til å uttale seg før det blir gitt dispensasjon Begrunnelse for dispensasjon med redegjørelse Ansvarlig søker skriver følgende i sin dispensasjonssøknad: Vedr. søknad om bruksendring på nevnte eiendom søkes herved, i medhold av pbl kapittel 19, om dispensasjon fra kommuneplanen. Området er uregulert og avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel. Arealene det søkes bruksendring på benyttes i dag til hagesenter/blomsterutsalg og ønskes bruksendret til forretning. Bruksendringen medfører verken visuelle endringer på bygningsmassen eller merkbare endringer i trafikksituasjonen. 2. FAGLIG VURDERING 2.1. Overordnede føringer I St.meld. nr. 23 ( ) Bedre miljø i byer og tettsteder, Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland er det gitt nasjonale og regionale føringer for å styrke eksisterende by- og tettstedssentre, bidra til effektiv arealbruk, unngå unødig spredning av byer og tettsteder og gi minst mulig avhengighet av privatbil ved handelsreiser. Fylkesmannen i Oppland og Oppland fylkeskommune har vært sterkt negative til åpning for detaljvarehandel i langt mer sentrumsnære områder enn omsøkte eiendom. I tidligere saker har både Fylkesmannen og Fylkeskommunen vist til Kommunedelplan for Gran sentrum, der det er gjort en avgrensning av område for detaljvarehandel. Gnr. 248 bnr. 1 ligger like utenfor denne kommunedelplanen og det er grunn til å tro at holdningen vil være den samme her. I forbindelse med høring av reguleringsplan for Morstadjordet, som ligger langt nærmere Gran sentrum, har Statens vegvesen uttalt følgende om forholdet til Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging: Utflytting av detaljvarehandel fra sentrumskjernen vil også kunne medføre økt biltrafikk og i tillegg medføre økt behov for overflateparkering. Dette i strid med Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR ATP) som sier følgende: 3

4 «Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling..» 2.2. Jordvern I kommunedelplan for Gran sentrum (vedtatt i 2007) har Gran kommune gjort en vurdering av utstrekningen av Gran sentrum. Gjennom behandlingen av denne planen er det også gjort en vurdering av i hvor stor grad utviklingen av Gran sentrum skal gå på bekostning av dyrkbar mark. En åpning for omdisponering fra landbruksvirksomhet til detaljvarehandel på gnr. 248 bnr. 1 medfører at denne eiendommen ikke lenger vil være en ren landbrukseiendom og vil dermed også være i konflikt med vurderingene gjort i planen. En åpning for omdisponering kan skape en presedens som i fremtiden kan påvirke og legge press på dyrket mark mellom sentrum og eiendommen 248/ Naturinteresser, friluftsliv, landskaps- og estetiske hensyn: Ikke relevant etter som det er snakk om eksisterende bygning Kulturminner: Det er ikke kjent at det er automatisk fredede kulturminner som omsøkt tiltak vil berøre. Kommunen er ikke kjent med at det finnes nyere tids kulturminner som blir berørt av tiltaket Biologisk mangfold Kommunen er ikke kjent med at del av eiendommen med eksisterende bygning er et berørt områder for biologisk mangfold Infrastruktur: Eiendommen har privat vann- og avløpsanlegg pr. dags dato. Omsøkt tiltak medfører ingen endringer i forhold til eksisterende løsning Trafikksikkerhet Ønsket bruksendring medfører ingen endret adkomst til eiendommen 248/1. Eiendommen har avkjørsel i krysset mellom Grinilinna (fylkesveg 14) og Oslolinna (riksveg 4), se flyfoto på høyre side. Avkjørselen er ikke god, men er etablert for kunder til hagesentret. En bruksendring vil i seg selv ikke medføre store endringer i trafikksituasjonen. Men en kombinert drift av gartneri med utsalg og detaljvarehandel vil kunne gi konsekvenser for trafikksituasjonen Støy Ikke relevant for omsøkt tiltak Parkering Parkering forutses å bli ivaretatt på en tilfredsstillende måte. 3. UTTALELSE FRA STATLIGE- OG REGIONALE MYNDIGHETER Statens Vegvesen har følgende kommentarer på bakgrunn av dispensasjonshøring: 4

5 «Statens vegvesen støtter Gran kommunes vurdering av søknaden, og finner det positivt at det legges vekt på hensikten med kommunedelplan for Gran sentrum og kommuneplanens arealdel. Statens vegvesen vil av den grunn fraråde at det gis dispensasjon til bruksendring i denne saken.» Fylkesmannen i Oppland har følgende kommentarer på bakgrunn av dispensasjonshøring: «Fylkesmannen er enig administrasjonens vurderinger. Det er svært uheldig å tillate detaljvarehandel utenfor området som er avsatt til dette formålet i kommunedelplan for Gran sentrum. Detaljvarehandel på gnr. 248 bnr. 1 bidrar til å strekke Gran sentrum sørover, og kan skape presedens for utvikling av handelsareal utenfor kommunedelplanen.» Konklusjon: «Fylkesmannen går mot at det gis dispensasjon for bruksendring fra veksthus/gartneri til detaljvarehandel på gnr. 248 bnr. 1 i Gran kommune.» Oppland fylkeskommune har følgende kommentarer på bakgrunn av dispensasjonshøring: «Fylkeskommunen støtter kommunens foreløpige vurderinger av søknaden og vil sterkt frarå en dispensasjon som åpner for detaljvarehandel på eiendommen. Det vises til vår behandling av Morstadjordet - saken og den nylig vedtatte kommuneplanen for Gran, der det omsøkte arealet er vist som LNF-område.» 4. VURDERING For å kunne innvilge dispensasjon må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Selv i søknader om dispensasjon der en overvekt av hensyn taler for at dispensasjon kan gis, har søkeren ikke rettskrav på å få dispensasjon. Kommunen kan avslå en dispensasjonssøknad fordi den foretrekker å avvente planbehandlingen eller ønsker å være lojal mot gjeldende plan. Kommunen kan også avslå en dispensasjonssøknad fordi en ønsker utarbeidet ny reguleringsplan for tiltaket. Vurderingen om dispensasjon bør gis er ikke helt fri, men avgrenses av politiske føringer og myndighetsmisbrukslæren. Myndighetsmisbruk vil være utenforliggende hensyn, vilkårlighet, urimelighet og usaklig forskjellsbehandling. Eksempelvis vil utstrakt dispensasjonspraksis kunne føre til usaklig forskjellsbehandling ved senere avslag. Det kan da være nødvendig å revidere plangrunnlaget, dersom en ønsker å innføre en strengere dispensasjonspraksis. Når en skal vurdere om det foreligger en overvekt av hensyn, må en foreta en avveining av de momenter som taler for dispensasjon mot de som taler i mot. Dersom de interesser planen skal ivareta ikke blir skadelidende, så taler det i retning av at det foreligger overvekt av hensyn. I dette tilfellet er det en landbrukseiendom (avsatt til LNF-formål i kommuneplanens arealdel) det søkes dispensasjon for. Ønsket drift er ikke i samsvar med avsatt formål. Etablering av detaljvarehandel på 248 /1 vil svekke LNF-formålet, og vil kunne skape presedens. Administrasjonen mener omsøkt dispensasjon vil kunne legge ytterligere press på den dyrka jorda i området. Ut fra jordvernhensyn er det viktig å bevare mest mulig dyrka mark, og bruksendring til detaljvarehandel vil kunne medføre økt behov for parkeringsareal og trafikk inn i et tradisjonelt landbruksområde. Det vil også være i strid med LNF-formålet og kommunedelplan for Gran sentrum å etablere detaljvarehandel utenfor avsatt områder til dette i kommunedelplanen. Detaljvarehandel på 248/1 vil bidra til å strekke Gran sentrum sørover, og kan skape presedens for utvikling av handelsareal utenfor kommunedelplanen. Det må også påpekes at endring fra gartneri til næringsområde ble avvist i arbeidet med kommunedelplanen. Gran kommune har vurdert søknad om dispensasjon, og har konkludert at intensjonen bak kommuneplanens arealdel må vektlegges, samt hensikten bak kommunedelplan for Gran sentrum. Dette er også i tråd med signaler og retningslinjer fra sentrale og regionale myndigheter. 5

6 Administrasjonen kan ikke se at det foreligger en overvekt av hensyn verken i dispensasjonssøknaden eller forøvrig, som taler for at dispensasjon kan gis. Gran kommune avslår søknad om dispensasjon og etablert virksomhet må opphøre. 6