Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan. 108/38 Prestmo - deling, omdisponering og dispensasjon

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 108/38 Arkivsaksnr: 2019/ Saksbehandler: Knut Krokann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 108/38 Prestmo - deling, omdisponering og dispensasjon Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med søknad om fradeling av tilleggstomt på ca. 500 kvm på eiendommen Prestmo, gnr. 108 bnr. 38, jf. utredning og vurdering av søknaden. Med hjemmel i jordloven 9 og 12 avslås søknad om omdisponering av ca. 300 kvm og fradeling av tilleggstomt på 500 kvm på eiendommen Prestmo, gnr. 108 bnr. 38., jf. utredning og vurdering av søknaden. Vedlegg: 1. Søknad om deling datert Søknad om dispensasjon datert Kart datert Oversiktskart datert Ortofoto datert Brev fra Fylkesmannen i Trøndelag Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune Brev til regionale høringsinstanser Nabovarsel datert

2 Saksopplysninger Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med søknad om fradeling av tilleggstomt på eiendommen Prestmo, gnr. 108 bnr. 38. Det omsøkte arealet er på ca. 500 kvm og av dette er ca. 300 kvm fulldyrka jord. Arealet skal legges til eiendommen gnr. 108 bnr. 194 som er på 1624 kvm. Eiendommen Prestmo inngår i felles driftsenhet med 111 bnr. 4 ofl. Ifølge gårdskart fra NIBIO består driftsenheten av ca. 140 dekar fulldyrka jord. Ut fra tilgjengelige opplysninger (Naturbase og artskart fra Artsdatabanken) er det ikke grunn til å anta at fradeling og dispensasjon vil påvirke naturmangfoldet i området. Det omsøkte arealet er i kommuneplanens arealdel vist som LNFR-område. Dispensasjonssøknaden er begrunna med at det ikke er praktisk å holde arealet i drift og at atkomst til jordbruksarealet sør for det omsøkte arealet, kan skje via innkjørsel til gnr. 108 bnr Det er vist til at tomtekjøperne har behov for areal til bygging av garasje og hagebruk. Dispensasjonssøknaden er sendt regionale høringsinstanser. Trøndelag fylkeskommune har ingen merknader til søknaden. Fylkesmannen i Trøndelag har i brev frarådd at søknaden innvilges og bedt om å bli orientert om eventuell innvilgelse. Det er vist til jordvernhensyn og at omdisponering kan gi driftsmessige ulemper for resteiendommen.

3 Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Ut fra tilgjengelige opplysninger (Naturbase og artskart fra Artsdatabanken) er det ikke grunn til å anta at fradeling og dispensasjon vil påvirke naturmangfoldet i området. Det er nødvendig med behandling etter jordloven og etter plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 og 20-1 bokstav m. Etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 bokstav m må det søkes om tillatelse til: «opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. lov om eigedomsregistrering. Slik tillatelse er ikke nødvendig når tiltak etter første punktum skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan». I pbl heter det: «Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. lov om eigedomsregistrering, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». Formålet med jordloven er at arealressursene skal brukes på den måten som best gagner samfunnet og yrkesutøverne i landbruket. Det er derfor gitt bestemmelser som regulerer bruk og deling av landbruksareal. Rundskriv M-1/2013 gir retningslinjer for behandling av søknader om omdisponering og fradeling av areal på landbrukseiendommer. Jordloven 9 første og andre ledd lyder: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar.» Etter jordloven 12 skal det ved vurdering av om delingssamtykke skal gis, blant anna legges vekt på om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår blant anna hensynet til vern av arealressursene, om delinga fører til ei driftsmessig god løsning og om delinga fører til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Delingssamtykke kan gis dersom det vil ivareta hensynet til bosetting i området. Da komite plan ga tillatelse til deling av gnr. 108 bnr. 38, ble det akseptert at noe jordbruksareal inngikk i det fradelte arealet. Bakgrunnen for dette var at det fradelte tunet skulle få god arrondering. Komite plan avslo søknad om fradeling av tre parseller fra eiendommen gnr. 108 bnr I delegert vedtak ble det gitt tillatelse til deling av gnr. 108 bnr Det var gitt tillatelse til oppføring av enebolig til erstatning for et våningshus som var revet.

4 Deler av det omsøkte arealet er fulldyrka jord, og fradeling vil bidra til å svekke arealressursene på eiendommen. Ved fradeling av tunet, som senere er delt i to eiendommer, ble det tatt arronderingsmessige hensyn. Det er utbyggingspress i området, og det er viktig at arealdisponeringa i det aktuelle området skjer etter planer etter plan- og bygningsloven. Det kan ved jordlovsbehandling legges vekt på plansituasjonen da den har betydning for vurderinga av «hensynet til vern av arealressursene». Ved fradeling av det omsøkte arealet vil atkomsten til jordbruksarealet i sør vil måtte skje fra veien som ligger på eiendommen gnr. 108 bnr Dette kan være tungvint, og det kan føre til konflikter mellom beboerne og de som driver jorda. Lovbestemmelsen om at det «i særlege høve» kan gis samtykke til omdisponering, innebærer at dyrka jord skal ha et sterkt vern. Tiltaket vil legge beslag på fulldyrka jord av svært god kvalitet og oppsplitting av eiendommen vil gjøre de gjenværende arealene vanskeligere å drive. Rådmannen er etter dette kommet til at det ikke bør gis samtykke til omdisponering og fradeling av det aktuelle arealet. Det omsøkte arealet ligger i område som i kommuneplanens arealdel er vist som område avsatt til landbruks-, natur og friluftsformål, samt reindrift (LNFR-område). Ifølge bestemmelser til kommuneplanens arealdel kapittel 5.1. er dette «areal for landbruk, natur og friluftsliv og reindrift der det bare er tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendige for drift av næringsmessig landbruk, dvs. jordbruk, skogbruk eller reindrift, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, jf. veileder T 1443 om plan- og bygningsloven og Landbruk Pluss fra 2005, i tillegg til aktuelle tilretteleggingstiltak for friluftslivet». Den omsøkte fradelinga innebærer at areal går over LNFR-område til boligformål, og det er derfor nødvendig med dispensasjon etter Søknad om dispensasjon krever grunngitt søknad, jf. pbl Kommuneplanens arealdel er det viktigste styringsredskapet for arealbruken i kommunen. Kommuneplanens arealdel ble til gjennom grundige prosesser og der alle interesser og myndigheter hadde fått anledning til medvirkning. Muligheten for å dispensere fra kommuneplanens arealdel er relativt sterkt begrensa etter kriteriene i pbl Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter ei samla vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt i disse vurderingene. Av forarbeida til loven går det fram at vurderingene av om lovens vilkår er oppfylt, er såkalt rettsanvendelsesskjønn. Det er først hvis en etter disse juridiske vurderingene konkluderer med at begge vilkåra i pbl er oppfylt, at det kan gis dispensasjon. I dette mulighetsrommet kan en velge å dispensere, men en har ingen plikt til dette. Det er i disse vurderingene en kan bruke det som benevnes som fritt skjønn, og det er først og fremst disse vurderingene som gir rom for en politisk forvaltningspraksis. Rådmannen har i flere tilfeller vurdert det slik at dispensasjoner som gjelder mindre tilleggsareal ikke setter til side hensynet til kommuneplanens arealdel i vesentlig grad så lenge det ikke opprettes nye boligenheter eller etableres ny virksomhet. I dette tilfellet har tilleggsarealet en størrelse, kvalitet og beliggenhet som taler for at en dispensasjon i vesentlig grad vil sette til side hensynet til kommuneplanens arealdel. Området er svært utsatt for bit-for-bit-utbygging som utfordrer jordvernhensyn. For at dispensasjon skal gis, må i tillegg fordelene være klart større enn ulempene. Det er altså ikke nok at ett av vilkårene for dispensasjon er vurdert til å være oppfylt. Dispensasjonssøknaden er begrunna med at arealet er vanskelig å drive og at det er behov for areal til garasje og hage. Objektivt sett skulle eiendommen gnr. 108 bnr. 194 ha en størrelse (1624 kvm) som skulle være tilstrekkelig for bebyggelse, veiatkomst, parkering og uteareal. Da det ved avveining av fordeler og ulemper først og fremst er de allmenne interessene og ikke

5 private eller personlige forhold som skal vurderes, er rådmannen kommet til at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er vesentlig større enn ulempene. Når en dispensasjon i vesentlig grad vil sette til side hensynet til kommuneplanens arealdel, er det etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke grunnlag for å godkjenne søknaden. I tillegg kommer det forholdet at Fylkesmannen har frarådd at det gis dispensasjon jf. plan- og bygningsloven 19-2 fjerde ledd. Rådmannen har etter dette kommet til å innstille på at søknaden avslås.