116/5 - SØKNAD OM DISPENSASSJON FOR NYBYGG - UTHUS SKJERVA, OMTALT SOM TOMT NR. 50

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 14/2099 Lnr.: 17423/15 Ark.: GNR 116/5 Saksbehandler: byggesaksbehandler Anne Elisabeth Låveg 116/5 - SØKNAD OM DISPENSASSJON FOR NYBYGG - UTHUS SKJERVA, OMTALT SOM TOMT NR. 50 Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19. Klageadgang: Plan og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap. VI. Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner kommune , 4.5 om bebygd areal på eiendommen 116/5/tomt nr. 50. Avslaget begrunnes med at fordelene ved å gi dispensasjon ikke klart er større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensikten bak bestemmelsene i byggeforbudssonen blir vesentlig tilsidesatt da eiendommens bebygde arealer går ut over det maksimale arealet som er fastsatt. Det vises også at kommunestyret i forbindelse med kommuneplanrevisjon vedtok å øke tillatt grad av utnytting utenfor byggeforbudssonen fra 120m² til 150 m², men valgte og videreføre grensen på BYA = 80 m² innenfor byggeforbudssonen. Det er også et argument at tiltakshaver har stilt seg negativ til å omdisponere andre arealer, som for eksempel overbygget som er etablert i forbindelse med hyttas terrasse. Ved en slik løsning ville det vært mulig å etablere et tilsvarende stort uthus på eiendommen, innenfor bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel 4.5 Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse innen tre 3 uker fra underretning om vedtaket, jfr. Plan- og bygningslovens 1-9 jfr, forvaltningslovens kap. VI. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 9

2 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Det ble gitt byggetillatelse for rivning og gjenoppbygging av hytte på eiendommen 116/5/tomt 50, Langtangen ved Skjervavannet, den i sak UTV 131/08. Søknaden oppga et bebygd areal (BYA) på eiendommen på 80 m 2. Kommuneplanbestemmelsene for maksimalt bebygd areal for spredt fritidsbebyggelse innenfor byggeforbudssonen til vassdrag var den samme da som nå, 80m 2. At det i tillegg til selve hytta var et uthus på eiendommen, fremkom ikke av den mottatte søknaden med vedlegg i Den mottok Lunner kommune søknad om oppbygging av uthus med søknad om dispensasjon for bebygd areal som overstiger BYA= 80 m 2. Det er dette dispensasjonsspørsmålet som denne saken skal ta stilling til. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok søknad om tiltak på eiendommen 116/5/tomt nr. 50 den Eiendommen ligger på østsiden av Skjerva nord i kommunen, se oversiktskart til høyre. Tiltakshaver ønsket å bygge opp et uthus på eiendommen, da det gamle uthuset ifølge eier ble tatt av snøen sist vinter. Det søkes etablert et uthus bestående av ett rom for utedo og ett rom for oppbevaring. Bebygd areal til uthuset er på ca. 9.8m². Det bebygde arealet på eiendommen er allerede benyttet fullt ut, og tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å kunne realiseres. Dette er det nå søkt om. Nedenfor Langtangen ved Skjerva som hytta ligger på: Side 2 av 9

3 Uthuset før det ble tatt av snø sist vinter. 1.2 Planstatus og dispensasjon Eiendommen 116/5/tomt 50 ligger i uregulert området og er i kommuneplanens arealdel for Lunner avsatt til spredt fritidsbebyggelse i LNF. Den ligger innenfor byggeforbudssonen til Skjervavannet. Tillatt grad av utnytting i byggeforbudssonen er totalt BYA på maks 80 m² for eiendommen. Eiendommen har i dag et bebygd areal på 80 m² og er således fullt utbygget uten uthus. Den totale BYA på eiendommen vil med uthuset være BYA = 89.8m². Med bakgrunn i dette må søknaden behandles som en dispensasjonssøknad etter plan- og bygningslovens kap. 19. Det er en forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. De ulike bestemmelser i planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse, også for at planens hovedformål som overordnet informasjons- og beslutningsgrunnlag ikke skal undergraves. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf 19-2 annet ledd. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Side 3 av 9

4 1.3 Søknad fra 2008 Kartene nedenfor var vedlagt opprinnelig søknad om bygging av hytte, mottatt i kommunen , i forbindelse med rivning og nybygg av hytte på eiendommen. Kartene og søknaden i 2008 gir ingen indikasjon på at det var mer bebyggelse på eiendommen enn det som fremkom på dem. Selve søknaden om tiltaket omhandlet kun gammel hytte på 48 m 2 som ble søkt revet og ny hytte med bebygd areal på 80m 2 som ble søkt oppført. Det ble ikke gitt opplysninger til kommunen i søknaden om at det også var et uthus på eiendommen som skulle inngå i det totale bebygde arealet på tomta. 1.4 Søknad fra 2015 Søknad om nybygg av uthuset er mottatt i kommunen den sammen med en begrunnet søknad om dispensasjon: I søknaden fremkommer det følgende: Tiltakshaver ønsker å gjenoppbygge uthuset med ca. samme areal plassert på samme sted som tidligere uthus. Det er medsendt begrunnet søknad om dispensasjon. Tegninger av omsøkt nytt uthus med BYA=9.8m 2 er vist nedenfor. Side 4 av 9

5 Søknad om dispensasjon fra søker Ingeniør S. Hagen er kopiert inn nedenfor: Tiltakshavers begrunnelse for dispensasjonen er klippet inn nedenfor: 1.5 Dispensasjonshøring Saken er ikke sendt på høring hos regionale myndigheter. Dersom kommunen ønsker å gå inn for å innvilge dispensasjonssøknaden, må saken sendes på høring til regionale myndigheter før endelig vedtak kan fattes. 1.6 Naboforhold og andres kommentarer Det er foretatt nabovarsling med begrunnet dispensasjonssøknad i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens Ingen merknader er registrert i saken. 2. VURDERING 2.1 Friluftsliv Bygget det søkes om skal plasseres i byggeforbudssonen til Skjervavannet. Den nye bebyggelsen blir plassert på tuftene av det gamle uthuset og vil få omtrent samme form Side 5 av 9

6 og volum som det gamle uthuset hadde. Det nye uthuset vil således ikke være til mer hinder for den frie ferdselen i og rundt eiendommen Langtangen enn det gamle uthuset. Langs Skjervavannet går det stier både langs øst- og vestsida av vannet. Stien på østsida av vannet, er adkomst til Langtangen og et par hytter til lenger sør på samme side. Stien bukter seg framover og går stort sett svært tett på og gjennom bebyggelsen langsmed vannet. Sør for hytta på Langtangen er det et par/tre små tun til, før man krysser elvestubben mot Skjervedammen over mot vestsiden av vannet. De innerste hyttene her antas å ha adkomst via Aklangsvegen eller Vikavegen i stedet for på stien som går langs med vannet. Når det gjelder eiendommen Langtangen, 116/5/tomt 50, så er det lite trolig at det er mye trafikk av folk langs strandsona i dette området, da stien som går forbi, går noe høyere opp i terrenget. Så langt kommunen kjenner til, er en ikke avhengig av å gå langs vannkanten for å ta seg rundt vannet for så å krysse over på vestsiden av vannet. 2.2 Naturmangfold I henhold til Naturmangfoldloven 8-12 skal det vurderes om kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet på det aktuelle området er tilstrekkelig og at en vet nok om påvirkningene før en fatter en beslutning om tiltaket. I Naturbase framkommer det ikke opplysninger om at det er verdifulle naturtyper som berører arealene i dette tilfellet. I Artskart framkommer det registreringer av spesiell nasjonal verdi som Nattravn og Dvergspett. Registeringene er gjort over store deler av området øst for Skjervavannet. Arealet som beslaglegges i dette tilfellet er dog svært begrenset. Kommunen legger derfor til grunn at tiltaket berører biologiske verdier i liten grad og kunnskapsgrunnlaget vurderes å være godt nok. Det vil utfra det ovenstående ikke være nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i Naturmangfoldloven Andre sammenlignbare saker i byggeforbudssonen til vassdrag Nedenfor gis en oversikt over andre, sammenliknbare saker behandlet etter kommuneplanen av og dagens plan med bestemmelser Eiendommen 23/48 I byggeforbudssona til Beltern ble det gitt avslag på søknad om å rive en terrasse på 15 m 2 for å benytte arealet til tilbygg som skal benyttes som inngangsparti på 15 m 2. Dette ble foreslått som et arealbytte med den hensikten at totalt bebygd areal skulle forbli det samme. I søknaden ble det oppgitt følgende arealer: Hytte: 121,9 m 2 Terrasse: 15,0 m 2 Vedbod: 17,0 m 2 Gjestehytte: 23,4 m 2 Båthus: 21,0 m 2 Sum: 198,3 m 2 Lunner kommune avslo søknad om dispensasjon og begrunnet avslaget med at fordelene ved å gi dispensasjon ikke var klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det ble også vist til at kommunestyret i forbindelse med kommuneplanrevisjon hadde foreslått å øke tillatt grad av utnytting utenfor byggeforbudssonen fra 120m 2 til 150m 2, men at de valgte å videreføre grensen på 80m 2 innenfor sonen. Det ble også oppført som et argument mot dispensasjon og arealbytte at ny uteplass til erstatning for omsøkte rivningstiltak fritt kunne etableres under forutsetning av at tiltaket lå mindre enn 50 cm over ferdig planert terreng. Fylkesmannen uttalt at dette Side 6 av 9

7 ikke ble oppfattet som et reelt bytte av bebygde arealer. Avslaget ble påklaget og saken ble sendt videre til fylkesmannen i Oppland som fattet sitt endelige vedtak i saken den ved å stadfeste Lunner kommunes avslag av Eiendommen 109/20 Eiendommen 109/20 ligger i byggeforbudssonen til Mylla. Her ble det innebygd et areal (24m 2 ) uten at det forelå tillatelse. Begrunnelsen var å bygge inn hyttas U- form for å hindre at inngangsdør ble fylt av snø vinterstid. Eksisterende bebyggelse 264 m² Ny bebyggelse 24 m² Sum BYA 288m² For å kompensere for det nye arealet foreslo tiltakshaver bytte av arealer enten i form av å rive båthus, vedskjul, del av stue eller en treplatting som «svever» ca. 50 cm over ferdig planert terreng. I vurderingen av om areal av plattingen kunne byttes inn, gjorde Lunner kommune følgende vurdering: Det kommer ikke fram av søknaden om dispensasjon om platting ligger mer enn 0,5 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå og således kan medregnes i bebygd areal for eiendommen. Det vurderes uansett slik at det ikke er rimelig at plattingen rives for å «frigjøre» bebygd areal slik at tilbygget til hytta kan tillates. Utviklingsutvalget behandlet saken i sak 5/09 den og fattet følgende vedtak: Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon etter plan- og bygningsloven 7 for tilbygg fritidsbebyggelse på 109/20 da det ikke foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven 7. Vedtaket begrunnes med at det vil skape en uheldig presedens å tillate en omrokkering av bygningsmassen ved å rive annen type bygningsmasse, som foreslått, for å kunne tillate tilbygget til fritidsboligen når bebygd areal på eiendommen allerede overstiger grensene som er satt i kommuneplanen. Saken endte til slutt opp med at det var eksisterende, bygde arealer på selve hytta som måtte rives (ikke terrasser, båthus m.m.) for at tilbygget skulle få anledning til å bli stående. Det endelige vedtaket tillot et areal avvik på 2.25m 2 da kostnadene med å rive disse siste m2 ble vurdert til å være uforholdsmessige høye, jfr. Pbl 31-2 fjerde ledd. 2.4 Annet Kommunen har i møte med tiltakshaver tatt opp spørsmålet om å foreta et bytte av arealer der åpent overbygd areal på hytta byttes mot uthus. Dette har tiltakshaver stilt seg negativ til. 2.5 Oppsummering Tiltaket det søkes om, er et uthus på ca. 10m² BYA og er i seg selv et beskjedent tiltak. Som redegjort for over, er tiltaket avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel fordi tiltaket fører til at eiendommens totale utnyttelse overstiger de tillatte 80 m²bya. Dersom uthuset tillates oppført, vil eiendommen få en total utnyttelse på BYA= 90 m². Det er ikke automatikk i at kommunen skal innvilge en søknad om dispensasjon. Det prinsipielle i denne saken er om Lunner kommune ønsker at grensa for bebygd areal i byggeforbudssonen til vassdrag skal økes med 10m 2 (fra 80m 2 til 90m 2 ) gjennom behandling av en enkeltsak. Side 7 av 9

8 Hvis man baserer sin vurdering på at det har stått et uthus på stedet tidligere, så må det samtidig inntas i vurderingen at dette ikke ble opplyst til kommunen i byggesøknad i Uthuset var ikke avmerket på kart, og ikke oppgitt som del av det bebygde arealet. Hadde uthuset blitt opplyst om, skulle hytta den gang kun blitt bygd med et areal på 70m 2 i stedet for 80m 2. Plan- og bygningsloven baseres på tillit mellom partene og kommunen skal kunne stole på de opplysningene som fremkommer i søknadene som mottas. I dette tilfellet har søker som også er tiltakshaver, søkt og fått ansvarsrett for hele prosjektet som selvbygger. Tiltakshaver har erklært at han er kjent med de forholdene som gjelder for eiendommen og at han er ansvarlig for å gjennomføre prosjektet i tråd med vedtatte planer, lover og forskrifter. 3. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG 3.1 Avslag på søknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner kommune , 4.5 om bebygd areal på eiendommen 116/5/tomt nr. 50. Avslaget begrunnes med at fordelene ved å gi dispensasjon ikke klart er større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensikten bak bestemmelsene i byggeforbudssonen blir vesentlig tilsidesatt da eiendommens bebygde arealer går ut over det maksimale arealet som er fastsatt. Det vises også at kommunestyret i forbindelse med kommuneplanrevisjon vedtok å øke tillatt grad av utnytting utenfor byggeforbudssonen fra 120m² til 150 m², men valgte og videreføre grensen på BYA = 80 m² innenfor byggeforbudssonen. Det er også et argument at tiltakshaver har stilt seg negativ til å omdisponere andre arealer, som for eksempel overbygget som er etablert i forbindelse med hyttas terrasse. Ved en slik løsning ville det vært mulig å etablere et tilsvarende stort uthus på eiendommen, innenfor bestemmelsene i kommuneplanens arealdel Innvilgelse av søknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19, stiller Lunner kommune seg positiv til å innvilge søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner kommune , 4.5 om bebygd areal på eiendommen 116/5/tomt nr. 50. Bestemmelsene om at bebygd areal ikke skal oversige 80m2 i byggeforbudssonen til vassdrag blir ikke vesentlig tilsidesatt fordi: Før saken ferdigbehandles, skal saken på høring til Fylkesmannen i Oppland. Dersom de ikke har kommentarer til saken, sluttbehandles dispensasjonssaken administrativt. 4. KONKLUSJON Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner kommune , 4.5 om bebygd areal på eiendommen 116/5/tomt nr. 50. Avslaget begrunnes med at fordelene ved å gi dispensasjon ikke klart er større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensikten bak bestemmelsene i byggeforbudssonen blir vesentlig tilsidesatt da eiendommens bebygde arealer går ut over det maksimale arealet som er fastsatt. Det vises også at kommunestyret i forbindelse med kommuneplanrevisjon vedtok å øke tillatt Side 8 av 9

9 grad av utnytting utenfor byggeforbudssonen fra 120m² til 150 m², men valgte og videreføre grensen på BYA = 80 m² innenfor byggeforbudssonen. Det er også et argument at tiltakshaver har stilt seg negativ til å omdisponere andre arealer, som for eksempel overbygget som er etablert i forbindelse med hyttas terrasse. Ved en slik løsning ville det vært mulig å etablere et tilsvarende stort uthus på eiendommen, innenfor bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel 4.5 DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt til behandlende organ: Øvrige dokument: 15/ /5-Vedr. Ferdigstillelse av hytte samt Avsender: Nils Einar Opsahl dispensasjonssøknad for re oppføring av uthus. 14/ /5 Dispensasjonssøknad om restaurering. Avsender:Nils Einar Opsahl 15/ /5 - Vedr. Istandsetting uthus. Avsender:Sverre Hagen 15/ /5 Søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett - Rivning og gjennoppbygging Skjerva, kalt seksjon 50. Avsender:Ingeniør Sverre Hagen Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Nils Einar Opsahl, Oppdalslinna ROA, Ing. SHagen, Postboks JAREN, sverre.hagen@hebb.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 9 av 9