Saksframlegg. Ark.: GNR 84/15 Lnr.: 8047/15 Arkivsaksnr.: 15/1351-6

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNR 84/15 Lnr.: 8047/15 Arkivsaksnr.: 15/ Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt OLAF MELBØ. LILLEHAMMER- SØKNAD OM TILTAK FOR ULOVLIG OPPFØRTE TILBYGG TIL HYTTE PÅG/BNR 84/15 I GAUSDAL NORDFJELL Vedlegg: Plantegning, oversiktskart og søknad om dispensasjon. SAMMENDRAG: Melbø har oppført tilbygg og uthus på sin fritidseiendom uten å søke. Tiltakene er avhengige av tillatelse. Samlet bruksareal utgjør 115 m2. Arealgrensa i kommuneplanen er på 80 m2. Rådmannen foreslår at det ikke gis dispensasjon fra arealgrensa, slik at søknaden blir å avslå. Melbø må dermed redusere bebyggelsen til 80 m2 samlet bruksareal og omsøke de tilbygg evnt uthus han da vil beholde. Det foreslås at tiltakshaver i tillegg varsles om overtredelsesgebyr på kr ,-. SAKSOPPLYSNINGER: Det vises til søknad fra Olaf Melbø om bygging av tilbygg til hytte på gnr. 84 bnr. 15. Hytta ligger ved ei nedlagt seter på Bånsjøhaugen i Gausdal Nordfjell hvor det i tillegg til denne hytta ligger ei hytte og ei nedlagt seter. Det er to km til nærmeste seter (Busetra) i Sør-Fron. Søknaden har kommet etter krav fra kommunen fordi vi ble klar over at det har blitt oppført grunnmur for et tilbygg på 3 m2 til hytta uten at dette har vært omsøkt. I den forbindelse har vi også registrert at det tidligere er oppført tilbygg til stua på 12 m2, et tilbygg med to soverom og vaskerom til sammen 22 m2 og takoverbygd veranda på 3 m x 3,3 m (4 m2 bruksareal). I tillegg er det oppført uthus på 16 m2. Til sammen er 57 m2 oppført uten søknad og tillatelse, og er følgelig ulovlig oppført. Melbø søker nå om byggetillatelse på alle tilbyggene og uthuset. Samlet bruksareal på tomta blir 115 m2. Forhold til gjeldende plan. Området ligger innenfor kommuneplanens LNF sone tre. I sonen er det forbud mot ny og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger. For hytter som ligger i LNF-område kan det tillates inntil 80 m2 samlet bruksareal der alle byggene på eiendommen inngår. Søknaden er således i strid med arealgrensa, og en godkjenning av søknaden er betinget av at det kan gis dispensasjon. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2:

2 Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Melbø søker om dispensasjon fra arealgrensa. Søknaden begrunnes med at hytta er et samlingssted for hele familien og at det er behov for så stor hytte. Melbø opplyser at hytta ligger for seg selv med svært liten trafikk av folk, og at deres bruk ikke er til sjenanse for andre eller har konsekvenser for bruk av området for landbruk og fritid. Søknaden har vært sendt på høring. Følgende høringsuttalelser foreligger: Oppland fylkeskommune har i mail datert pekt på presedensfaren dersom det gis dispensasjon. En slik praksis der man omgår kommuneplanens bestemmelser innenfor fastsatt byggegrense vil være svært uheldig. Dette vil svekke kommuneplanen som styringsverktøy. De støtter kommunens vurdering og frarår at det gis dispensasjon. Fylkesmannen i Oppland har i mail datert støttet kommunens vurdering om ikke å gi dispensasjon og har intet å tilføye. Melbø har i brev datert bemerket at tilbyggene ikke har noen betydning for belastningen på området, og at dette blir vektlagt slik at det kan gis dispensasjon. Han skisserer flere alternative muligheter for reduksjoner av arealene, og mener riving av deler av hytta er for drastiske i forhold til de reelle konsekvensene for området som LNF-sone. VURDERING: Hytta var opprinnelig 58 m2. Den samlede utvidelsen av selve hytta (uten uthus) er til sammen 41 m2 bruksareal. Dette regnes som en vesentlig utvidelse og rammes av kommuneplanens forbud mot vesentlig utvidelse. Formålet med å ikke tillate store hytter er av hensyn til å ta vare på uberørt natur ved å beholde lite menneskelig aktivitet i området. Det er holdt strengt på arealgrensa på 80 m2 i LNF-områder. For eiendommer som er bruksendret til fritidseiendommer hvor det er gamle store hus fra før har det blitt gitt dispensasjoner fra arealgrensa. Men vi kjenner ikke til at det er gitt dispensasjoner for rene fritidseiendommer som her. En utvidelse som omsøkt hadde ikke blitt godkjent dersom den hadde vært omsøkt på vanlig måte. En godkjenning av søknaden vil skape uheldig presedens ved at det da blir lettere å få

3 tilgivelse i ettertid enn godkjenning på forhånd. Vi ser for oss at deler av bygningen (e) må rives. Melbø ser for seg at dersom han må redusere kan han fjerne uthuset, (med unntak av utedoen på 2 m2). Han vil da bruksendre ett soverom til bod. Arealet vil likevel bli 98 m2. Ved å fjerne tilbygget til stua blir arealet 86 m2. Tilbygget på 22 m2 med to soverom og vaskerom øker kapasiteten på hytta og er således det tiltaket som er vanskeligst å akseptere. Tilbygget på stua øker ikke bruken av hytta og området i samme grad. Dette er bygd i vinkel slik at riving her vil bli mer omfattende uten at vi oppnår noen reduksjon av hytta kapasitet. Et uthus genererer heller ikke noe særlig økt bruk av hytta. Det kan derfor være et alternativ å kreve riving av to soverom og takoverbygget. Den gamle ytterveggen på hytta blir da igjen yttervegg. Hvis størsteparten av vaskerommet beholdes, likeså tilbygget til stua og uthuset, gir dette 86 m2. Dette er en beskjeden overskridelse. Vi antar at dersom han hadde søkt om tiltakene i forkant hadde de ikke blitt godkjent. Vi er derfor tvilende til at det i det hele tatt bør gis dispensasjon over 80 m2. En eventuell godkjenning vil skape uheldig presedens ved at en godkjenning vil uthule kommuneplanens bestemmelser. Vi kan væreenige med Melbø i at det er vanskelig å peke på konkrete ulemper for naturen som følge at utvidelsen. Men på generelt grunnlag er rådmannens vurdering at en dispensasjon berører hensynet bak bestemmelsene i kommuneplanen. Det kreves også at fordelene med å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene. De fordelene det siktes til er primært forhold knyttet til den samfunnsmessige areal- og ressursdisponering. Fordeler av privat karakter vil kun unntaksvis kunne vektlegges. At hytta er et samlingssted for hele familien er ikke noe eksklusivt og enestående fenomen som ikke andre kan påberope seg, og kan følgelig ikke brukes som argument for å gi dispensasjon. Vi kan dermed ikke se noen fordeler ved at det her gis dispensasjon. Lojalitet til plan og hensyn til likebehandling taler imot å gi dispensasjon. At høringsuttalelsene går imot dispensasjon skal også vektlegges. Rådmannen har dermed kommet til den konklusjon at det ikke bør gis dispensasjon for noen arealoverskridelse. Det må da bli opp til Melbø å legge frem en plan for hva han vil rive. Ett aktuelt utfall vil da kunne være å rive tilbygg til stue og uthus og beholde tilbygget med soverom. Arealet vil da bli 80 m2, pluss utedo. Det bør kunne aksepteres. ULOVLIGE FORHOLD: Både uthus og to tilbygg er oppført uten byggetillatelse. I tillegg er et tredje tilbygg påbegynt og stoppet i brev datert Inntil i sommer var det ei grense på 15 m2 utvendig som var det maksimale man kunne sette opp uten søknad på et uthus. Siden uthuset måler 17 m2 utvendig er det over maksimalt tillatt uten søknad. Inntil i sommer måtte man søke på alle typer tilbygg. Alle utvidelser og byggetiltak skulle derfor vært omsøkt, og er følgelig i planog bygningslovens forstand ulovlig oppført.

4 Bygningsmyndigheten ser alvorlig på at byggetiltak blir oppført uten at de er omsøkt og godkjent. Ulovlig byggearbeid kan straffes med overtredelsesgebyr avhengig av overskridelsens alvorlighetsgrad. Følgende refereres fra Plan- og bygningslovens 32-8: Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt: b) utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse Den ansvarlige skal varsles særskilt før overtredelsesgebyr vedtas, og gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn 3 uker. Forhåndsvarsel skal gis skriftlig. Overtredelsesgebyr ilegges den ansvarlige av plan- og bygningsmyndighetene. Overtredelsesgebyret tilfaller kommunen. Oppfyllelsesfristen er 4 uker fra vedtaket ble truffet, med mindre annet er fastsatt i vedtaket. Størrelsen på gebyret er fastsatt i byggsaksforskriftens 16-1: Forhold som kan medføre overtredelsesgebyr. Gebyrenes størrelse Foretak kan ilegges overtredelsesgebyr inntil angitte beløpsgrenser for forsettlige eller uaktsomme overtredelser som nevnt i bokstav a til g. Privatpersoner kan ilegges overtredelsesgebyr inntil halvparten av angitte beløpsgrenser for forsettlige eller uaktsomme overtredelser som nevnt i bokstav a til g. a) Den som utfører eller lar utføre tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1 og 20-2 uten at det foreligger nødvendig tillatelse, ilegges gebyr: 1. inntil kr der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven 2. inntil kr der tiltak ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven 3. inntil kr der tiltaket medfører alvorlig uopprettelig skade eller fare for dette. I bokstav b g har bestemmelsen tilsvarende beløpsgrenser for ulovlig bruk, prosjektering, kontroll med mer. Byggetiltakene er i det vesentlige i strid med arealgrensa slik at det kan gis maksimalt ,- for ulovlig å ha oppført byggetiltak. I dette tilfellet må tiltakshaver rive deler av bygningsmassen, noe som er en form for straff i seg selv.

5 Rådmannen anser derfor overtredelsen som så grov at det foreslås å varsle tiltakshaver om ileggelse av overtredelsesgebyr på kr ,-. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 11-6 og 19-2 avslår Planutvalget foreliggende søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealgrense på 80 m2 samlet bruksareal. Omsøkte uthus og tilbygg til hytte på g/bnr 84/15 avslås. Samlet bebyggelse må reduseres til 80 m2. Tiltakshaver må omsøke det han ønsker å beholde av oppførte tilbygg evnt uthus innenfor et samlet bruksareal på 80 m2. I hht forvaltningslovens 16 varsles det om at Planutvalget utsteder overtredelsesgebyr på kr for å ha oppført tilbygg og uthus uten å søke. Frist for å komme med uttale settes til