SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Aukje Hof, BYGGA Arkiv: GBNR 31/301 Arkivsaksnr.: 10/342-10

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Aukje Hof, BYGGA Arkiv: GBNR 31/301 Arkivsaksnr.: 10/ SØKNAD OM DISPENSASJON BÅTGARASJE GBNR. 31/301 AKERLØKKA, KARL OTTO BERGMANN Rådmannens forslag til vedtak: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Med hjemmel i plan- og bygningsloven av , jfr. overgangsforskriftovergangsforskrift 13 og reguleringsplan for sone 11 Bærøy 1.2 og 8.1 avslår Kragerø bygningsråd søknad om dispensasjon for oppføring av båtgarasje med bebygd areal 50 m² BYA, alternativt støping av platting 50 m² for vinterlagring av båt på eiendommen gnr. 31 bnr. 301, Bærøy i Kragerø kommune. Etter en samlet vurdering av forhold som taler for og imot dispensasjon foreligger det etter Kragerø bygningsrådets syn ikke en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Videre vurderes ulempene ved å gi dispensasjon klart større enn fordelene. Følgende forhold er vektlagt: Tiltaket er ikke hjemlet i gjeldende reguleringsplan. Tiltaket vil bli liggende i 200-meters beltet fra sjøen Tiltaket vil ha uheldige virkninger for landskapsforhold og naturverdier Tillatelse vil skape presendens for lignende tiltak i strandsonen ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under hjelpeoverskriftene nedenfor denne linja Kragerø, den Arnt Rugseth Bygningssjef 1

2 SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: Karl Otto Bergmann Som trykte vedlegg følger: Oversiktskart M 1: Brev fra tiltakshaver med tegninger, mottatt Søknad om dispensasjon, mottatt Kopi av uttalelse fra Telemark fylkeskommune, mottatt Brev fra tiltakshaver, mottatt Kopi av uttalelse fra Fylkesmannen i Telemark, mottatt Utsnitt fra reguleringsplankart Vedleggene er elektronisk tilgjengelige fra kommunens hjemmesider. Følgende dokumenter finnes i saksmappen: Som ovenfor med tillegg av: Rådmannens svarbrev til tiltakshaver av og Oversendelsesbrev til Telemark fylkeskommune og Fylkesmannen i Telemark av Bakgrunnen for saken Karl Otto Bergmann ber i brev av om en forhåndsvurdering av mulighetene for å bygge en båtgarasje på hans eiendom gnr. 31 bnr. 301, Bærøy i Kragerø kommune. Saksbeskrivelse I svarbrev av svarte Rådmannen følgende: Vi viser til Deres forespørsel av om forhåndsvurdering av oppføring av båtgarasje på eiendommen gnr. 31 bnr Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for sone 11, Bærøy, vedtatt av Kragerø kommunestyre I henhold til reguleringsbestemmelsene 1.1 og 1.2 kan fritidsbolig tillates utbygd til maksimalt 100 m² bebygd areal BYA. Videre gir bestemmelsene adgang til at det til hver fritidseiendom kan oppføres en bod/et uthus på inntil 15 m² BYA. Bestemmelsene gir ikke adgang til oppføring av båtgarasje med bebygd areal 50 m² BYA. For at et slikt tiltak skal kunne tillates, må De i så tilfelle søke om og innvilges dispensasjon fra reguleringsplan, jfr. plan- og bygningsloven 19-1 og Vi vil allerede på nåværende tidspunkt gi uttrykk for at vi vil stille oss negativt til en søknad om dispensasjon. I brev mottatt gir tiltakshaver uttrykk for at Rådmannen ikke kan inneha riktige opplysninger om hans eiendommer på Bærøy. Tiltakshaver gjør rede for at han eier to eiendommer på Bærøy: gnr. 31 bnr. 267 som fritidsboligen står på og gnr. 31 bnr. 301 som han kjøpte ved senere anledning som del av et friareal. Det er sistnevnte tomt han ønsker å bygge båtgarasje på, og som tiltakshaver betrakter som en egen fritidseiendom. Tiltakshaver 2

3 søker om dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplan for Bærøy, sone 11. Med bakgrunn i utbygging av og tilkobling til kommunalt vann og avløp, samt øvrig fortetting og utbygging i strandsonen på Bærøy mener tiltakshaver seg berettiget til å kunne sette opp en båtgarasje på hans eiendom gnr. 31 bnr Tiltakshaver argumenterer videre ut fra at nevnte tomt tidligere har vært anleggstomt. Som alternativ nødløsning søker tiltakshaver om å sette opp en bod på 15 m² og støpe en plass for båten foran denne på 50 m². Kopi av brevet ligger vedlagt sendte Rådmannen følgende brev: Vi viser til tidligere korrespondanse og Deres siste brev av , mottatt her , der De søker om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser for oppføring av båtgarasje på eiendommen gnr. 31 bnr Vi vil få ordens skyld informere om at gebyr for behandling av dispensasjonssøknad p.t. er kr ,-, jfr. gebyrregulativ pkt. 16, og uavhengig av sakens utfall. Vi gjør også oppmerksom på at dette kun gjelder dispensasjonssøknaden. I det tilfelle at dispensasjonssøknaden skulle bli innvilget, og dermed gitt "klarsignal" for omsøkt byggetiltak, vil det i tillegg påløpe et gebyr på kr ,- for behandling av byggemeldingen, jfr. gebyrregulativ punkt 2b. Deres søknad om dispensasjon vil bli oversendt Telemark fylkeskommune og fylkesmannen i Telemark til forhåndsuttalelse, jfr. plan- og bygningsloven 19-2, før saken vil legges frem for Kragerø bygningsråd til behandling. Som uttalt tidligere, vil Rådmannen stille seg negativt til omsøkt tiltak oversendte Rådmannen søknad om dispensasjon til Telemark fylkeskommune og Fylkesmannen i Telemark for uttalelse etter plan- og bygningsloven Oversendelsesbrevet lød slik: Det vises til reguleringsplan for «Bærøy "sone 11" - del av gnr. 31 bnr. 2 m.fl.» med tilhørende bestemmelser, vedtatt av Kragerø kommunestyre Herved oversendes dispensasjonssøknad til uttalelse. Vedlagt følger søknad om dispensasjon for oppføring av båtgarasje på eiendommen gnr. 31 bnr. 301 i Kragerø kommune. Alternativt søkes dispensasjon for oppføring av bod/uthus med bebygd areal 15 m² BYA og støping av plass for båten foran denne på 50 m². Det vises til vedlagte saksdokumenter. Rådmannen vil ikke kunne anbefale dispensasjonen innvilget med bakgrunn i følgende argumenter: - Tiltakshaver uttaler i sitt brev at han betrakter sin tilleggstomt gnr. 31 bnr. 301 som en egen fritidseiendom. Dette medfører ikke riktighet. Fra vår byggesaksmappe fremgår at det i delingstillatelsen av ble godkjent fradeling av parsell fra eiendommen gnr. 31 bnr. 213 som tilleggsareal til gnr. 31 bnr. 267 med det vilkår at parsellen sammenføyes med hovedbruksnummeret. Dette betyr at tiltakshavers eiendommer gnr. 31 3

4 bnr. 267 og gnr. 31 bnr. 301 er å betrakte som en fritidseiendom. Omtalte vilkår er p.d.d. ikke oppfylt. - I henhold til reguleringsplan for Bærøy, "sone 11", 1.2 kan eksisterende hytter bygges om og utvides til 100 m² BYA, i tillegg til at det til hver fritidseiendom tillates oppført en bod/uthus på inntil 15 m² BYA. I henhold til 8.1, som gjelder felles for hele planområdet, skal eksisterende terreng og vegetasjon i størst mulig grad bevares. Oppføring av en båtgarasje med et bebygd areal på 50 m² BYA er således ikke hjemlet i reguleringsbestemmelsene. Det samme gjelder etter Rådmannens vurdering for støping av plass til båt. - Tiltaket vil bli liggende innenfor 200-meters beltet fra sjøen. I henhold til Kragerø kommuneplanens arealdel er 200-meters sonen fra sjøen definert som strandsone. Etter en samlet vurdering finner Rådmannen at vilkårene i pbl ikke er oppfylt: Ved å tillate etablering av båtgarasje, alternativt støping av plass for båt foran uthus vil hensynene bak omtalte bestemmelser i reguleringsplanen bli vesentlig tilsidesatt. Ulempene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn fordelene. Rådmannen er ikke enig i tiltakshavers argumentasjon om at tilkobling til kommunalt vann og avløp og tilleggtomtens tidligere bruk som anleggsområde må kunne fordre en noe utvidet, begrenset bruk av tomten. Som nevnt over, er tilleggstomten å betrakte som en del av fritidseiendommen, og som det er satt vilkår om i delingstillatelsen av Rådmannen kan videre ikke se at tiltakshaver er i en særskilt situasjon i forhold til andre hytteeiere i området eller skjærgården forøvrig. Tillatelse til båtgarasje/ støping av plass for båt vil lett skape presedens for at også omkringliggende fritidsboliger og andre fritidsboliger i strandsonen ser behov og ønske for å sette opp en båtgarasje/støpe plass for å ha båten på land på sin fritidseiendom i høst-/vinterhalvåret. En slik utvikling i Kragerø s skjærgård er ikke ønskelig ut fra bl.a. landskaps(estetiske) interesser, allmenne interesser og nasjonale føringer for forvaltning av strandsonen. Likelydende brev er sendt fylkesmannen i Telemark til uttalelse. Vi ber om deres tilbakemelding innen 4 uker. Telemark fylkeskommune har uttalt seg til søknad om dispensasjon i brev av , Fylkesmannen i Telemark i brev av Kopi av brevene følger vedlagt. Både Telemark fylkeskommune og Fylkesmannen i Telemark støtter Rådmannens vurdering av dispensasjonssøknaden. 4

5 Telemark fylkeskommune legger i sin vurdering stor vekt på den presedensvirkning en dispensasjon vil få for strandsonen. Fylkesmannen i Telemark vurderer det slik at tiltaket vil ha negative konsekvenser for landskap og naturverdier. Fylkesmannen fråråder at det gis dispensasjon, og minner i sitt brev om at dispensasjon ikke bør gis når involvert statlig eller regional myndighet har fråråd, jfr. plan- og bygningsloven Fylkesmannen ber om å få tilsendt endelig vedtak i saken. Andre opplysninger SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Eiendommen gnr. 31 bnr. 301 ligger på Bærøy i Kragerø kommune, og er tilleggstomt til eiendommen gnr. 31 bnr. 267 som tiltakshaver også eier. Fra byggesaksarkivet fremgår at det i delingstillatelsen av ble godkjent fradeling av parsell fra eiendommen gnr. 31 bnr. 213 som tilleggsareal til gnr. 31 bnr Det ble i delingstillatelsen stilt vilkår om at den fradelte parsellen skulle sammenføyes med hovedbruksnummeret. Vilkåret er per dags dato ikke oppfylt, og tomtene fremstår med hvert sitt bruksnummer. Dette til tross er Rådmannen ikke i tvil om at tomtene gnr. 31 bnr. 267 og gnr. 31 bnr. 301 må oppfattes som en fritidseiendom, og ikke som to selvstendige fritidseiendommer, slik tiltakshaver hevder. Eiendommene omfattes av reguleringsplan for sone 11 Bærøy, del av gnr. 31 bnr. 2 m.fl. I henhold til reguleringsplankartet er eiendommen gnr. 31 bnr. 267 regulert til friluftsområde på land, mens gnr. 31 bnr. 301 er regulert til område for fritidsbebyggelse. I henhold til reguleringsbestemmelse 1.2 kan eksisterende hytter bygges om og utvides til 100 m² bebygd areal BYA, i tillegg til at det til hver fritidseiendom tillates oppført en bod/et uthus på inntil 15 m² BYA. 1.8, som gjelder felles for hele planområdet, oppstiller bestemmelse om at eksisterende terreng og vegetasjon i størst mulig grad skal bevares. Reguleringsbestemmelsene hjemler ikke oppføring av båtgarasje med et bebygd areal 50 m² BYA. Etter Rådmannens vurdering må det samme sies å gjelde for støping av plass til båt. Plan- og bygningsloven av jfr. 34-2, jfr. overgangsforskrift av , gir anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven på nærmere vilkår. Det følger av 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre fremgår det at det skal foretas en avveining av hensynene som taler for og i mot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. I 19-2, 3. og 4. ledd er det fremhevet ulike hensyn som skal tillegges særlig vekt i vurderingen. Fylkesmannen i Telemark fråråder at det gis dispensasjon, og minner i sitt brev av om at dispensasjon ikke bør gis når involvert statlig eller regional myndighet har 5

6 fraråd, jfr. plan- og bygningsloven Fylkesmannen ber om å få tilsendt endelig vedtak i byggesaken. Etter Rådmannens syn er det i denne konkrete saken ingen gode argumenter som taler for at dispensasjon bør kunne innvilges. Derimot er det imidlertid flere hensyn som taler i mot at dispensasjon skal innvilges. Disse er: - Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan. - Tiltaket vil bli liggende innenfor 200-meters beltet fra sjøen. I henhold til Kragerø kommuneplanens arealdel er 200-meters sonen definert som strandsone. Etter en samlet vurdering finner Rådmannen at det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er dermed ikke oppfylt. Det er Rådmannens vurdering at en tillatelse til etablering av båtgarasje, alternativt støping av plass for båt foran uthus i vesentlig grad vil tilsidesette hensynene bak reguleringsplanens bestemmelser. Videre vurderer Rådmannen ulempene ved å gi dispensasjon å være klart større enn fordelene. Å gi dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om hvilke byggetiltak som kan tillates innenfor planen, vil skape presedens for at også omkringliggende eiendommer, samt øvrige eiendommer beliggende i strandsonen, må kunne innvilges dispensasjon for oppføring av lignende tiltak. Målsettingen Det er en målsetting for Rådmannen å følge gjeldende reguleringsplan med bestemmelser, plan- og bygningsloven, og sentrale føringer for forvaltning av strandsonen. Forslag til løsning Med hjemmel i plan- og bygningsloven av , jfr. overgangsforskriftovergangsforskrift 13 og reguleringsplan for sone 11 Bærøy 1.2 og 8.1 avslår Kragerø bygningsråd søknad om dispensasjon for oppføring av båtgarasje med bebygd areal 50 m² BYA, alternativt støping av platting 50 m² for vinterlagring av båt på eiendommen gnr. 31 bnr. 301, Bærøy i Kragerø kommune. Etter en samlet vurdering av forhold som taler for og imot dispensasjon foreligger det etter Kragerø bygningsrådets syn ikke en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. Videre vurderes ulempene ved å gi dispensasjon klart større enn fordelene. Følgende forhold er vektlagt: Tiltaket er ikke hjemlet i gjeldende reguleringsplan. Tiltaket vil bli liggende i 200-meters beltet fra sjøen Tiltaket vil ha uheldige virkninger for landskapsforhold og naturverdier Tillatelse vil skape presendens for lignende tiltak i strandsonen 6

7 KONSEKVENSER Økonomiske konsekvenser Ingen. Administrative konsekvenser En dispensasjon fra reguleringsplan til oppføring av båtgarasje vil skape presedens for at også omkringliggende fritidseiendommer og øvrige fritidseiendommer i skjærgården må kunne innvilges dispensasjon for oppføring av lignende tiltak. Næringsmessige konsekvenser Miljømessige konsekvenser Ut fra landskaps(estetiske) interesser, almenne interesser og nasjonale føringer for strandsonen er en utvikling hvor Kragerø s skjærgård fortettes med båtgarasjer og/eller støpte plattinger for lagring av båt i høst-/vinterhalvåret, ikke ønskelig. Andre konsekvenser... Sett inn saksutredningen over denne linja 7