SAKSFREMLEGG GNR 132 BNR 53, 535 OG BREVIKVEIEN KLAGE PÅ VEDTAK OM AVSLAG - TILBYGG TIL FRITIDSBOLIG

Transkript

1 Behandles i: Plan- og miljøutvalget GNR 132 BNR 53, 535 OG BREVIKVEIEN KLAGE PÅ VEDTAK OM AVSLAG - TILBYGG TIL FRITIDSBOLIG Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Fra ANS SØK Batchelor Arkitekter AS, Rammesøknad med dispensasjon PLM 2 Fra Fylkesmannen i Akershus, Uttalelse Fra Akershus Fylkeskommune, Uttalelse Fra Marit og Stein Bjørntvedt, nabomerknader Fra Marit og Stein Bjørntvedt, tilbaketrekking av nabomerknader Fra ANS SØK Batchelor Arkitekter AS, Klage på avslag PLM 7 Avslag på rammesøknad med dispnesasjon PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Saken gjelder klage over vedtak om avslag på oppføring av tilbygg til fritidsbolig. Søknad om rammetillatelse med søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 3 og 8 ble mottatt Tilbyggets arealer er oppgitt til BYA = 49 m² og BRA = 46 m². Tiltaket innebærer en speiling av eksisterende hytte, med plassering bak denne som et selvstendig bygg med et mellombygg som bindeledd. Den eksisterende bygningen har et areal på 33 m². Omsøkte tilbygg har saltak og en høyde på ca 4,5 meter. Den eksisterende bygningen på eiendommen ligger ca 35 meter fra sjøen. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 er det søkt om dispensasjon fra vedtatt byggeforbud nærmere sjøen enn 50 meter. Eiendommen er uregulert og i kommunedelplan Sons arealdel avsatt til formål nåværende fritidsbebyggelse. Tiltaket ligger i et område som er avsatt til fremtidig kyststi og gangvei. Eiendommen ligger innenfor strandsonen, og omfattes også av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Det ble i forbindelse med rammesøknaden søkt om dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-1 fra byggeforbudet nærmere sjøen enn 50 meter fra strandlinjen og fra forbudet mot oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at bebyggelsen selv etter oppføring av tilbygget ikke vil bli større enn andre tilsvarende bygninger i området, at tilbygget plasseres bak eksisterende bygning

2 og således er i tråd med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, samt at bygningens karakter og uttrykk videreføres slik at forandring knapt vil merkes fra sjøsiden. Det er lagt vekt på landskapstilpasning ved plassering av tilbygget. Omsøkte tiltak vil neppe sette til side hensynet til å bevare åpne, ubebygde deler av området avsatt til fritidsbebyggelse. Tiltaket utgjør ingen hindring for allment friluftsliv eller allmennhetens adgang til strandsonen. Det er tidligere søkt om samme tiltak, og det ble i den forbindelse innhentet uttalelse fra Fylkesmannen i Akershus og Akershus Fylkeskommune. Akershus fylkeskommune har i brev mottatt uttalt seg som regional planmyndighet og som fagmyndighet for kulturminnevern. Fylkesrådmannen anser en nærmere utredning av fornminneinteressene som unødvendig, og vurderer at tiltaket ikke er i konflikt med nyere tids kulturminner. Når det gjelder andre regionale interesser, ber fylkesrådmannen kommunen om å foreta en grundig vurdering av tiltakenes virkning på allmennhetens tilgang til strandsonen, samt deres visuelle effekt både fra land- og sjøsiden. Videre bør det vurderes i hvilken grad tiltakene virker privatiserende. Det påpekes at kommuneplanens bestemmelse om byggeforbund i strandsonen bør prinsipielt respekteres. Fylkesmannen i Oslo og Akershus fraråder i brev mottatt sterkt at det gis dispensasjon til det omsøkte tilbygget. Bakgrunnen for standpunktet er blant annet at tiltaket innebærer mer enn en dobling av benyttet areal på eiendommen. Videre er området relativt naturpreget, og fylkesmannen anser det som svært viktig at det grønne preget bevares. Omsøkte tiltak ligger i område for fremtidig kyststi og prosjektert gangvei. Nytt byggetiltak på eiendommen vil forårsake at færre vil kunne føle det naturlig å ferdes i området. Fylkesmannen mener at omsøkte tilbygg vil medføre en vesentlig endring av eksisterende bygning, og at eiendommen får et langt mer bebygd preg. Ansvarlig søker har i sine kommentarer til merknader fra regionale myndigheter vist til at kyststiens trasé er lagt om, men at kartet ikke er oppdatert. Etter omleggingen er det ikke lenger fare for at tiltaket forverrer allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen. Tiltaket vil ikke medføre en fjerning av eksisterende trær. Tiltaket er lagt bak eksisterende hytte og vil neppe være synlig fra sjøen. En løsning med anneks vil ikke og i en like godt tilpasset løsning. Tiltaket vil ikke virke mer privatiserende. Ansvarlig søker hevder at i henhold til juridisk teori er tilbygget ikke å betrakte som vesentlig. Det er innsendt nabomerknader fra eier av eiendommen gnr. 132/279. Denne er senere trukket, og omtales ikke nærmere. Tidligere behandling Søknaden ble avslått i delegert vedtak DS PLM 590/13 datert Klage på vedtaket Bygningsavdelingen mottok klage på avslaget Det vises til dokumentet som i sin helhet ligger ved saksfremlegget. Søker skriver i klagen at kommunens vedtak er feil. Ansvarlig søker

3 mener hensynene bak byggeforbudet i strandsonen ikke er vesentlig tilsidesatt, og at vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Videre mener ansvarlig søker at tiltaket ikke vil prege det grønne område og at området ikke vil virke mer privatisert enn hva det er i dag. Ansvarlig søker mener videre at kyststiens trasé er endret og at tiltaket ikke vil være i konflikt med en fremtidig kyststi. Tiltaket er i følge ansvarlig søker heller ikke en vesentlig utvidelse. Det vises videre til at tiltaket ikke vil være til hinder for fremtidig regulering eller medføre uheldig presedens. 2. VURDERING Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven 19-2, 2. ledd. I kommunedelplanen for Son 3 er det vedtatt et totalt byggeforbud innenfor 50 meter fra strandlinje. Forbudet gjelder alle tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven. Forbudet er også hjemlet i plan- og bygningsloven 1-8. Hovedformålet med byggeforbudet langs sjøen er å sikre allmennhetens rett til fri ferdsel og friluftsliv ved kysten. Strandområdene har imidlertid også en selvstendig verdi som leveområder for plante- og dyrearter, de representer en viktig del av det norske landskapsbildet, og de formidler den norske kystkulturen gjennom eksisterende bygninger og anlegg. Ved vurdering av dispensasjonssøknader er det viktig å se sammenhengen mellom bestemmelsen i pbl 1-8 første ledd og 19-2 andre ledd første punktum om at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt Tilbyggets plassering bak eksisterende bygning, gjør at tiltaket visuelt fra sjøsiden ikke blir vesentlig større. Fra landsiden derimot, vil bygget virke vesentlig større enn eksisterende bygning og gi en privatiserende virkning på eiendommen. I tillegg medfører tiltaket en tilrettelegging for en vesentlig utvidelse av bruken av fritidseiendommen ut over det den var opprinnelig oppført for. Eiendommen ønskes tilrettelagt for bruk av 3 familier, hvilket er en tredobling av bruken av eiendommen. Dette kan for eksempel medføre økt trafikkbelastning på lokale veier og økt behov for parkeringsareal, brygge og båtplasser. Det søkes også om dispensasjon fra 8 i bestemmelser til kommunedelplan Son, forbud mot vesentlig utvidelse av fritidsbolig. Hensyn bak forbudet i 8 mot vesentlig utvidelse av fritidsboliger er blant annet at kommunen ønsker å sikre en forsvarlig utbygging av hytteområder etter å ha gjennomført en reguleringsprosess, herunder med planlagt infrastruktur, vann og avløp i området. Eksisterende fritidsbolig på eiendommen er av moderat størrelse. Et tilbygg i form av et lite tilbygg som gir for eksempel et soverom og et bad eller kjøkken, vil i seg selv ikke være en vesentlig utvidelse, jf. Sivilombudsmannens årsrapport (OÅ) 1981 side 89: Et tilbygg som gir familien et lite ekstra soverom eller der det bare er tale om en standardforbedring, for eksempel for å få nytt kjøkken eller annen forbedring av komfort, vil i utgangspunket ikke være en vesentlig endring. Skal

4 en slik standardforbedring som ikke øker kapasiteten anses som vesentlig, må det være på grunn av den relative størrelsen av påbyggingen. I dette tilfellet er det eksisterende bygget på 36m 2 bebygd areal, uten terrasse, mens utvidelsen utgjør 49 m 2 som gir et totalt bebygd areal på 85 m 2. Omsøkte tilbygg inneholder to soverom, et bad og et kjøkken. Eksisterende fritidsbolig skal etter planen i sin helhet omgjøres til et oppholdsrom. Bygningssjefen finner derfor at omsøkte tilbygg er større enn nødvendig for å øke standarden på fritidsboligen, og utvidelsen er å anse som vesentlig. Det anføres i dispensasjonssøknaden at kyststiens trasé er endret, men at kartet ikke er oppdatert. Det er ikke foretatt endringer plasseringen av en fremtidig kyststi i kommunedelplanen for Son. Søkers vedlagte kart viser hvor man kan gå i dag dersom man ønsker å gå fra kommunegrensen i sør til Son. Kommunedelplanen viser hvor man ønsker å regulere inn en slik trasé en gang i fremtiden. Dersom tilbygget godkjennes og bygges vil kommunen i fremtiden ikke stå fritt til å regulere inn en kyststi der den nå er vist i kommunedelplanen. Slike føringer setter til side hensynene bak forbudet mot vesentlig utvidelse av fritidsboligen og byggeforbudet i 50 metersonen fra stranden. Det er også usikkert om en fremtidig regulert atkomst til eiendommen vil samsvare med atkomsten som benyttes i dag. 3. ALTERNATIVER Annet alternativt forslag til vedtak er ikke vurdert. 4. KONKLUSJON Etter en helhetsvurdering av ovennevnte, og på bakgrunn av Fylkesmannens uttalelse, finner adminstrasjonen at en dispensasjon for bygging nærmere sjøen enn 50 meter og en utvidelse av fritidsboligen vesentlig vil sette til side hensynene bak kommunedelplan Son 3 jf. pbl 1-8 og kommunedelplan Son 8. Det ikke er innkommet opplysninger i saken som medfører at klagen bør tas til følge. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. RÅDMANNENS INNSTILLING: Klagen tas ikke til følge. Vedtak DS PLM 590/13 opprettholdes. Vestby,

5 Knut Haugestad rådmann