Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Trude Sverkmo Elgvegen SKOGN Deres ref: Vår ref: ODGO 2009/8962 Dato: /35/183 - Trude Sverkmo - Søknad om dispensasjon for oppføring av garasje - Elgvegen 25 - Underretning om vedtak Søknad om dispensasjon vedrørende oppføring av garasje ble godkjent kommunens planutvalg i møte den Saksframlegg og utskrift fra møteprotokoll vedlegges sammen med orientering om klageadgang. Med hilsen Oddvar Govasmark ingeniør Vedlegg Kopi med orientering om klageadgang til: Hjørdis Ytterstad, Elgvegen 23, 7620 Skogn

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Levanger kommune Sakspapir 1719/35/183 - Trude Sverkmo - Søknad om dispensasjon for oppføring av garasje - Elgvegen 25 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Oddvar Govasmark oddvar.govasmark@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/ /1719/35/183 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /10 Rådmannens forslag til vedtak: (rettsvirkninger av reguleringsplan) vedrørende maksimal størrelse på garasjer innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 (dispensasjon). Som begrunnelse vises det til saksutredningen med vurdering og konklusjon. Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens 28. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Forslag til vedtak fra Gunnar Løvås, SV: (rettsvirkninger av reguleringsplan) vedrørende maksimal størrelse på garasjer innvilges ikke. Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens 28 Avstemning: Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fra Løvås: Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 7 mot 4 stemmer. VEDTAK: (rettsvirkninger av reguleringsplan) vedrørende maksimal størrelse på garasjer innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 (dispensasjon). Som begrunnelse vises det til saksutredningen med vurdering og konklusjon. Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens 28.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 Hjemmel/bakgrunn for saken: Trude Sverkmo og Roar Enstad søker om dispensasjon fra reguleringsplanen for Holåsen vest for oppføring av garasje/uthus. Dispensasjonssøknaden er datert og gjelder størrelsen på bygget. I henhold til reguleringsplanen skal garasjer ikke bygges med grunnflate større enn 35 m 2, mens søknaden omfatter garasje/uthus med 69 m 2. Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Søknad om dispensasjon 3 Situasjonskart 4 Plan og fasader Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Gjenpart av nabovarsel Melding om tiltak Saksopplysninger: Planforhold: Tomta ligger innenfor området til reguleringsplanen Holåsen vest som ble vedtatt I bestemmelsene til planen er det anført om garasjer blant annet: Bygningsrådet kan, hvor forholdene tilsier det, tillate oppført frittliggende garasje. Garasjen kan bare oppføres i 1 etasje med grunnflate ikke over 35 m 2, og skal være tilpasset bolighuset med hensyn til materialvalg, form og farge. Kartdelen til planen er vist med byggelinje mot veg og med planlagte bygg. Byggelinjen er tegnet 8 meter fra senterlinje veg. Verken planbestemmelser eller tegnforklaringer sier noe om vist husplassering er bindende eller ment som illustrasjon. Det fremkommer heller ikke noe særskilt om garasjer kan plasseres utenfor byggelinje mot veg. I kommunedelplanen for Skogn, som er nyere enn reguleringsplanen, er det laget bestemmelser som gjelder eksisterende byggeområder. Her fremkommer det om garasjeplasseringer: I boligområder kan garasjer plasseres med portvegg inntil 5 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg eller med andre vegger inntil 2 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg. Dispensasjonssøknad: Søknad om dispensasjon er fremmet i brev datert : Søker med dette om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene, da grensen er satt til 35 kvm, og planlagt garasje er på ca 69 kvm inkl avskilt bodareal, jfr tegninger. Jeg og min samboer, Roar Enstad, eier hver vår nabotomt og har bygget en enebolig på Elgvegen 27, GNR.35 BRN.184. Den planlagte garasjen vil stå i tilknytning til denne eneboligen, og vil bli den eneste bygningen på denne tomten. Eneboligen som er bygget er bygd på støpt plate på mark uten noe bodareal for lagring av sesomgrelatert utstyr, derfor ønsker vi denne boden i bakkant av garasjen for å møte disse behovene. Selve garasjen er under 50 kvm som er en normal størrelse på garasjer i Holåsen vest. Det vil ha en stor økonomisk betydning for oss å få satt denne boden i tilknytning med den planlagte garasjen fremfor oppføring ev en separat hagebod, og håper derfor at dette går i orden. Innkjøring til garasjen skjer delvis på nabotomten, GNR.35 BRN.184.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 Nabovarsling: Det foreligger ingen kjente merknader eller innvendinger etter nabovarsling. Andre myndigheter: Høring til andre myndigheter anses unødvendig. Det vises til rundskriv fra Fylkesmannen datert vedrørende høring i dispensasjonssaker. Vurdering: Estetiske forhold: Garasjen er tegnet i tilsvarende stil som bolighuset på 35/184 med valmet tak og liggende kledning. Bygget vil, etter kommunens skjønn, tilfredsstille de krav til rimelig skjønnhet som er satt i lovens Plassering: Plassering med 4 meter fra nabogrense og 2 meter fra grense mot kommunal veg anses for å være i samsvar med plan- og bygningslovens 70 og kommunedelplan for Skogn. Vurdering av dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser når en regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Argumenter som kan tale for dispensasjon kan være: Det er behov for lagerplass og det kan være rasjonelt/økonomisk å oppføre slik lagerplass som del av garasje framfor oppføring av frittstående bod. Tiltakshaver eier også nabotomten der det er bygd bolig. Det er derfor ingen planer om å bygge bolig på tomta der garasjen skal stå. Tomta blir dermed ikke hardt utnyttet selv om det bygges forholdsvis stor garasje. Selve garasjedelen i bygget vil bli under 50 m 2, det vil si normal størrelse for garasjer i feltet. Det er gitt dispensasjon og tillatelse til oppføring av like stor garasje i et boligfelt (Gottås) på Ronglan. Der var situasjonen tilsvarende med at tiltakshaver eide to boligtomter der det bygges bolig på den ene og garasje på den andre. Det vises til planutvalgssak PS 70/09. Reguleringsplanen er fra 1978, det vil si relativt gammel. I dag er det ikke vanlig å regulere eneboligtomter der garasjestørrelsen er begrenset til 35 m 2. Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være: Vi antar at begrunnelsen for bestemmelser som begrenser garasjers størrelse er av estetisk art. Det vil si at det er ønskelig at underordnet bygg skal begrenses i størrelse i forhold til boligbygget. I dette tilfellet er utgangspunktet 35 m 2 som vedtatt i bestemmelsene til reguleringsplanen. Dispensasjoner fra plan kan gi presedensvirkning, særlig når begrunnelsen er av generell karakter som kan gjelde mange.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Begrunnelsen med at det er rasjonelt/økonomisk å føre opp både garasje og bod i samme bygg anser vi som generell. Alle kan ha, eller vil ha, et ønske og behov for å bygge rasjonelt og økonomisk. Nå er det ikke vanlig å kjøpe to boligtomter i byggefelt, slikt sett kan det hevdes at dispensasjon ikke vil medføre presedens. Ettersom reguleringsplanen ikke endres ved dispensasjon, kan det fortsatt bygges bolig på tomta, dette forholdet svekker argumentet med utnytting/romslighet. Konklusjon: Med bakgrunn i romsligheten to tomter gir, og særlig det forhold at det er gitt tilsvarende dispensasjon i annet byggefelt, mener vi at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon i denne saken. Det blir fortsatt mulig å bygge bolig på tomta. Det kan derfor sies at hensynene bak planen - boligbebyggelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Ulempene anses som små og fordelene blir dermed er vesentlig større. Dispensasjon anses som lovlig og forsvarlig.