Saksframlegg. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av frittstående garasje, samt tilbygg til bolig på GB 28/356 - Moneveien 32

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 23/356 Saksmappe: 2014/ /2014 Saksbehandler: André Aarflot Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av frittstående garasje, samt tilbygg til bolig på GB 28/356 - Moneveien 32 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 137/14 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens landbruksformål, for oppføring av frittstående garasje, samt tilbygg til bolig på GB 28/356 - Moneveien 32, mottatt i kommunen 23. april Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og situasjonskart. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Reviderte tegninger som viser at garasjens størrelse og høyder er i tråd med kommuneplanens bestemmelser 11 b må sendes inn før det kan gis tillatelse. Saksutredning: Søknaden: Kommunen har mottatt søknad om tillatelse til riving av eksisterende garasje forbundet med bolig og oppføring av ny frittstående dobbel garasje, samt oppføring av utestue, vindfang og garderobe som tilbygg til eksisterende bolig på GB 28/356 Moneveien 32. I denne forbindelse søkes det om dispensasjon fra reguleringsplan for plassering av tiltak på areal regulert til landbruksområde. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til landbruksområde i reguleringsplan for Eik/Sangvik. Reguleringsplanen er stadfestet ved fylkesmannens brev av 19. mai 1982.

2 Utdrag av relevante reguleringsbestemmelser: Utdrag fra kommuneplanens bestemmelser 11 b.: Maks tomtestørrelse 5,0 daa. Avstand til landbruksareal i drift 20 meter. I områder avsatt etter pbl 11-7 nr. 5b kan det, etter behandling av enkeltvise søknader, tillates oppført mindre tilbygg og påbygg til eksisterende boenhet på inntil 15 % av bygningens bruksareal (BRA), og frittliggende boder eller garasjer på til sammen 50 m2 BRA/BYA pr tomt. Boder/garasjen skal ha maks gesimshøyde 3 meter og maks mønehøyde 5 meter, takvinkel og utforming skal tilpasses boligen, arker, kvister, takoppbygg eller liknende tillates ikke Plassering av nye boenheter skal ikke være i konflikt med kulturlandskapet eller biologisk prioriterte naturtyper, jfr naturmangfoldloven Bygninger og anlegg/tiltak som følge av brann eller skade som trenger gjenoppbygging, kan gjenoppføres i sin opprinnelige form og størrelse. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader. Uttalelser fra Fylkesmannen i Vest-Agder: Eiendommen er i kommuneplanen vist som LNF-område med hensynssone landbruk, men der eksisterende reguleringsplan (Eik Sangvik fra 1982) skal gjelde. Eiendommen er her regulert til landbruksområde med bestemmelser om at det ikke er tillatt å føre opp andre bygninger enn de som har tilknytning til jordbruksdriften. Eksisterende boliger, markert med dobbel strek og fargesymboler som for boligfelt, skal kunne gjenoppføres etter brann og i rimelig grad utvides.

3 Eiendommens bolig har fargesymboler som for boligfelt og markert med dobbel strek. Vi antar derfor at nytt vindfang og utestue inngår i begrepet «rimelig grad utvides» med hensyn til selve boligen. Den frittstående nye dobbelgarasjen krever imidlertid dispensasjon fra landbruksformålet som eiendommen ellers er regulert til. Eiendommen ligger i direkte tilknytning til dyrka mark. Etablering av eks.vis nye boenheter kan da skape konflikt med hensyn til landbruksdriften. Derimot antas uthus/garasje normalt ikke å skade landbruksdriften når eiendommen allerede er bebygd med enebolig. Dersom kommunen etter å ha vurdert søknaden med tanke på konsekvenshensyn velger å gi dispensasjon for garasjen, bør det være innenfor rammene gitt i bestemmelsene under 11 punkt b til kommuneplanens utfyllende bestemmelser til arealer avsatt til spredt boligbygging innenfor LNF-områder. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Eiendommen ligger i regulert område i planen Eik/ Sangvik og formålet er landbruk. Boligen er vist med dobbel strek og farget gul i planen (gul= boligformål). Resten av tomta har formål LNF jordbruk. For disse områdene har ikke reguleringsplanen bestemmelser. Kommuneplanens bestemmelser kommer da til anvendelse). Kommuneplanen har ikke bestemmelser for boligtomter i LNFområder. Reguleringsplanen har egen bestemmelse for landbruksområder i 6. Her står det blant annet at eksisterende boliger i jordbruksområder, markert med dobbel strek og med fargesymboler som for boligfelt, skal kunne gjenoppføres etter brann, og i rimelig grad utvides. Bestemmelsen om «i rimelig grad utvides» vil her komme til anvendelse for selve tilbygget. Kommuneplanen har ikke egen bestemmelse for boligtomter i LNFR-områder. Planen har bestemmelser for bebyggelse i LNFR-områder med areal for spredt boligbebyggelse i 11 bokstav b. Både administrasjonen og Fylkesmannens Miljøvernavdeling vurderer det slik at denne bestemmelsen bør komme til anvendelse. Tomta er fradelt til boligtomt og det har vært bolig her i ca 45 år. Eiendommen ble fradelt i 1970, og den er i Matrikkelen registrert som en boligeiendom bebygd med enebolig. Garasjer med areal inntil 50 m2 er imidlertid vanlig å tillate på boligeiendommer som ligger i LNF områder. Det kan da oppfattes som unødvendig å behandle søknaden som en dispensasjonssak? Vi ber kommunen vurdere dette. For å være på den sikre siden blir saken varslet med dispensasjon fra formålet, så overlates det til kommunen å utvise skjønn vedr. behandling av dispensasjonen. Garasjer inntil 50 m² tillates normalt bare i byggeområder eller i LNFR-områder hvor spredt boligbebyggelse er tillatt. I LNFR-områder tillates normalt bare landbruksbebyggelse. Administrasjonen vurderer derfor garasjens plassering til å kreve dispensasjon fra det regulerte landbruksformålet, jfr. Fylkesmannens vurdering av krav om dispensasjon. Garasjer på tilsvarende eiendommer i planen er godkjent uten dispensasjonssøknad. Der det innenfor planområdet i nyere tid er blitt gitt tillatelse til oppføring av garasjer er det også gitt dispensasjon. Administrasjonen kjenner ikke til at tilsvarende tillatelser er gitt uten at det foreligger dispensasjon. Det er ingen allmenne interesser som blir skadelidende om det dispenseres. Administrasjonen kan heller ikke se at allmenne interesser blir skadelidende.

4 En garasje er ikke til hinder for jordbruket. Eiendommen endrer ikke status. Flere av naboeiendommene har dyrket mark helt inntil eiendomsgrensen. Eiendommen har i mange år i sin helhet vært benyttet til boligeiendom, og den skal fortsatt benyttes som boligeiendom. Administrasjonen kan ikke se at oppføring av en garasje på eiendommen vil ha noen negative konsekvenser for jordbruket, selv om den plasseres tett inntil dyrket mark. Det er garasje og tilbygg på eiendommen fra før som blir erstattet med omsøkte tiltak. Dette er riktig. Eksisterende garasje som har et BYA på 33 m² skal rives og erstattes med en ny frittliggende dobbel garasje med bod som får et BYA på 49,5 m². I tillegg skal nytt vindfang, bod og utestue med samlet BYA på ca. 20 m² oppføres som tilbygg til eksisterende bolig. Tiltaket omfatter derfor både erstatningsbygg og mindre utvidelse av bolig. I sum vil det bebygde arealet på eiendommen øke med 36,5 m². Andre begrunnelser oppgitt av søker anses som mindre relevant, eller omfattes av administrasjonens øvrige vurderinger. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynene bak reguleringsplanens bestemmelser for de regulerte landbruksområdene er for dette området primært hensynet til jordbruksdriften. Det er innenfor landbruksområdene derfor i utgangspunktet ikke ønskelig med oppføring av andre bygninger enn de som har tilknytning til jordbruksdriften. Det er likevel i planen åpnet for at eksisterende boliger i jordbruksområdene i rimelig grad kan utvides. Bestemmelsen legger derfor opp til at kommunen til en viss grad kan utøve skjønn i forhold til hvor mye boligen kan utvides på de eiendommene som må anses som boligeiendommer. Omsøkt eiendom er en typisk boligeiendom og har ingen direkte tilknytning til tilstøtende jordbruksdrift. Omsøkt tiltak vurderes av administrasjonen til ikke å medføre noen negative konsekvenser for nåværende eller fremtidig jordbruksdrift. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt.

5 Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Administrasjonen mener at det vil være en fordel å tillate de omsøke tiltakene, som må anses som mindre byggetiltak på allerede bebygd eiendom, ved å gi dispensasjon fra reguleringsplan. Det vil være nærmest umulig å få til hensiktsmessige tiltak innenfor dobbeltstrek for byggeområde i plan. Endring av reguleringsplan, evt. mindre endring, ville ikke medføre endring av bruken av denne eiendommen. Ved en utbygging av huset som omsøkt vil garasjen måtte rives. En enebolig har bruk for en garasje og det beste arealet til det formålet er det som er omsøkt. Det ligger i utkanten av tomta og kan benytte eksisterende avkjørsel. Administrasjonen ser det som en fordel at dette arealet da benyttes til garasje. Administrasjonen finner ingen åpenbare ulemper som bør vektlegges i den samlede vurderingen. Administrasjonen kan ikke se at det å gi dispensasjon i denne saken vil skape uheldig presedens. Her finnes allerede flere andre tiltak innenfor planområdet der det er tillatt utvidelse av bebyggelse utenfor dobbeltstrek for byggeområde. Tiltakets omfang tilsier heller ikke at andre konsekvenshensyn bør utredes nærmere. Tiltakets størrelse, utforming og høydeplassering må være i tråd med kommuneplanens bestemmelser 11 bokstav b. Det settes derfor som vilkår at reviderte tegninger som påviser dette sendes inn før tillatelse kan gis. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Oversendelsesmail for søknad 2 Søknad om dispensasjon 3 Situasjonskart 4 Tegninger eks. byg og 3D nytt 01 5 Tegninger nytt 01 6 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder 7 Tilbakemelding om høyder på garasje - GB 28/356 - Moneveien 32 8 Reguleringsplan for Eik - Sangvik 9 Reguleringsbestemmeler 10 Oversiktskart

6 file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/415099_fix.html Side 1 av Fra: Anne Karén Birkeland[anne@arkmovik.no] Dato: :27:44 Til: Postmottak Kopi: Katrine Borge Kjønnerød; reidar.askildsen@gmail.com Tittel: Søknad om garasje og tilbygg gnr. 23 bnr Moneveien 32 Vedlagt oversendes søknad om å fjerne eksisterende garasje og bod og oppføre ny frittliggende garasje. Det søkes også om en utestue / tak på 7 m² og en utvidelse av vindfang på ca. 9 m². Riving av den gamle garasjen skal utføres av tiltakshaver. Arbeidene utføres av byggmester Øyvind Bakkevold. Tiltaket anses for å være 20-2 sak. Eiendommen ligger i område som er regulert til LNF -jordbruk, vi antar at eventuell uttalelse fra landbruksavd. innhentes av byggesaksbehandler. Vi imøteser behandlingen og hører fra dere dersom dere trenger flere opplysninger. det er ønskelig med oppstart snarest. Det var ingen merknader fra naboer. Med vennlig hilsen Anne Karén Birkeland Møvik Byggetjenester A/S Tlf.: / Adr. Andøyfaret 19B, 4623 Kristiansand

7

8

9

10

11

12

13

14

15 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Deres ref.: 2014/1733 Vår dato: Tlf.: Vår ref.: 2014/2280 Arkivkode: Søgne kommune Postboks Søgne Moneveien 32 - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av garasje på gnr. 28 bnr. 356 Vi viser til kommunens skriv datert Saken gjelder en eiendom på 1347 kvm bebygd med bolig der en enkel garasje er bygd som tilbygg til boligen. Garasjen ønskes revet og erstattet med en frittliggende dobbelgarasje med en ikke målbar loftsetasje plassert ca. 1 m fra nabogrensen. Samtidig ønskes oppført nytt vindfang og utestue tilbygget boligen. Eiendommen er i kommuneplanen vist som LNF-område med hensynssone landbruk, men der eksisterende reguleringsplan (Eik Sangvik fra 1982) skal gjelde. Eiendommen er her regulert til landbruksområde med bestemmelser om at det ikke er tillatt å føre opp andre bygninger enn de som har tilknytning til jordbruksdriften. Eksisterende boliger, markert med dobbel strek og fargesymboliger som for boligfelt, skal kunne gjenoppføres etter brann og i rimelig grad utvides. Eiendommens bolig har fargesymboler som for boligfelt og markert med dobbel strek. Vi antar derfor at nytt vindfang og utestue inngår i begrepet «rimelig grad utvides» med hensyn til selve boligen. Den frittstående nye dobbelgarasjen krever imidlertid dispensasjon fra landbruksformålet som eiendommen ellers er regulert til. Eiendommen ligger i direkte tilknytning til dyrka mark. Etablering av eks.vis nye boenheter kan da skape konflikt med hensyn til landbruksdriften. Derimot antas uthus/garasje normalt ikke å skade landbruksdriften når eiendommen allerede er bebygd med enebolig. Dersom kommunen etter å ha vurdert søknaden med tanke på konsekvenshensyn velger å gi dispensasjon for garasjen, bør det være innenfor rammene gitt i bestemmelsene under 11 punkt b til kommuneplanens utfyllende bestemmelser til arealer avsatt til spredt boligbygging innenfor LNF-områder. Vi minner om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside Telefon Org.nr. NO

16 Kopi til: Møvik Byggetjenester AS Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Side 2 av 2

17 file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/438498_fix.html Side 1 av Fra: Anne Karén Birkeland[anne@arkmovik.no] Dato: :28:31 Til: Andrè Aarflot; Postmottak Kopi: Byggm. Øyvind Bakkevold; Katrine Borge Kjønnerød; reidar.askildsen@gmail.com Tittel: Saknr 2014/1733-Garasje med nye høyder Viser til samtale i dag pr. telefon og avgjørende høyder for at garasje kan godkjennes, henholdsvis 3m til gesims og 5 m til møne fra ferdig planert terreng. Vi har gitt påtegning her for imøtekomme kravene i kommuneplanens arealdel. Da ber vi om at saken blir behandlet så snart som mulig. Med vennlig hilsen Anne Karén Birkeland Møvik Byggetjenester A/S Tlf.: / Adr. Andøyfaret 19B, 4623 Kristiansand

18

19

20 Omsøkt eiendom Oversiktskart - Moneveien 32 GB 28/ Målestokk 1:5000