Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Advokat M.N.A. Ola A. Storaker Postboks LEVANGER Deres ref: Vår ref: TSI 2013/388 Dato: Søknad om fasadeendring /315/201 - Håkon den godes gate 21 - Ola A. Storaker Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i sak 50/13 følgende: 1. «Saken sendes tilbake til tiltakshaver. 2. Komiteen ber om at tiltakshaver og Riksantikvaren kommer tilbake med felles løsning.» Saksfremlegg og vedtak følger vedlagt. Med hilsen Torbjørn Sirum fagansvarlig byggesak Kopi: Riksantikvaren, Dronningensgate 13, Pb Dep., 0034 Oslo. Postboks 130 Torbjørn Sirum Organisasjonsnr Tlf Tlf Web:

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 9 Levanger kommune Sakspapir Søknad om fasadeendring /315/201 - Håkon den godes gate 21 - Ola A Storaker Saksbehandler: E-post: Tlf.: Torbjørn Sirum tsi@innherred-samkommune.no Arkivref: 2013/388 - /1719/315/201 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /13 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan) og reguleringsbestemmelsenes 1, 19b og 19g avslås søknad om fasadeendring og dispensasjon fra reguleringsplan for Levanger sentrum. Begrunnelse for avslaget er gitt i dette saksfremlegget. Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr. forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Forslag til vedtak fra Børge Lund, KRF, på vegne av AP, SP og KRF: Saken sendes tilbake til tiltakshaver. Komiteen ber om at tiltakshaver og Riksantikvaren kommer tilbake med felles løsning. Forslag til vedtak fra Gerd Haugberg, H: 1. Det gis dispensasjon for omsøkte vinduer i fasade 2. Det gis dispensasjon for omsøkte dør med glassfelt Avstemning: Forslag til vedtak fra Haugberg avvist med 9 mot 2 stemmer. Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fra Lund: Lunds forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Saken sendes tilbake til tiltakshaver. Komiteen ber om at tiltakshaver og Riksantikvaren kommer tilbake med felles løsning.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 9 Hjemmel/bakgrunn for saken: Søknad om innsetting av 2 vinduer og dør i bakgårdshus. Riksantikvaren anbefaler ikke fasadeendringen og ber om kopi av kommunens vedtak. Vedlegg: 1 Uttalelse fra Riksantikvaren Tilsvar fra Ola A Storaker Ny uttalelse fra Riksantikvaren Uttalelse fra riksantikvaren vedrørende størrelse på vinduer Riksantikvarens vurdering - Fornyet søknad om fasadeendring av bakgårdshus Uttalelse fra Ola A Storaker til Riksantikvarens vurdering Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om fasadeendring med vedlegg datert Oversendelse til Riksantikvaren datert E-post til Ola A. Storaker datert E-post til Ola A. Storaker datert E-post fra Ola A. Storaker datert Kopi av e-post fra Ola. A Storaker til RA datert E-post til Riksantikvaren datert E-post til Ola A. Storaker datert E-post fra Ola A. Storaker datert E-post til Ola A. Storaker datert E-post fra Ola A. Storaker datert E-post til Ola A. Storaker datert E-post til Riksantikvaren vedr. svar datert E-post til Ola A. Storaker datert E-post fra Ola A. Storaker vedr. saksbehandling datert E-post til Ola A. Storaker vedr. tegninger datert E-post til Ola A. Storaker datert E-post fra Ola A. Storaker nye tegninger datert E-post til Ola A. Storaker datert E- post til Riksantikvaren, nye tegninger datert E-post til Riksantikvaren vedr. svar datert E-post til Riksantikvaren vedr. svar datert E-post fra Ola A. Storaker vedr. purring datert E-poster fra Ola A. Storaker vedr. saksbehandler datert E-post til Ola A. Storaker datert Brev til Ola A. Storaker vedr. saksbehandling datert E-post til Ola A. Storaker vedr. saksbehandling datert E-post fra Ola A. Storaker vedr. saksbehandling datert E-post til Ola A. Storaker vedr. saksbehandling datert Saksopplysninger: Tiltaket:

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 9 Ola A. Storaker søkte den om fasadeendring, om tillatelse til å sette inn to vinduer og en dør på eksisterende bakgårdshus på eiendommen Håkon den godes gate 21. Vinduene gis utforming som i bakgårdshus på eiendommen Håkon den godes gate 27. Det er tofags sidehengslete vinduer med 3 ruter i hvert fag. Omsøkt dør har vindusfelt med 6 ruter. Omsøkt fasade Eksisterende fasade på bakgårdshus Vinduer som på bakgårdshus i Håkon den godes gate 27 Planstatus/ søknadsplikt: Fasadeendring er søknadspliktig ihht. Pbl 20.1.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 9 Utsnitt av reguleringsplan for Levanger sentrum Området omfattes av reguleringsplanen for Levanger sentrum vedtatt Den aktuelle bygningen ligger innenfor område 21B, som er regulert til kombinasjonsformålet bolig/ forretning/ kontor. Områder er også regulert til spesialområde for bevaring av bygninger og anlegg, vegetasjon (skravur). Formålet med reguleringsplanen er fastsatt i reguleringsbestemmelsenes 1 og lyder som følger: "Formålet med planen er å sikre det særegne og verdifulle bygningsmiljøet i Levanger sentrum, og å legge til rette for videre utvikling av sentrum. " I reguleringsbestemmelsenes 19 om "Fellesbestemmelser for spesialområde bevaring av bebyggelse med kulturhistorisk verdi", angis formålet med denne delen av planen i punkt b) med følgende: "Planens formål er å søke bevart de historiske, antikvariske og andre kulturelle verdier som ligger i de enkelte bygg og kvartalets helhet og egenart, og å sikre grunnlaget for utbedring av bygningene i området. " I reguleringsbestemmelsenes 19 g) står blant annet følgende: «Eksisterende bygg kan påbygges, tilbygges og repareres, innenfor de rammene planen setter. Ved slike arbeider skal bygningens former, materialer, detaljer, farger og lignende bli opprettholdt eller ført nærmest mulig tilbake til det opprinnelige. Ethvert eksteriørmessig tiltak på bygninger, skal forelegges regional kulturminnemyndighet til uttalelse. Dette gjelder også tiltak som er søknads- eller meldepliktig i hht. Plan- og bygningslovens 86a og 93.» Søknaden ble den oversendt Riksantikvaren for uttalelse. Den mottok vi uttalelse fra Riksantikvaren (vedlegg 1). RA er kritisk til at byens strukturerende systemer med brannvegger og branngavl svekkes. Eldre bakbygninger i bystrukturer har nesten alltid en for- og en bakside. Riksantikvaren kan tillate enkelte mindre åpninger, dør må ha karakter av branndør og ikke verandadør med vindusfelt. De ber om kopi av kommunens vedtak i saken.

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 9 Tiltakshaver, Ola A. Storaker har kommentert Riksantikvarens uttalelse i brev datert (vedlegg 2). Storaker mener bakgårdsbygningen er oppført i 1936, og ikke i Han påpeker også at bygningen ikke har brannvegg eller branngavl mot naboeiendommen, Håkon den godes gate 23. Han mener feil årstall og feil antagelser vedr. brannvegger og branngavl så faller de innvendinger som Riksantikvaren har fremsatt bort. Den oversendte vi e-post til Riksantikvaren der vi ber om opplysningen om usikkerheten vedr. byggeår på bakgårdshus samt at det ikke er brannvegg (teglsteinvegg) i grenselinjen mot naboeiendommen Håkon den godes gate 23 har betydning for saken og uttalelsen. Den mottok vi følgende uttalelse fra Riksantikvaren (vedlegg 3). Riksantikvaren skriver at om bygningen er oppført i 1897 eller er noe yngre er av underordnet betydning i forhold til vurderingen av de omsøkte tiltakene. Om bygget har eller har hatt brannskille mot naboeiendommene er ikke uvesentlig, men heller ikke avgjørende. I Levanger, som i de fleste andre byer og tettsteder ligger bakbygningene tett inn på eiendomsgrensene og har en klar for- og bakside. Riksantikvaren kan ikke se at eier av Håkon den godes gate 21 har fremlagt argumenter som endrer Riksantikvarens vurdering. Riksantikvaren har imidlertid ikke motsatt seg tiltaket, men forsøkt å finne en løsning som både ivaretar kulturminneverdien på en akseptabel måte og som synes å ivareta de funksjonelle hensynene i eiers søknad. I e-post den uttaler Riksantikvaren seg vedr. størrelsen på vinduene (vedlegg 4). For å opprettholde den aktuelle bygningens karakter av å være «bakbygning» og veggens karakter som skille mot naboeiendommen, anbefaler Riksantikvaren tofags vinduer med totalt 4 ruter. Størrelsen bør være om lag BxH: 100x110. Dette er en tradisjonell vindusutforming, men færre/mindre ruter og lavere total høyde enn det vi normalt finner i bolighusene fra 2.halvel av 1800-tallet og 1. halvdel av 1900-tallet. De er sterkt tvilende til at veggen kan få mer enn to vindusåpninger uten at karakteren og den historiske logikken/lesbarheten svekkes for mye kulturhistorisk. Eksempel på anbefalt vindustype» Nye tegninger ble oversendt Riksantikvaren i e-post datert

7 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 9 Nye fasadetegninger i riktig målestokk Den behandlet Riksantikvaren fornyet søknad om fasadeendring av bakgårdshus/ nye tegninger (vedlegg 5). I brevet står følgende: De planene vi nå har mottatt tegninger av skiller seg lite fra de planer vi har mottatt tidligere. Antallet nye dør- og vindusåpninger er ikke redusert til tross for vår uttrykte skepsis. Våre anbefalinger i forhold til døras utforming, størrelsen på vindusåpningene og deres inndeling er ikke fulgt. Riksantikvaren opprettholder vurderingene og anbefalingene vi har gitt i de to nevnte brevene. Vi fraråder at det blir gitt tillatelse til tiltakene slik de er vist på mottatte tegninger. Vi ber om å få tilsendt Innherred Samkommunes endelige vedtak i den aktuelle saken. Ola A. Storaker har i brev datert kommentert Riksantikvarens uttalelser (vedlegg 6). Storaker skriver at RA i sin første uttalelse la vekt på oppføringsår, brannvegg og branngavl. Når disse argumentene blir plukket fra hverandre blir ikke disse argumentene så viktige lenger. En byvandring vil avdekke utallige eksempler på vinduer i tomtegrenser i gammel bebyggelse planen det vises til viser kun kvartalsoppbygging og ikke innhold i kvartalene. Han mener at et hus som er noe annet enn et uthus også kan tåle mer av vinduer og dører enn et rent uthus som er lokalisert rygg mot rygg i en eiendomsgrense. Han reagerer på at det anbefales større vinduer enn det er søkt om og dermed også større vinduer enn hva Riksantikvaren hittil har påstått har vært for store. Dagens funksjonalitet krever at veggen tilpasses behovet for lys og adkomst. Han stiller seg undrende til at Riksantikvaren ikke vil ha en historisk kopi, men noe som viser at vinduene er noe nytt når argumentene for øvrig i saken fra Riksantikvaren sin side har vært å bevare og la ting fremstå mest mulig historisk riktig. Han mener det er historiske tilfeldigheter at det ikke har vært vinduer i bakveggen før og mener det blir mer historisk riktig med vinduer oppdelt i flere ruter slik det er søkt om og slik vinduer så ut på det tidspunkt bygget ble oppført. Vurdering:

8 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 8 av 9 Det er nok ikke tilfeldig at det ikke er dører og vinduer på baksiden av denne bygningen. De originale bakgårdsbygningene i Levanger sentrum har ofte saltak og nesten alltid en for og en bakside. Det er viktig at denne lesbarheten videreføres. Vi må oppfatte Riksantikvarens uttalelser slik at de kan akseptere vinduene størrelse, men ikke inndeling. De aksepterer ikke vinduenes inndeling ut i fra at man skal kunne se at innsetting av vindu er et tiltak som er gjort i nyere tid. En tett dør vil bryte mindre med den opprinnelige fasaden enn en dør med glassfelt. Tiltakshaver mener at dagens funksjonalitet krever at veggen tilpasses behovet for lys og adkomst. Vinduenes sprosseinndeling har ingen betydning for verken lys eller adkomst, men en dør med glassfelt vil selvsagt gi mer lys. Tiltaket vil være i strid med ovennevnte reguleringsbestemmelsenes 1, 19b og 19g. Bygningens fasade blir verken opprettholdt eller ført nærmest mulig tilbake til det opprinnelige. Søknaden behandles derfor som en søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsbestemmelser (pbl 19-2). Tiltakshaver har grunngitt søknaden i flere brev. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Kommunen bør ikke dispensere fra plan når Riksantikvaren har uttalt seg negativt til saken. Ut i fra ovennevnte vurdering mener Plan- og byggesakssjefen at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt i denne saken. Argumenter som kan taler for dispensasjon er: Glassdør gir bedre lysforhold i bygning, funksjonaliteten svekkes noe ved annen dør. Argumenter som taler mot dispensasjon er: Riksantikvaren anbefaler ikke tiltaket som omsøkt. De ber om å få kopi av kommunens vedtak. Bygningens lesbarhet (for- og bakside) bør videreføres. Det ikke er ment å skulle være kurant å oppnå dispensasjoner fra vedtatte planer, som har blitt til etter en omfattende beslutningsprosess. Vedtatte planer bør ikke gjennom dispensasjoner miste sin betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Videre bemerkes at hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen ikke må undergraves gjennom dispensasjoner.

9 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 9 av 9 Her er det en overvekt av argumenter mot at det skal gis dispensasjon. Dispensasjon kan derfor ikke gis slik søknaden nå foreligger.