Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 99/179 Arkivsaksnr: 2011/ Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 99/179 - Stoksandvegen 15A, 7504 Stjørdal - dispensasjon fra maksimal tillatt utnyttingsgrad i Formingsbestemmelser for BF2 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis det ikke dispensasjon fra maksimal tillatt utnyttingsgrad i Formingsbestemmelser for fortettingskategori BF2 pkt , da vilkårene for dispensasjon ikke anses å være oppfylt. Vurderingen av vilkårene følger av avsnittet «vurdering». Til formannskap, komiteer, nemnder: Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon for utnyttingsgrad ved oppføring av tomannsbolig som tilbygg til enebolig, datert 22. november Situasjonsplan, datert 22. november Beregning av TU, udatert 4. Vedtak om dispensasjon for utnyttingsgrad, komite plan utv.sak 68/12, 9. mai 2012 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nabovarsel, tidligere søknad om dispensasjon, søknad om rammetillatelse og igangsettingstillatelse. Saksopplysninger: Eiendommen gnr/bnr 99/179 er bebygd med en enebolig. Eiendommen har en brutto tomt på 959 m². Deler av tomtearealet er imidlertid regulert som kommunal veg, slik at netto tomt som er regulert til boligformål er 862 m². Det er søkt om dispensasjon fra maksimal tillatt utnyttingsgrad for å oppføre en vertikaldelt tomannsbolig som tilbygg til eneboligen. Tomannsboligen skal oppføres i to etasjer. I tillegg

2 skal to carporter med sportsbod oppføres i tilknytning til boligene. Når det gjelder eneboligen skal et tilbygg til denne mot nord rives og det skal oppføres en carport. Det er søkt om utnyttingsgrad TU=43% beregnet av netto tomt. Søknaden er begrunnet slik: «Vi søker herved om utvidet dispensasjon når det gjelder utnyttingsgrad for Utbygging på ovennevnte eiendom. Økning av TU fra 41,5% til TU 42,93%. Begrunnelse: Da firma Arkitektstua Tagseth AS søkte om dispensasjon for oppføring av ny tomannsbolig på eiendommen, brukte søker et grunnlag for beregning av utnyttingsgraden, som i ettertid viser seg å inneholde mange feil. Dette gjelder flere forhold bl.a. oppgitt feil areal på eksisterende bolighus med tilbygg, ny tomannsbolig og carporter. Hans feile opplysninger om grunnlag førte til en TU på 41,5%,noe som ble akseptert av Komite plan i møte den da dispensasjonen ble vedtatt. Vi har nå foretatt en ny og nøyaktig beregning av grunnlaget for utnyttingsgraden, og kommet til at den må økes fra TU 41,5% til TU 42,93%. (Se vedlagte beregning datert ) Vi bemerker at i beregningen også er medtatt areal på 12,5 m2 til carport ved eksisterende bolig. Dermed skulle både beregningsgrunnlag og maksimal TU på 42,93% være riktig. Vår vurdering er at prosjektet fortsatt skal fremstå uten endringer for omgivelsene. Videre er antall boenheter det samme som første gang det ble omsøkt. Vi beklager at både administrasjon og komiteen gjorde et dispensasjonsvedtak på feil grunnlag. Vårt håp nå er at det innvilges en økning av utnyttingsgraden som nevnt ovenfor. Vi anser den omsøkte økning som liten, og håper den kan aksepteres slik at prosessen for nybygget kan gå videre.» Det er tidligere gitt dispensasjon for nevnte eiendom fra regulert maksimal utnyttingsgrad. Komite plan fattet i utv.sak 68/12, 9. mai 2012, følgende vedtak om dispensasjon for eiendommen gnr/bnr 99/179 - Stoksandvegen 15A, 7504 Stjørdal: «Det gis dispensasjon for overskridelse av regulert utnyttingsgrad i formingsbestemmelser pkt , maksimalt begrenset til TU 41,5 % av netto tomteareal, for oppføring av tomannsbolig med carporter som tilbygg til enebolig på eiendommen gnr/bnr 99/179, Stoksandvegen 15 A, 7500 Stjørdal, jf plan- og bygningsloven Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 første ledd siste punktum stilles det som vilkår for dispensasjon at det fremlegges avtale om opparbeidelse av areal avsatt til lek på eiendommen 99/641, jf reguleringsplan for Stokmoen, kvartalet Wergelandsv., Ringv. og Stoksandv. Avtale må fremlegges før rammetillatelse gis, og opparbeidelse må være ferdigstilt før brukstillatelse for tiltaket kan gis.» Foreliggende søknad gjelder en ytterligere dispensasjon, utover den som ble gitt av komite plan i utv.sak 68/12, 9. mai Situasjonsplan viser at tiltakets avstand fra nabogrense er ca 1,8 meter mot sør og ca 4,4 meter mot vest. Situasjonsplanen viser biloppstilling øst for tiltaket, med ryggemulighet på egen eiendom ved rygging ut av carport.

3 Planstatus for eiendommen: Gjeldende plan for eiendommen er reguleringsplan for Stokmoen, kvartalet Wergelandsv., Ringv. og Stoksandv., vedtatt av kommunestyret 28. desember I tillegg gjelder Formingsbestemmelser for BF 1-3, vedtatt av kommunestyret 26. juni Eiendommen ligger innenfor fortettingskategori BF2. Byggegrense fremgår av plankartet tilhørende reguleringsplan for Stokmoen, kvartalet Wergelandsv., Ringv. og Stoksandv. Formingsbestemmelser for BF 1-3 har følgende bestemmelser knyttet til fortettingskategori BF2: «1.2 Fortettingskategori BF Bebyggelsen skal nyttes til boligformål med tilhørende anlegg Innenfor området tillates åpen villamessig bebyggelse (eneboliger, rekkehus, eller flerfamiliehus) inntil 2 etasjer Det tillates oppført 1-4 boenheter pr. daa Innenfor området tillates grad av utnytting inntil TU= 40% Ny bebyggelse skal utformes med saltak, hvor 2 etasje tillates innredet til boligformål innenfor fastsatte krav til takvinkel og høyder Gesimshøyden skal ikke overstige 7 meter over terreng og mønehøyde skal ikke overstige 9 meter over terreng. Takvinkel inntil 30 grader tillates Hvis gesimshøyden ikke overstiger 4 meter over terreng, kan takvinkel inntil 40 grader tillates. Mønehøyden skal da ikke overstige 7 meter over terreng Parkeringsdekning skal være 1.0 plasser pr boenhet under 45 kvm BRA, 1,3 plasser pr. boenhet under 100 kvm BRA og 1,5 plasser pr. boenhet over 100 kvm BRA. Det kan kreves en parkeringsdekning på 2.0 plasser pr. boenhet Form, fasader og materialbruk skal harmonere med den omgivende bebyggelse. Større sammenhengende bygningskropper med svalgangsløsninger bør unngås Ny bebyggelse bør bidra til etablering av felles uteareal for kvartalet bebyggelsen inngår i. Felles uteareal bør få en sentral og solrik plassering i kvartalet.» Det søkes om dispensasjon fra maksimal tillatt utnyttingsgrad i Formingsbestemmelser for BF 2, pkt , for oppføring av bygninger som tilsvarer en utnyttingsgrad på 43 % av netto tomt. Maksimal tillatt utnyttingsgrad er TU=40%, som tilsvarer et bruksareal på 345 m². Det er i utv.sak 68/12, 9. mai 2012, gitt dispensasjon for TU=41,5 %, som tilsvarer 358 m². Foreliggende søknad gjelder dispensasjon for en utnyttelsesgrad på TU=43% av netto tomt. Dette tilsvarer et bruksareal på 370 m², altså en økning på 12 m² utover forrige dispensasjon, og totalt 25 m² over maksimal tillatt utnyttingsgrad i hht. formingsbestemmelsene pkt Vurdering Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

4 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser behov for dispensasjon. Netto tomteareal som er regulert til boligformål legges til grunn ved vurderingen av søknad om dispensasjon for utnyttingsgrad, jf byggteknisk forskrift 5-5. Vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynene bak bestemmelsen om maksimal tillatt utnyttingsgrad er hensynet til å sikre bokvalitet på eiendommene i form av tilstrekkelig uteoppholdsarealer, samt å ivareta strøkets karakter, som i foreliggende sak er et område med åpen villamessig bebyggelse. Utendørs parkeringsplasser inngår ikke ved beregningen av TU, slik at parkeringsarealet reduserer uteoppholdsarealet uten at det har innvirkning på beregning av utnyttelsesgraden. På denne bakgrunn er det viktig at maksimal utnyttingsgrad for eiendommen overholdes. I forrige dispensasjonssak for eiendommen, utv.sak 68/12, 9. mai 2012, ble det stilt som vilkår at areal avsatt til lek på eiendommen 99/641 opparbeides, jf reguleringsplan for Stokmoen, kvartalet Wergelandsv., Ringv. og Stoksandv. Det er fremlagt avtale med grunneier som sikrer at 150 m² av det totale lekearealet (1100 m²) blir opparbeidet, for å ivareta manglende lekeareal for beboerne på eiendommen. Selv om det skal opparbeides deler av lekeplass, er det viktig at det finnes arealer for uteopphold med god kvalitet på den enkelte eiendom. Ved vurderingen av hvorvidt dispensasjon skal gis, vil kvaliteten og størrelsen på slike arealer inngå i en helhetsvurdering.

5 Fremlagt situasjonskart viser at eksisterende bolig ligger nord på eiendommen. Tomannsboligen med carporter skal oppføres mot sør, og vil få 1,8 meters avstand fra nabogrense i sør. Mot vest er avstanden fra boligens fasadeliv til nabogrense mellom 4,4 og 4,8 meter. Mot øst viser situasjonsplanen at utearealet for det meste må avsettes til biloppstilling og manøvreringsfelt for bil. Mot nord viser flyfoto at eiendommen 99/839 har kjøreadkomst over omsøkte eiendom. Dette ble ikke fanget opp av rådmannen i utv.sak 68/12, 9. mai 2012, hvor rådmannen innstilte positivt til dispensasjon. Trekkes dette arealet, ca 91 m², fra tomtearealet vil areal som kan benyttes av eiendommens beboere bli 771 m², og utnyttelsesgrad beregnet av dette vil være ca 48%. Uteoppholdsarealet som kan benyttes av eiendommens beboere vil etter dette være arealet som har 1,8 meters bredde mot sør, og arealet mot vest, som har en bredde fra 4,4 meter og opp til 4,8 meter, altså eiendommens «restarealer». Plan- og bygningsloven skal sammen med planbestemmelsene sikre at eiendommen får tilstrekkelig uteoppholdsareal med god kvalitet. Det positive er imidlertid at arealene er sør- og vestvendt. Dispensasjonen gjelder helt konkret et bruksareal på 12 m² økning i forhold til vedtak i utv.sak 68/12, 9. mai Total overskridelse i forhold til maksimal tillatt utnyttingsgrad i reguleringsbestemmelsene er 25 m². I seg selv anses neppe 25 m² overskridelse som en vesentlig overskridelse, men på bakgrunn av tomtestørrelsen i foreliggende sak og de tilgjengelige uteoppholdsarealene etter utbygging, er rådmannens oppfatning at en total utnyttelse av eiendommen med TU=43%, medfører en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak planbestemmelsen. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Ved vurdering av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkåret skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Søknaden om dispensasjon er begrunnet med at ansvarlig søker brukte feil grunnlag ved beregning av utnyttingsgraden, slik at det ble søkt om for lav utnyttingsgrad ved dispensasjonssøknaden som ble behandlet i utv.sak 68/12, 9. mai Det anføres at prosjektet vil fremstå uten endringer for omgivelsene, og at antall boenheter er opprettholdt. Det er ikke anført ytterligere fordeler. Generelt vil høy utnyttelse påvirke omgivelsene i form av at bebyggelsen kommer tettere, og det vil bli mindre uteoppholdsarealer på de enkelte eiendommene. Den omsøkte dispensasjonen vil gi fordeler for utbygger og beboere i form av større boligareal. I forhold til uteoppholdsarealet vil omsøkt utnyttingsgrad redusere kvalitetene, jf vurderingen under vilkåret ovenfor. I utv.sak 68/12, 9. mai 2012, ble det stilt vilkår om opparbeidelse av lekeareal for å kompensere for høyere utnytting. Til sammen 150 m² vil bli opparbeidet. Til tross for dette er det viktig å ivareta uteoppholdsarealer på egen eiendom, og omsøkte dispensasjon reduserer uteoppholdsarealet på eiendommen. Som ovenfor nevnt er hensynet bak bestemmelsen om maksimal tillatt utnyttelsesgrad å sikre bokvalitet på eiendommene i form av tilstrekkelig uteoppholdsarealer, samt å ivareta strøkets karakter. Det er ikke påpekt fordeler som klart er større enn de ulemper dispensasjonen

6 medfører. Rådmannen kan heller ikke se at det finnes andre fordeler enn de som er påpekt av søker. Etter en samlet vurdering er rådmannens oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Følgelig foreslås det at søknad om dispensasjon avslås.