Saksframlegg. Saksb: Sunniva Langmo Arkiv: FEIGB 41/417 17/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Sunniva Langmo Arkiv: FEIGB 41/417 17/ Dato: UTVIDELSE AV VERANDA GNR/BNR 41/417 - EKROMSKOGEN 5D - SYNNE ARNESEN OG OLA KLASHAUGEN Vedlegg: 1. Reguleringskart 2. Vedtak om tillatelse, datert Klage på tillatelse, datert Sammendrag: Tiltakshaver i Ekromskogen 5D ønsker å utvide eksisterende veranda. Ekromskogen 5D er en del av en rekke på fire boliger. Tilgrensende nabo i Ekromskogen 5C ønsker ikke at 5D skal utvide eksisterende veranda. Bakgrunn: Tiltakshaver i Ekromskogen 5D var i mai 2016 innom servicetorget på byggesak for å undersøke prosessen for å utvide eksisterende veranda på sitt rekkehus. Tiltakshaver fikk da beskjed om at tiltaket kunne utføres uten søknad og tillatelse, etter byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 4. Da tiltakshaver hadde igangsatt arbeider med å utvide eksisterende veranda, kontaktet nabo byggesaksavdelingen for å undersøke om dette var et søknadspliktig tiltak, og for å få stoppet arbeidene. Tiltakshaver fikk beskjed om å stoppe arbeidet og søke om tillatelse da tiltaket var nærmere nabogrense enn 4 meter. Tiltakshaver søkte om utvidelse av eksisterende veranda med dispensasjon etter plan- og bygningsloven (pbl) kapittel 19, fra avstandsbestemmelsen i pbl 29-4 den Tiltaket ligger inntil felles nabogrense med Ekromskogen 5C. Nabo kom med merknad til nabovarsel. Nabo mener at utvidelse av eksisterende veranda i nabogrense på naboens eiendom vil føre til verditap ved salg av deres leilighet, da mye lys og utsikt mot Mjøsa går tapt, og at de i langt mindre grad er skjermet fra innsyn på deres veranda. I tillegg vil også bruksverdien bli betydelig forringet. Byggesak fattet vedtak om avslag på søknad Begrunnelse for avslag var at det ikke kunne gis dispensasjon jamfør pbl kapittel 19. Dette vedtaket ble påklaget av tiltakshaver Tiltakshaver begrunner sin klage med at tiltaket må anses å være et «mindre tiltak» jamfør pbl 29-4 som sier at alle tiltak skal plasseres 4 meter fra nabogrense med visse unntak. Bestemmelsens tredje ledd, bokstav b

2 sier at kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Tjenesteområde byggesak vurderte klagen og søknaden etter pbl kapittel 29 og besluttet å omgjøre vedtak om avslag, og ga tillatelse til tiltak for utvidelse av eksisterende veranda Ut fra at det var søkt om dispensasjon fra pbl kapittel 29, 29-4 ble det valgt å behandle saken som dispensasjonssak. Nabo klaget på dette vedtaket Klagen inneholder andre momenter enn nabomerknad til nabovarsel: Nabo mener at det arkitektoniske uttrykket blir uryddig ved utvidelse av veranda. I de andre tilfellene der hvor det har blitt foretatt utvidelse av veranda i Ekromskogen, har alle enheter utvidet sin veranda, slik at de har oppfattet en ryddig fasade. Nabo mener at tiltakshaver får mye innsikt inn i hennes leilighet, noe som fører til mindre privatliv. I tillegg mister hun noe sol og utsikt. Fakta: Bestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4 har følgende ordlyd; 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i tredje ledd bokstav b, gis ved forskrift. Gjeldende reguleringsplan er plan nr. 55 Smestad-Fagstad nord. Reguleringskartet for eiendommen viser at det tillates plassert bygning i nabogrense for denne eiendommen. Vurdering: Boligrekka i Ekromskogen 5 ble oppført i 1977 og består av en rekke med fire boliger. Eiendomsgrensen til hver eierseksjon følger seksjonens veggliv mot nord og sør. Verandaer, plattinger og utearealer er plassert inntil og i grense til nabobygning mot nord. Eiendommene er selveierboliger, som inngår i et huseierlag. Det foreligger ikke en felles utvidelsesplan for boligene eller tomtenes utforming. Dette har åpnet for at beboerne kan og har utført ulike tiltak på sine eiendommer. De aller fleste rekkehus i Ekromskogen har utvidet sine verandaer.

3 Intensjonen for denne type bebyggelse er at eiendommene i sin helhet benyttes fullt og helt til nabogrense når det gjelder bygningsmasse og utearealer. Eksisterende veranda ligger allerede inntil tomtegrense. Er tiltaket søkepliktig? Oppføring av veranda inngår i pbl 20-1 Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsen. Tiltakene i 20-1 inndeles i tre kategorier (jf. 20-2): a) Søknadspliktige tiltak med krav om ansvarlige foretak, jf b) Søknadspliktige tiltak som kan forestås av tiltakshaver, jf c) Tiltak som er unntatt søknadsplikt, jf Pbl 20-4 bokstav a) sier at «mindre tiltak på bebygd eiendom» er søknadspliktige tiltak som kan forestås av tiltakshaver. Pbl 20-5 bokstav e) sier at «mindre tiltak utendørs» er unntatt søknadsplikt. Hva som inngår i 20-5 er videre presisert i SAK Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse. 4-1 bokstav b) sier at tilbygg som ikke inneholder rom til varig opphold eller beboelse, som ikke er større enn 15 m² er unntatt søknadsplikt. Det konkluderes med bakgrunn i ovennevnte at utvidelse av veranda er unntatt søknadsplikt jf SAK Gjelder plan- og bygningslovens bestemmelser om avstand til naboeiendommen? Uansett om tiltaket er søknadspliktig eller ikke, kan ikke avstandskravet i 29-4 fravikes, med mindre det finnes unntak. Det generelle avstandskravet i 29-4 er at bygninger ikke kan plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter. For å kunne plassere en bygning nærmere nabogrense enn 4 meter sier 29-4 at byggverk kan plasseres nærmere når: a) Det er bestemt i en juridisk bindende reguleringsplan b) Når eier eller fester av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke c) Ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Reguleringsplanen viser at seksjonens veggliv er plassert i nabogrense. Det er dog ikke vist eller definert om utvidelse av bolig i nabogrense er innenfor reguleringsplanens bestemmelser. Kommunen må da legge til grunn avstandsbestemmelsen i pbl Nabo har ikke gitt skriftlig samtykke for plassering av tilbygg nærmere nabogrense enn 4 meter. Tilbygg faller ikke inn under bestemmelsens 3 ledd bokstav c) da tiltaket ikke er frittliggende. Oppsummert gjelder kravet om avstand til nabogrensen også for dette tiltaket. Kan det gis dispensajons for tiltaket etter plan og bygningsloven 19-2? Da omsøkt tiltak ikke faller inn under noen av unntakene i 29-4, har tiltakshaver søkt om dispensasjon jf 19-2 fra avstandskravene i Bestemmelsen har følgende ordlyd; 19-2.Dispensasjonsvedtaket

4 Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskriften til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse. 1. Vil en dispensajon tilsidesette hensynene bak loven? Hensynet bak bestemmelsen er: a) Sikre byggverk mot brannspredning b) Sikre naboeiendommer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter som sol, lys og utsikt c) Hindre at det i urimelig grad påfører naboeiendommer sjenerende innsyn til bolig eller uteareal Tiltakshaver har i søknaden beskrevet at byggverket blir sikret mot brannspredning. Tiltakshaver har dokumentert at nabo i liten grad vil miste sol, lys og utsikt fra sin eiendom. Slik kommunen vurderer det vil ikke tiltakshaver få mer innsyn til naboens bolig eller uteareal enn han har i dag. På denne bakgrunn vurderer kommunen at hensynene bak loven ikke tilsidesettes, og under enhver omstendighet ikke i vesentlig grad. 2. Er fordelene ved å gi dispenasjon klart større enn ulempene? Fordelen med å gi dispensasjon fra avstandskravet i 29-4 er at tiltakshaver i stor grad får økt bokvalitet i sin bolig ved å få utvide sin veranda til et godt uteoppholdsareal: Eksisterende veranda er plassert i nabogrense. Tiltakshaver ønsker å utvide denne 1,3 meter i felles nabogrense. Eksisterende veranda er trang og lite funksjonell. Verandaen ligger i direkte tilknytning til hovedetasje og stue. Dette er derfor det mest attraktive uteoppholdsarealet på eiendommen. Eiendommene i Ekromskogen er små, og boligene er plassert tett. Tiltakshavers muligheter for å opparbeide seg en god uteplass er derfor svært begrenset. Ekromskogen 5 er en av de siste rekkene med rekkehus som ikke har utvidet sine verandaer. De andre rekkehusene i Ekromskogen har utvidet sine verandaer i større eller mindre grad. Lillehammer kommune mener at dette er et viktig poeng, da alle innbyggere skal behandles

5 likt. Når så mange i et huseierlag har utvidet sine verandaer, har det blitt en etablert praksis som har vært akseptert i huseierlaget over lengre tid. Det foreligger også søknad og tillatelse på flere av utvidelsene i kommunen. Ulempene ved å gi dispensasjon er at nabo til en viss grad blir skadelidende ved utvidelse av veranda, med tap av noe utsikt og solforhold. Lillehammer kommune har vurdert at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, ut ifra en samlet vurdering. Begrunnelsen for dette er at det omsøkte tiltaket gir en bedre funksjonalitet ved uteoppholdsarealet, noe som gir en økt bokvalitet for boligen. Samlet sett vurderer kommunen det slik at vilkårene for å gi dispesasjon foreligger, og at det gis dispensajon for tiltaket i forhold til avstandskravet. Konklusjon: Tjenesteområde byggesak opprettholder vedtak om tillatelse til tiltak for utvidelse av veranda. Gjennom behandlingen av klagen har det ikke blitt presentert ny informasjon fra klager som ikke var kjent tidligere i saksgangen. Tjenesteområdeleder legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Klage i brev fra nabo Randi Tønsager Skurdal på vedtak datert anbefales ikke imøtekommet slik at vedtak datert opprettholdes 2. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Lillehammer, Kjell Arve Bråtesveen Tjenesteområdeleder byggesak Sunniva Langmo Saksbehandler byggesak