Plan- og bygningsloven 29-4

Transkript

1 Plan- og bygningsloven 29-4 Plan- og bygningsloven 29-4 gir kommunen adgang til å styre: byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense ved behandling av byggesøknader

2 Paragraf 29-4 erstatter tidligere gjeldende 70 i pbl av Lovendring av 27.juni 2008 nr. 71 og 25.juni 2010 nr.48. Rundskriv H-18/90 av 1. juli 1990 gjelder fortsatt. Det vil bli utarbeidet er nytt rundskriv som skal erstatte dette.

3 Ingen realitetsendringer fra 70 til 29-4 Kun mindre endringer av ren redaksjonell og språklig karakter for å bedre forståelsen av bestemmelsen. Ordet byggverk erstatter (stort sett) ordet bygning slik at bestemmelsen ut i fra sin ordlyd omfatter flere tiltak. Dette er i tråd med tidligere forståelse av bestemmelsen.

4 Lignende mindre bygning er byttet ut med lignende mindre tiltak i tredje ledd bokstav b. Dette er i samsvar med tolkning og praktisering av tidligere 70. Andre konstruksjoner materielle regler (også 29-4) gjelder så langt det passer etter pbl 30-4 (tidl pbl 84) - også som tidligere.

5 Hva omfattes av avslags- og styringsadgangen i 29-4 Byggverkets plassering, dvs både byggverkets beliggenhet og høydeplassering på tomta og i terrenget Byggverket egen høyde Byggverkets omfang? Somb 2012/215 Byggverkets avstand fra nabogrense

6 Generelt utgangspunkt Der en tomt er satt av til byggeformål har utbygger i utgangspunktet en utbyggingsrett. Det følger av legalitetsprinsippet at eventuelle begrensninger i utbyggingsretten må være hjemlet i lov. Også av pbl 21-4 første ledd fremgår det at kommunen skal gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Pbl 29-4 kan gi slike begrensninger.

7 Pbl 29-4 er avslagshjemmel der byggverk er i strid med materielle krav: bygning kan ha maks 8 meter gesimshøyde og 9 meter mønehøyde dersom ikke plan åpner opp for noe annet. (Plankrav) avstand til nabogrense skal være bygningens halve høyde eller minimum 4 meter Høyden på en bygning måles til gjennomsnittlig gesimshøyde mot vedkommende nabogrense, jf byggteknisk forskrift 6-2. Avstanden måles fra byggverkets fasadeliv, jf byggteknisk forskrift 6-3. Obs for utstikkende bygningsdeler da 1 m i fratrekk ved beregningen.

8 Pbl 29-4 er avslagshjemmel der byggverk er i strid med materielle krav - forts Hvis byggverket er i strid med disse kravene har bygningsmyndighetene en avslagshjemmel og kan nekte godkjenning Tiltakshaver må som hovedregel søke om dispensasjon hvis tiltaket er i strid med disse bestemmelsene - men med viktige unntak

9 Hvilke hensyn som kan/skal ivaretas etter 29-4 Det kan være relevant å legge vekt på: offentlige interesser Pbl 1-1 formålsparagrafen Andre materielle bestemmelser (uteoppholdsareal, parkering, adkomst) private interesser. Med private interesser menes både tiltakshavers interesse av utbyggingen og naboenes interesse i at utbyggingen avslås eller at den får en annen form. I en del tilfeller kan private og offentlige interesser være sammenfallende, eks i forhold til å sørge for at myndighetskrav om lys, sol og utsyn opprettholdes hos naboen.

10 Hvilke hensyn kan ivaretas (eksempler) forts Brannfare/brannsmitte mellom bygg Luftighet mellom bygg Lystilgang (inne og på uteareal) Soltilgang Hinder generende innsyn til vinduer eller til uteoppholdsareal/verandaer/terrasser Utsyn /utsikt Tilgjengelighet/universell utforming Friluftsliv og naturverninteresser, jf Rt 1995 s 1939 Kvaliteter både på tiltakshavers tomt og å sørge for at naboene beholder de samme kvaliteter

11 I. Dispensasjon fra avstandskravene i 29-4 Dispensasjon etter pbl 19-2 Ikke hvis hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt Fordelene må være klart større enn ulempene. SOMB Skal mye til for dispensere - Innenfor denne sonen har lovgiver derved allerede fortatt en avveining mellom utbygger og naboene og ingen har i utgangspunktet rett til å bygge her. Se sak M/R SOMB 2011/3124 Veranda en meter fra nabogrensen Personlige hensyn (bedre uteplass) ikke spesielt relevant ved dispensasjon

12 II. Pbl 29-4 tredje ledd - forts avslagshjemmel- godkjenningsordning Særskilt godkjenningsordning (ikke dispensasjon) for tiltak nærmere nabogrensen enn 4 meter /byggverkets halve høyde der: Eier(fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke Ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak (NB! bare der byggverket er frittliggende og for bygning med grunnflate på maks 50 kvm)

13 II. Pbl 29-4 tredje ledd forts avslagshjemmel godkjenningsordning ved nabosamtykke og garasje o.l. mindre forts Kommunen kan fortsatt avslå hvis offentlige hensyn taler i mot, eks lys, luft og soltap. Prinsippet om at byggherres ønsker skal følges der ikke avgjørende grunner taler i mot, må modereres noe. Ved samtykke fra nabo- husk «et langtidsperspektiv»

14 III. Pbl 29-4 første ledd kun tilvisningshjemmel ikke fullt ut avslag Der det omsøkte er i tråd med høydebestemmelse og avstandsbestemmelse skal det godkjennes Bygningsmyndigheten kan allikevel tilvise alternativer Plassering på tomta (hele bygningen eller funksjoner, eks verandaer/terrasser) Høydeinnplassering på tomta Høyde på selv byggverket Omfang /størrelse?

15 III forts- ikke avslag- men tilvisning av alternativ- der i tråd med høyde og avstandskrav Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for naboeiendommer og omkringliggende miljø. Hvor lagt må bygningsmyndighetene gå i sin tilvisning må finnes alternativ Ny prosjektering/tegning Ny søknad og nabovarsel

16 SOM Takvinkel og pbl Garasje i tråd med plan: grader Reduksjon av takvinkel var i realiteten en reduksjon av garasjens høyde FM/KRD hadde foretatt en konkret interesseavveining av alternativene

17 SOM Plassering av bolig - Askøy Hordaland Hva hjemler pbl første ledd? «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen» Utg. pkt: omsøkt plassering godkjennes Unntak: Konkret interesseavveining saklig grunn for å påføre nabo ulempene

18 forts. plassering og høyde Somb - Askøy Grunnflatens form og størrelse kan ikke endres Høyde: byggets funksjon Utelukker ikke at en omsøkt toetasjes bygning endres til kun en etasje, men det skal mye til: «ikke åpenbart at tap av hele eller deler av utsikten fra naboeiendommen i seg selv kan være tilstrekkelig»

19

20 Nytt vedtak hos fm klage KMD Fm legger til grunn at naboer påføres et kvalifisert utsiktstap Tiltakshaver må redusere høyden på den ene modulen (til en etg) Stadfestet av KMD

21

22 KRD s synspunkter på endring av utforming Kan påby en endret utforming av huset så fremt grunnflaten i det vesentlige forblir uendret. Det må f eks etter de nærmere omstendigheter kunne kreves at et planlagt oppført hus med særlig lang fasade legges i vinkel (i stedet for med rett/ubrutt fasade) slik at lengden kan bli nedkortet. En forutsetning for å kunne kreve et slikt alternativ må være at det medfører relativt små ulemper for byggherren i forhold til den fordel/nytte naboeiendommen(e)/omkringliggende miljø vil ha av løsningen.

23 Fritt skjønn Ordlyden i 29-4 gir lite veiledning i forhold til hvilke hensyn bygningsmyndigheten skal ivareta ved bruk av bestemmelsen, jf ordet «godkjennes». Lovgiver har forutsatt at de avveininger som gjøres og den avgjørelsen som tas skal anses som en fri skjønnsutøvelse.

24 Fritt skjønn forts Klageinstansens kompetanse fvl 34 - prøve alle sider av saken Legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret Domstolenes kompetanse Kun prøving av vedtakets gyldighet Ikke prøve forvaltningens frie skjønnsutøvelse, jf langvarig rettspraksis, eks Høyesteretts dom Rt