Møteinnkalling. Klagenemnda. Dagsorden. Utvalg: Møtested: Rådhuset, Blåsalen Dato: Tidspunkt: 10:00

Transkript

1 Møteinnkalling Utvalg: Møtested: Klagenemnda Rådhuset, Blåsalen Dato: Tidspunkt: 10:00 Forfall med angivelse av forfallsgrunn bes meddelt sekretær for Klagenemnda, Torill Kristiansen telefon , e-post: så tidlig at vararepresentant kan innkalles med rimelig varsel. Varamedlemmer møter kun etter særskilt innkalling. Dagsorden Godkjenning av innkalling, saksliste, protokoll fra Side 1

2 Saksliste Saksnr PS 12/14 PS 12/15 RS 12/3 Innhold Klage på avslag - søknad om dispensasjon for oppføring av balkong i nabogrensen - Gamle Riksvei 18 Referatsaker Klagebehandling - stadfesting av kommunens vedtak Bodø, 5. mars 2012 Mona Lillehaug (H) leder Torill Kristiansen sekretær Side 2

3 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /4454 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/14 Klagenemnda Klage på avslag - søknad om dispensasjon for oppføring av balkong i nabogrensen - Gamle Riksvei 18 Saksopplysninger Byggeplass: Gamle Riksvei 18, 8008 BODØ Eiendom: 138/4454 Tiltakshaver: Bodø kommune, Eiendomskontoret Bygningsnr: Ansvarlig søker: Norconsult AS Tiltakstype: Bo- og servicesenter Tiltaksart: Endring av bygg - fasade Klager: Norconsult AS på vegne av Eiendomskontoret, Bodø kommune Søknaden, datert mottatt , gjelder dispensasjon fra plan- og bygningsloven 294 i forbindelse med oppføring av balkong utenfor stue i 2. etg. på Bodø rehabiliteringssenter. Balkongen skal plasseres 0 m fra nabogrensen mot gnr. 138 bnr. 4360, Yttersvingen 6. Avstand fra grensen/balkongen og Yttersvingen 6 er på situasjonskart målt til ca 6,5 m. Det foreligger ikke samtykke fra nabo til plasseringen. Det foreligger protester til søknaden. Søknad om dispensasjon ble avslått i vedtak av i medhold av plan og bygningsloven Det er gitt utsatt klagefrist i saken. Klagen er datert , og registrert mottatt Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Reguleringsendring for Stadionparken, nordøstre del vedtatt Regulert formål er bolig/offentlig formål og felles atkomst/parkering. Omsøkte tiltak ligger utenfor byggrensen som er vist på plankart. Det følger imidlertid av reguleringsbestemmelsenes 2.2 at karnapper, balkonger mv. tillates å stikke utenfor byggegrenser. Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel, vedtatt Pbl og 3. ledd: Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Side 3

4 Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Protester/bemerkninger Det foreligger protester fra Søndre Park Borettslag, eier av gnr 138/4360. Det påpekes bl.a. at en gjennomføring av tiltaket klart vil forringebomiljøet for beboerne i Yttersvingen 6, både i 1. og 2. etasje. Beboerne får mindre utsikt enn tidligere, samtidig som lysforholdene blir dårligere. Balkongen kommer så nær naboleilighetene at det vil gi beboerne en følelse av å være innestengt, og at andre kan se inn i leilighetene. Snørydding fra balkongen vinterstid kan også gi ulemper for ferdsel på arealene under, bla på borettslagets grunn. Søknad om dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra pbl 29-4 for oppføring av balkong i nabogrense mot gnr 138/4360. Søknaden begrunnes i et sterkt ønske fra Bodø Rehabiliteringssenter om å få en balkong som kan gi fri atkomst for pasienter og beboere ut i fri luft fra oppholdsstue uten behov for assistanse eller bruk av heis ned til gatenivå. Det finnes ikke noe areal på gatenivå som er slik egnet som en skjermet balkong i 2 etasje. Balkongen er ønsket fra både ansatte og pasienter. Hva klagen gjelder Klager viser til at det er innkommet protester til søknaden fra beboerne i Søndre park Borettslag, Yttersvingen 6 i 1. og 2. etasje. Deres protester på saken er i korthet at utbyggingen vil forringe bomiljøet med dårligere utsikt samt dårligere lysforhold, og problemer om vinteren med snøbrøyting. Klager opplyser at rehabiliteringssenteret i Gamle Riksvei 18 og bolig i Yttersvingen 6 ligger på hver side av Tennisveien. Veien her er asfaltert gate med bredde 4 meter og med grøntområde på hver side. Klager mener nåværende boliger i dag har direkte innsyn fra Rehabiliteringssenteret og at innsynet ikke vil bli forandret i noe vesentlig grad ved oppføring av ny balkong. Klager mener forholdene vil bli forbedret med skjerming av rekkverket på den nye balkongen. Klager viser også til at beboerne i Yttersvingen 6 daglig benytter skjerming foran vinduer for å hindre innsyn fra gatenivå og generelt fra Rehabiliteringssenteret. Klager anfører at det foreligger allmennyttig behov og formål i saken. Beboere og senterledelsen med de ansatte har lenge ønsket, og sett behovet med å få pasienter ut i fri luft uten å måtte ferdes en etasje ned. Uteområdet å bakkeplan er ikke egnet til å ha pasienter sittende ute uten å måtte ferdes et annet sted. I tillegg må de ansatte bistå pasientene når de skal ut slik situasjonen er i dag. Med balkong i 2. etg. vil pasientene kunne bevege seg ut til balkongen ved egen hjelp. Det opplyses at sentere til daglig har 16 pasienter, og på årsbasis 140 pasienter til rehabilitering. Pasienter og ansatte har alltid ønsket seg balkong utenfor stuen i 2. etg. for å kunne sitte ute når været tillater det. Fullstendig klage følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Pbl andre ledd fastsetter det alminnelige krav om avstand til nabogrense. Avstanden skal som hovedregel ikke være under 4 meter. Side 4

5 Omsøkte tiltak skal plasseres 0 meter fra grensen. Siden det ikke foreligger samtykke fra nabo i Yttersvingen 6 vil en tillatelse forutsette dispensasjon fra avstandskravet etter pbl. kapittel 19. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf pbl 19-2 annet ledd. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planer eller bestemmelser ved dispensasjon. Hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, er ikke vilkårene for å dispensere tilstede. I Sivilombudsmannens årsmelding 2009 s. 325 (Somb ) uttaler ombudsmannen at kommunene bør være varsomme med å gi slike dispensasjoner: Et forbud i loven mot bygging nærmere enn 4 meter fra nabogrensen innebærer at lovgiver allerede har foretatt en avveining av interesser. Det må da utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra dette. Når ingen mothensyn gjør seg gjeldende og det heller ikke foreligger forhold som taler for dispensasjon, bør det legges avgjørende vekt på at det er tale om dispensasjon fra et lovbestemt forbud. Skal det gis dispensasjon fra pbl. 70 nr. 2 (pbl andre ledd), er det ikke tilstrekkelig at hensynene bak bestemmelsen ikke blir skadelidende. Søkeren må i tillegg påvise positive grunner for dispensasjon. En slik grunn må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Dispensasjonsvurdering: Boligen på naboeiendommen gnr. 138 bnr inneholder fire boenheter. Boenhetene med beliggenhet mot rehabiliteringssenteret har stue og kjøkken vendt denne vei. Beboerne i Yttersvingen 6 har påpekt at balkongen vil komme rett mot stuevinduene og at de protesterer på dette. Ved besiktigelse av området, og av foto av bygningene, ser vi at det er en høydeforskjell på bygningen, slik at 2. etasje i Gamle Riksvei 18 ligger høyere enn 2. etg. i Yttersvingen 6. Både avstanden mellom bygningen, og ikke minst høydeforskjellen, gir i dag betydelig innsyn til kjøkken og stue i 1. etg. og 2. etg. i Yttersvingen 6. Ved oppføring av balkong helt i tomtegrensen vil ulempene mht. innsyn for beboerne i Yttersvingen 6 økes vesentlig. Selv om man har rekkverk på balkongen vil det være mulig å se over dette, og ned og inn i nabobygningen. Videre vil en etablering av balkong kun 6,5 m fra bygningen i Yttersvingen 6 vil føre til noe reduksjon i lysforholdene, samt kunne føre til at beboerne føler seg mer innestengt. Både Gamle Riksvei 18 og sykehjemmet som ligger mot sørøst er betydelig høyere enn bygningen i Yttersvingen 6. Bygningssjefen er av den oppfatning at tiltaket vil medføre vesentlige ulemper for beboerne i Yttersvingen 6 og at de hensyn som pbl andre ledd skal ivareta blir vesentlig tilsidesatt. Bygningssjefen finner at vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19-2 ikke foreligger i denne saken. Side 5

6 Bygningssjefen har forståelse for behovet for å få en balkong for pasienter og beboere i rehabiliteringssenteret, men vil påpeke at det her ikke er snakk om ordinære boliger. Beboernes botid har en begrenset varighet. Ut fra tallmateriale oppgitt av klager er botiden i gjennomsnitt 42 døgn pr. pasient. Manglende muligheter for uteopphold i en kort periode kan ikke veie tyngre enn naboenes behov for å unngå økt innsyn, bevare lysforholdene, samt hindre at disse føler seg ytterligere innesteng. Det forhold at naboene allerede må skjerme seg mot innsyn til stue og kjøkken taler ikke til fordel for at det kan aksepteres en forverring av deres situasjon. Evt. revidert løsning: Bygningssjefen anbefaler at det ses på andre muligheter for gjennomføring av tiltaket. Tiltaket kan eventuelt revideres slik at balkongen kun får beliggenhet på fasade sør, og at avstand på 4 meter til nabogrense mot gnr 138/4360 opprettholdes. Bearbeidelsen bør skje i dialog med eier av gnr. 138 bnr. 4360, Yttersvingen 6. Forslag til vedtak Klagenemda kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Klagenemda opprettholder avslag gitt Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Hanne Aasmoe Tor Åseng bygningssjef Vedlegg 1 Kart 2 Tegninger 3 Søknad om dispensasjon 4 Naboprotester 5 Klage på avslag 6 Foto Side 6

7 Side 7

8 Side 8

9 Side 9

10 Side 10

11 Side 11

12 Side 12

13 Side 13

14 Side 14

15 Side 15

16 Side 16

17 Side 17

18 Side 18

19 Side 19

20 Side 20

21 Side 21

22 Side 22

23 Side 23

24 PS 12/15 Referatsaker Side 24

25 Side 25

26 Side 26

27 Side 27

28 Side 28

29 Side 29

30 Side 30