Klage på byggestopp - Parkveien 61

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /661 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/131 Planutvalget Klage på byggestopp - Parkveien 61 Saksopplysninger Byggeplass: Parkveien BODØ Eiendom: 138/661 Tiltakshaver: Line Hardy og Tone M. Digre Tiltakstype: Andre småhus med 3-4 boliger Tiltaksart: Endring av bygg - fasade Klager: Tone M. Digre Byggestoppen Kommunen mottok melding fra naboer om at det var igangsatt fasadeendringer i 1. og 2. etasje i Parkveien 61 ved at nye vinduer ble satt inn. Ingen søknad var registrert. Byggesakskontoret foretok en besiktigelse av eiendommen den Byggestopp ble utferdiget den da fasadeendringen ble vurdert å være søknadspliktig. Bygningen er et registrert kulturminne - verneklasse B i kommunens Sefrak-register. Stoppordren ble gitt uten forutgående varsel etter forvaltningsloven 16, fordi unntaket i 16, 3. ledd bokstav a) og c) kommer til anvendelse. Fasadeendring på bevaringsverdig bebyggelse anses å kunne føre til uopprettelig skade. Ileggelse av tvangsmulkt Med hjemmel i plan- og bygningsloven 116a, 2. pkt. fastsatte kommunen en tvangsmulkt på kr ,-. Tvangsmulkt ble ilagt samtidig med pålegget for å få stoppe arbeidet, og på grunn av fare for uopprettelig skade på den bevaringsverdige bygning. Størrelsen på mulkten ble fastsatt skjønnsmessig. (Tvangsmulkten forfaller umiddelbart etter at pålegget er mottatt dersom pålegget ikke etterkommes. Forfalt tvangsmulkt vil bli innkrevd uten ytterligere varsel. De gjøres samtidig oppmerksom på at mulkten kan gjentas og eventuelt forhøyes så lenge pålegget ikke er etterkommet.) Søknad i ettertid Det ble gitt anledning til å søke det påbegynte tiltak godkjent ved innsendelse av søknad i ettertid. Det ble gitt varsel i henhold til forvaltningslovens 16 om at pålegg om retting/tilbakeføring i medhold av plan- og bygningsloven 113 vil bli vurdert dersom ikke fullstendig søknad er innkommet eller det ulovlige forhold er rettet/tilbakeført innen Det ble gitt anledning til å uttale seg innen samme frist.

2 Istedenfor søknad om godkjenning i ettertid har byggesakskontoret mottatt klage på byggestoppen. Det er gitt utsatt klagefrist. Pålegg om retting avventes inntil klagesaken er avgjort. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Bodø sentrum, vedtatt Eiendommen ligger i sone 11, kvartal 83. I tabellen angis det bla. at området er avsatt til boligområde, og at det foreligger krav om utarbeidelse av ny reguleringsplan. Under særlige bestemmelser og opplysninger angis det at det finnes bevaringsverdige enkeltbygninger og bygningsmiljø i området. Bestemmelsenes 5 - bevaringsverdige områder og bygninger: Bevaringsverdige bygninger og bygningsmiljø, grupper av bygninger og hele kvartaler, er vist på temakart, og angitt i tabell. Kommunen har som mål at disse skal reguleres til spesialområde bevaring, pbl. Som hovedregel skal ikke bevaringsverdige bygninger/kulturminner rives eller ombygges/påbygges. Ny bebyggelse skal ikke tillates før det er hjemlet i reguleringsplan. I bevaringsverdige områder og kvartaler kan det være enkeltbygninger som det er av mindre interesse å bevare. Kommunen skal avklare bevaringsverdien av slik bygning ved behov. Slik avklaring skal skje i samråd med byggesakskontor, byplankontor og kulturkontor. Unntak fra hovedregelen krever dispensasjon. Det opplyses også i bestemmelsen at det utenom temakartet kan finnes bygninger som er bevaringsverdige. Disse er å finne i et eget register/database kommunen har brukt siden 1993: evaluering av SEFRAK-bygninger. De er inndelt i tre kategorier, A, B og C. Byggesakskontoret skal etter behov o i samråd med kulturkontoret synliggjøre hvor stor bevaringsverdi bygningen har, og opplysningene skal legges til grunn i den videre saksgangen. I SEFRAK- registeret fremgår det at Parkveien 61 er et kulturminne i verneklasse B til tross for tilbygg og utskifting av vinduer. Det henvises også til Parkveien 63 som er bygd av samme byggmester. Pga brann er denne bygningen revet og ny er under oppføring. Plan- og bygningsloven 93 b. angir at fasadeendring ikke må utføres uten at søknad, og eventuelt søknad om dispensasjon, på forhånd er sendt kommunen, og den deretter har gitt tillatelse. Forskrift om saksbehandling og kontroll (SAK), 5, angir hvilke tiltak som verken krever søknad eller melding Mindre tiltak er unntatt fra reglene i pbl kap. XVI om saksbehandling, ansvar og kontroll, og fra bestemmelsene om melding, under forutsetning av at de ikke fører til fare eller urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser, og under forutsetning av at ansvaret etter 4 er ivaretatt. Unntakene omfatter oppføring, rivning, fjerning, opparbeidelse og endring av tiltak som nevnt i første ledd, herunder: 2. Mindre tiltak i eksisterende bygning a) Fasadeendring som ikke fører til at bygningens eksteriørkarakter endres samt tilbakeføring av fasade til sikker tidligere dokumentert utførelse.

3 Hva klagen gjelder Klager mener tiltaket ikke er søknadspliktig. Hun tok kontakt med kommunen i 2008 og fikk tilbakemelding på at det ikke var nødvendig å søke for å skifte vinduene. Klager opplyser også at da veggene ble åpnet under restaurering så de at det tidligere hadde vært vindu i gangen i andre etasje. Her ble det satt inn nytt vindu. Klager mener også at vindu i første etasje fremgår av originale tegninger hun har fått fra kommunens arkiv. Hun viser også til at en nabo kan bekrefte at det har vært vindu i første og andre etasje. Bygningssjefens vurdering Vurdert opp mot originaltegninger fra 1937 og ved tegning av tilbygg/påbygg i 1944 kan en i dag konstatere at det er gjort en del fasadeendringer på dette bygget som ikke er omsøkt og godkjent. I 1975 godkjente kommunen utskifting av eksisterende vindu til vindu med hel rute med samme karmmål som før. Om dette gjelder alle vinduer i bygningen er uklart da søknaden og evt. tegninger ikke finnes i kommunes arkiv. Av foto fra 2001 ser en at alle opprinnelige vinduer er skiftet ut til vinduer uten midt-deler. Noen vinduer er også fjernet, og en del vinduer har endret størrelse. Fjerning av vinduer og endring av størrelse er ikke omsøkt og godkjent. Bygningssjefen fastholder at de fasadeendringene som byggestoppen gjelder også er søknadspliktige. I denne saken er det ikke kun snakk om utskifting av eksisterende vinduer slik klager hevder. Det er heller ikke snakk om tilbakeføring til sikker tidligere dokumentert og godkjent utførelse. Det er satt inn et nytt smårutet vindu i 2. etg i tilbygget med balkong. Samme type vindu er satt inn i 1. etasje i et annet tilbygg. Her har det i følge de godkjente tegninger ikke vært vindu med samme plassering og utforming. Nytt lite vindu har heller ikke samme størrelse og utforming som opprinnelig vinduet. Ved et av inngangspartiene er det også satt inn en smårutet todelt verandadør istedenfor vindu. Bygningssjefen kan ut fra foto også dokumentere at eierne ikke har respektert byggestoppen. Det er oppført ny veranda og trapp ved hovedinngang mot sør. Heller ikke disse forhold er omsøkt og godkjent av kommunen. Bygningssjefen fastholder at tiltakene er søknadspliktige. Eierne kan løse saken ved å sende inn en søknad om godkjenning i ettertid. Da bygningen er et kulturminne stilles det krav om arkitekturprosjektering i minimum tiltaksklasse 2. Forslag til vedtak: Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Vedtak om byggestopp av opprettholdes. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Marit Johnsen Tor Åseng bygningssjef

4 Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Tegninger fra 1937 og Foto fra Foto fra juli Foto fra Klage Utrykte vedlegg: Øvrige dokumenter i saken

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15