Klage på avslag - søknad om tillatelse for oppført veranda i Høglia 85

Transkript

1 Byggesakskonto Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /305 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/1 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 10/2 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 10/15 Planutvalget Klage på avslag - søknad om tillatelse for oppført veranda i Høglia Klagen Klagen er fremsatt i rett tid. 2. Saksopplysninger Byggeplass: Høglia Bodø Eiendom: 43/305 Tiltakshaver: Ann-Mari Olaisen Bygningsnr: Ansvarlig søker: Ann-Mari Olaisen Tiltakstype: Del av rekkehus med 3-4 boliger Tiltaksart: Endring av bygg - fasadeendring Klager: Advokatfullmektig Erik Simonsen Klagen datert: Klage på politisk vedtak av fra advokatfullmektig Eirik Simonsen ved Smith, Jentoft & Co på vegne av Ann-Mari Olaisen. Underretning om vedtaket ble sendt fra kommunen Søknaden mottatt , gjelder tillatelse for oppført altan i 2. etasje på bygning i Høglia 85. Det forelå protest til tiltaket. Nabo i Høglia 83 har protestert mot tiltaket og anført at tiltaket skjermer slik at lys inn i leiligheten er redusert og at naboen får fullt innsyn i leiligheten. Før ulovligheten ble oppført, innesto leiligheten med kvaliteter hvor det var mye luft for å slippe dagslys inn i leiligheten og utsikt ut fra leiligheten. For øvrig skal tiltaket medføre en verdiforringelse av leiligheten. Side 38

2 Saksgangen er som følgende: Søknaden ble avslått den i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 31, jf. bestemmelsen 6 til reguleringsplan for Høglia, plan nr Avslaget ble påklaget av Ann-Mari Olaisen den I forbindelse med klagebehandlingen, er klager gitt anledning til å søke dispensasjon fra reguleringsplanen bestemmelse 6. Planutvalget befarte eiendommen den , og behandlet saken i møte samme dag under sak PS 169/2007, som vedtok: Planutvalget tar ikke klagen til følge og opprettholder vedtaket av Fylkesmannen i Nordland vedtok den å oppheve kommunens vedtak av , og sende saken tilbake til kommunen for ny behandling. Den vedtok bygningssjefen å tillate verandaen. Tillatelsen ble påklaget den av advokat Tore Benson på vegne av Sissel Marie Kjærvik. Etter at vi mottok klage på vedtaket, sendte kommunen den brev til Høglia Borettslag, og disse bekreftet at tiltaket, altan i Høglia 85 er behandlet av styrende organ i borettslaget, samt at samtykke er gitt for altan i Høglia 85. I brev mottatt av oss den , opplyser disse at generalformsamlingen har besluttet å delegere den myndighet til styret med fullmakt å kunne innvilge sammenlignbare byggetiltak. Styret skal ha godkjent oppføring av veranda, men at denne ikke bygd i forhold til utformingen som ble forelagt styret, på det tidspunktet styret gav sitt samtykke. Advokatfullmektig Eirik Simonsen har den besvart klagen på vegne av Ann Mari Olaisen om at hun er nærmeste nabo til klager, Sissel Kjærvik. Olaisen skal ha informert Kjærvik om planene med å oppføre veranda, og Kjærvik skal ikke ha hatt innvendinger mot byggeplanene. I Høglia 51, 69, 74 og 78 skal det være godkjent og oppført verandaer til leilighetene. Simonsen fremhever at verandaen skal tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jf. pbl. 74 nr. 2. For øvrig skal tiltaket kunne ha påført Kjærvik en ulempe, men i alle fall skal ikke ulempene kunne ansees å være en vesentlig ulempe. Klagen fra advokat Tore Benson ble behandlet av planutvalget og disse vedtok under sak PS 09/70 i møte den : Planutvalget finner klagen begrunnet og omgjør tillatelsen av i medhold av forvaltningsloven 33. I medhold av plan- og bygningsloven 70 og reguleringsendring for Høglia, plan nr , avslås søknaden om veranda i 2. etasje i Høglia 85. Dispensasjon innvilges ikke for å fravike pbl. 70 og bestemmelsen 6 til reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven 7. Til saken opplyses det at for oppføring av altan i Høglia 74 er tillatelse innvilget den av bygningsmyndigheten. Side 39

3 3. Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlaget Området omfattes av reguleringsendring for Høglia, plan nr og reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for Høglia. Reguleringsbestemmelsenes 6: Bygningsrådet skal ved behandling av byggemelding påse at bebyggelsen enkeltvis og i forhold til hverandre får en harmonisk form og materialbehandling, samt at fasade mot nabo får en utforming som i størst mulig grad hindrer innsyn. 3.2 Vilkår for å dispensere Når særlige grunner foreligger, kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt i vedkommende bestemmelse, etter søknad gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, vedtekt eller forskrift. Myndigheten til å gjøre vedtak om dispensasjon fra arealdel til kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan, er med mindre annet er bestemt i vedkommende plan, lagt til det faste utvalget for plansaker etter denne lovs 9-1. Vilkårene for å dispensere fra planer eller planbestemmelser som nevnt i punktet foran, er de samme som etter første komma i første punktum. Det faste utvalg for plansaker er videre dispensasjonsmyndighet etter 17-2, 23 og 33 i loven her. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. pbl. 7 første ledd. Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis., jf. pbl. 7 tredje ledd i.f. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. 4. Søknaden om dispensasjon Ann-Mari Olaisen søker om dispensasjon fra reguleringsplanen bestemmelse 6. Søknaden er begrunnet ved at det skal oppføres en skjermvegg som hindrer innsyn til naboleilighet. 5. Klagen Klager påklager omgjøring av tidligere tillatelse. Klagerne tar til følge at Kjærviks utsikt er noe redusert, men anfører at tiltaket ikke er til vesentlig ulempe for naboen. Begrunnelsen i klagen er at det må kunne forventes i borettslag og for øvrig i tettbygd strøk at utsikten reduseres noe. Naboen skal ha fortsatt god utsikt og det bestrides at lysforholdene er endret i særlig grad. Når det gjelder innsyn fra Olaisens veranda skal denne være svært begrenset. For å kunne se inn i Kjærviks leilighet må vedkommende lene seg ut over kanten på verandaen. Side 40

4 De innsynsmuligheter som måtte følge med verandaen er ikke mer enn hva som er vanlig og svært utbredt i majoriteten av blokk- og flermannsbebyggelse i Bodø, og representerer derved ingen vesentlig ulempe for nabo. Olaisen skal være villig til å heve gelenderet slik at mulig innsyn ikke skal representere et problem, Dette skal i alle fall ivareta hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplan 6 og gjør at det i og for seg ikke nødvendiggjør dispensasjon fra planen etter pbl. 7. Olaisen skal i tillegg utbedre rekkverket, lik fasaden i Høglia 69 og at kommunes anførsel om estetiske hensyn ivaretas. Klager anfører videre at etter pbl. 74 nr. 2 skal det legges vekt på rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til omgivelsene. Det er i tilknytning til to tilsvarende boliger i borettslaget godkjent og oppført veranda av samme karakter som i det foreliggende tilfeller. Videre har to boliger med en noe annen konstruksjon også verandaer av lignende utførelse. Dette må tillegges stor vekt i denne sak. Når det gjelder tiltaket i seg selv, så er dette utført på beste måte ut fra forutsetningene. Kommunens anførsel om at verandaen ikke tilfredsstiller estetiske hensyn bestrides. Viser for øvrig til klagen. 6. Bygningssjefens vurderinger Bygningssjefen legger til grunn at klager påklager avslaget, da anførslene i hovedsak gjelder realiteten i saken. I forhold til tiltak på naboeiendommen er det klart at ikke et hvert tiltak kan avslås, da tiltaket vil påføre en ulempe for naboen. Ulempen må overstige en terskel, til et nivå at ulempen kan ansees som vesentlig. Tiltakshaver i Høglia 85 anfører at verandaen er til ulempe for nabo, men at tiltaket ikke er til vesentlig ulempe, da utsikten og lys inn i leiligheten ikke er særlig forringet etter oppføringen av verandaen. I tillegg skal tiltakshaver kunne oppføre levegg og ha en utforming på gelenderet som begrenser innsyn til nabo. Bygningssjefen tar ikke til følge anførselen fra klager, om at mulige tiltak for å redusere innsyn til naboleilighet fører til en lemping av ulempen. Anførselen er tidligere vurdert. Før verandaen i Høglia 85 ble bygd, hadde leiligheten i Høglia 83 bedre kvaliteter med hensyn til lys, utsyn, innsyn. Det at verandaen er oppført uten tillatelse er ikke tillagt vekt i saken. Spørsmålet er om hvorvidt tiltaket er i tråd med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Heller er ikke anførselen fra nabo om at leiligheten har fått en verdiforringelse er tillagt relevans. Bestemmelsen 6 til reguleringsplan om at bebyggelsen enkeltvis og i forhold til hverandre får en harmonisk form og materialbehandling, samt at fasade mot nabo får en utforming som i størst mulig grad hindrer innsyn., har vekt i denne sak. Det er i opprinnelige plankart, samt endring for eiendommen lagt til grunn at det kunne oppføres eneboliger i rekke. Senere er bygningstypen endret til tomannsboliger i rekke. Ved valg av begge disse bygningstypene gjør innsynsproblematikken seg gjeldende. Verandaen i Høglia 85 er bygd inntil leiligheten i Høglia 83, og leiligheten i Høglia 83 har stuevindu på samme vegg som verandaen er oppført. Dybden på verandaen er 3,26 meter og lengden er 3,45 meter, altså bygd i sin fulle dybde ut til tilbygget. Side 41

5 Bygningssjefen vil bemerke at plasseringen og volumet til verandaen medfører ytterligere begrensning for lys og utsyn fra leiligheten i Høglia 83, samt at tiltaket har muliggjort direkte innsyn til leiligheten. Verandaens dybde tilsier at en eventuell levegg mot naboleiligheten gir begrenset skjerming for innsyn, da denne må anlegges i hele verandaens dybde, noe som igjen forringer ytterligere utsikten fra leiligheten og lystilgang til naboleiligheten. Bygningssjefen finner ikke at en alternativ plassering lengre fra leiligheten i Høglia 83, eller et mindre dybde på verandaen vil ha kunnet medføre at ulempen blir noe videre endret. For å utforme et tilfredsstillende uteoppholdsareal, er det etablert terrasse/platting foran inngangspartiet og tilbyggene til leilighetene. For øvrig er det mulig for leiligheten i Høglia 85 å søke om å oppføre veranda på røstveggen i øst. Dette er gjort på andre bygninger i Høglia, der endeleilighetene har oppført verandaer i røstveggen med den følgen at tiltaket ikke kommer i konflikt med lys, utsyn, samt innsyn fra naboleiligheten. Bygningssjefen finner på bakgrunn av ovennevnte forhold at verandaen medfører en vesentlig ulempe for nabo, og plasseringen er ikke i tråd med plan- og bygningsloven 70. Bygningssjefen vil bemerke at i tettbebygde områder må også søknaden vurderes konkret og individuelt om omsøkte tiltak er til vesentlig ulempe for nabo. 6.2 Dispensasjon Dispensasjon fra plan og pbl. 70 beror på om det foreligger særlige grunner, jf. pbl. 7. Klager har begrunnet søknaden om dispensasjon med at det skal oppføres en skjermvegg som hindrer innsyn og i klagen er det anført at tiltaket ikke skal medføre innsyn i 1. etasje. For øvrig mener klager at beboer i Høglia 83 har fra sitt stuevindu et av borettslagets beste utsikt, mot Børvasstindene, havet og Saltstraumen. Bygningssjefen vil bemerke at tiltaket medfører en forringelse av utsikten for beboeren i naboleiligheten, og særlig ved at det oppføres en skjermvegg. Tiltaket vil også medføre at privatlivet ikke er skjermet, ved at det er innsyn fra altanen inn i oppholdsrommet i naboleiligheten. Likeså er muligheten for å utvikle uteoppholdsarealet på bakkenivå, en plassering som vil medføre at ytterligere innsyn mellom tomannsboligene elimineres. Det er gitt tillatelse til oppføring av altan i Høglia 74. Verandaen som er oppført i Høglia 74 er ikke sammenlignbar med omsøkte tiltak. I Høglia 53 er forholdet det samme. I disse to leilighetene er stuevinduet i en annen fasadevegg på bygningen, slik at eventuell innsyn ikke er inn i stua. Annerledes er det for veranda oppført i Høglia 69 og Høglia 78, der naboleiligheten har stuevindu på samme fasadevegg som oppførte verandaer, og innsynet er inn i stua til naboleiligheten. Disse to verandaene er sammenlignbar med foreliggende søknad. Hensynet til likebehandling tilsier at disse sakene er relevant og tillegges vekt i vurderingen om det foreligger særlige grunner, jf. pbl. 7 for å dispensere fra de forhold søknaden avviker fra. Bygningssjefen vil bemerke at tilsvarende plassering av verandaer som i Høglia 69 og Høglia 78 ikke vil tillates av kommunen ved fremtidige søknader fra borettslaget. På grunnlag av ovennevnte Side 42

6 vurderinger kommer bygningssjefen til at oppførte verandaer i Høglia 69 og Høglia 78 ikke tillegges slik vekt at hensynet til pbl. 70 og bestemmelsen til planen kan fravikes. I Høglia er det oppført verandaer på røstveggen til endeleilighetene. For leilighetene i endene av rekken er oppføring av veranda på røstveggene hensiktsmessig, da ulempen for naboleiligheten i rekken blir mindre berørt av eventuelle ulemper. Leiligheten i Høglia 85 til Ann Mari Olaisen er endeleilighet på boligrekken, og alternativ plassering av verandaen er på røstveggen mot øst, slik at samme kvaliteter for utsyn og lys fra sør vil bli ivaretatt med en slik plassering. Annerledes vil vurderingen bli dersom det søkes om oppføring av veranda til begge leilighetene i tomannsboligen, da den interesseavveining mellom de fordeler og ulemper tiltaket påfører beboerne av leilighetene er overveid og at eventuell fordel veier tyngre enn de ulemper et slikt tiltak vil medføre, og på den bakgrunn vil ikke ulempen ansees vesentlig. Anførselen om at det må legges vekt på at leiligheten faller i økonomisk verdi, på grunn av tiltaket tas ikke til følge. For det tilfelle tiltaket er i tråd med de materielle bestemmelsene gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven har ikke anførselen selvstendig vekt og søknaden kan ikke avslås med nevnte begrunnelse. Hvorvidt det foreligger særlige grunner i henhold til 7 kan ikke momentet tillegges vekt i vurderingen. Bygningssjefen finner at begrunnelsen for å dispensere fra planen har mindre vekt, enn de offentlige hensyn som planen og plan- og bygningsloven skal ivareta angående innsyn og ulemper som tiltaket fører med i denne sak. Følgelig foreligger det ikke særlige grunner for å dispensere. 6.3 Estetisk vurdering Tiltaket er ikke avslått i medhold av estetikk bestemmelsen i pbl. 74 nr. 2. Bestemmelsen 6 til reguleringsplan bestemmer at: Bygningsrådet skal ved behandling av byggemelding påse at bebyggelsen enkeltvis og i forhold til hverandre får en harmonisk form og materialbehandling, samt at fasade mot nabo får en utforming som i størst mulig grad hindrer innsyn. Hensynet til estetikk og innsyn er fremtredende ved utforming av verandaen. Bygningssjefen finner at verandaen med levegg mot naboleiligheten og at utformingen av verandaen til å dekke halve del av veggen i innhuket, medfører at verandaen har en utforming som ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til omgivelsene. På den bakgrunn er anbefaler bygningssjefen at verandaen avslås i medhold av pbl. 74 nr. 2 og bestemmelsen Oppsummering Bygningssjefen anbefaler at vedtaket gjort av planutvalget under sak PS 09/70 i møte den opprettholdes, med tilføyelse som følger av forslag til vedtak. Side 43

7 Forslag til vedtak: Planutvalget tar ikke klagen til følge, og opprettholder planutvalgets vedtak under sak PS 09/70 i møte den , med følgende tilføyelse: Tiltaket avslås i medhold av pbl. 70 nr. 2, jf. reguleringsbestemmelsen 6 og pbl. 74 nr. 2, jf. reguleringsbestemmelsen 6. Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/David Losvik Tor Åseng Bygningssjef Trykte vedlegg: Klagen Dispensasjonssøknad Tegninger Situasjonskart Bilder Side 44

8 Side 45

9 Side 46

10 Side 47

11 Side 48

12 Side 49

13 Side 50

14 Side 51

15 Side 52

16 Side 53

17 Side 54