Klage på tillatelse - enebolig med hybel/sokkelleilighet og garasje på eiendom gnr. 30 bnr. 2 i Stordalsveien, Hans-Aksel Johnsen, Hans-Aksel Johnsen

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /601 30/2 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/16 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 10/87 Planutvalget Klage på tillatelse - enebolig med hybel/sokkelleilighet og garasje på eiendom gnr. 30 bnr. 2 i Stordalsveien, Hans-Aksel Johnsen, Hans-Aksel Johnsen 1. Klagen Klagen ansees fremsatt i rett tid. Klager er gitt utsatt klagefrist. 2. Saksopplysninger Byggeplass: Stordalsveien, 8011 BODØ Eiendom: 30/2 Tiltakshaver: Hans-Aksel Johnsen Bygningsnr: Søker: U2 arkitekter Tiltakstype: Enebolig med hybel/sokkelleilighet og garasje Tiltaksart: Nytt bygg - boligformål - over Klager: Trine Nøvik og Steinar Bang Hansen Klagen datert: Klage på administrativt vedtak av Søknaden gjelder enebolig med hybel/sokkelleilighet og garasje, BRA 353 m m² I medhold av plan- og bygningslovens 93 litra a og 95 nr 1 godkjennes søknaden; vedlagt tegning, situasjonsplan, søknad om ansvarsretter, kontrollplan for prosjektering, og for øvrig på de vilkår som er nevnt under. Trine Nøvik og Steinar Bang Hansen, eier av Stordalsveien 28 protesterer mot plassering og høyde av garasje. Høyden og plassering av garasjen vil ta sikt fra deres stue og forringe kvalitetene i deres bolig. Foreslått overfor tiltakshaver at garasjen flyttes 2 m mot nordvest, mot bolig. Anmerkning om at planlagt vei/innkjørsel er planlagt høyere enn deres plen. Foreslått at vei legges i samme høyde som plenen og at det etableres grøft langs innkjørsel for å unngå at plen fylles med vann og snø. Side 45

2 Ansvarlig søker har avvist naboens merknader med begrunnelse i at tiltakene er i tråd med reguleringsplan og bestemmelser. Tiltakshaver har i mail av 07/ svart følgende i forhold til naboens bemerkninger; Garasjen er lagt optimalt i terrenget og medføre minimale terrenginngrep. Plasseringen er også gjort for å få mest mulig igjen av det som skal være ute- oppholdsareal og på grunn av stigningsforholdene. Når det gjelder innkjørsel og anleggelse av denne i forhold til naboens plen, vil veien komme maks 40 cm over eksisterende terreng i laveste punkt. Tiltakshaver har sagt seg villig til å være behjelpelig med å heve terrenget på naboens plen. Det blir ikke lagt grøft mellom atkomstvei og plen. Atkomstvei blir anlagt med drenerende masser i bærelag. Tiltakshaver har etter klagen fra nabo fremlagt situasjonskart med koter og terrengprofil. Terrengprofilen viser at stuevinduene til klagende nabo er på ca. kote 62, høyeste gesims på pulttaket på garasjen er på ca. kote 65 og laveste gesims på ca. kote 63. Trafikkarealet vil mot nabo starte i null og holde i underkant av kote 60 fra vei til garasje. Dette medfører at skråningen må bygges opp ca 1 meter. 3. Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Volden II Stordalsveien, Gnr 30/2, plannr Området er regulert til boligområde. Største tillatte grad av utnytting er i bestemmelsenes pkt 2.1 satt til % - BYA = 30 %. Tiltaket viser en grad av utnytting på % - BYA = 18,5 %. 3.1 Avstandskrav Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd bokstav b, gis ved forskrift., jf. plan- og bygningsloven 29-4 Side 46

3 4. Klagen Klagen gjelder plasseringen og høyden av garasjen. Ønsket endring er å plassere garasjen 2 meter mot hovedbygningen og legge den noe lavere i terrenget. Klagers bolig har utsiktsvindu mot vest, av antall på 18 vinduer. Planlagt garasje på naboeiendommen plasseres rett utenfor karnappet mot vest, et såkalt utsiktskarnapp. Karnappet er den arkitektoniske verdi og målsetning av huset når garasjen plasseres like utenfor karnappet og garasjen blir høyere enn karnappet. En plassering lavere i terreng vil gi en bedre terrengtilpasning. Tiltaket skal fordre en støttemur på ca 3 meter eller en svært markert fylling, noe som ikke skal være vist på tegninger. Klager etterspør kote på parkeringsarealet, situasjonskartet og garasje. Av tegningene skal terrenget foran garasjen heves 1 1,5 meter. Opplysningene om at høydeforskjellen på laveste punkt vil være ca 40 cm. Er ikke dokumentert skikkelig. Terrenginngrepet er av klager ansett som omfattende og skal medføre at det må påkjøres et ukjent antall kubikk med masser på klagers eiendom for å holde nivået på terrenget på begge eiendommene likt. Til slutt anfører klager at tiltaket vil medføre verdiforringelse av eiendommen. Det viser for øvrig til klagen. 5. Bygningssjefens vurderinger Utgangspunktet skal tiltakshaver kunne bebygge sin eiendom innenfor bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. Kommunen kan godkjenne at garasje bygges nærmere nabogrense enn 4 meter. Omsøkte garasje søkes bebygd 3 meter fra nabogrense. Kommunen legger til grunn at garasje kan oppføres utenfor byggegrensen, all den stund tiltaket tilfredsstiller bestemmelsene i pbl. 29-4, om at kommunen kan godkjenne at garasje kan oppføres nærmere nabogrense enn 4 meter. Spørsmålet er om garasjens plassering og høyde medfører en vesentlig ulempe for klagende nabo. Bygningssjefen har i tillatelsen av vurdert om garasjen kan plasseres på en annen plass, men har kommet til at alternative plasser ikke kan tilrådes. Spesielt legges det vekt på at plassering nærmere boligen medfører at uteområdet mellom garasje og bolighus reduseres, da området sør for boligen har kvaliteter med hensyn til lys og utsikt. Området nord for boligen er bratt og lite tilgjengelig som uteområde. Klagende nabo har vinduer fra stue mot sørvest og vindu mot vest. Bygningssjefen legger til grunn at garasjen kan gi skyggevirkninger ved kveldsol, og da på deler av tomten. Avstanden mellom garasjen og nabohuset er i god avstand, slik at det ikke kan medføre innstengt følelse. Den anførte ulempe er tap av utsikt, spesielt fra karnappet. Side 47

4 Av profiltegningene viser høyden på garasjen å være på nivå og over høyden på stuevinduene til klagende bolig. Bygningssjefen legger vekt på at terrenget skrår ned fra klagers bolig til tillatt plassering av garasjen, noe som demper høydevirkningene av garasjen, i tillegg at taket gir høydedemping ved sin utforming at laveste gesims er i forkant av garasjen. Bygningssjefen finner at garasjen plassering og høyde ikke medfører en vesentlig ulempe for nabo. Vedlagte situasjonskart og terrengprofiler viser kotehøyder. Bygningssjefen tar anførselen til følge om at søknaden ikke angir hvordan trafikkarealet skal avsluttes mot vest, men at dette forhold betinges avklares ved søknad om igangsettelsestillatelse, samt at eventuelt overflatevann skal ledes bort. Tiltaket vil bøte på eventuell nivåforskjell på trafikkarealet og utearealet hos nabo. Anførselen om at tiltaket medfører verdiforringelse tas ikke tilfølge, all den stund også gjeldende reguleringsplan tilsier utbygging på naboeiendommen. Bygningssjefen vil bemerke at i bynære områder er det påregnelig med fortetting og at tilvante avstander til nabo kan endres. Viser for øvrig til tillatelse av Forslag til vedtak Planutvalget tar ikke klagen til følge, og opprettholder tillatelsen av , med følgende tilføyelse. Plassering av garasjen er i tråd med pbl annet ledd bokstav b). Før igangsettelsestillatelse gis skal tegninger som viser prosjektert forstøtningsmur fra garasje til vei vedlegges søknaden, samt søknad om ansvarsretter for prosjektering og utførelse av forstøtningsmur. Likeså skal søknaden vise prosjekterte løsninger for avledning av overflatevann fra naboeiendom og over trafikkarealet. Tiltaket for avledning av overflatevann skal prosjekteres og utføres av foretak som kan gis ansvarsrett av kommunen. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/Grete Bach Mortensen Side 48

5 Trykte vedlegg: Klagen Tillatelse av Situasjonskart Tegninger Situasjonskart med påførte koter og terrengprofil Reguleringsplan med bestemmelser Side 49

6 Side 50

7 Side 51

8 Side 52

9 Side 53

10 Side 54

11 Side 55

12 Side 56

13 Side 57

14 Side 58

15 Side 59

16 Side 60

17 Side 61

18 Side 62

19 Side 63

20 Side 64