Klage på tillatelse - oppført veranda i Høglia 85, Ann Mari Olaisen

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /305 Saksnummer Utvalg Møtedato 07/76 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 07/169 Planutvalget /12 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 09/70 Planutvalget Klage på tillatelse - oppført veranda i Høglia 85, Ann Mari Olaisen 1. Klagen Klagen anses fremsatt i rett tid. 2. Saksopplysninger Byggeplass: Høglia Bodø Eiendom: 43/305 Tiltakshaver: Ann-Mari Olaisen Bygningsnr: Ansvarlig søker: Ann-Mari Olaisen Tiltakstype: Del av rekkehus med 3-4 boliger Tiltaksart: Endring av bygg - fasadeendring Klager: Advokat Tore Benson Klagen datert: Klage på administrativt vedtak av fra advokat Tore Benson på vegne av Ann Mari Olaisen. Søknaden mottatt , gjelder tillatelse for oppført altan i 2. etasje på bygning i Høglia 85. Det forelå protest til tiltaket. Nabo i Høglia 83 har protestert mot tiltaket og anført at tiltaket skjermer slik at lys inn i leiligheten er redusert og at naboen får fult innsyn i leiligheten. Før ulovligheten ble oppført, innesto leiligheten med kvaliteter hvor det var mye luft for å slippe dagslys inn i leiligheten og utsikt ut fra leiligheten. For øvrig skal tiltaket medføre en verdiforringelse av leiligheten. Søknaden ble avslått den i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 31, jf. bestemmelsen 6 til reguleringsplan for Høglia, plan nr

2 Avslaget ble påklaget av Ann-Mari Olaisen den I forbindelse med klagebehandlingen, er klager gitt anledning til å søke dispensasjon fra reguleringsplanen bestemmelse 6. Planutvalget befarte eiendommen den , og behandlet saken i møte samme dag under sak PS 169/2007, som vedtok: Planutvalget tar ikke klagen til følge og opprettholder vedtaket av Fylkesmannen i Nordland vedtok den å oppheve kommunens vedtak av , og sende saken tilbake til kommunen for ny behandling. Den vedtok bygningsmyndigheten å tillate verandaen. Etter at vi mottok klage på vedtaket, sendte kommunen den brev til Høglia Borettslag, og disse bekrefte at påbygg av altan i Høglia 85 er behandlet av styrende organ i borettslaget, samt at samtykke er gitt for altan i Høglia 85. I brev mottatt av oss den , opplyser disse at generalformsamlingen har besluttet å delegere den myndighet til styret med fullmakt å kunne innvilge sammenlignbare byggetiltak. Styret skal ha godkjent oppføring av veranda, men at denne ikke bygd i forhold til utformingen som ble forelagt styret, på det tidspunktet styret gav sitt samtykke. Advokatfullmektig Eirik Simonsen har den besvart klagen på vegne av Ann Mari Olaisen om at hun er nærmeste nabo til klager, Sissel Kjærvik. Olaisen skal ha informert Kjærvik om planene med å oppføre veranda, og Kjærvik skal ikke ha hatt innvendinger mot byggeplanene. I Høglia 51, 69, 74 og 78 skal det være godkjent og oppført verandaer til leilighetene. Simonsen fremhever at verandaen skal tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jf. pbl. 74 nr. 2. For øvrig skal tiltaket kunne ha påført Kjærvik en ulempe, men i alle fall skal ikke ulempene kunne ansees å være en vesentlig ulempe. For oppføring av altan i Høglia 74 er tillatelse innvilget den av bygningsmyndigheten. 3. Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlaget Området omfattes av reguleringsendring for Høglia, plan nr og reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for Høglia. Reguleringsbestemmelsenes 6: Bygningsrådet skal ved behandling av byggemelding påse at bebyggelsen enkeltvis og i forhold til hverandre får en harmonisk form og materialbehandling, samt at fasade mot nabo får en utforming som i størst mulig grad hindrer innsyn. Eiendommen omfattes også av Kommundelplan for byutviklingsområdet, bestemmelsene 1.1 til og med 1.7, vedtatt

3 3.2 Vilkår for å dispensere Når særlige grunner foreligger, kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt i vedkommende bestemmelse, etter søknad gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, vedtekt eller forskrift. Myndigheten til å gjøre vedtak om dispensasjon fra arealdel til kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan, er med mindre annet er bestemt i vedkommende plan, lagt til det faste utvalget for plansaker etter denne lovs 9-1. Vilkårene for å dispensere fra planer eller planbestemmelser som nevnt i punktet foran, er de samme som etter første komma i første punktum. Det faste utvalg for plansaker er videre dispensasjonsmyndighet etter 17-2, 23 og 33 i loven her. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. pbl. 7 første ledd. Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis., jf. pbl. 7 tredje ledd i.f. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. 3.3 Krav til søknad om tillatelse. Nabovarsel Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles hvis ikke disse skriftlig har sagt fra at de ikke har noe å merke til søknaden. I varslet skal gis melding om at mulige merknader må være kommet til ansvarlig søker innen 2 uker etter at varslet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Gjenpart av varselbrevene skal sendes kommunen samtidig med at naboer og gjenboere varsles, sammen med en oppgave over vedkommende eiendommer og deres eiere eller festere. Med søknaden skal følge kvittering for at varselbrevene er sendt, eventuelle merknader fra naboer eller gjenboere samt en kort redegjørelse fra ansvarlig søker eller tiltakshaver for hva som eventuelt er gjort for å imøtekomme disse. Før kommunen tar stilling til søknaden, skal den vurdere om det er grunn til å kreve ny varsling av naboer og gjenboere., jf. pbl. 94 nr 3 første ledd. 3.4 Bygningstyper Teknisk forskrift har ingen definisjoner av boligtyper. Bestemmelser til kommuneplan eller reguleringsplan kan stille krav til boligtyper. Veilederen, grad av utnytting viser til begreper og definisjoner som kan brukes; enebolig, enebolig med utleiedel, horisontaldelt tomannsbolig, vertikal tomannsbolig, tremannsbolig, firemannsbolig, kjedehus, rekkehus, høyblokk, lavblokk, terrassert bebyggelse, ett-roms leilighet, to-roms leilighet, tre-roms leilighet, frittliggende bebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. 4. Søknaden om dispensasjon Ann-Mari Olaisen søker om dispensasjon fra reguleringsplanen bestemmelse 6. Søknaden er begrunnet ved at det skal oppføres en skjermvegg som hindrer innsyn til naboleilighet.

4 5. Klagen Klagerne anfører at generalforsamlingen i Borettslaget er kompetent myndighet for å vedta tilbygg for veranda. Bestemmelsen 6 til reguleringsplanen skal komme til anvendelse for tiltaket, og at beboer i Høglia 83 er å anse som nabo. For øvrig skal det ikke medføre riktighet at bygget er u-formet. Kommunen har ikke vurdert tiltaket i forhold til estetikkbestemmelsen, pbl. 74 nr. 2. Klager mener at tiltaket ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til omgivelsen. Avgrensningen for omgivelsene skal være naboleiligheten i Høglia 83. I forhold til påførte ulemper ved tiltaket, skal utsikten fra Sissel Kjærviks stue ha blitt betydelig innsnevret, samt at det fra verandaen er innsyn inn i stua til Kjærvik. Til slutt anføres det at tiltaket har medført et betydelig økonomisk tap av naboleiligheten. Advokat Tore Benson redegjør for i brev av at generalforsamlingen i borettslaget den 23. eller 24 april 1996 delegerte til styret myndighet for å innvilge byggesøknader av samme omfang/utforming som tidligere er innvilget (sammenlignbare betingelser). Styret skal ta kontakt med naboer for eventuelle innsigelser. I brev av fra Høglia borettslag angående veranda i Høglia 85, skal veranda utformes lik altan i Høglia 69. Viser for øvrig til klagen. 6. Bygningssjefens vurderinger 6.1 Innledning Bygningssjefen vil bemerke at bygningstypen ikke er u-formet. Opprinnelig plankartet viser eneboliger i rekke, og endret plankart viser vertikaldelt tomannsboliger i rekke. Begrepet diagonaldelt tomannsbolig er ukjent for kommunen. De oppførte boligene er i tråd med endret plankart. Kommunen har endret forvaltningspraksis, og krever at borettslag skal stå som tiltakshaver ved søknad om tiltak på bygninger tilhørende borettslag. Tidligere har kommunen behandlet søknader til andelseierne, når disse har er søkt om mindre tiltak til leieligheten, under forutsetning at borettslaget har gitt sitt samtykke. I denne sak er styret gitt delegert myndighet til å samtykke til tiltaket og Olaisen skulle da ha fremmet en søknad til kommunen om å få godkjent oppføring av verandaen. Klager gis ikke medhold i at borettslaget ikke har gitt et slikt samtykke, da saken er behandlet av generalforsamling og styret. Bygningssjefen legger til grunn at Sissel Kjærvik er nabo til enheten i Høglia 85. I denne sak er Olaisen gitt anledning til å være oppført som tiltakshaver, og kommunen har lagt tidligere praksis til grunn at andelseierne kan fremme søknad. I alle fall er Kjærvik gitt partsrettigheter ved at tiltaket

5 direkte berører henne. På den bakgrunn legger bygningsmyndigheten til grunn at beboerne i Høglia 83 er nabo etter plan- og bygningsloven. 6.2 Vurdering Tiltakets plassering Spørsmålet er om tiltaket kommer i strid med pbl. 70. I forhold til tiltak på naboeiendommen er det klart at ikke et hvert tiltak kan avslås, da tiltaket vil påføre en ulempe for naboen. Ulempen må overstige en terskel, til et nivå at ulempen kan ansees som vesentlig. Nabo i Høglia 83 begrunner protesten og klagen med at tiltaket skjermer slik at lys inn i leiligheten er redusert og at naboen får fult innsyn i leiligheten. Før ulovligheten ble oppført, innesto leiligheten med kvaliteter hvor det var mye luft for å slippe dagslys inn i leiligheten og utsikt ut fra leiligheten. For øvrig skal tiltaket medføre en verdiforringelse av leiligheten. Bygningsformen er slik at det er bygd tilbygg på ca. 3 meter mellom leilighetene i rekken slik at 2 leiligheter ligger mot hverandre. Utformingen av bygningene er hensiktsmessig for å begrense innsyn fra de andre leilighetene i rekken og tilbyggene skaper en skille mellom tomannsboligene. Følgen for leiligheten i Høglia 83 er at tilbygget skjermer for lys og utsyn mot vest, samt at utsikten mot øst er begrenset med tilbygget til leiligheten i Høglia 85. Verandaen i Høglia 85 er bygd inntil leiligheten i Høglia 83, og leiligheten i Høglia 83 har stuevindu på samme vegg som verandaen er oppført. Dybden på verandaen er 3,26 meter og lengden er 3,45 meter, altså bygd i sin fulle dybde ut til tilbygget. Bygningssjefen vil bemerke at plasseringen og volumet til verandaen medfører ytterligere begrensning for lys og utsyn fra leiligheten i Høglia 83, samt at tiltaket har muliggjort direkte innsyn fra leiligheten i Høglia 85. Ved å sette opp levegg kan innsynet begrenses, men i motsetning er volumet til verandaen forsterket. Bygningssjefen finner ikke at en alternativ plassering lengre fra leiligheten i Høglia 83, eller et mindre volum på verandaen vil ha kunnet medføre at ulempen blir noe videre endret. For å utforme et tilfredsstillende uteoppholdsareal, er det etablert terrasse/platting foran inngangspartiet og tilbyggene til leilighetene. For øvrig er det mulig for leiligheten i Høglia 85 å søke om å oppføre veranda på røstveggen i øst. Dette er gjort på andre bygninger i Høglia, der endeleilighetene har oppført verandaer i røstveggen med den følgen at tiltaket ikke kommer i konflikt med lys, utsyn, samt innsyn fra naboleiligheten. Bygningssjefen finner på bakgrunn av ovennevnte forhold at verandaen medfører en vesentlig ulempe for nabo, og plasseringen er ikke i tråd med plan- og bygningsloven 70.

6 6.2.2 Dispensasjon Dispensasjon fra nevnte plangrunnlag og pbl. 70 beror på om det foreligger særlige grunner, jf. pbl. 7. Bestemmelsen om at fasade mot nabo får en utforming som i størst mulig grad hindrer innsyn., er ivaretatt med at tilbyggene avskjermer mot innsyn til neste tomannsbolig i rekken. Bestemmelsen har direkte anvendelse for foreliggende søknad. Det er i opprinnelige plankart og endret plankart regulert for oppføring av eneboliger i rekke, og senere endret til tomannsboliger i rekke. Ved valg av begge disse bygningstypene gjør innsynsproblematikken seg gjeldende. Klager har begrunnet søknaden om dispensasjon med at det skal oppføres en skjermvegg som hindrer innsyn og i klagen er det anført at tiltaket ikke skal medføre innsyn i 1. etasje. For øvrig mener klager at beboer i Høglia 83 har fra sitt stuevindu et av borettslagets beste utsikt, mot Børvasstindene, havet og Saltstraumen. Bygningssjefen vil bemerke at tiltaket medfører en forringelse av utsikten for beboeren i naboleiligheten, og særlig ved at det oppføres en skjermvegg. Tiltaket vil også medføre at privatlivet ikke er skjermet, ved at det er innsyn fra altanen inn i oppholdsrommet i naboleiligheten. Likeså er muligheten for å utvikle uteoppholdsarealet på bakkenivå, en plassering som vil medføre at ytterligere innsyn mellom tomannsboligene elimineres. Det er gitt tillatelse til oppføring av altan i Høglia 74. Verandaen som er oppført i Høglia 74 er ikke sammenlignbar med omsøkte tiltak. I Høglia 53 er forholdet det samme. I disse to leilighetene er stuevinduet i en annen fasadevegg på bygningen, slik at eventuell innsyn ikke er inn i stua. Annerledes er det for veranda oppført i Høglia 69 og Høglia 78, der naboleiligheten har stuevindu på samme fasadevegg som oppførte verandaer, og innsynet er inn i stua til naboleiligheten. Disse to verandaene er sammenlignbar med foreliggende søknad. Hensynet til likebehandling tilsier at disse sakene er relevant og tillegges vekt i vurderingen om det foreligger særlige grunner, jf. pbl. 7 for å dispensere fra de forhold søknaden avviker fra. Bygningssjefen vil bemerke at tilsvarende plassering av verandaer som i Høglia 69 og Høglia 78 ikke vil tillates av kommunen ved fremtidige søknader fra borettslaget. På grunnlag av ovennevnte vurderinger kommer bygningssjefen til at oppførte verandaer i Høglia 69 og Høglia 78 ikke tillegges slik vekt at hensynet til pbl. 70 og bestemmelsen til planen kan fravikes. I Høglia er det oppført verandaer på røstveggen til endeleilighetene i rekken. For leilighetene i endene av rekken er oppføring av veranda på røstveggene hensiktsmessig, da ulempen for naboleiligheten i rekken blir mindre berørt av eventuelle ulemper. Leiligheten i Høglia 85 til Ann Mari Olaisen er endeleilighet på boligrekken, og alternativ plassering av verandaen er på røstveggen mot øst, slik at samme kvaliteter for utsyn og lys fra sør vil bli ivaretatt med en slik plassering. Annerledes vil vurderingen bli dersom det søkes om oppføring av veranda til begge leilighetene i tomannsboligen, da den interesseavveining mellom de fordeler og ulemper tiltaket påfører beboerne av leilighetene er overveid og at eventuell fordel veier tyngre enn de ulemper et slikt tiltak vil medføre, og på den bakgrunn vil ikke ulempen ansees vesentlig.

7 Anførselen om at det må legges vekt på at leiligheten faller i økonomisk verdi, på grunn av tiltaket tas ikke til følge. For det tilfelle tiltaket er i tråd med de materielle bestemmelsene gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven har ikke anførselen selvstendig vekt og søknaden kan ikke avslås med nevnte begrunnelse. Hvorvidt det foreligger særlige grunner i henhold til 7 kan ikke momentet tillegges vekt i vurderingen. Bygningssjefen finner på at begrunnelsen for å dispensere fra planen har større vekt, enn de offentlige interessen planen skal ivareta ved å se til at innsyn i størst mulig grad hindres. Oppføring av veranda i 2. etasje medfører at hensynene til planen blir forringet eller tilsidesatt, og følgelig foreligger det ikke særlige grunner for å dispensere i denne sak Estetikk Leveggene mot naboleiligheten er ikke godkjent slik denne er oppført, og fasaden på rekkverket skal oppføres slik som i Høglia 69. På den bakgrunn oppreholder bygningssjefen vurderingen gjort i vedtak av Oppsummering Bygningssjefen finner at tiltaket er til vesentlig ulempe for nabo. Tiltaket er i strid med bestemmelsen 6 til planen om at fasade mot nabo får en utforming som i størst mulig grad hindrer innsyn.. Det foreligger ikke særlige grunner for å dispensere i denne sak. Bygningssjefen anbefaler at tillatelsen omgjøres og avslås. Forslag til vedtak: Planutvalget finner klagen begrunnet og omgjør tillatelsen av i medhold av forvaltningsloven 33. I medhold av plan- og bygningsloven 70 og reguleringsendring for Høglia, plan nr , avslås søknaden om veranda i 2. etasje i Høglia 85. Dispensasjon innvilges ikke for å fravike pbl. 70 og bestemmelsen 6 til reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven 7. Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/David Losvik Tor Åseng Bygningssjef

8 Trykte vedlegg: 1. Klagen med vedlegg 2. Brev fra advokatfullmektig Eirik Simonsen på vegne av Ann Mari Olaisen 3. Brev fra Høglia borretslag 4. Søknad om dispensasjon 5. Tegninger 6. Situasjonskart 7. Bilder

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27