Klage på tillatelse for oppsetting av levegg - Storgjerdåsen 35, 8023 Bodø

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /91 Saksnummer Utvalg Møtedato Klagenemnda Klage på tillatelse for oppsetting av levegg - Storgjerdåsen 35, 8023 Bodø Forslag til vedtak Klagenemda kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Klagenemda opprettholder vedtak datert med følgende korrigering av hjemmel: I medhold av plan og bygningsloven 20-1, første ledd, bokatav a) godkjennes søknaden. Det gis fritak for ansvarsrett med bakgrunn i tiltakets art, jfr. plan- og bygningsloven 23-1 tredje ledd. Saken oversendes Fylkesmannen i Nordland for endelig klagebehandling. Sammendrag Det er innkommet klage fra Hans-Kristian Hansen og Ida Marie Berg Stamnes på vedtak datert , om tillatelse til oppsetting av levegg. Området omfattes av reguleringsplan/endring Storgjerdåsen, vedtatt av Bodø bystyre Det omsøkte tiltak ligger innenfor et område som i planen er regulert til boliger. I forkant av denne søknaden ble det sendt ut brev om varsel om pålegg og tvangsmulkt til Bramo, hjemmelshaver av Storgjerdåsen 35. Dette med bakgrunn i at Bramo hadde oppført en levegg som ikke var omsøkt og godkjent etter plan- og bygningsloven (pbl.) med beliggenhet på naboeiendommen. I vedtak av ble søknad om dispensasjon fra pbl andre ledd vedrørende avstand til nabogrense avvist. Dette med bakgrunn i at det jfr. pbl fremsto som klart at tiltakshaver ikke hadde de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsatte. I brev datert ble det fra Bramos advokat opplyst at leveggen var tatt ned. Ny søknad ble så innsendt om oppsetting av levegg i eiendomsgrense. Det ble så fattet vedtak om tillatelse til oppføring av levegg, og dette vedtak er nå påklaget. Saksopplysninger Byggeplass: Storgjerdåsen 35, 8023 BODØ Eiendom: 42/91

2 Tiltakshaver: Laila Bramo Bygningsnr: Tiltakstype: Rekkehus Tiltaksart: Endring av bygg - fasade Klager: Hans-Kristian Hansen og Ida Marie Berg Stamnes I forbindelse med den forberedende klagebehandling er det innhentet ytterligere dokumentasjon i saken hva gjelder lengde og bredde på den omsøkte levegg, samt at klager i henhold til forvaltningsloven (fvl.) 29, første ledd har gitt tilbakemelding på når underretning om vedtaket var kommet frem til dem. Bramos advokat opplyste i e-post mottatt at leveggen hadde en høyde på1,40 meter og en lengde på 1,80 meter. Dette ble også bekreftet av Bramos sønn i e-post mottatt Han opplyste videre at tomtene fra nr og 43 har en høydeforskjell på ca. 40 cm i forhold til hverandre, og der hans mors tomt ligger lavest. Saksbehandler Hanne L. Aasmoe og Marit Johnsen foretok en befaring av eiendommen den Her ble det foretatt en kontrollmåling av leveggen. Denne målingen viser at leveggen er 1,47 meter høy og har en bredde på 1,80 meter. Disse målene er tatt fra den største høyde og helt ned til bakken. Disse målene er lagt til grunn for behandlingen av saken. I vedtak om tillatelse av er det lagt til grunn en bredde og høyde på 1,8 meter. En korrigering av disse målene anses ikke som en feil som har virket inn på vedtakets innhold. I henhold til fvl. 32 første ledd bokstav b) skal klagen være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klager viser til at han etter samtale med servicetorget har fått beskjed om at klagen kunne sendes på e-post, og vi har også i den forberedende klagebehandling vært i kontakt med klager. Med bakgrunn i dette aksepteres den innkomne klage uten underskrift. Klagen er mottatt på e-post den Med bakgrunn i de opplysninger som er gitt i forhold til klagefrist, anses klagen å være fremsatt i rett til jfr. forvaltningsloven 29 første ledd, og tas dermed opp til behandling. Forholdet til plan/lovverk Området omfattes av reguleringsplan/endring Storgjerdåsen, vedtatt av Bodø bystyre Det omsøkte tiltak ligger innenfor et område som i planen er regulert til boliger. Plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det særlig legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om

3 planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Plan- og bygningsloven Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a)når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b)ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd bokstav b, gis ved forskrift. Protester/bemerkninger til søknaden Det forelå protest til søknaden fra hjemmelshaverne av Storgjerdåsen 37, Hans-Kristian Hansen og Ida Marie Berg Stamnes, som også er klager i saken. Det ble her vist til at søknaden ikke kunne godtas slik den var utformet med de tegningene som var blitt tilsendt. Det ble videre anført at de hadde planlagt å ha en solplass like ved der det søkes om levegg siden de flyttet inn i huset, og at denne ble ferdigstilt i 2013 og tatt i bruk. Videre ble det anført at det fryktes at leveggen ville medføre at de mister utsikten de har fra sin solplass. Det vises videre til at leveggen ønskes flyttet innenfor grensen på 4 meter, jfr. pbl andre ledd hvis den skulle bli bygget. Videre ble det vist til at ingen andre naboer i rekka har oppført en slik levegg, og at denne dermed ville skille seg ut på en negativ måte i nabolaget. Det ble også anført at en slik levegg var å anse som en fasadeendring. Videre ble det vist til at de ikke kunne se å ha mottatt noen plantegninger eller bilde hvordan en ny levegg er utformet. Det ble dermed anmodet om at det ble ettersendt bilde eller plantegning på hvordan leveggen er utformet. Videre ble det vist til at de heller ikke hadde mottatt høyde eller bredde på leveggen. Det ble så anført at søknaden ble oppfattet slik at den var så mangelfull på viktig informasjon at den måtte utformes på nytt, for så å sendes ut til dem. Det ble også anført at de ikke ønsket å ha en stor og ruvende levegg helt inntil deres tomt, da den ville være sjenerende på deres uteområde. Tiltakshavers kommentarer til protester Bodø advokathus v/lars Brekke som representerer Laila Bramo kommenterte protesten i brev av Det ble her anført at det presiseres at søknaden omhandler flytting av den eksisterende leveggen, slik at denne blir plasert i eiendomsgrensen. Det ble så anført at vedlagte foto der leveggens plassering er skissert inn, burde være tilstrekkelig i så måte. Videre ble det vist til at dette

4 ikke var vanskelig å se for seg, og at utarbeidelse av mer detaljerte tegninger burde være unødvendig. Videre ble det anført at Bramos ønske om å sette opp sin levegg synes beskjedent sammenlignet mot det tiltak som naboene Hansen og Stamnes hadde gjennomført med bygging av platting hvor en stor kasse/puteoppbevaringssted var plassert i grensen mot Bramo. Videre ble det vist til at innsendte foto illustrerer at denne kassen i større grad påvirker naboens utsikt enn hva den omsøkte levegg vil gjøre. Søknad om dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra pbl andre ledd vedrørende avstand til nabogrense. Søknaden er begrunnet med tiltakshavers ønske om mulighet til privatliv når hun oppholder seg på den siden av huset. Hva klagen gjelder Det er innkommet klage fra hjemmelshaverne av naboeiendommen i Storgjerdåsen 37, Hans- Kristian Hansen og Ida Marie Berg Stamnes. Det anføres at vedtaket påklages da de føler det er tatt på feil bakgrunn. Det vises i denne sammenheng til brev av fra advokat Lars Brekke der det anføres at en levegg er en beskjeden oppføring sammenlignet med det tiltaket som en platting er som er oppført på klagers eiendom. Det anføres videre fra klager at en platting ikke er søknadspliktig, noe en levegg er. Videre anføres at utsikten blir ødelagt fra deres solplass, og slik de ser det så ødelegger ikke en platting utsikten til noen av naboene, noe en levegg gjør. Det vises videre til at de ønsker å ta i bruk deres solplass, noe de ikke kan gjøre nå som utsikten er ødelagt. Det anføres at kassen som advokat Brekke viser til i sitt brev som er plassert på plattingen, sto der midlertidig, og er nå kastet på Vikan. Videre anføres det at advokat Brekke viser til at søknaden omhandler flytting av en eksisterende levegg slik at denne får beliggenhet i nabogrensen. Det vises videre til at leveggen ikke bare ble revet fordi den sto på feil tomt, men at Bramo fikk beskjed fra kommunen om å rive denne da den ikke var omsøkt. Og at de dermed ikke kan se at saken gjelder en omsøking av eksisterende levegg, da den aldri har eksistert eller har vært søkt om. Og på denne bakgrunn ansens søknaden fortsatt svært mangelfull. Det er videre sitert et avsnitt fra det påklagde vedtak: Eksisterende uteplass på eiendommen Storgjerdåsen 35 har tidligere hatt oppført levegg for å hindre innsyn mellom eiendommene. Da leveggen viste seg å ha beliggenhet på naboeiendommen ble denne fjernet, og ønskes nå gjenoppsatt i tomtegrensen mellom eiendommene. Det anføres her at leveggen aldri var søkt om, og at den sto på klagers eiendom. Og at det ut fra deres forståelse av regelverket så kan ikke leveggen omsøkes for å bli satt opp igjen, da den aldri har vært godkjent. Videre er det anført at det i det påklagde vedtak er vist til at etablert uteplass på tomt i Storgjerdåsen 37 er etablert på et høyere nivå enn i Storgjerdåsen 35, og at det lures på hva som defineres som et høyere nivå. Dette da det anføres at det skiller tomtene i underkant av 10 cm i høydeforskjell og at plattingen utgjør om lag cm. Og at de dermed ikke kan se at det er tale om et helt nivå høyere. Videre vises det til at siden leveggen er 1,80 høy og klagers platting er om lag cm høyere enn tomten til Storgjerdåsen 35, så ser de ikke over leveggen når de sitter i sine hagemøbler. Og at de anser det som svært sjenerende å ha en ruvende levegg. Videre anføres det at det ønskes tilbakemelding på hvorfor Bramo fikk tillatelse til å sette opp leveggen av saksbehandler 4 uker før søknaden var ferdig behandlet. Og det vises til at bilde og e-

5 post er sendt til saksbehandler. Og at det ble gitt tilbakemelding fra saksbehandler at søknaden snart skulle behandles. Det anføres videre hvorfor ikke lover og regler gjelder alle. Det vises til at leveggen fortsatt står på klagers tomt, og at denne ønskes revet omgående, og ikke blir montert før klagen er behandlet. Bygningssjefens vurdering I henhold til vedtak om tillatelse av er hjemmel for vedtak korrigert, samt høyde på leveggen. Disse korrigeringer anses ikke som en feil som har virket inn på vedtakets innhold, og har dermed ikke vært avgjørende for sakens utfall. Det anføres at klagers utsikt blir ødelagt fra deres solplass. Klager ønsker å ta i bruk solplassen, noe de ikke kan gjøre når utsikten er ødelagt. Det anføres at utsyn blir redusert som en følge av tillatelsen. Det bemerkes at gulvnivået i Storgjerdåsen nr.37 ligger høyere enn i nr.35. Det er ikke tatt mål av dette, da det ikke har vært å anse som hensiktsmessig. Med bakgrunn i bilder tatt er det ca. 1 meter fra klagers platting til overkant av leveggen. Dette er imidlertid ikke målt. Dette innebærer at klager vil kunne se over leveggen. Det bemerkes videre at tradisjonelt tenker vi begrepet utsikt i forhold til utsikt fra bygning, og ikke fra uteplass. Det er videre ikke uvanlig at det settes opp skiller mellom boliger i rekkehus. Vi kan ikke se at klager får noe reduksjon av utsyn ved oppførelse av leveggen. Det er også anført at leveggen er sjenerende og ruvende. Med bakgrunn i bilder og befaring kan vi ikke se at leveggen er ruvende. Det er anført fra klager, jfr. sitat fra tillatelsen, at ut fra deres forståelse så kan ikke leveggen omsøkes for å bli satt opp igjen, da den aldri har vært godkjent. Det bemerkes at det i behandlingen av saken har blitt tatt stilling til søknaden, og ikke til dens historie. Det er anført hvorfor Bramo fikk tillatelse til å sette opp leveggen 4 uker før søknaden var ferdig behandlet. Det bemerkes her at det ikke gis forhåndstillatelser i saker. Tiltak kan ikke iverksettes før det er fattet et vedtak om dette fra kommunen. Anførselen vil ikke være bestemmende for denne sak, men måtte eventuelt blitt fulgt opp som en egen sak. Det er anført at leveggen fortsatt står på klagers tomt. I behandlingen av saken er det lagt til grunn de opplysninger som er gitt i søknaden, og som er vist på situasjonsplan. Ut fra disse opplysningene er det forutsatt at tiltaket er på søkers eiendom. I henhold til 29-4 andre ledd er lovens hovedregel at byggverk skal oppføres minst 4 meter fra nabogrensen. I følge forarbeidene til loven er en levegg en konstruksjon som faller inn under betegnelsen byggverk. Det er i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gitt dispensasjon fra pbl andre ledd vedrørende avstand til nabogrense. I sivilombudsmannens årsmelding 2009 s.325 (Somb ) uttaler ombudsmannen at kommunene bør være varsomme med å gi slike dispensasjoner: Et forbud i loven mot bygging nærmere enn 4 meter fra nabogrensen innebærer at lovgiver allerede har foretatt en avveining av interesser. Det må da utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra dette. Når ingen mothensyn gjør seg gjeldende og det heller ikke foreligger forhold som taler for dispensasjon, bør det legges avgjørende vekt på at det er tale om dispensasjon fra et lovbestemt forbud, Skal det gis dispensasjon fra plbl. 70 nr.2, er det ikke tilstrekkelig at hensynene bak bestemmelsen ikke blir skadelidende. Søkeren må i tillegg påvise positive grunner for dispensasjon. En slik grunn må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. I henhold til kommunal- og moderniseringsdepartementets rundskriv H-18/90 til pbl. av , fremkommer en fortolkning av bestemmelsen. 70 er videreført uten realitetsendringer i gjeldende

6 pbl. 29-4, og rundskrivet er dermed fortsatt relevant. Rundskrivet viser til relevante hensyn ved vurderingen av bestemmelsen. Relevante momenter som fremkommer her er blant annet hensynet til utsikt, lysforhold og naboer. Det omsøkte tiltak er et mindre tiltak som vil medføre økt kvalitet i uteoppholdsarealet for tiltakshaver. Dette da uteplassen vil bli mere skjermet. Advokat som representerer Bramo har vist til et ønske om mulighet til privatliv når hun oppholder seg på den siden av huset. For rekkehus er det ikke uvanlig med skillevegger mellom boligene. Klager vil ikke få noe redusert utsikt av det som tradisjonelt sett betegnes som utsikt. Ut i fra det ovennevnte kan vi ikke se at saken har saksbehandlingsfeil, og klagen tas dermed ikke til følge. Konklusjon og anbefaling Bygningssjefen anbefaler at vedtak av opprettholdes med følgende korrigering av hjemmel: I medhold av plan og bygningsloven 20-1, første ledd, bokstav a) godkjennes søknaden. Det gis fritak for ansvarsrett med bakgrunn i tiltakets art, jfr. plan- og bygningsloven 23-1 tredje ledd. Knut A. Hernes kommunaldirektør Saksbehandler: Marit Johnsen/Hanne L. Aasmoe Tor Åseng bygningssjef Vedlegg 1 Reguleringsplan med bestemmelser 2 Sammenstilling av situasjonskart og plan 3 Situasjonsplan som fulgt søknaden 4 Foto som fulgte søknaden 5 Naboprotest 6 Kommentar protest og søknad om dispensasjon 7 Tillatelsen 8 Klagen 9 E-post fra advokat Brekke 10 Bilder fra befaring