Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 107/30 Arkivsaksnr: 2012/ Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 107/30 - Innherredsvegen 67, 7503 Stjørdal - klage over vedtak om avslag på søknad om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 for oppføring av garasje i nabogrense Rådmannens forslag til vedtak: Klagen tas ikke til følge da det ikke er fremkommet nye opplysninger som tilsier at vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1. Vedtak nr. 63/13 i komite plan, 8. mai 2013, samt oversendelse til partene 2. Orientering til tiltakshaver fra kommunen om at klagen må begrunnes, datert 22. mai /30 - Innherredsvegen 67, 7503 Stjørdal - vedrørende mottatt klage over vedtak 4. Klage over vedtak, brev fra adv. Welde, datert 24. mai Brev fra kommunen vedr. frist for å begrunne klage, datert 11. april Begrunnelse for klage, brev fra adv. Welde, datert 25. april Oversendelsesbrev fra tiltakshaver, datert Nabovarsel for 107/ Nabovarsel for 107/ Ny sammenfattet og samlet søknad om godkjenning av garasje/ dispensasjonssøknad, datert 4. februar Vedrørende oppført garasje/carport på eiendommen brev fra tiltakshaver, udatert 12. Kopi av brev fra tiltakshaver datert Erklæring fra nabo datert Tegninger 15. Merknader til nabovarsel for oppføring av garasje på eiendommen gnr/bnr 107/30, Innherredsvegen 67, 7503 Stjørdal. Forholdet til plan- og bygningslovens avstandsbestemmelse og mulig behov for dispensasjonssøknad. Brev fra kommunen datert 5. desember 2012.

2 16. Dispensasjonssøknad - oppføring av garasje tilleggsopplysninger, datert 7. desember Brev fra tiltakshaver, datert 20. desember Redegjørelse for brannteknisk utførelse 19. Fasade- og plantegninger, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad med vedlegg Sammendrag: Komite plan fattet i sak 63/13, 8. mai 2014 vedtak om å ikke gi dispensasjon for oppføring av garasje på eiendommen gnr/bnr 107/30 i felles eiendomsgrense med eiendommen gnr/bnr 107/194. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver, men før klagen ble tatt opp til behandling, endret komite plan sitt vedtak på eget initiativ, og ga dispensasjon. Dette vedtaket ble påklaget av eier av naboeiendommen, gnr/bnr 107/194. Fylkesmannen behandlet klagen, og opphevet komite plan sitt omgjøringsvedtak. Fylkesmannen la til grunn at det ikke var hjemmel for omgjøring av vedtaket etter forvaltningsloven 35. Klagebehandling har på grunn av dette vært stilt i bero inntil fylkesmannens avgjørelse forelå. Orientering om saksgangen i saken: I forbindelse med henvendelser knyttet til eiendommen gnr/bnr 107/194, Gamle Kongeveg 2A, avdekket kommunen at det var oppført garasje på eiendommen gnr/bnr 107/30, Innherredsvegen 67, 7503 Stjørdal, uten kommunens godkjennelse. Eiendommens eier ble tilskrevet i brev datert 25. oktober 2012, og bedt om å fremlegge søknad for tiltaket, evt. godkjennelse fra kommunen dersom dette var gitt. Kommunen mottok en redegjørelse om tiltaket 29. oktober I tillegg ble kvittering for nabovarsel, erklæring for oppføring av carport i nabogrense mot gnr/bnr 107/194, situasjonskart og tegninger fremlagt. I brev datert 1. november 2012 bemerket kommunen at kvittering for nabovarsel var fra juni 2011, altså over ett år gammel. Det samme gjaldt for samtykkeerklæringen, som var datert 31. august I tillegg var samtykkeerklæringen gitt av eiendommens daværende eier. Nåværende eier overtok eiendommen 8. oktober Det ble vist til plan- og bygningsloven 21-3, jf. byggesaksforskriften 5-2, tredje ledd at dersom søknad sendes kommunen senere enn ett år etter utsending av nabovarsel, skal det sendes nytt nabovarsel til alle naboer og gjenboere. Kommunen ba derfor om at naboer ble varslet på nytt, samt at ny samtykkeerklæring måtte fremlegges, med mindre den allerede fremlagte erklæring var tinglyst som heftelse på eiendommen gnr/bnr 107/194. Det ble videre bedt om en brannteknisk redegjørelse da fremlagte tegninger viste en garasje over 50 m² BYA og BRA. Kommunen mottok ny kvittering for nabovarsel 20. november 2012 og 11. februar 2013, hvor det var opplyst om dispensasjonssøknad. I nabovarslet til eier av naboeiendommen gnr/bnr 107/194 er det avkrysset for dispensasjon, og dispensasjonen beskrevet. Kommunen mottok merknader til nabovarsel fra eier av gnr/bnr 107/194. Merknadene ble fremsatt muntlig av Trinh Thi Nguyen, mor til May- Lin Nguyen, da May-Lin Nguyen er under 18 år. Merknadene ble fremsatt 5. desember 2012, altså innenfor merknadsfristen. Kommunen sendte merknadene til tiltakshaver og ansvarlig søker samme dag. Det ble fremsatt følgende merknader: «Eier vil ikke underskrive avstandserklæring. Garasjen må flyttes i lovlig avstand fra nabogrense. Taket på garasjen er i dag over eiendomsgrense.» Redegjørelse for brannteknisk løsning og søknad om tiltak med

3 ansvarsretter er mottatt 26.november Søknad om dispensasjon for plassering i nabogrense ble mottatt samme dag. I brev mottatt 7. desember 2012 utdypes dispensasjonssøknaden. Nye tegninger er mottatt 20. desember Den viser at garasjen skal oppføres med to brannvindu mot vest og ett mot sør. Beskrivelse av tiltaket viser at veggen består av betong i en høyde på 1,5 meter fra bakken. Over dette er byggverket oppført i bindingsverk med steinull og branngips. Det samme gjelder tak. Taket foreslås avkortet slik at det ikke stikker ut fra byggets fasadeliv mot vest. Planløsningen for garasjen viser at det er 33 m² BRA for parkering av biler, 13 m² bod samt overbygd sykkelparkering i nordre del av garasjen. Denne er ca 8 m². Bygningen har en utstrekning på 13 meter mot vest. Søknad om dispensasjon, mottatt 26. november og 7. desember 2012, er begrunnet slik: «Det søkes herved Stjørdal Kommune om dispensasjon etter plan- og bygningsloven for godkjenning av oppført garasje. I 2011 tok undertegnede kontakt med Steinar Risberg for å klarlegge muligheter og bestemmelser for å oppføre en garasje med bod i grensen mot nabo. Tegninger og ordlyden i en erklæring ble utferdiget etter god hjelp og anvisning av Steinar Risberg. Nabovarsel og erklæring med utførlige tegninger av garasjebygget ble framlagt naboer og underskrevet. Etter dette ble snekker Jostein Nessimo engasjert. Han sto for å samordne grunnarbeidet og det videre snekkerarbeid. Jostein Nessimo tok kontakt med Steinar Risberg under byggeprosessen for at følge byggforskrifter. I byggeperioden var Steinar Risberg på byggeplassen og i prat med Jostein Nessimo. I dag står garasjen ferdig, bygget etter planer og tegninger uten avvik eller forandringer. I brev fra Stjørdal Kommune , v/saksbehandler Anniken Hastaklev blir jeg gjort oppmerksom på at bygget ikke er omsøkt etter gjeldende forskrifter. Det mangler utfylte skjemaer. Skjemaer jeg ikke fikk eller ikke fikk spurt om. Hertil nevnes at tidligere innhentet nabovarsel og erklæring etter et år, ikke er gyldig lengre. Jeg var i god tro og vil framheve at jeg var overbevist om at regler og forskrifter var oppfylt. Etter min kontakt med kommunen og naboer, påbegynte byggingen når det ikke var framkommet innsigelser. Det er nå en ny nabo etter Stig Borgen. Det var Stig Borgen som nærmeste nabo som i erklæringen ga tillatelse til å oppføre garasjen inntil grensen mellom eiendommene. Erklæringen var fri for klausuler og heftelser.» Søknad om dispensasjon er ytterligere utdypet i brev mottatt 7. desember 2012: «Oppføringen ble i samråd med tidligere eier planlagt og oppført i nabogrensen uten det ble noen ulempe eller heftelse på eierens eiendom. Erklæring ble underskrevet. Plassering av garasjen vil skjerme naboeiendommen for innsyn og trafikken på gårdsplassen. Naboens krav om at vi skal rive garasjebygget vil nå i ettertid påføre os svære ulemper. I utgangspunktet oppførte vi garasjen i samråd med Stjørdal Kommune og tidligere eier.» Det anføres i brev mottatt 26. november 2012 at tiltakshaver ikke fikk utlevert søknadsskjemaer fra Stjørdal kommune, og at han var i god tro med tanke på at regler og forskrifter var oppfylt. Det anføres også at kommunens saksbehandler var i prat med snekkeren på byggeplassen. Brevet ble forelagt kommunens saksbehandler for kommentar. Han forteller at det ble informert om søknadsplikt. I tillegg bemerket kommunen at garasjen ikke burde søkes oppført i nabogrense pga problemer med vedlikehold, at taket kommer over nabogrensen mv. og de ulemper dette påfører eier av naboeiendommen. Kommunen har ikke vært på tilsyn på byggeplassen, men kommunens saksbehandler snakket med snekkeren da han tilfeldigvis gikk forbi eiendommen.

4 Saksopplysninger Komite plan fattet i sak 63/13, 8. mai 2014 vedtak om å ikke gi dispensasjon for oppføring av garasje på eiendommen gnr/bnr 107/30 i felles eiendomsgrense med eiendommen gnr/bnr 107/194. Vedtaket er påklaget av tiltakshaver, og begrunnelse for klage er mottatt 28. april Klagen følger vedlagt som vedlegg 6. Det er anført følgende argumenter for at klagen skal tas til følge: «3.1, Garasjen er allerede godkjent Prinsipalt gjøres det gjeldende at garasjen allerede er godkjent av Stjørdal kommune, og at dette skjedde da den ble bygget i Det foreligger ingen skriftlig godkjennelse, men det er neppe tvilsomt at godkjennelse må anses gitt. Det vises i denne forbindelse til Komite plans egen fremstilling av tiltakshavers søknads- og byggeprosess, og Stjørdal kommunes medvirkning i denne forbindelse: «Tiltakshaver har rådført seg med en konsulent på byggesakskontoret flere ganger. Han fikk hjelp med erklæringen som er undertegnet av nabo. Han fikk med seg nabovarsler som er undertegnet av naboer, og naboer har ingen innsigelser mot byggingen. Han fikk råd fra kommunens konsulent under byggingen, som for øvrig var på byggeplassen under rådgivningen. Tiltakshaver fikk med seg dokumenter som skulle fylles ut, men ikke byggesøknad. Tiltakshaver har søkt råd fra kommunen for og under oppforingen av bygget, og har rettet seg etter anvisning fra kommunen. Etter dette mener komiteen at tiltakshaver har oppført bygget i god tro». Det presiseres at byggingen også skjedde i samråd med daværende nabo, og at vedkommende ga skriftlig samtykke til bygging i nabogrensa. At det i ettertid viser seg at Stjørdal kommune har gitt tiltakshaver mangelfulle opplysninger om byggesøknad og heller ikke har formalisert sin godkjennelse skriftlig, må kommunen selv bære ansvaret for. Dette kan ikke legges tiltakshaver til last, og det er ikke rimelig at han skal bli skadelidende for kommunes forsømmelser. Da garasjen allerede er godkjent, er det ikke grunnlag for å kreve ny byggesøknad, nye nabovarsler og ny samtykkeerklæring i herværende sak Dispensasjon For det tilfelle at man kommer fram til at garasjen ikke kan anses godkjent, gjøres det gjeldende at det er grunnlag for å gi dispensasjon fra plan og bygningslovens avstandskrav i herværende sak, jf. plan- og bygningsloven Det anføres hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningsloven 19-2, annet ledd. Det vises til at garasjen ivaretar de branntekniske krav, som er det mest sentrale hensynet bak plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser. Det vises videre til at det er vanlig praksis å plassere garasjer i nabogrensa i det aktuelle området og at garasjen har en god arkitektonisk utforming. Det vil dessuten medføre store kostnader for tiltakshaver å flytte garasjen. Dette blir spesielt urimelig tatt i betraktning at tiltakshaver har oppført bygget i god tro i samråd med både Stjørdal kommune og daværende eier av naboeiendommen.

5 Når det gjelder eventuelle ulemper en dispensasjon vil medføre for nabo, må det tillegges vekt at garasjen allerede var oppført da nåværende eier overtok eiendommen. Det må også tillegges vekt at det tross alt foreligger skriftlig samtykke til plassering av garasjen i nabogrensa fra vedkommende som eide naboeiendommen da garasjen ble oppført, og at vedkommende er nåværende eiers far.» Planstatus På søknadstidspunktet var gjeldende reguleringsplan for eiendommen 1963-planen for Stjørdal bygningsdistrikt. Det er gitt bestemmelser til planen i kommunedelplan for Stjørdal tettsted som Formingsbestemmelser for BF1-3, samt byggeområder som inngår i reguleringsplan for Stjørdalen bygningsdistrikt, stadfestet Det ble vedtatt ny kommuneplans arealdel for Stjørdal 20. mars 2014, hvor det er vedtatt nye bestemmelser for fortettingsområde BF2. I forhold til klagen som behandles, er det ikke avgjørende hvilken plan saken behandles etter da verken tidligere plan eller gjeldende plan har bestemmelser om avstand fra bygning til nabogrense. Forholdet reguleres av plan- og bygningsloven Søknad om dispensasjon omhandler dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4, som lyder: «29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd bokstav b, gis ved forskrift.» Vurdering Klagen anses fremsatt rettidig, jf forvaltningsloven 29 første ledd. Prinsipalt anføres det i klagen at garasjen allerede er godkjent av Stjørdal kommune, og «at Stjørdal kommune har gitt tiltakshaver mangelfulle opplysninger om byggesøknad og ikke har formalisert sin godkjennelse skriftlig. Det anføres at dette må kommunen selv bære ansvaret for. Dette kan ikke legges tiltakshaver til last, og det er ikke rimelig at han skal bli skadelidende for kommunes forsømmelser.» Dette er nye argumenter som bringes inn i saken, og som må vurderes. Rådmannen mener de påstander som her fremmes er feilaktige. Stjørdal kommune ga tiltakshaver beskjed om at tiltaket var søknadspliktig. Det er heller ikke grunn til å tro at kommunen har unnlatt å sende med søknadsskjema, men har sendt med de øvrige dokumenter. Dette er kun påstander fra tiltakshavers side, som dessverre ikke kan dokumenteres i ettertid. Uansett er det tiltakshavers ansvar å påse at tiltak som er søknadspliktig søkes om.

6 Kommunen har heller ikke vært på befaring på tiltaket, slik det påstås. At kommunens saksbehandlere i sin fritid kommer forbi tiltak under oppføring, kan og skal ikke tillegges vekt. Det er uansett eier av eiendommen sitt ansvar å sørge for at nødvendige tillatelser foreligger. Tiltakshaver har i tillegg benyttet fagkompetanse, som skal være kjent med at slike tiltak er søknadspliktig. Det påstås videre fra klager at kommunen «ikke har formalisert sin godkjennelse skriftlig.» Godkjenning av garasjer er et enkeltvedtak, jf forvaltningsloven 2 første ledd bokstav b, og vedtak gis etter at søknad er mottatt. I foreliggende sak er det ikke fremmet søknad om tiltaket, og kommunen har derfor ikke hatt mulighet til å vurdere saken og har derfor heller ikke fattet vedtak. Det er derfor uriktig slik det påstås at kommunen ikke har formalisert sin godkjennelse skriftlig. Det følger videre av forvaltningsloven 23 at et enkeltvedtak skal være skriftlig om dette ikke av praktiske grunner vil være særlig byrdefullt for forvaltningsorganet. Alle vedtak som gis av kommunen gjøres skriftlig, og det er krav om at alle vedtak skal være godkjent av leder. Rådmannen tar derfor sterk avstand fra påstanden om at kommunen ikke har formalisert sin godkjennelse skriftlig. Rådmannen konkluderer med at det ikke forelå søknad om tillatelse til oppføring av garasje, og heller ikke tillatelse fra kommunen. På denne bakgrunn var det grunnlag for å kreve ny byggesøknad, nye nabovarsler og ny samtykkeerklæring. Subsidiært anføres det at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, da «hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningsloven 19-2, annet ledd. Det vises til at garasjen ivaretar de branntekniske krav, som er det mest sentrale hensynet bak plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser. Det vises videre til at det er vanlig praksis å plassere garasjer i nabogrensa i det aktuelle området og at garasjen har en god arkitektonisk utforming.» Før rådmannen går inn på en vurdering av om klagen kan føres fram, vil rådmannen gi en generell innføring i regelverket omkring plassering av bygninger. Det er kommunen som bygningsmyndighet som skal godkjenne plassering av tiltak, jf plan- og bygningsloven 29-4 første ledd. Plan- og bygningslovens hovedregel om plassering av tiltak i forhold til nabogrense følger av 29-4 andre ledd. Byggverk skal ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Hensynet bak bestemmelsen om avstand i plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd om at byggverket skal ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter er både hensynet til de branntekniske krav som følger av plan- og bygningsloven med forskrifter, og hensynet til åpenhet og luft mellom store bygninger på eiendommene. I tillegg forutsetter plan- og bygningsloven med de avstandskrav den oppstiller (minimum 1 meter for små bygninger) at vedlikehold på egne bygninger kan utføres fra egen eiendom. Unntak fra bestemmelsen om oppføring av følger av tredje ledd, hvorav det følger: «Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.»

7 I forhold til bestemmelsens bokstav a, om at byggverk kan plasseres nærmere nabogrense eller i nabogrense når det foreligger skriftlig samtykke fra eier av naboeiendommen, legger rådmannen til grunn, slik som i vedtak 63/13, at det ikke foreligger gyldig samtykke fra eier av naboeiendommen. Fylkesmannen har også i sitt vedtak av 20. mars 2014 lagt til grunn at det ikke foreligger et gyldig samtykke, og fylkesmannen skriver: «I Ot.prp. nr. 45 ( ) s. 231 står det at: «Det skriftlige samtykket må foreligge på vedtakstidspunktet. Hvis naboen senere trekker samtykket tilbake, er dette et forhold som i utgangspunktet ikke vedkommer kommunen og som må løses privatrettslig.» Av pbl 29-4 tredje ledd bokstav a) framgår det at det er eieren av naboeiendommen som må ha gitt det skriftlige samtykket. Lovens system er at det må foreligge et uttrykkelig og positivt samtykke fra berørte naboer for å fravike avstandskravene. I dette tilfelle har eieren ved sin mor og verge før vedtakstidspunktet sagt klart fra om at hun ikke ønsker at garasjen skal stå nabogrensen. Det foreligger således ikke samtykke fra nåværende og berørt eier på vedtakstidspunktet. I denne saken har eier av naboeiendommen før vedtakstidspunktet klart gitt utrykk for at det ikke samtykkes til omsøkte tiltak. Det må derfor legges til grunn at nabo på vedtakstidspunktet ikke har samtykket. Dette er vurdert korrekt i kommunens vedtak av , der dispensasjon fra 29-4 annet ledd ble vurdert.» Plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav b åpner for at kommunen kan godkjenne at byggverk kan plasseres nærmere nabogrense eller i nabogrense ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Bestemmelsen er presisert i byggteknisk forskrift 6-4, hvorav det følger: «Mindre tiltak som beskrevet i plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav b gjelder bygning hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m².» Omsøkte garasje har et bebygd areal på 65,5 m². Bruksarealet er noe mindre. Garasjen er over 50 m², slik at det da er hovedregelen i pbl 29-4 annet ledd om 4 meters avstand som skal legges til grunn ved dispensasjonsbehandlingen. Følgelig kreves det dispensasjon for å fravike fra dette. Grunnlaget for behandling av dispensasjonssøknader følger av plan- og bygningsloven 19-2, som bestemmer i annet ledd at dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Tiltakshaver anfører at vilkårene for dispensasjon anses oppfylt, og at dispensasjon for plassering må gis. Tiltakshaver skriver i sin begrunnelse at: «Det anføres hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningsloven 19-2, annet ledd. Det vises til at garasjen ivaretar de branntekniske krav, som er det mest sentrale hensynet bak plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser. Det vises videre til at det er vanlig praksis å plassere garasjer i nabogrensa i det aktuelle området og at garasjen har en god arkitektonisk utforming.» Rådmannens kommentar til dette er at hensynet bak bestemmelsen om avstand i plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd om at byggverket skal ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter er både hensynet til de branntekniske krav som følger av plan- og bygningsloven med forskrifter, og hensynet til åpenhet og luft mellom store bygninger på eiendommene. I tillegg forutsetter plan- og bygningsloven med de

8 avstandskrav den oppstiller (minimum 1 meter for små bygninger) at vedlikehold på egne bygninger kan utføres fra egen eiendom. Det vil også kunne ha betydning for bruken av naboeiendommen at byggverket plasseres helt i grensen, da byggverket vil kunne begrense utnyttelsen av tomtearealet. I tillegg vil byggverket helt i nabogrensen kunne være til visuell sjenanse. Klager påstår videre i sin klage at det er «vanlig praksis å plassere garasjer i nabogrensa i det aktuelle området» Klager har ikke dokumentert dette. Ifølge kartinnsynet er det få eller ingen garasjer som er oppført i nabogrense. Vanlig praksis for garasjer hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m² er at disse plasseres 1 meter fra nabogrense. Det er sjeldent det godkjennes garasjer over 50 m² bebygd areal og bruksareal i tettbygde strøk, da det er for små tomter til at avstandskrav og branntekniske krav kan ivaretas. For de tilfeller dette godkjennes, stilles det krav om plassering 4 meter fra nabogrense, med mindre det fremlegges samtykke fra eier av naboeiendommen. Klager anfører videre at «Når det gjelder eventuelle ulemper en dispensasjon vil medføre for nabo, må det tillegges vekt at garasjen allerede var oppført da nåværende eier overtok eiendommen. Det må også tillegges vekt at det tross alt foreligger skriftlig samtykke til plassering av garasjen i nabogrensa fra vedkommende som eide naboeiendommen da garasjen ble oppført, og at vedkommende er nåværende eiers far.» Rådmannen legger til grunn at det ikke kan tillegges vekt at garasjen allerede var oppført da nåværende eier overtok eiendommen, og at det foreligger skriftlig samtykke til plassering av garasjen i nabogrensa fra vedkommende som eide naboeiendommen da garasjen ble oppført, slik klager anfører. Det kan heller ikke tillegges vekt at vedkommende er nåværende eiers far. Fylkesmannen har i sitt vedtak 20. mars 2014 lagt til grunn at samtykket som nåværende eiers far har gitt ikke er gyldig i foreliggende sak. At garasjen var oppført da nåværende eier overtok eiendommen, forandrer ikke ulempevurderingen, da garasjen er oppført uten tillatelse. Det anføres til slutt at «Det vil dessuten medføre store kostnader for tiltakshaver å flytte garasjen. Dette blir spesielt urimelig tatt i betraktning at tiltakshaver har oppført bygget i god tro i samråd med både Stjørdal kommune og daværende eier av naboeiendommen.» Kostnader med flytting av garasje er ikke et relevant argument ved behandling av dispensasjonssøknaden. Dette er argumenter som vil bli relevante først dersom det foreligger et endelig negativt vedtak for tiltakshaver i dispensasjonssaken, og kommunen behandler tiltaket etter plan- og bygningsloven kapittel 32. For øvrig kan rådmannen bemerke at tiltakshaver burde være kjent med søknadsplikten. Tiltakshaver har tross alt tidligere oppført bolig på eiendommen, og fikk veiledning fra kommunen om søknadsplikt. Rådmannen finner det derfor usannsynlig at tiltakshaver oppførte garasjen i god tro. Dersom det var viktig for tiltakshaver å sikre seg retten til å ha garasje stående i nabogrense når han valgte å ikke sende søknad til kommunen, burde han sørget for å få tinglyst sin heftelse. Rådmannen legger etter dette til grunn at det ikke er fremkommet nye forhold i klagen, som tilsier et annet resultat enn det påklagende vedtaket. Rådmannen anbefaler derfor komite plan om ikke å ta klagen til følge. Klagen vil da bli oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.