Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 83/41 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 83/41 - Sjøgata 3, 7503 Stjørdal - behandling av klage over dispensasjon fra reguleringsplan for E6 - Havnevegen (Tangmoen) for oppføring av rekkehus Rådmannens forslag til vedtak: Klagen tas ikke til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1. Ansvarlig søkers kommentarer til klagen, datert 9. april Klage på vedtak fra naboene, datert 29. mars 2015, mottatt 7. april Melding om vedtak om dispensasjon, samt vedtak med begrunnelse, datert 12. mars Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan, datert 15. desember Kvittering for nabovarsel, datert 1. desember Vedlagt brev til nabovarsel, datert 1. desember Kommunens brev datert Ansvarlig søkers kommentar til nabomerknader, datert 5. januar Nabomerknader sendt til kommunen, datert 14. desember Merknader til nabovarsel, datert 14. desember Krav om områderegulering på Tangmoen, fra naboer, datert 12. mai Kommentar fra naboer til nabovarsel angående utbygging av 83/41, datert 12. mai 2014 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om rammetillatelse

2 Sammendrag: Komite plan fattet følgende vedtak i utv.sak 42/15, 11. mars 2015: «Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis det dispensasjon fra reguleringsplan for E6-Havnevegen (Tangmoen) 2a og 2d for oppføring av tre boliger i kjede på eiendommen gnr/bnr 83/41, Sjøgata 3, 7503 Stjørdal. Det stilles som vilkår, jf plan- og bygningsloven 19-2 første ledd siste punktum, at boligene oppføres etter bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, pkt. 2.10, BF2. Komite Plan ber rådmannen om å utarbeide en plan for områdeplaner. Det bes om at det gis en prioritering av de enkelte områder og estimering av kostnader. Saken legges fram til politisk behandling innen » Saksopplysninger Vedtaket er påklaget ved felles klage fra naboene i Sjøgata 1 B, 2, 4 og 6, Gamle Kongeveg 29 B og Løkkevegen 10. Klagerne har anført følgende argumenter for sin klage: 1. Kommunens praksis med å gi dispensasjon fra egne planer 2. To reguleringsplaner gjelder samtidig, og brukes slik kommunen finner det mest hensiktsmessig 3. Tegninger av bygget i Sjøgata 3 harmonerer ikke med omkringliggende bebyggelse i fasade og form 4. Parkeringsforholdene på Tangmoen som helhet 5. Ivaretakelse av lekeplasser på Tangmoen som helhet 6. Ivaretakelse av grøntareal på Tangmoen som helhet 7. Belastning av vegnettet på Tangmoen som helhet 8. Særskilte uavklarte forhold i Løkkevegen 9. Uavklarte habilitetsforhold 10. Todelt vedtak 42/ Lukket møte i åpent møte Anførslene er begrunnet og utdypet i klagen, som følger som vedlegg 2 til saksfremlegget. Ansvarlig søker har kommentert klagene i vedlegg 1. Vurdering Klagen er fremsatt rettidig. Vedtaket som er påklaget er knyttet til dispensasjon fra gjeldende reguleringsbestemmelser 2a og 2d, som har følgende ordlyd: Rådmannen vil i det følgende kommentere klagernes anførsler punktvis slik de fremgår ovenfor:

3 1. Kommunens praksis med å gi dispensasjon fra egne planer Rådmannen er enig med klagerne i at det er mange dispensasjonssaker i Stjørdal kommune. På generelt grunnlag skyldes mye av dette gamle planer, med bestemmelser som oppleves som utdaterte i forhold til dagens byggeskikk. For øvrig skal søknader om dispensasjoner behandles etter pbl annet ledd, og vurderingen skal vise at vilkårene er oppfylt. Nabomerknader er vurdert i foreliggende sak, men naboenes merknader har ikke ført fram. Det er ikke slik at dispensasjon ikke kan innvilges selv om naboer har merknader. Ansvarlig søker kommenterer til dette punktet i klagen at dispensasjonsadgangen kommunen har er et viktig prinsipp som muliggjør byggesaksbehandling uten å gjennomføre full planbehandling i de tilfeller hvor planens hensyn ikke blir vesentlig tilsidesatt. Ansvarlig søker kommenterer videre at tiltaket av naboene blir beskrevet som langt mer inngripende enn det faktisk er. Naboene anfører at det har vært planer om å rehabilitere eksisterende bygg og tilføre en ny boenhet, men at dette er avslått av kommunens saksbehandler. Dette er en uriktig påstand. Kommunen ble presentert et prosjekt med nybygg fire boenheter ved forhåndskonferansen. Kommunen anmodet om at tiltaket ble redusert med en boenhet. Rehabilitering av eksisterende bolig har aldri vært tema i tiltakshavers kontakt med kommunen. 2. To reguleringsplaner gjelder samtidig, og brukes slik kommunen finner det mest hensiktsmessig Gjeldende reguleringsplan for området er E6-Havnevegen (Tangmoen), plan-id 1-078, vedtatt 28. august Kommuneplanens arealdels (KP) kart viser at denne reguleringsplanen skal gjelde for området. I tillegg fremgår det av kommuneplankartet at området er et omformingsområde som skal fortettes i hht. BF2-bestemmelser i KP pkt og For at det skal kunne skje en fortetting kreves det dispensasjon fra reguleringsplanen for Tangmoen, og det er denne dispensasjonen som er behandlet og påklaget. Rådmannen kan til dels forstå at naboene mener dette er uryddig, men kommuneplanens arealdel, som den overordnede planen, er tydelig på hva som gjelder for dette området. At naboene har vanskelig for å forstå dette, er likevel ikke et argument for å avslå søknaden om dispensasjon. 3. Tegninger av bygget i Sjøgata 3 harmonerer ikke med omkringliggende bebyggelse i fasade og form Når det gjelder takformen vil temaet bli vurdert ved behandling av rammesøknaden, og er ikke en del av dispensasjonssøknaden. For øvrig søkes det dispensasjon fra reguleringsplanen for å oppføre enebolig i kjede med tre boenheter. Reguleringsbestemmelsen pkt. 2a bestemmer at bebyggelsen skal bestå av frittliggende bolighus samt tilhørende garasjer og uthus. Innenfor det området som samme plan gjelder er det tidligere oppført flere tomannsboliger, som heller ikke er helt i samsvar med reguleringsplanene, blant annet gjelder dette Sjøgata 1A og 1B. Sjøgata 1A og 1B er i tillegg oppført i kun 1 etasje, og strider derfor mot planbestemmelsen pkt. 2c om at bebyggelsen skal oppføres i 1 ½ etasjer eller to etasjer. Dette gjelder også flere av

4 boligene i området. Det er også oppført tomannsbolig på eiendommene Sjøgata 8A og 8B, samt Gamle Kongeveg 27B. Utenfor området for gjeldende plan, men på motsatt side av Gamle Kongeveg er det oppført to firemannsboliger. For øvrig består bebyggelsen i området, som nevnt av noen eneboliger og tomannsboliger i en etasje, mens mye av bebyggelsen er i 1 ½ etasje og to etasjer. På bakgrunn av bebyggelsen i området for øvrig, er kommunens oppfatning fortsatt at omsøkte utbygging med tre boenheter ikke bryter med bebyggelsen i området. Det kan ikke hensyntas bebyggelse i en etasje som ikke er i samsvar med gjeldende plan. 4. Parkeringsforholdene på Tangmoen som helhet Når det gjelder kravet til parkeringsdekning har ikke reguleringsplanen bestemmelser om dette. Kravet må derfor utledes av kommuneplanens arealdel pkt. 2.10, som gjelder for fortettingssonene. Hvorvidt kravet til tilfredsstillende parkering er oppfylt er en del av vurderingen ved behandling av rammetillatelsen. Det er valgt å søke om en adkomstløsning med felles adkomst til boligene. Da kommunen ikke tillater rygging ut i kommunal veg, er manøvreringsareal vist på situasjonskartet. Dette gir en sikker manøvrering av bil. Når det gjelder antallet parkeringsplasser til boligene har ikke kommunen hjemmel til å kreve flere parkeringsplasser enn det som følger av planen. Da må tiltakshaver selv ta initiativ til å opparbeide flere parkeringsplasser. Det er heller ikke meningen at parkeringsarealet skal dimensjoneres ut fra store selskaper mv. Parkeringsplassenes beliggenhet vil være tema ved behandling av rammesøknaden, og parkeringsplasser kan ikke oppføres innenfor siktlinjene for kryss. Når det gjelder påstanden om at naboenes henvendelse til kommunen ikke ble fremlagt som vedlegg til saken, er rådmannens oppfatning at dette var en henvendelse til kommunen som er besvart. Naboenes merknader til saken fremkommer gjennom nabomerknadene, og disse er fremlagt ved behandling av saken. Naboene anfører at det er en saksbehandlingsfeil at naboenes henvendelse vedrørende kommunens planer for oppgradering av Løkkevegen ikke ble fremlagt ved behandling av saken. Rådmannen er uenig i dette. Plan- og bygningslovens system er slik at nabomerknader fremlegges og vurderes ved saksbehandling. Frist for å fremsette nabomerknader er to uker fra nabovarsel er mottatt. Øvrige henvendelser til kommunen angående planer om evt. oppgradering av vei er besvart, og er ikke en del av dispensasjonssaken. Rådmannen mener derfor det ikke er noen saksbehandlingsfeil at naboenes henvendelse ikke er fremlagt. 5. Ivaretakelse av lekeplasser på Tangmoen som helhet. 6. Ivaretakelse av grøntareal på Tangmoen som helhet Naboene anfører at det må kreves områderegulering av området for å få på plass lekeplasser og grøntområder på Tangmoen. Det er ikke krav i kommuneplanens arealdel om områderegulering for dette området, men kommunen kan velge å sette i gang med områderegulering uavhengig av dette. Dersom kommunen ved en områderegulering ikke ønsker at det skal skje bygging i den perioden det tar å regulere området, må det fattes vedtak om bygge- og deleforbud. Forslaget til reguleringsplanen hadde opprinnelig avsatt lekearealer i krysset Gamle Kongeveg/ Sjøgata, men dette lekearealet ble tatt ut av planen og ikke stadfestet, og eiendommen er i dag bebygd med bolig. Rådmannen er enig med naboene i at det mangler lekearealer på Tangmoen. Omsøkte prosjekt medfører imidlertid at området tilføres lekeplass, da det er satt av et areal på

5 eiendommen for dette formålet. I så måte bidrar prosjektet til en forbedring av den eksisterende situasjonen. For øvrig arbeider kommunen med, og har planer om å etablere grøntarealer på taket av Tangtunellen. Rådmannen er enig i at det burde vært lekeplasser i området. 7. Belastning av vegnettet på Tangmoen som helhet Tiltaket medfører en økning av antall boenheter med to stk. Sett i sammenheng med antall boliger som benytter dagens veinett anses ikke denne økning som «betydelig», slik naboene anfører. Temaet er vurdert ved behandling av søknaden, og som nevnt der ble det ved bestemmelsen om fortettingssområder tatt hensyn til vegstruktur i det enkelte område. Kommunens vurdering er at Tangmoens vegnett tåler den fortetting som det er lagt opp til gjennom fortettingsbestemmelsene. 8. Særskilte uavklarte forhold i Løkkevegen Naboene anfører at det er uavklarte forhold i Løkkevegen. Rådmannen er uenig i dette. Selv om Løkkevegen ikke er utbygd i den bredde som følger av reguleringsplanen, er ikke dette et uavklart forhold. Omsøkte tiltak ligger innenfor regulerte byggegrenser, noe som er i samsvar med reguleringsbestemmelsene pkt. 2b. Det er ikke søkt om dispensasjon for å bryte denne byggegrensen. Rådmannen oppfatter anførselen som et ønske fra eier av Sjøgata 1B om at bebyggelsen skal bryte byggegrensen mot Løkkevegen slik at den kan trekkes mer enn 4 meter fra felles eiendomsgrense mellom Sjøgata 1B og Sjøgata 3. Hovedregelen i plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd er at så lenge ikke annet er bestemt i plan, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Med halve høyde menes gjennomsnittlig gesimshøyde for fasade mot nabogrense. Det er ikke søkt om dispensasjon fra byggegrense mot Løkkevegen, og anførselen blir derfor ikke relevant. 9. Uavklarte habilitetsforhold Reglene om habilitet følger av forvaltningsloven 6, og gjelder både for saksbehandlere i kommunen og politikere som fatter vedtak. Hvert medlem i komite plan må vurdere sin habilitet knyttet til det enkelte vedtak som fattes og gi beskjed til organet om forhold som kan gjøre han inhabil. Det er komiteen som fatter avgjørelsen av habilitetsspørsmålet, uten at vedkommende medlem deltar, jf forvaltningsloven Todelt vedtak 42/15 Komite plan fattet vedtak om å gi dispensasjon. I tillegg ba komiteen rådmannen om å utarbeide en plan for områdeplaner, samt en prioritering av de enkelte områder mv. Det er ingen motstrid mellom disse vedtakene, slik naboene anfører. Komiteen fattet vedtak om dispensasjon. I tillegg ønsker komiteen at rådmannen setter av ressurser for å utarbeide områdeplaner, etter en nærmere prioritering. Det er ikke gitt at en slik plan for områdeplaner gjør at arbeidet vil igangsettes, og det er heller ikke gitt at Tangmoen blir prioritert. 11. Lukket møte i åpent møte Rådmannen ga i komite plan en redegjørelse for forståelsen av planverket og hvordan dette påvirker behandlingen av denne saken. Rådmannen er ikke kjent med, og har ikke deltatt i lukket møte i matpausen, slik naboene anfører.

6 Naboene viser i sin klage til at utbygger skal områderegulere sin eiendom. Områderegulering gjelder regulering av et større område. Utbygger har fremlagt en situasjonsplan for sin eiendom, som vil bli vurdert ved behandling av byggesøknaden. Det er ingen regulering som er fremlagt. Konklusjon: Det har gjennom klagen ikke fremkommet forhold som underbygger at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Dispensasjon er i samsvar med kommuneplanens arealdel, som angir at dette skal være et fortettingsområde i fortettingskategori BF2. Det anbefales derfor at klagen ikke tas til følge, og oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.