Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan. 102/99 - Husbyvegen 31A, 7505 Stjørdal - behandling av klage over vedtak om dispensasjon

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 102/99 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 102/99 - Husbyvegen 31A, 7505 Stjørdal - behandling av klage over vedtak om dispensasjon Rådmannens forslag til vedtak: Klagen tas ikke til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: Vedlegg: 1. Kommentarer til klage fra ansvarlig søker, datert 20. november Klage over vedtak om dispensasjon fra Marianne Wold og Ole Kristian Furuly, datert 15. november Vedtak om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt om antall boenheter og dispensasjon fra reguleringsplanens byggegrense mot Husbyvegen, datert 28. oktober Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, datert 25. juni Situasjonskart, datert 25. juni Kvittering for nabovarsel, datert 3. juni Merknader til nabovarsel fra Marianne Wold og Ole Kristian Furuly, datert 11. juni Merknader til nabovarsel fra Arkhom Saokham, datert 13. juni Merknader til nabovarsel fra Guri Frigaard og Svein Roger Husaas, datert 11. juni Ansvarlig søkers kommentarer til nabomerknader, datert 25. juni 2014 Saksopplysninger Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt om antall boenheter og dispensasjon fra reguleringsplanens byggegrense mot Husbyvegen ble mottatt av Stjørdal kommune 26. juni 2014.

2 Stjørdal kommune fattet vedtak om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt om antall boenheter og dispensasjon fra reguleringsplanens byggegrense mot Husbyvegen i delegert vedtak 690/14, 28. oktober 2014, til tross for at det forelå merknader fra naboer. Vedtaket er påklaget av eier av gnr/bnr 102/766. Det anføres følgende i klagen: «På generell basis finner vi det beklagelig at Norgeshus AS kun har vist ny bebyggelse på noe som kan betegnes som en grov skisse av en situasjonsplan. I de aller fleste tilfeller vil en søknad om dispensasjon være en del av en søknad om rammetillatelse. I et nabovarsel i forbindelse med søknad om rammetillatelse, skal man iht, SAK (2) vedlegge "Målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger skal vedlegges varselet, med mindre det ikke er relevant." I veiledningsteksten står følgende "Nabovarsel skal gi en dekkende beskrivelse av tiltaket; hva som skal oppføres og hvor det skal oppføres. Det er satt som et krav i forskriften at målsatt situasjonsplan og snittog fasadetegninger vedlegges selve varselet. I tillegg skal varselet, i den grad det berører naboens eller gjenboers interesser, inneholde øvrig dokumentasjon som følger av byggesaksforskriften 5-4." I dette tilfellet er vi svært kritiske til at vi som naboer ikke fått de tegninger av tiltaket som forskriften krever. Vi kan ikke se at en dispensasjonssøknad som sådan, har sin fulle rett til å avvike fra forskriften når et nabovarsel sendes ut til berørte parter. Vi er også svært kritiske til at byggesakskontoret i Stjørdal kommune har fattet en beslutning om å gi dispensasjon for antall boenheter fra kommuneplanens bestemmelser (område BF2) basert på denne situasjonsplanen, uten å se tiltakshavers intensjoner hverken med tanke på utforming eller fremtoning i vårt nabolag. Dette understrekes ytterligere når byggesakskontoret i Stjørdal kommune med denne dispensasjonen, basert på nevnte situasjonsplan, ikke har vurdert krav til boligtype i BF2 som er beskrevet i kommuneplanens bestemmelser "Innenfor området tillates oppført inntil 4 boenheter pr daa, utformet som eneboliger, 2-4- mannsboliger, kjedehus eller rekkehus i 2 etasjer." Slik vi oppfatter denne situasjonplanen, så legges det her opp til en lavblokk i 2. etasjer med enten en åpen eller lukket "svalgangsløsning", som hverken kan defineres som en enebolig, 2-4 mannsbolig, kjedehus eller rekkehus. En slik type lavblokk er tillatt i BF3, men ikke BF2. Dette leder oss videre inn i siste del av bestemmelsene for BF2, som sier noe om utforming. "Ny bebyggelse skal i skala, form, fasader og materialbruk harmonere med den omkringliggende bebyggelse." Igjen stiller vi oss svært tvilende til at den grovt skisserte løsningen klarer å oppfylle de krav som er satt til utforming og som igjen er iht. intensjon vedrørende boligtyper nevnt innledningsvis i bestemmelsene for BF2. Vi mener at byggesakskontoret i Stjørdal kommune burde ha basert sin beslutning om å gi dispensasjon på et langt bedre grunnlag enn det som er presentert. Vi synes dessuten at dette fremkommer enda mer tydelig når byggesakskontoret i Stjørdal kommune selv skriver sitt vedtak (dat ) på side 7 "Da kommunen ikke har informasjon om hvordan tiltaket vil utformes med 5 boenheter, er det vanskelig å vurdere hva som er til fordel, og hva som er til ulempe for naboene", Så vi spør, hvordan kan da byggesakskontoret beslutte at 6 boenheter (vist i en grov situasjonsplan) er til fordel og ikke en ulempe for naboene, når de ikke har sett alternativet med 5 boenheter? Hele vedtaket baserer seg på antagelser, der dispensasjonssøknaden fra Norgeshus AS burde ha vært langt bedre tydeliggjort i form av fasade- og snittegninger, som igjen burde ha vært lagt til grunn i behandlingen i en dispensasjonssøknad, slik man normalt sett ville ha gjort i en mer vanlig søknad om rammetillatelse med dispensasjoner. Når nå byggesakskontoret i Stjørdal kommune har innvilget denne dispensasjonen, så er de totalt uvitende om hvordan tiltaket som sådan vil fremstilles i en søknad om rammetillatelse. Tiltakshaver har nå fått dispensasjon til å bygge flere boliger per dekar enn det bestemmelsene sier, men hvordan kan vi som naboer og byggesakskontoret i Stjørdal kommune være sikre på at viste løsning i situasjonsplan blir virkeligheten? I realiteten vil tiltakshaver her ha mulighet til delvis å endre på prosjektet hva gjelder plassering, utforming og løsning til søknad om rammetillatelse, men med nødvendig velsignelse til å oppføre 6 boenheter. Det er heller ikke vist i noen tegninger eller beskrivelser hvordan ansvarlig søker har regnet ut %-BRA eller BYA, og om dette er iht N og ny veiledning for grad av utnytting utarbeidet av

3 kommunal- og moderniseringsdepartmentet. At man i bestemmelsene skriver at kjeller ikke skal medregnes i grad av utnytting, er i sterk kontrast til 5-7 i veiledningen for grad av utnytting som sier at "Areal som er nødvendig for å dekke parkeringsbehovet på en tomt, skal medregnes i bebygd areal og i bruks- areal som legges til grunn ved beregning av grad av utnytting. Dette gjelder uavhengig av om parkeringsbehovet dekkes ved parkering innomhus, oppføring av garasjeanlegg og carport, eller om parkering skjer på terreng uten overbygging." Man kan jo spørre seg om intensjonen til bestemmelsene i kommuneplanen var myntet på parkeringskjellere eller om det er kjellere i vanlig forstand (som oppfattes som boligkjellere) som er unntatt utregning av utnytting, Legger man til grunn veiledningen til grad av utnytting, vil nok parkeringsarealet som en del av %-BRA og BYA overgå bestemmelsens krav til utnyttelse for BF2.» Ansvarlig søker har kommentert klagen, og har følgende merknader: «Kommentarer til naboklage Avsnitt 1 (vedr. vedlagt dokumentasjon): Tiltaket vil dokumenteres og nabovarsles i henhold til kravene i byggesaksforskriften ved søknad om rammetillatelse. For øvrig mener vi at de forholdene som er relevante for dispensasjonene som nå er behandlet er godt nok beskrevet og dokumentert. Avsnitt 2 (vedr. utforming og fremtoning): Tiltakets utforming vil beskrives i tegninger ved søknad om rammetillatelse. Tiltaket vil utformes i henhold til kommuneplanens bestemmelser for BF2, samt den generelle estetikkbestemmelsen i plan- og bygningsloven. Avsnitt 3 (vedr. krav til boligtype) Vi tolker planens intensjon til å være å sikre fortsatt småhusbebyggelse i området. Likevel angir BF2 et generelt politisk ønske om fortetting i disse områdene. Veileder H-2300 definerer småhus slik: «Småhus: Fellesbetegnelse på frittliggende og sammenbygde bolighus med inntil tre målbare plan der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl ». Vi er ikke enige i at tiltaket er å anse som en lavblokk, da bebyggelsens omfang og størrelse er mer å sammeligne med tre- eller firemannsboliger. En lavblokk vil etter vårt syn være en bygning som ikke er småhus, men som likevel er under 4 etasjer (altså boligbygninger i 3 og 4 etasjer). Avsnitt 5,6,7 og 8 Dette er anførsler som primært retter seg mot kommunens saksbehandling, og vi ser derfor ikke nødvendigheten av å kommentere disse. Vi presiserer likevel at beregningsreglene i byggteknisk forskrift kap. 5 er lagt til grunn. Det er overslagsberegninger av areal som er lagt ved dispensasjonssøknaden, men her er det tatt godt i, slik at reell grad av utnytting ved søknad om rammetillatelse vil være en del lavere enn oppgitt.» Planstatus: Gjeldende reguleringsplan er 1963-planen for Stjørdal sentrum. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel. For 1963-planen er det en generell presisering i arealplanens pkt hva gjelder utnyttingsgrad. Omsøkte tomt ligger innenfor fortettingskategori BF2 i kommuneplanens arealdel pkt Fortetting i sentrumsnære områder. Det er egne bestemmelser knyttet til fortettingsområdene, som overstyrer reguleringsbestemmelsene, også når det gjelder utnyttingsgrad. Bebyggelsens utforming og tomtens utnytting reguleres av kommuneplanens arealdel pkt og Det følger av pkt : Boligtype: Innenfor området tillates oppført inntil 4 boenheter pr daa, utformet som eneboliger, 2-4- mannsboliger, kjedehus eller rekkehus i 2 etasjer. Utnytting: Det gjelder en grad av utnytting i intervallet % BRA = 45-60% og BYA = 30 50%. Takform og høyde: Ny bebyggelse tillates utformet med saltak, hvor takvinkel ikke skal overstige 30 grader. Gesims og mønehøyde skal ikke overstige henholdsvis 7 og 9 meter. Hvis gesims og mønehøyde ikke overstiger henholdsvis 4 og 7 meter, kan takvinkel inntil 40 grader tillates. Flatt tak og pulttak kan også tillates.

4 Videre følger det av pkt. 2.10: Vurdering Høyder og utnytting: Alle oppgitte høyder måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Kjeller regnes ikke med i grad av utnytting. Parkering: Parkeringsdekning skal være 1.0 plasser pr boenhet under 50 kvm BRA, 1,3 plasser pr. boenhet under 100 kvm BRA og 1,5 plasser pr. boenhet over 100 kvm BRA. For eneboliger kreves en parkeringsdekning på 2.0 plasser pr. boenhet. Fellesarealer: Ny bebyggelse med 5 eller flere boenheter skal bidra til etablering av felles uteareal for kvartalet bebyggelsen inngår i. Felles uteareal skal få en sentral og solrik plassering i kvartalet. Felles avkjørsler og nedkjøringsramper skal plasseres slik at de på sikt kan betjene hele eller deler av kvartalet som bebyggelsen inngår i. Klagen er fremsatt rettidig, jf forvaltningsloven 29, første ledd. Rådmannen oppfatter at klagen gjelder vedtak om dispensasjon for å oppføre 6 boenheter i stedet for 5, og ikke vedtaket om dispensasjon for byggegrense langs vei. Når det gjelder vedtaket om dispensasjon langs Husbyvegen er dette ikke påklaget. Rådmannen vil likevel påpeke at det var feil av kommunen å behandle dette som dispensasjon. Det følger av vedtak i komite plan plansak 18. august 2004, sak 60/04: «I medhold av Plan- og bygn.lovens 28-1 nr. 2 endres regulert byggegrense langs Husbyvegen fra gjennomgående 12,5 m til 10,0 m, målt fra senter regulert veg. Endringen gjelder strekningen mellom Ringvegen og Organistvegen.» Regulert byggegrensen langs Husbyvegen er altså ikke 15 meter men 10 meter, målt fra senter veg. Rådmannen beklager denne feilen. Når det gjelder klagen over dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt for å kunne oppføre 6 boenheter i stedet for 5, klages det både over innholdet i vedtaket, samt over kommunens saksbehandling. Klager anfører at fremlagt dokumentasjon var for dårlig ved nabovarsling. Klager kom ikke med disse anførslene da de fremsatte merknader til søknaden. Kommunen fant derfor ingen grunn til å etterspørre dokumentasjon for nabovarslingen, utover dokumentasjon for at naboer var varslet. Når det gjelder dokumentasjon ved nabovarsling, skal varslet inneholde de opplysninger etter 5-4 i SAK som skal gis ved søknad, i den grad det berører naboers og gjenboeres interesser, jf SAK 5-2 første ledd. Kommunen har ved behandling lagt til grunn at naboer er tilstrekkelig varslet om innholdet i søknaden om dispensasjon. Kommunen har ikke mottatt rammesøknad, og kan derfor ikke kreve at det skal varsles som om det søkes om rammetillatelse. Rådmannen legger til grunn at tiltaket vil være innenfor gjeldende bestemmelser i den grad det ikke er søkt om dispensasjon. Når det gjelder klagers anførsel om at kommunen ikke har bedt om å få fremlagt tegninger som viser utforming mv., og at dispensasjonsvedtak er fattet uten at slik dokumentasjon er fremlagt, mener rådmannen at dette er forhold som vil bli behandlet ved en søknad om rammetillatelse. Som nevnt ovenfor legger rådmannen til grunn at tiltaket vil være innenfor gjeldende bestemmelser foruten de forhold det er søkt om dispensasjon for. Dette vil også gjelde for boligtype, og bestemmelsen om at "Ny bebyggelse skal i skala, form, fasader og materialbruk harmonere med den omkringliggende bebyggelse."

5 Vurderingstemaet i dispensasjonssaken er hvordan naboene vil bli berørt av 6 boenheter i forhold til 5 boenheter. Utforming av bygget vil komme i rammesøknad, og det forutsettes da at gjeldende bestemmelser til utnyttingsgrad vil bli overholdt. Rådmannen er enig i at kommunens uttalelse "Da kommunen ikke har informasjon om hvordan tiltaket vil utformes med 5 boenheter, er det vanskelig å vurdere hva som er til fordel, og hva som er til ulempe for naboene" er uheldig, men det kommunen forsøkte å få fram i sitt vedtak var at det avgjørende for naboene i foreliggende dispensasjonssøknad er hvorvidt naboene vil bli negativt berørt av om tiltaket oppføres med 6 i stedet for 5 boenheter. For naboene vil nok heller antallet personer som oppholder seg på eiendommen kunne ha mer betydning enn antallet boenheter. Dersom det legges til grunn at bebyggelsens størrelse og utforming vil være den sammen med 5 og 6 boenheter, kan det tenkes at det vil bli flere folk på eiendommen med 5 store boenheter enn med 6 mindre boenheter, men dette er ikke regulert. Antallet personer som kan oppholde seg på eiendommen reguleres ikke av plan- og bygningsloven, og som nabo kan man heller ikke bestemme hvilke familietyper som kan bosette seg på eiendommen. Rådmannen fastholder fortsatt at det ikke er vesentlige ulemper for naboene om det gis dispensasjon for 6 boenheter, så lenge tiltaket ligger innenfor gjeldende bestemmelser for øvrig. Når det gjelder anførselen om at naboene ikke kan være sikre på at tiltaket oppføres som i situasjonsplanen, så stemmer dette. Så lenge saken kun gjelder dispensasjon, vil ikke tiltakets ytre rammer komme til behandling før ved søknad om rammetillatelse. Uansett forventer rådmannen at tiltaket vil være innenfor gjeldende bestemmelser i plan og plan- og bygningsloven, foruten forhold det er gitt dispensasjon for. Ansvarlig søker skriver i sine kommentarer at rammesøknaden vil bli nabovarslet på vanlig måte. Når det gjelder utregning av BYA og BRA er dette sentralt ved behandling av rammesøknad. Ved behandling av dispensasjon forutsetter kommunen at regulert utnyttingsgrad overholdes. Konklusjon: Rådmannen legger til grunn at det ikke er fremkommet slike anførsler i klagen som tilsier at vedtaket skal endres. Vedtaket er tilstrekkelig begrunnet, og vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Flere av de anførte forhold er forhold som vil bli behandlet ved rammesøknad, og er ikke gjenstand for behandling ved søknad om dispensasjon. Det anbefales derfor at klagen ikke tas til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.