Saksframlegg. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 2521/04 opprettholdes.

Transkript

1 Saksframlegg NEDRE FERSTAD VEG 19D SØKNAD OM ENKLE TILTAK FOR ENEBOLIG KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/25705 Saksbehandlere: Antonsen/ Solem Høeg Forslag til vedtak: Bygningsrådet/ det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 2521/04. Bygningsrådet/ det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 2521/04 opprettholdes. Saken sendes til fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Kopi: Johansson Eiendom AS, Trollahaugen 57 B, 7018 Trondheim. Ingrid og Ole Huslund, Nedre Ferstad vei 21 A, 7023 Trondheim. Gudrun Marie og Dag Svinås, Nedre Ferstad veg 17 A, 7023 Trondheim Saksfremlegg - arkivsak 04/

2 Saksutredning Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 2521/04, mottatt plan- og bygningsenheten Innledning/sammendrag Plan- og bygningsenheten mottok søknad for nybygg bolig på eiendommen Nedre Ferstad veg 19D, gnr/bnr: 103/1481. Tegninger og dokumentasjon mottatt plan- og bygningsenheten , og lå til grunn for behandlingen av søknaden (saksvedlegg 3). Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det kom inn merknader til meldingen fra hjemmelshavere til Nedre Ferstad veg 17 A og Nedre Ferstad veg 21 A (orienteringsvedlegg 1). I vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 2521/04, datert ble det gitt igangsettingstillatelse for ovennevnte tiltak (saksvedlegg 1). Tiltaket krevde dispensasjon fra plan- og bygningsloven 70 nr. 2 på grunn av avstanden til Nedre Ferstad veg 19 C. Plan- og bygningsenheten mottok og klage fra nabo i Nedre Ferstad veg 21 A på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 2521/04 (saksvedlegg 2). Det legges til grunn at klagen er fremsatt til rett tid og av klageberettiget person i saken, jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Planstatus Eiendommen er uregulert, og er vist som eksisterende tettbebyggelse i kommuneplanens arealdel. I delingsvedtaket DR 0863/03, datert , er det ikke satt vilkår for bygningsutformingen. Klagen Klager anfører at situasjonskart vedlagt nabovarsel fra og situasjonskart vedlagt søknaden er forskjellig. Situasjonskart vedlagt nabovarsel viste plassering av huset mer enn 4 meter fra nabogrensen. Situasjonskart som ligger til grunn for vedtak datert , viser en plassering nærmere enn 4 meter. Klager ble ikke varslet om endringen, og anfører at dette var en saksbehandlingsfeil. Klager anfører at bygget kommer nærmere deres grense enn 4 meter, og at plan- og bygningsloven 70 nr. 2 derfor er overskredet. Klager anfører at det viser seg under bygging, at huset blir ca. 1 meter høyere enn godkjent i vedtaket. Klager anfører at det virker som om utbygger mener å være fritatt fra gjeldende forskrifter, og at det drives forskjellsbehandling i Trondheim kommune. Det vises til klagen i sin helhet (saksvedlegg 2). Saksfremlegg - arkivsak 04/

3 Vurdering/begrunnelse 1.1 Plan- og bygningsloven 94 nr. 3 nabovarsel Pbl. 94 nr. 3, 1. ledd, 1. pkt. sier at : Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles hvis ikke disse skriftlig har sagt fra at de ikke har noe å merke til søknaden. I Pbl. 94 nr. 3, 1. ledd, siste pkt. sies det at : Før kommunen tar stilling til søknaden, skal den vurdere om det er grunn til å kreve ny varsling av naboer og gjenboere. I omsøkte tilfelle fikk klager nabovarsel fra tiltakshaver Johansson Eiendom AS Nabovarslet inneholdt blant annet et situasjonskart som viste plasseringen av huset på tomten. I henhold til dette situasjonskartet skulle huset plasseres 4 meter fra grensen til klager, målt fra ytterste kant av terrassen på huset. Klager oppdaget senere at huset var vist flyttet ca. 1 meter nærmere nabogrensen på det situasjonskart som fulgte søknaden til plan- og bygningsenheten Etter målereglene i TEK 4-3 blir tiltakets nye plassering likevel regnet for å ligge innenfor 4 meters grensen (Se nedenfor under punkt 2). Utgangspunktet er at ved endring av plassering, skal nye nabovarsler sendes ut. Kommunen vurderer om endringene er av en slik karakter at det er nødvendig med nytt nabovarsel. I omsøkte tilfelle anser derimot rådmannen endringen som minimal. I denne saken blir ikke huset plassert nærmere nabogrensen enn 4 meter, jf. TEK 4-3 og det kreves ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven 70 nr. 2. Etter rådmannens vurdering er det i denne saken ikke nødvendig med nye nabovarsler. Selv om det er ansvarlig søker som får tilsendt nabomerknadene først, er det likevel kommunen som skal vurdere om plan- og bygningslovens krav er oppfylt. Kommunen vurderer nabomerknadene og ansvarlig søkers kommentarer, og foretar en avveining av de forskjellige interesser. Rådmannen kan derfor ikke se at det kan ha hatt betydning for vedtakets innhold at nabomerknaden ble sendt til ansvarlig søker. Rådmannen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at det er foreligger feil ved saksbehandlingen som har hatt betydning for vedtakets innhold, jf. forvaltningsloven Plan- og bygningsloven 70 nr. 2, jf. TEK 4-3 Pbl. 70 nr. 2, 1. ledd sier at : Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygningen ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. TEK 4-3 sier at: Avstanden måles som korteste avstand horisontalt mellom byggverkets fasadeliv og nabobyggverkets fasadeliv eller nabogrense. For byggverk med gesims eller andre fremspring økes avstanden tilsvarende det fremspringet overskrider 1 meter. I REN 4-3 utdypes denne måleregelen nærmere. 2. ledd sier at: I første ledd (jf. TEK 4-3) fastslås det at avstandene skal måles horisontalt fra fasadeliv. Er tilbygg, utbygg eller lignende forbundet med bygningen, skal avstanden måles fra disse. 3. ledd sier at: Annet ledd ( jf. TEK 4-3) åpner for at avstanden fortsatt kan måles fra fasadelivet Saksfremlegg - arkivsak 04/

4 når bygningen har mindre utspring, inntil 1 meter dype. Dette gjelder for takutspring, gesims, balkonger etc. Etter ordlyden vil bestemmelsen også kunne omfatte mindre karnapper. Har utspringet større dybde enn 1 meter, skal avstanden økes med tilsvarende det utspringet overskrider 1 meter. Målereglene innebærer kort sagt at når man bygger terrasse som kommer nærmere nabogrensen enn 4 meter, så har man 1 meter ekstra å gå på. Da terrassen i omsøkte tilfelle, målt fra utbyggets fasadeliv og fra ytterste kant av terrassen, kommer akkurat 3 meter fra nabogrensen, regnes bygget likevel plassert innenfor 4-meters grensen i pbl. 70 nr. 2. Samtykke fra nabo, jf. pbl. 70 nr. 2 a eller dispensasjon etter pbl. 7 var derfor ikke nødvendig. Rådmannen finner på bakgrunn av ovennevnte at 4-meters grensen i pbl. 70 nr. 2 ikke er overskredet, og at det derfor ikke er heftet feil ved saksbehandlingen som har hatt betydning for vedtakets innhold, jf. forvaltningsloven Plan- og bygningsloven 70 nr. 1 - byggets høyde Plan- og bygningsloven 70 nr 1, 1. ledd sier blant annet at: Bygningens plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde skal godkjennes av kommunen. I vedtak av forutsettes det at høyden på huset vil bli i samsvar med søknaden. Det er disse høydene plan- og bygningsenheten har lagt til grunn for vedtaket og det legges til grunn at disse følges ved gjennomføringen av tiltaket. Rådmannen ba i brev datert om redegjørelse fra ansvarlig søker for høyden på bygget (saksvedlegg 4). I brev datert redegjør ansvarlig søker for høyden, og viser til at høydeforskjellen utgjør +/- 5 cm (saksvedlegg 5). Dette er i samsvar med pbl. 70 og rundskriv H-18/90, som tillater +/- 50 cm totalt i justeringer. Ansvarlig søker viser til at nabobygget i Nedre Ferstad veg 19A er blitt 85 cm lavere enn forutsatt, og at det nok er derfor klager oppfatter omsøkte tiltak som høyere enn forventet. Rådmannen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at huset blir høyere enn godkjent i vedtaket. 3. Usaklig forskjellsbehandling Trondheim kommune tar stilling til hver søknad etter hvert som de innkommer, og vurderer hver søknad konkret. Plan- og bygningslovgivningen gjelder for alle uansett om man er privatperson eller næringsdrivende. Rådmannen går på bakgrunn av dette ikke nærmere inn på anførselen om at ansvarlig søker i omsøkte tilfelle er fritatt fra gjeldende forskrifter. Rådmannen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at de anførte momenter fra klager tilsier at det er grunnlag for å omgjøre vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 2521/04. Det vises for øvrig til vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 2521/04. Saksfremlegg - arkivsak 04/

5 Konklusjon Rådmannen finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 2521/04. Rådmannen i Trondheim, Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 2521/04, datert Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 2521/04, mottatt og Saksvedlegg 3: Tegninger og dokumentasjon Nedre Ferstad veg 19 D Saksvedlegg 4: Brev vedrørende redegjørelse for høyde, datert Saksvedlegg 5: Redegjørelse vedrørende høyde, mottatt Orienteringsvedlegg 1: Nabomerknader mottatt og Orienteringsvedlegg 2: Kartutsnitt, målestokk 1: 1000 Orienteringsvedlegg 3: Oversiktskart, målestokk 1: 3000 Orienteringsvedlegg 4: Ortofoto, målestokk 1: 1000 Saksfremlegg - arkivsak 04/