Saksframlegg. Klage på kommunens vedtak om dispensasjon for sjøbuer og brygge på GB 32/86

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 32/86 Saksmappe: 2005/ /2015 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Klage på kommunens vedtak om dispensasjon for sjøbuer og brygge på GB 32/86 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Klage tas delvis til følge. Plan- og miljøutvalgets vedtak av 14. august 2013 omgjøres hva gjelder den røde sjøbua. Vedtaket blir da som følger: Pkt. 1 - plassering av de 2 hvite sjøbuene: Dispensasjon fra reguleringsplanen direkteplassering innvilges, da hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Jfr. pbl og Pkt. 2 utforming av den røde sjøbua: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om størrelse og mønehøyde avslås. Jfr. pbl og Dispensasjon fra reguleringsplanens direkteplassering for den røde sjøbua avslås, da hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Jfr og Bakgrunn for saken: Ettersom det er gått lang tid siden saken var opp til behandling, gis en kort redegjørelse for hva saken gjelder. På GB 32/86 er det oppført 3 sjøbuer de omtales i hele saken som 2 hvite og 1 rød. I tillegg er det oppført et sammenhengende bryggeanlegg foran alle 3 sjøbuene. Kommunen foretok kontroll med bestående byggverk i mars 2009 etter at det var mottatt en henvendelse om tiltakene (se foto). Etter dette ble eier varslet om pålegg om retting av forhold som var i strid med plangrunnlag. Dette ble beskrevet slik: Gammel sjøbu er revet - ikke flyttet og restaurert. Ikke i samsvar med søknad eller tillatelse. Ny sjøbu (rød) oppført i stedet for den gamle. Ikke omsøkt eller godkjent.

2 Gammel steinbrygge foran de to hvite sjøbuene er ikke restaurert. Det er i stedet oppført ny sammenhengende trebrygge foran alle tre sjøbuene. Ikke i samsvar med søknad eller tillatelse. De to hvite sjøbuene fremstår som en bygning som benyttes til varig opphold. Innredet med kjøkkenbenker og -skap, dusj på et felles toalett, soverom på loftet. Bruken av sjøbuene (som er bygning der det ikke er tillatt med varig opphold) er ikke i samsvar med gitte tillatelser. Reguleringsbestemmelsene for Rivenes 2: Sjøbuer tillates ikke benyttet, innredet, til fritidsbolig. Søker/tiltakshaver har i ettertid redegjort for forholdene og det er søkt om dispensasjoner. Når det gjelder bruken av sjøbuene, er ikke dette noe tema i denne saksbehandlingen. Det vil bli tatt opp i egen sak. Plan- og miljøutvalget innvilget omsøkte dispensasjoner i møte 14. august Vedtaket ble fattet med 5 mot 4 stemmer (AP,V,KRF). Vedtaket er påklaget av nabo med GB 32/53, Anne Magrete Hallandvik og Ole Hortemo. Saksutredning: Klagers momenter er satt opp i kursiv skrift med kommunens påfølgende svar. Undertegnede stiller seg undrende til at det politiske flertall i saken velger å godta brudd på lover, regler og avtaler. Det vil skape en presedens hvor det kan forventes at også andre som overtrer avtaler og regelverk må bli gjenstand for samme vurderinger og sanksjonsmangel. Plan- og miljøutvalget har vurdert saken, og funnet at omsøkte dispensasjoner kan innvilges. Når det gjelder fare for presedens, ønsker vi å si at hver sak skal vurderes for seg, og at ingen enkeltsak automatisk gir presedens for andre saker. Når dette er sagt forstår vi klagers frustrasjon over at tiltak oppføres i strid med gitt byggetillatelse, og tas i bruk til andre formål enn hva det er gitt tillatelse til. Det er kommunens plikt å føre tilsyn, og å følge opp ulovligheter, noe som også er blitt gjort i denne saken. Jeg vil hevde at det i denne saken er begått saksbehandlingsfeil. Det fremgår av sakspapirene at tidligere tilsendte merknader til tiltak og dispensasjon på GB 32/86 er lagt til side uten at alle klagerne er informert. Årsaken til at det ikke ble tatt hensyn til merknadene oppgis å være den lange saksbehandlingstiden. Det er ikke klagerne som kan lastes for den lange saksbehandlingstiden. Vi kan ikke se at det fra kommunens side er sagt at lang saksbehandlingstid var bakgrunnen for at nabomerknader ikke var vurdert i forrige saksfremstilling. Bakgrunnen var at det forelå en ny revidert søknad uten nabomerknader, som førte til at tidligere mottatte merknader ble avglemt. Ved revidert søknad ble kun et begrenset antall naboer varslet. Vurdering av mulig saksbehandlingsfeil, og hvorvidt dette hadde en avgjørende betydning for utfallet, drøftes i kommunens samlede vurdering. Ansvarlig søkers kommentar til innkommet klage: Vi poengterer ellers at sjøområdet foran buene er regulert til "privat småbåtanlegg sjø" og selve brygge- og sjøbodarealet er regulert til "privat småbåtanlegg land" og det er der regulert inn tre sjøboder. Vi er derfor av den oppfatning at det burde være problemfritt at det bygges tre sjøboder på stedet. I tillegg bør det være innlysende at det kan bygges brygger på et areal som er regulert til småbåtanlegg. Den boden som er vedtatt flyttet vil i tilfelle den ikke skulle bli endelig godkjent - bli bygget slik den var plassert og slik den er regulert - ute i sjøen. Dette vil i tilfelle være en atskillig dårligere plassering i forhold til både allmennheten og angjeldende nabo. Nåværende plassering - i rett rekke på langs av siktretningen fra nabo - er etter vår

3 oppfatning den beste i forhold til nabo - i den grad buene kan sies å være til ulempe overhodet. Bruk av buene er et annet forhold - som ikke skal blandes inn i denne saken. Det kan imidlertid sies at tiltakshaver tidligere har beklaget sterkt at buene har vært innredet og benyttet på en måte som ikke er i samsvar med verken vedtak eller formål i plan. Kommunens samlede vurdering: Vi ønsker først å påpeke at alle naboer er varslet om tiltaket slik det fremstår i dag, og at det kun er antall dispensasjoner som er ulikt mellom de to varslingsrundene. Saken reiser to spørsmål. Det ene er hvorvidt kommunen skulle krevd at alle naboer skulle mottatt varsel om revidert dispensasjonssøknad, og det andre er om manglende vurdering av nabomerknader har hatt betydning for selve avgjørelsen. Varsling: I revidert dispensasjonssøknad er det 2 forhold det søkes dispensasjon for, som ikke var omtalt i søknaden som ble sendt til alle naboer. Det ene er størrelse og høyde for den røde sjøbua, og det andre er størrelse på kaifront og maksimalt areal for brygga. Når det gjelder størrelse på kaifront og maksimalt areal for brygga, ble det søkt dispensasjon med bakgrunn i tilbakemeldinger fra kommunen om at kommuneplanens bestemmelser ville være gjeldende for området. Dette var en feil tolkning av reguleringsplanen, da planen åpner opp for brygge på hele arealet regulert til privat småbåtanlegg land. Dispensasjon for størrelse ble av den grunn ikke behandlet, og manglende varsling hadde med dette ingen betydning. Det ble imidlertid tatt stilling til dispensasjon for en mindre del av bryggen som strakk seg ut i område regulert til privat småbåtanlegg sjø, farled. Dette dispensasjonsforholdet ble avklart med søker, i forbindelse med behandling av saken. Da dette kun gjaldt kun en mindre del av bryggen, og bryggen var oppført og inntegnet på varslet kart, ble det hverken krevd ny søknad eller utsendelse av nabovarsler i den forbindelse. Endringen kan ikke se å ha konsekvenser for naboer, da det er snakk om et areal på ca. 3 m², ved nordre hjørne av brygga, som ikke kan anses for å være et areal som naturlig brukes av allmennheten. Når det gjelder størrelse og høyde på den røde sjøbua, ble tilgrensende nabo mot sør samt nabo på motsatt side av bukta varslet. Det var kun disse som ble ansett for å bli berørt. Sjøbua er plassert sør for de to hvite sjøbuene, og har lavere mønehøyde enn de hvite sjøbuene. Vi opprettholder vårt syn på at det kun er de varslede eiendommene som berøres, og kan ikke se at manglende varsel til øvrige naboer er en feil i saken. Vurdering av nabomerknader: Til opprinnelig søknad forelå det merknader fra 4 naboer, herunder klager, eier av GB 32/10, Arne Hallandvik, eier av GB 32/46 og 75, Ole Hallandvik og tidligere eier av GB 32/30, Jan Erik Hallandvik. Eiere av de tre sistnevnte eiendommene hadde ingen merknader til tiltaket, såfremt tiltaket var i tråd med plan. Klager påpeker at oppførte bygg ikke er i samsvar med gitte tillatelser, og forutsetter at bebyggelsen føres tilbake til hva som er godkjent. Videre påpekes det at buene er bygget sammen til ei hytte, og at det forventes at bruken opphører. Det er ikke i noen av klagene påpekt konkrete ulemper ved tiltaket, utover det faktum at bebyggelsen ikke er i tråd med plan eller godkjente tegninger. Vi kan av den grunn ikke se at kommunen kunne gjort noen vurdering av merknadene, ut over de vurderingene som er gjort av selve tiltaket. Vi mener av den grunn at manglende kommentar/ behandling av innkomne merknader ikke har hatt konsekvenser for utfallet av saken. Samlet sett kan vi ikke se at det foreligger saksbehandlingsfeil som har hatt betydning for utfallet i saken.

4 Så til vurdering av selve saken: Brygge: Som tidligere nevnt åpner planen opp for brygge i hele formålet regulert til privat småbåtanlegg land. Det ble imidlertid søkt dispensasjon for å la deler av brygga strekke seg ut i areal regulert til privat småbåtanlegg sjø, farled. Fremskrittspartiet v/ Bernt Daland la til grunn følgende i sitt forslag til vedtak: «I henhold til brev til Søgne kommune, datert vedrørende GB 17/20 nodenes, samt planjuss 1/ 2012 side 36 hvor følgende står: "Dersom en reguleringsplan åpner for anlegg av brygger, kaier m.v på land, har søknader blitt behandlet ut fra dette plangrunnlaget. Det er antatt at et annet formål for sjøarealene vanligvis ikke vil være til hinder for gjennomføring av planen for landarealene. Bakgrunnen er at slike anlegg har tilknytning og er forankret i land, og dermed følger arealene for landarealene. For anlegg som ikke har tilknytning til land, vil arealformål for sjøarealene være avgjørende"» Det ble med dette konkludert at brygga ikke krevde dispensasjon. Det er riktig at brygger som er forankret i land, i hovedsak skal behandles etter formålet på land, jf. planjuss nr. 1/2012. Det må likevel gjørs en vurdering av hvorvidt tiltaket kommer i direkte strid med arealformålet i sjø, og om konsekvensene blir så store at arealformålet i sjø likevel gjør seg gjeldende. Slike saker er vanskelige å vurdere. Vi ser imidlertid i denne saken, at arealet som berøres er av begrenset størrelse, og har liten verdi i forhold til allmenn bruk som farled. Vi kan derfor etter en ny vurdering si oss enige i at bryggen i dette tilfellet skal behandles etter formålet på land, og således ikke krever dispensasjon. Rød sjøbu: Klager har i sin merknad til søknaden uttalt at de forventer at sjøbua plasseres i henhold til tidligere gitt tillatelse. Til dette er å opplyse at tillatelsen til å flytte eksisterende sjøbu er gått ut, og at sjøbua med dette skal plasseres i tråd med plan. Da reguleringsplanen ikke angir størrelse på sjøbuer vil kommuneplanens bestemmelser for sjøbuer bli gjeldende. Gammel sjøbu er revet, og den gamle sjøbuas størrelse er derfor ikke lenger relevant. Dette til informasjon. Ut over dette viser vi til vår vurdering i vår første saksutredning, og anbefaler at klage tas til følge hva gjelder den røde sjøbua. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Situasjonskart 2 Tegninger 3 Oversiktskart Hummerviga. 4 Flyfoto fra 2011, 2005 og Reguleringsplankart og bygninger 6 Saksutredning, sak sendt i retur. 7 Byggetillatelse for oppføring av de 2 hvite sjøbuene. 8 Tillatelse til flytting av gammel sjøbod nå utgått 9 Søknad om dispensasjon 10 Foto av gammel sjøbod 11 Foto - Kontroll med bestående byggverk. 12 Uttalelse fra Norsk Maritimt museum 13 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest Agder 14 Fylkesmannens uttalelse til nabovarsel

5 15 Brev til søker vedrørende søknad. 16 Plan- og miljøutvalgets vedtak av 14. august Klage på kommunens vedtak 18 Ansvarlig søker uttalelse til innkommet klage.