DISPENSASJONSSØKNAD: TILBYGG TIL FRITIDSBOLIG PÅ GNR. 75, BNR HEKKHOLMEN 5. TILTAKSHAVER: KARL AANONSEN. BEFARING.

Transkript

1 Mandal Kommune SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Eirik Skogstad Nilsen SAKSMAPPE: 2016/1160 ARKIV: 075/0211/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 107/ DISPENSASJONSSØKNAD: TILBYGG TIL FRITIDSBOLIG PÅ GNR. 75, BNR HEKKHOLMEN 5. TILTAKSHAVER: KARL AANONSEN. BEFARING. Rådmannens forslag til vedtak: Alternativ 1: Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne godkjenne søknad om dispensasjon fra byggeforbudene i både Pbl. 1-8 og i kommuneplanens LNF-område, samt fra Pbl andre ledd til å oppføre tilbygg til fritidsboligen i tråd med situasjonsplanen av Vedtaket begrunnes med at tiltaket etter Planutvalgets oppfatning ikke kommer i vesentlig grad vil komme i strid med hensynene bak byggeforbudene i både kommuneplanens LNF-område, eller i Pbl Det vises her til at området ikke er tilgjengelig for allmennheten, ikke vil påvirke det biologiske mangfoldet, og kun i svært liten grad vil øke det bebygde preget i området. Det vises videre til at Hekkholmen er forholdvis tett bebygd, og oppføringen av tilbygget så nærme nabogrensen vurderes ikke å medføre at hensynene bak Pbl andre ledd blir vesentlig tilsidesatt. Når det ikke foreligger store samfunnsmessige ulemper i denne saken, finner Planutvalget at tiltakshavers fordeler, med å få installert sanitæranlegg på egen eiendom må tillegges vekt. Når det vurderes at tilbygget ikke er til ulempe for naboen finner Planutvalget at fordelene klart overstiger ulempene i forhold til Pbl andre ledd. Planutvalget finner derfor etter en samlet vurdering at tiltakshavers fordeler med å plassert sanitærinstallasjon på egen eiendom innenfor kommuneplanens retningslinjer vurderes som større enn de samfunnsmessige ulempene en dispensasjon her vil medføre. Det settes som vilkår for at dispensasjonen kan gis at tilbygget må brannprosjekteres for å oppføres så nærme nabogrensen før byggetillatelse gis. Teknisk forvaltning bemyndiges i å gi byggetillatelse, når det er levert brannprosjektering av tiltaket. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Alternativt 2: Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å måtte avslå søknaden om dispensasjon fra Pbl andre ledd å oppføre tilbygg ca. 1,5 meter fra nabogrensen.

2 Planutvalget vurderer at tilbygget med snurredass vil være til så stor ulempe for naboeiendommen i vest at fordelene ved å gi dispensasjonen ikke klart overstiger ulempene. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Behandling i Planutvalget : Befaring ble foretatt. Planutvalget foreslår følgende tillegg til forslag til vedtak alternativ 2: Planutvalget er positive til oppføring av et tilbygg/nybygg nord-øst for hytta. Votering: Alternativ 1 ble satt opp mot alternativ 2 med tillegg. Alternativ 2 med tillegg ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Planutvalget : Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å måtte avslå søknaden om dispensasjon fra Pbl andre ledd å oppføre tilbygg ca. 1,5 meter fra nabogrensen. Planutvalget vurderer at tilbygget med snurredass vil være til så stor ulempe for naboeiendommen i vest at fordelene ved å gi dispensasjonen ikke klart overstiger ulempene. Planutvalget er positive til oppføring av et tilbygg/nybygg nord-øst for hytta. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Vedlegg: 1 Situasjonsplan fra nabo Houck. 2 Nabomerknad fra nabo Houck. 3 Nabovarsel. 4 Søknad om dispensasjon - oppføring av tilbygg på 75/ Nabovarsel 6 Situasjonsplan. 7 Tegninger. 8 Uttalelse fra tiltakshaver, 9 Vedrørende nabovarsel.

3 10 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 11 Nabomerknad fra nabo Houck. 12 Uttalelse fra Naturvernforbundet i Mandal. UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING Søknaden: Karl Aanonsen søker om dispensasjon for å oppføre et tilbygg på ca. 12,7 m 2 med pulttak med gesimshøyde på ca. 3 m til den eksisterende fritidsboligen på eiendommen. Gjeldende plangrunnlag: Den aktuelle eiendommen ligger i sin helhet i 100-metersbeltet langs sjøen. Det gjelder da 100 meters byggeforbud i etter Pbl Tiltaket er dermed avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Det foreligger heller ikke reguleringsplan for det aktuelle området. Det aktuelle området er i kommuneplanen utlagt som landbruks-, natur- og friluftsområde. Det er byggeforbud med unntak for stedbunden næring i disse områdene. Det aktuelle tiltaket vurderes ikke å være i samsvar med krav til LNF-områder i kommuneplanen, og tiltaket krever derfor dispensasjon fra byggeforbud i kommuneplanens LNF-områder. Begrunnelse for dispensasjon: Søknaden er blant annet begrunnet med at det siden før eiendommen 75/40 ble delt opp har det eksistert en felles do-ordning for alle daværende hytter på Hekkholmen. Denne ordningen ble oppretthold ved utskillelsen av eiendommen i flere parseller etter den opprinnelige eierens bortgang. Nå har imidlertid alle nåværende hytter, med unntak av 75/40 og 75/211, anskaffet seg sin egen snurredass på egen tomt. Eier av 75/40 har nå gitt uttrykk for at han gjerne ser at ordningen med felles snurredass opphører i fremtiden. Det er imidlertid ikke mulig å plassere en snurredass i den eksisterende fritidsboligen på eiendommen, da bare den har den nødvendige kapasiteten for familien. For å kunne realisere løsningen med snurredass på egen eiendom, er det nødvendig å oppføre ett mindre tilbygg som kan inneholde snurredassen. Tilbygget vil samtidig gi noe rom til sårt tiltrengt lagringsplass. På grunn av grunnforholdene kan tanken bare legges der som den er tegnet, hvilket innebærer at tilbygget kommer temmelig nære tomtegrensen til 75/40, dvs, i overkant av 1,5 meter. Vegetasjon og fjellknauser på eiendomen medfører at tilbygget ikke vil være synlig, hverken fra sjøen eller eiendommene 75/203 og 75/230. Tiltaket vurderes ikke ha betydning eller være til skade for hensynene bak kommuneplanen. Videre vil dispensasjonen ikke være til sjenanse eller hinder for allmennheten eller på annen måte være til skade for helse, miljø eller sikkerhet i området. Tiltakshaver kan på denne bakgrunn ikke se at kommuneplanen eller loven, eller hensynet bak disse, blir vesentlig tilsidesatt ved å gi den omsøkte dispensasjonen. Protester/bemerkninger: Nabo Houck på 75/40 har kommet med merknad til tiltaket i epost av og Merknadene går i hovedsak ut på at det er vesentlig for å forstå deres kommentar er at det omsøkte tiltaket plasseres tett på deres utespiseplass på eiendommen. Det anføres at de er uenig i tiltakshavers argumentasjon om at snurredassen kun kan plasseres der den er plassert. Dette er det mest gunstig for tiltakshaver, men minst gunstig for dem. De er i mot plasseringen av tiltaket slik det nå er inntegnet, men er positive til en annen plassering. Det anføres videre at tiltaket må være 4 m fra nabogrense jf. Pbl. 29 4, at TEK andre ledd tilsier at avstanden må være 8 meter fra deres fritidsbolig, at etablering av snurredass kun 4,5 meter fra dere utespiseplass vil bli til stor sjenanse for dem med tanke på lukt. Tiltakshavers kommentarer til merknaden: Tiltakshaver har kommentert merknaden i epost av og uttaler blant annet at naboen hevder at han kunne ha satt opp tilbygget på en annen plass på eiendommen som

4 var bedre etter naboens syn. Tiltakshaver anfører at han gjerne skulle gjort det for å unngå ufred, men viser til at dette dessverre ikke er mulig. Det vises til at bygget enten må stå mellom tiltakshaver og 75/210, men også der ville tilbygget kommet alt for nært tomtegrensen. Ellers måtte tilbygget bli oppført mot sør og mot sjøen. Det hadde medført mye sprenging og et sjenerende syn fra sjøen. Det finnes således ikke noe annet alternativ enn det som er søkt om. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder uttaler blant annet i brev av at: «( ) Det er ikke oppgitt hva eiendommens totale bruksareal vil utgjør når tilbygget blir oppført. Vi legger imidlertid til grunn at bruksarealet på eiendommen ikke vil overstige føringene i kommuneplanen. Da det i tillegg framgår at vegetasjon og fjellknauser vil skjule tilbygget sett fra sjøen, vil vi ikke frarå dispensasjon. Kommunen må likevel foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere evt. konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Vi minner om at det av Pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. ( )». Naturvernforbundet i Mandal uttaler blant annet i brev mottatt at: «( )Tiltakshaver Karl Aanonsen. Anser dette som privatrettslig sak og har ingen merknader. ( )». Teknisk forvaltnings samlede vurdering: Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med byggeforbudet i både Pbl. 1-8 og i LNF-område i kommunens gjeldende arealplan. Tiltaket er videre i strid med avstandsbestemmelsen i Pbl andre ledd. Det omsøkte tiltaket er dermed avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl fjerde ledd at kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon for byggeforbudet i 100 meters beltet langs sjøen etter PBL. 1-8 og fra byggeforbudet i LNF-område i kommunens gjeldende arealplan. Det er videre søkt dispensasjon fra Pbl andre ledd for å oppføre tilbygget ca. en og en halv meter fra nabogrensen. Hensynene bak byggeforbudet som er gitt i både i Pbl. 1-8 og LNF-område i kommunens gjeldende arealplan er blant annet de strenge nasjonale føringer som følger av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Her hører Mandal kommune til og kystområdene i kommune har stort press på strandarealene. Det følger blant annet av de statlige retningslinjene at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eventuelle tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Hensynene bak reglene

5 som er gitt i avstandsbestemmelsen i Pbl er å hindre bygging til sjenanse for naboer, sikre lyd- og lys- og innsynsforhold på eiendommer, samt å ivareta brannsikkerhetshensyn i nabolaget. Teknisk forvaltning viser til at det omsøkte tilbygget til fritidsboligen arealmessig må anses for å være et forholdvis lite tiltak. Den eksisterende fritidsboligen er størrelsesmessig liten, og tiltakshaver ønsker å oppføre tilbygget i tråd med de strandpolitiske retningslinjer. Det vises til at tilbygget vil knapt bli synlig sett fra sjøen, og teknisk forvaltning vurderer videre at tilbygget ikke nevneverdig grad vil gjøre område mer privatiserende enn området er pr. i dag. Det vises til at Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder ikke har vesentlige merknader til tilbygget, og teknisk forvaltning kan derfor ikke se at hensynene bak byggeforbudene i Pbl. 1-8 eller i kommuneplanens LNF-område blir vesentlig tilsidesatt ved å gi den omsøkte dispensasjon. Teknisk forvaltning viser videre til at Hekkholmen pr i dag er helt privatisert og det er fem fritidsboliger på holmen. Det sier seg derfor selv at bygningene der står tett på hverandre, men det er likevel klart at tilbygget kommer noe nærmere nabohytta enn den eksisterende fritidsboligen gjør i dag. Teknisk forvaltning viser til at tilbygget er forholdvis lite både i høyde og areal, og vi vurderer derfor at tilbygget i liten grad vil påvirke lysforholdene på naboeiendommen og kan heller ikke se at tilbygget vil skape noe økt innsyn. Teknisk forvaltning legger videre til grunn at brannsikkerheten blir ivaretatt ved oppføring av tilbygget og dersom dette settes som vilkår for tiltaket, kan teknisk forvaltning ikke se at hensynene bak bestemmelsene i Pbl andre ledd blir vesentlig tilsidesatt ved å gi den omsøkte dispensasjonen. Teknisk forvaltning viser til at det vil være til stor fordel for tiltakshaver å få oppført tilbygget med snurredass på sin eiendom. Dette medfører at familien ikke trenger å løpe over på naboeiendommen og benytte fellesdoen som ligger der. Det vises her til at det er opplyst at tiltakshavers familie er den eneste som ikke har fått ordnet sanitærfasaliter på egen eiendom på Hekkholmen. Nabo Houck påberoper at tilbygget med snurredass er til ulempe for han, da dette oppføres svært nærme deres utespisesplass. Houck er bekymret for lukt problematikk og mener at tiltaket bør oppføres et annet sted på eiendommen. Tiltakshaver viser til at den eneste alternative plasseringen blir mot sør, og at dette vil medføre mye sprengningsarbeid. Dette vil etter tiltakshavers mening være en dårligere løsning, enn den som nå er omsøkt. KONKLUSJON: Teknisk forvaltning har valgt å skrive saksfremstilling med to forslag til vedtak, og teknisk forvaltning har ikke noen sterk formening om dispensasjonen bør gis eller avslås. Teknisk forvaltning vurderer at saken blir best opplyst etter å ha befart eiendommen og avgjørelsen av saken overlates derfor til Planutvalget. Ved innvilgelse er imidlertid teknisk forvaltning av den klare oppfatning at det må stilles som vilkår for dispensasjonen at tilbygget må brannprosjekteres før byggetillatelse kan gis. Mandal Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Eirik Skogstad Nilsen byggesaksbehandler Saksparter: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Karl Wolfgang Aanonsen Kristine Bonnevies Vei Oslo Leif Daniel Houck Borgestadveien Oslo

6