Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til bolig på GB 30/79 - Ausvigheia 1

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 30/79 Saksmappe: 2013/ /2014 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til bolig på GB 30/79 - Ausvigheia 1 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknaden om dispensasjon for oppføring av hagestue og garasje på GB 30/79. Bakgrunn for saken: Til informasjon: Opprinnelig ble det søkt dispensasjon for oppføring av hagestue, garasje og basseng på eiendommen. Søknaden ble avslått av plan- og miljøutvalget i møte den 30. april 2014, med 7 (H, KRF, V, AP) mot 2 (FRP) stemmer. Vedtaket er påklaget, og tiltaket er i den forbindelse endret. Basseng er trukket ut av søknaden og garasjen er redusert i størrelse, slik at denne nå blir liggende 0,5 meter fra eiendomsgrensen. Videre har nabo med GB 30/72 gitt er erklæring om at hagestua kan oppføres i nabogrensen, og denne delen av tiltaket skal ikke lenger vurderes i forhold til avstandsbestemmelsene i Planog bygningsloven Med bakgrunn i endringene, blir saken fremmet på nytt, og det skal fattes et nytt førstegangsvedtak. Søknaden: Det søkes om oppføring av hagestue og garasje på GB 30/79. Revidert søknad er mottatt 21. mai Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og situasjonskart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2 vedrørende utnyttelsesgrad, fra plan- og bygningslovens 29-4 vedrørende avstand til nabogrense, og fra byggegrense i plan. Omsøkte tilbygg blir på 32 m². Grad av utnytting blir etter utbygging på u=0,61, beregnet som bruksareal/ tomteareal. Gjeldende plangrunnlag:

2 Eiendommen ligger innenfor område regulert til bolig. Eiendommen omfattes av 2 bebyggelsesplaner, henholdsvis Felt A1, Sørskog og Sørskogen del av felt A1. Planene er vedtatt 8. november 1994 og 12. mars Relevante bestemmelser i saken: Reguleringsbestemmelsenes 2: I det regulerte området kan det til sammen bygges 100 boligenheter enten som frittliggende boliger, konsentrert småhusbebyggelse eller rekkehus. Utnyttelsen skal være maks 0,30, og regnes som: Samlet bruksareal/ tomteareal Pbl Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder og Ingeniørvesenet i Søgne kommune har ingen merknader til tiltaket. Klage fra nabo i kursiv skrift med administrasjonens påfølgende kommentarer: Det foreligger merknader fra naboer med GB 30/72, Holmesland, og fra eiere av henholdsvis GB 30/151,163 og 164, representert ved Høistad. Søppel og Bod som er inntegnet vestsiden av boliger i nabogrense ble påbegynt av tiltakshaver i 2006 bestående av et enkelt reisverk på allerede eksisterende grunnmurer. Tiltakshaver har ikke videreført ferdigstillelse av søppel og bod etter høst Iht. til tegninger vedlagt nabovarsel stikker takutspring over på vår side av grense. Vi ønsker ikke dette og ber om at dette evt. tegnes om såframt tiltakshaver ønsker å ferdigstille Søppel og Bod. Vi ønsker ikke å ta stilling til dette, da det ikke har relevans til omsøkte tiltak. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at et tiltak i sin helhet skal oppføres på egen eiendom såfremt det ikke foreligger avtale om noe annet. Undertegnende er representant for beboerne i Ausvigheia 43a og b, 45a og b, 47a og b. Vi har nettopp overtatt p-plasser gnr30/bnr173 fra Sørskogen as. Vi klager på at utbygger kan bygge garasje inntil sin tomtegrense og veikanten av veien som fører til våre boliger. Utbygger

3 fremstiller saken som om han vil bygge garasje inntil en åpen plass som ikke brukes til noe. Dette er ikke riktig. Vi skal asfaltere p-plasser på 30/173 til våren, jfr. reguleringsplan. Veien inn til våre boliger vil da også bli asfaltert, og den vil bli liggende inntil hans tomtegrense, jfr reguleringsplan. En ny garasje inntil tomtegrensen vil være i konflikt med veien vår, og vi ønsker ikke at det gis en slik dispensasjon. Garasjens areal er redusert, og den blir nå stående 0,5 meter fra eiendomsgrense mot vei. Areal regulert til vegformål eies av Søgne kommune. Saken var på høring hos ingeniørvesenet da den var tenkt oppført i nabogrensen. De hadde da ingen merknader til tiltaket, ettersom veien er regulert til privat vei, og vedlikehold, brøyting etc. styres av brukerne av veien. Kommunen selv, krever imidlertid minimum 2 meters avstand for å sikre seg mot skader på bygninger som følge av brøyting, vedlikehold etc.. Selv om klager ikke har konkretisert hva de ser på som problematisk, deler vi deres bekymring for å ha en garasje stående nært inn mot grensen, nettopp med bakgrunn i nevnte forhold. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det er for eiendommer under samme reguleringsplan åpnet for dispensasjoner av planbestemmelser. I skriv fra , legges følgende praktisering til grunn: I enkelte sakes gis det tillatelse til utnyttelse på 0,45. I tillegg skal garasje ikke regnes med i utnyttelsesgrad. En utnyttelsesgrad uten garasje blir på omsøkte eiendom. 0,54. Da er også OPA inkludert med 7,5 m2. Tomten er liten, 355,6 m2, og en grad av utnytting tilhørende % av tomt, vil derfor være høy. Samlet BRA for tomten inkl omsøkte nybygg vil være 218,4 m2. Det er riktig at det er gitt dispensasjon for økt utnyttelsesgrad på flere eiendommer i Ausvigheia. I tillegg er det laget «regler for praktisering av reguleringsbestemmelsene», som sier at garasjer ikke skal regnes med i utnyttelsesgraden. Disse «reglene» har ingen rettsvirkning, og gir ikke hjemmel for å innvilge nye dispensasjoner, da alle dispensasjoner skal vurderes for seg. Spørsmålet blir imidlertid hvorvidt tidligere praksis utløser krav om likebehandling. Tilbygget garasje, ønskes oppført 0,5 meter fra grensen. Etter plankart vil dette være grense mot kommunal vei. Veien er i dag opparbeidet, men ligger ikke hvor planen tilsier. Avstanden fra vei blir 2,5 meter, og 4 meter til senter vei. Det er tidligere gitt dispensasjon for plassering av garasje utenfor byggegrense. Kommunen skal i sin behandling ta stilling til regulert vei, ettersom veien på sikt kan bli flyttet i henhold til plan. Tilbygget Hagestue kommer i grense mot nabo. Gnr/bnr 30/72. Hagestue er en utvidelse av deler av yttervegg som allerede skiller boligene i dag. Ved en eiendom som er regulert til tomannsbolig er det naturlig å tillate bygningsdeler i grense. Det foreligger enighet mellom naboene om plassering av hagestua. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av garasje og hagestue på GB 30/79. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2 vedrørende utnyttelsesgrad, fra plan- og bygningslovens 29-4 vedrørende avstand til nabogrense, og fra byggegrense i plan. I gjeldende bebyggelsesplaner er eiendommen avsatt til byggeområde for bolig. Bebyggelsesplanene er vedtatt i henholdsvis 1994 og 2003, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Bebyggelsesplanene fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser.

4 Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Plassering, og dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i pbl 29-4: Plan- og bygningsloven 29-4 sier følgende: «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne plassering nærmere nabogrense når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke om dette eller ved oppføring av garasje, uthus og liknende mindre tiltak». Både garasjen og hagestuen skal oppføres som tilbygg til boligen, og skal av den grunn plasseres 4 meter fra nabogrensen. Det foreligger imidlertid samtykke til plassering av hagestua i nabogrensen, og vi gjør av den grunn ingen vurderinger av denne i forhold til pbl Garasjen skal plasseres utenfor byggegrensen mot vei, 0,5 meter fra nabogrensen i nord. Ved en gjennomgang av eiendommer innenfor gjeldende, og tilgrensende, planområder ser vi at garasjer er plassert utenfor byggegrense mot vei i flere tilfeller. Spesielt gjelder dette for eiendommene øst for omsøkte eiendom. Det er likevel slik at hver sak skal vurderes for seg. Byggegrense mot vei skal sørge for at bygninger ikke kommer i konflikt med siktsoner i kryss, eller blir til hinder for brøyting og generelt vedlikehold av veien. Garasjen skal plasseres svært nærme grensen til regulert vei, i et veikryss. Det er liten tvil om at en slik plassering vil kunne føre til trafikkfarlige situasjoner. Ved å rygge ut fra garasjen, har man ingen oversikt over trafikken som kommer fra den private veien som omslutter eiendommen. Også fra kommunal vei, reduseres sikten når man kjører nordover. I tillegg til dette vil garasjen komme i konflikt med brøyting og vedlikehold av veien, ettersom det ikke gjenstår arealer til drenering av vann, lagring av snø etc. Det understrekes at administrasjonen vurderer saken ut fra regulert veiareal. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av garasje nærmere nabogrense enn 4 meter, og i strid med byggegrense mot vei, vil hensynet bak lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er således ikke oppfylt. Utnyttelsesgrad: Det ble den 1. juli 2002 laget «regler for praktisering av reguleringsbestemmelsene for Sørskogen- Oftenes». Det ble i retningslinjenes 2 sagt at garasjer ikke skal regnes med i utnyttelsesgraden. Fylkesmannen har i august 2013, gitt en tilbakemelding til kommunen om at disse reglene må anses for å være en feil tolkning av reguleringsbestemmelsene, og legger til grunn at garasjer ikke skal unntas ved beregning av grad av utnytting etter

5 reguleringsbestemmelsene 2. Kommunen tar dette til etterretning, og vil i denne saken regne med garasjen i den totale utnyttelsesgraden. Eiendommen har i dag en utnyttelsesgrad på 0,48. Dette er allerede langt høyere enn hva reguleringsplanen legger opp til. Omsøkte tilbygg fører til at utnyttelsesgraden økes til 0,61. Det er helt riktig, som søker påpeker, at det er gitt dispensasjon for økt utnyttelsesgrad på flere eiendommer i Ausvigheia. Det er også slik at en rekke boliger er oppført uten dispensasjonsbehandling, selv om utnyttelsesgraden er større enn hva planen åpner opp for. Spørsmålet blir da hvorvidt tidligere praksis utløser krav om likebehandling. Det følger av det ulovfestede forvaltningsrettslige likhetsprinsippet at saker som er sammenlignbare faktisk og rettslig skal behandles likt med mindre det foreligger saklig grunn til forskjellsbehandling. Det er fra sivilombudsmannen uttalt at "selv om borgeren er kjent med andre saker der dispensasjon er gitt, vil ikke det uten videre kunne danne grunnlag for noen rett til selv å få innvilget søknaden. Dette gjelder særlig dersom den praksisen det vises til som har vært i strid med loven eller de hensyn den bygger på. Lovstridige vedtak vil generelt ikke kunne bane vei for at også andre kan opptre eller få rettigheter i strid med loven. Den praksis som følges i dispensasjonssaker, vil likevel kunne være et moment av betydning ved forståelsen av loven, og først og fremst når hensynene for og mot dispensasjon skal vektlegges. Dette gjelder særlig dersom det foreligger en fast og entydig praksis". Det er viktig å understreke at dispensasjonsadgangen ble strammet inn ved pb1. av Tidligere saker der kommunen har gitt dispensasjon er dermed ikke fullt ut rettslig sammenlignbare med saker om dispensasjon etter pbl. av Vi har hatt en gjennomgang av dispensasjonssaker i Ausvigheia etter at ny plan- og bygningslov ble vedtatt. Det er gitt enkelte dispensasjoner fra utnyttelsesgraden, hvor det er gitt dispensasjon for en utnyttelsesgrad på inntil 0,45 inkl. garasje. Omsøkte eiendom har i dag en utnyttelsesgrad på 0,48 og det søkes om å øke denne til 0,61. Dette er langt over hva det i nevnte saker er gitt tillatelse til. Vi kan av dem grunn ikke se at det her kan stilles krav om likebehandling. Reguleringsplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad skal, sammen med plan- og bygningslovens bestemmelser, langt på vei styre utformingen av boligområdet med tanke på utearealer og luft/rom mellom bygningene Omsøkte område består av relativt små tomter, med tett bebyggelse. Boligen er en del av en tomannsbolig, og adkomst til uteområdet mot vest er på nordsiden av huset. Garasjen skal oppføres som tilbygg til boligen, på nordsiden, og strekker seg ut til 0,5 meter fra eiendomsgrensen. Altså blir det en begrenset mulighet for utvendig passasje til uteområdet, på egen tomt. Dette anses for å være en uheldig, og lite praktisk løsning. Det er i dag allerede oppført et større tilbygg mot øst, som inneholder garasje. Dette skal bygges om til soverom og vindfang. I tillegg skal det oppføres en hagestue. Vi har forståelse for at det er ønskelig med en større bolig, men kan vanskelig se at forholdende ligger til rette for dette. Dersom tilbyggene tillates, blir det svært lite ubebygd areal igjen på tomten. Det skal også understrekes at personlige ønsker vanskelig kan vektlegges i en dispensasjonsvurdering, da disse endrer seg med eierforholdene. Administrasjonen konkluderer med at en dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse vedrørende utnyttelsesgrad, vil føre til at hensynet bak bestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt. Heller ikke for dette forholdet er vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum oppfylt. Avslutningsvis: Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt. da loven består av to kumulative vilkår. Dispensasjonene vurderes derfor ikke

6 nærmere i forhold til fordeler og ulemper. Videre ønsker vi å informere om at beboere skal kunne innrette seg i tiltro til de bestemmelsene som fremgår av reguleringsplanen. Det følger av pb om lovens formål at planlegging skal sikre forutsigbarhet for alle berørte interesser. Betydelige avvik, herunder permanente avvik med generell gyldighet for det aktuelle reguleringsområdet skal gjøres gjennom reguleringsendring og ikke gjennom dispensasjoner. Vi anbefaler utvalget å avslå dispensasjonssøknadene. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til bolig GB 30/79 - Ausvigheia 1 2 Endring av planer som følge av kommunens vedtak 3 Situasjonskart 4 Tegninger 5 Illustrasjoner 6 Merknad fra naboer 7 Reguleringsplankart 8 Reguleringsbestemmelser Felt A1 9 Reguleringsbestemmelser Del av felt A1 10 Oversiktskart 11 Flyfoto