Saksframlegg. GODKJENNING AV TILTAK PÅ HYTTE, NAUST OG UTEPLASS OG RIVING AV ANNEKS Arkivsaksnr.: 05/20018 Saksbehandler: Arnhild Herrem

Transkript

1 KAALBUA GNR 135/10 JONSVATNET Saksframlegg GODKJENNING AV TILTAK PÅ HYTTE, NAUST OG UTEPLASS OG RIVING AV ANNEKS Arkivsaksnr.: 05/20018 Saksbehandler: Arnhild Herrem Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt søknad om godkjenning av ombygging av hytte, nyoppføring av naust og uteplass og riving av anneks på eiendommen Kaalbua, gnr. 135/10 ved Jonsvatnet på dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker anser riving av annekset for å være i tråd med kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet. Annekset godkjennes derfor revet. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner å kunne dispensere fra kommuneplanens arealdel 14 og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet 2 for ombygging av hytta. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: - annekset rives i sin helhet - taket over ytterdøra på hytta fjernes Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke å kunne dispensere fra kommuneplanens arealdel 14 og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet 2 for nyoppføring av naust og uteplass. Saken sendes tilbake til administrasjonen for ulovlighetsoppfølging. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 7, kommuneplanens arealdel 14 og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet 2. Kopi til: Advokatfirmaet Bjerkan Stav ANS, postboks 579, 7406 Trondheim Berit K. Olufsen, Bjørka, 7057 Jonsvatnet Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Saksutredning: Bakgrunn Plan- og bygningsenheten har mottatt søknad om godkjenning av utførte tiltak på eiendommen Kaalbua Plan- og bygningsenheten har også mottatt søknad om deler av tiltakene tidligere. Historikk: Dette er en av eiendommene som har kommet med i prosjekt Litj-vatnet. Eiendommen har status som fritidseiendom som er bebygd med hytte, uthus, anneks, uteplass (veranda) og naust. I forbindelse med registering av eiendommer ved Litj-vatnet i 1999, ble det registrert at det var igangsatt omfattende byggearbeid på eiendommen : Varsel om pålegg ble sendt vedrørende byggearbeidene (journalnummer 00/11480) : Søknad om tillatelse til tiltak ble mottatt (journalnummer 01/12238). Følgende endringer ble omsøkt: - nytt tak på hytte - heving av del av taket på hytta - ny kledning - tak over inngangspartiet med tram/trapp - flytting av ytterdør fra fasade nord til vest - endring av vinduer - flytting av verandadør - utvidelse av uthuset ca. 2,5 meter i lengderetning : Søknaden ble behandlet i Trondheim bystyre hvor det ble gitt dispensasjon for fasadeendringene, mens det ikke ble gitt dispensasjon for utvidelse av hytte og bod (tilbygg og påbygg) : Vedtaket påklages av tiltakshaver : Klagebehandling i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker. Klagen tas ikke til følge : Fylkemannen i Sør-Trøndelag stadfester bystyrets vedtak : Tiltakshaver ilegges tvangsmulkt på 500 kroner pr dag inntil pålegget om tilbakeføring er gjennomført : Plan- og bygningsenheten mottar opplysninger om mulige ulovlige tiltak på eiendommen vedrørende naust, terrasse og uthus (journalnummer 04/27861) : Plan- og bygningsenheten mottar søknad om godkjenning av tiltakene på eiendommen (denne saken) Tiltakshaver hevder at det ikke er snakk om en nyoppføring av naust og terrasse, men en restaurering/oppussing av tidligere bestående byggverk og at tiltakene dermed ikke er søknadspliktige. Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 Det er avholdt møte mellom plan- og bygningsenheten og tiltakshaver og hennes advokat hvor man diskuterte saken slik den står. I dette møtet kom man fram til en enighet om at hytta kan bli stående som i dag under forutsetning av at uthuset rives i sin helhet. Det forutsettes også at tak over ytterdøra på hytta fjernes. Man kom også fram til enighet om at søknad om godkjenning av naust og terrasse sendes kommunen for behandling. Senere har kommunen og tiltakshaver blitt enige om at uthuset kan bli stående forutsatt at annekset fjernes. Det at det er inngått et forlik med tiltakshaver, har vært en framgangsmåte som har vært benyttet i noen av sakene i Litj-vatn-prosjektet hvor kommunen godkjenner en del av tiltakene forutsatt at tiltakshaver river en del av bygningsmassen. Dette har i noen tilfeller vært en hensiktsmessig måte å få redusert andelen bebygd areal i markaområdene i tråd med intensjonen i kommuneplanens arealdel. Fakta Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel , godkjent Eiendommen er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde. Eiendommen ligger også innenfor markagrensa og båndlagt område for drikkevannskilden. I kommuneplanens arealdel 14 heter det at oppføring av ny eller utvidelse av bestående fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Eiendommen omfattes også av kommunedelplanen for Jonsvannsområdet, vedtatt i bystyret Eiendommen ligger også her innenfor landbruk-, natur- og friluftsområdet. I bestemmelsene 2 heter det at oppføring av eller utvidelse av bestående fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Naboer er ikke varslet om søknaden. Rådmannen finner å kunne frita fra nabovarsling da naboenes interesser ikke synes berørt, jf. plan- og bygningsloven 94 nr. 3. Det er foretatt befaring på eiendommen i 1999 og i september Søknaden er forelagt fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Det er ikke mottatt tilbakemelding. Vurdering Tilbygg/påbygg til hytte, nyoppføring av naust og veranda er søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven 93. Tiltakene forutsetter dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 14 og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet 2. Kommunen kan i medhold av plan- og bygningsloven 7 dispensere fra bestemmelser i plan- og bygningsloven, vedtekter eller forskrifter når det foreligger særlige grunner. Kravet til særlige grunner vurderes i forhold til hensyn den konkrete plan/bestemmelse som det dispenseres fra, skal ivareta. Begrepet "særlige grunner" forutsetter ikke at det må foreligge ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon gis. Det vil være tilstrekkelig at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Dersom man kommer fram til at det foreligger særlige grunner, er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. Søkeren kan altså ikke kreve at dispensasjon gis, selv om det foreligger særlige grunner. De forhold som søkeren eventuelt påberoper seg som særlig grunn, må ha slik tyngde at de slår igjennom overfor de hensyn som planen skal ivareta. De ulike planer og bestemmelser har blitt til igjennom en omfattende beslutningsprosess, og det skal ikke være en kurant sak å fravike disse. Uttrykket "særlige grunner" må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 ivareta. De særlige grunnene som kan begrunne en dispensasjon, er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende søkers person kunne anses som særlig grunn. Intensjonen i kommuneplanens arealdel er å begrense byggeaktiviteten i landbruk-, natur- og friluftsområdene, spesielt innenfor markagrensa, mest mulig. Kommunen har derfor en restriktiv holdning til å dispensere fra kommuneplanens arealdel. Det vises i denne forbindelse til egen orienteringssak vedrørende dispensasjonspraksis som ble tatt til orientering av bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker I bystyrets vedtak av står det dessuten at utgangspunktet for kommunens oppfølging av ulovlige tiltak innenfor markagrensa, er at alle ulovlige tiltak skal tilbakeføres, slik det er krevd på naboeiendommene Tølløvsnes (journalnummer 01/26105 og 04/26106) og Heimly (journalnummer 04/35491). På bakgrunn av bestemmelsen om byggeforbud i landbruk-, natur- og friluftsområdene, vil det være kun unntaksvis at man finner at vilkårene for dispensasjon er til stede. Rådmannen vil i denne sammenhengen understreke at alle boliger, hytter og uthus i landbruk-, natur- og friluftsområde står på dispensasjon. Rådmannen mener at man bør være forsiktig med å godkjenne tiltak ned mot og ut i Jonsvatnet med tanke på påvirkninger av drikkevannskvaliteten. I dette tilfellet anser rådmannen det for å være tilstrekkelig at den del av bygningsmassen fjernes og at dette gjøres ved at annekset kreves fjernet og at naust og terrasse ikke godkjennes og kreves fjernet. Etter rådmannens syn er intensjonen i kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet langt på veg oppfylt. Rådmannen mener derfor at det foreligger særlige grunner for at dispensasjon kan gis. Slik denne saken har utviklet seg, mener rådmannen at man bør kunne dispensere fra kommuneplanens arealdel 14 og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet 2. Konklusjon Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon for de tiltakene som er gjennomført på hytta med unntak av tak over ytterdøra som kreves fjernet. Rådmannen anbefaler videre at det gis dispensasjon for eksisterende uthus og at anneks kreves revet. Rådmannen anbefaler at det ikke gis dispensasjon for nyoppføring av naust og terrasse. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Vedlegg Saksvedlegg 1: Tegninger av hytte før og etter ombygging Saksvedlegg 2: Redegjørelse, bilder og tegninger av naust og uthus Saksvedlegg 3: Bilder fra eiendommen, tatt ved befaring september 2004 Saksvedlegg 4: Brev fra tiltakshavers advokat Orienteringsvedlegg 1: Orienteringsvedlegg 2: Orienteringsvedlegg 3: Oversiktskart Ortofoto Skråfoto Saksfremlegg - arkivsak 05/