Saksframlegg. Trondheim kommune

Transkript

1 Saksframlegg NEDRE ILA 9B SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR BRUKSENDRING AV PRODUKSJONSHALL TIL BOLIGER KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 05/25084 Saksbehandler: Astri Finnanger Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på kommunens vedtak av , delegasjonssak nr. FBR IR 2402/05. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner å tillate omsøkte tiltak. Klagen tas til ikke til følge. Saken oversendes til Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Kopi: Tordis Tronstad og Toralv Aune, Mellomila 8, 7018 Trondheim. PLAN arkitekter AS, Fjordgata 50, 7010 Trondheim. Vestbyen Eiendom AS, Postboks 1074, 7003 Trondheim Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Saksutredning: Bakgrunn Rådmannen mottok søknad om bruksendring fra industribygg til bolig, herunder ombygging av bygningen for eiendommen Nedre Ila 9 B, gnr. 416 bnr. 91. Det ble gitt delvis avslag og delvis tillatelse i vedtak datert , delegasjonssak FBR IR 2402/05 (saksvedlegg 1). Det er senere søkt om igangsettingstillatelse, mottatt byggesakskontoret , og som ble avslått i vedtak datert , delegasjonssak FBR IP 388/06. Ny søknad om igangsettingstillatelse ble mottatt av byggesakskontoret , og ble innvilget i vedtak datert , delegasjonssak FBR IP 702/06. Kommunen mottok klage på vedtaket fra nabo i Mellomila 8, Tordis Tronstad og Toralv Aune, innkommet (saksvedlegg 2). Klagen er fremsatt rettidig og av klageberettiget person i saken, jfr. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Klagers anførsler: Klager anfører at bygningen i Nedre Ila 9B er et femetasjers industribygg, som er mye høyere enn deres bolig, og er plassert 1,75 meter fra deres husvegg. Leilighetene vil derfor få innsyn til klagers eiendom. Det påpekes også at omsøkte bygning er i dårlig stand. Videre viser klager til de vanskelige parkeringsforholdene i Ila, og hevder at parkeringsplanen er lite realistisk hvis parkeringskjelleren vil bli så kostbar at beboerne ikke benytter den. Klager vil ikke godta stenging av deres utkjørsel i byggeperioden, slik tilfelle var under utbyggingen av Nedre Ila 13A. Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan R 447, reguleringsplan for Nedre Ila 9B og 13A, vedtatt , og er regulert til boligformål. Vurdering Rettslig utgangspunkt dispensasjonsvurderingen En reguleringsplan og dens bestemmelser er rettslig bindende for tiltak innenfor planområdet, jfr. pbl. 31 nr. 1, jfr. 93. Dette innebærer at et tiltak alltid må vurderes mot plangrunnlaget, og hvis motstrid konstateres, vil en tillatelse være betinget av en dispensasjon fra reguleringsplanen. Det må derfor vurderes om omsøkte tiltak er i samsvar med planen. Reguleringsbestemmelsene består av bestemmelser som er felles for de eiendommer som planen omfatter, samt egne bestemmelser for henholdsvis B1 og B2, hvor omsøkte eiendom er markert som B2 på plankartet. Det følger av at det skal avsettes minst 1 parkeringsplass pr. bolig over 50 m² T-BRA, og tilsvarende 0,3 pr. bolig under eller lik 50 m² T-BRA. Parkeringsanlegget skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis, jf Utomhusplan skal innsendes med søknaden, godkjennes før tillatelse gis og kommunen viser til selve bestemmelsen når det gjelder krav til innholdet i denne, jf og Før igangsettingstillatelse gis skal ledningsplan godkjennes, jf Bebyggelsen skal tilknyttes fjernvarmeanlegg, jf Bestemmelsene for området B2 er som følger: Påbygg på eksisterende bygg i form av avfallsrom på bakkeplan tillates i henhold til plankartet, jf Det fastslås videre at tilbyggets utforming skal tilpasses omkringliggende bebyggelse. Ifølge kan det innredes maksimalt 22 boenheter, hvorav Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 minst 20% skal være treromsleiligheter eller større. Minst 20% av boenhetene skal ha livsløpsstandard, og alle skal ha minst 10 m² uteoppholdsareal enten som balkong eller andel av takterrasse. Leilighetene skal gis et industrielt og urbant preg, med åpen romløsning, stor takhøyde og store vindusflater. I alle rom for varig opphold skal rommets dagslysflate være minst 15% av rommets gulvflate. Videre følger det av at taket kan romme rekkverk og takterrasse med mindre overbygg for opphold, samt nødvendige installasjoner for lek og opphold. Et eventuelt overbygg skal plasseres minst 4 meter fra gesims på alle kanter, maksimal høyde er 2,5 meter, mens maksimal størrelse er 50 m². Takterrassen skal ha adkomst for rullestolbrukere. Bestemmelsenes fastslår at et lekeareal på minst 100 m² skal opparbeides på taket, det skal inneholde utstyr for lek, opphold, vegetasjon og skal sikres med rekkverk/gjerde. Som vilkår for gjennomføringen av planen kan ikke bebyggelsen tas i bruk før det er etablert ballplass med tilhørende grøntanlegg og barnehagetomt i Iladalen, jf Støynivået innen- og utendørs skal ikke overskride de laveste verdiene i Miljøverndepartementets rundskriv T-8/79 eller senere vedtatt regelverk. Av hensyn til forutberegnelighetsprinsippet i forvaltningen, legger Rådmannen til grunn rundskriv T-8/79. Ved overskridelse skal tiltak iverksettes. Støyskjermende tiltak i fasade, balkonger og takterrasse som beskrevet i Multiconsult AS støyrapport skal legges inn i prosjektet, og foreligge på søknadstidspunktet, jf Før igangsettingstillatelse gis må det utføres miljøtekniske grunnundersøkelser, jf I etterkant av avslag på igangsettingstillatelse, er tiltaket omarbeidet og følgende forhold er i samsvar med planen: Tiltaket er i samsvar med planens arealbrukskategori, og gjelder oppføring av 22 boenheter med parkering. Antallet parkeringsplasser tilfredsstiller planens krav, og boligene skal tilknyttes fjernvarmeanlegg. Det er gjennomført en miljøteknisk undersøkelse som påkrevd etter Støyundersøkelse er foretatt og det skal etableres tiltak i fasaden grunnet støy fra Nordre avlastningsvei. Takterrassen er søkt etablert som uteoppholdsareal, og med lekeutstyr for barn. Utomhusplan er innlevert og tilfredsstiller planens krav, mens ledningsplan ikke er nødvendig da ledningsnettet ikke omlegges. Bebyggelsen skal plasseres som vist på plankartet, og det kan konkluderes med at oppføring av balkonger i sørøst ikke krever dispensasjon. Balkongen i 5.etasje er trukket noe tilbake, men er akseptabel i forhold til plankartet. Antallet treromsleiligheter utgjør 20% av det totale antallet boenheter, og minst 20% har livsløpsstandard. Rom for varig opphold har en dagslyskvalitet tilsvarende 15% av rommets gulvflate. Overbygget på taket i forbindelse med uteareal er mindre enn 50 m², og høyden på overbygget er lavere enn 2,5 meter. Takterrassen er tilgjengelig for rullestolbrukere ved heis. Kommunen er også av den oppfatning at leilighetene har fått et industrielt og urbant preg. Når det gjelder lekeareal og oppholdsareal utendørs for leilighetene, utgjør dette vesentlig mer enn påkrevet. Overbygget på taket er ikke plassert 4 meter fra gesims, noe som er i strid med reguleringsbestemmelsene. En tillatelse vil derfor være avhengig av en dispensasjon fra denne bestemmelsen, jfr. pbl. 7. Pbl. 7 krever at det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon. Dette er et rettslig begrep, som forutsetter en avveining mellom søkers ønske, og de hensyn som reguleringsplanen skal ivareta. Det kreves ikke ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon kan gis. En overvekt av relevante hensyn vil være nok. Ved vurderingen av om særlige grunner foreligger, må det legges vekt på de offentlige hensyn som planlovgivningen skal ivareta. Det må i den enkelte sak foreligge grunner gode nok til å fravike de formål reguleringsplanen søker å sikre. Det som i første rekke kan begrunne en dispensasjon, er areal- og ressursdisponeringshensyn. I Sivilombudsmannens uttalelse Somb stilles det krav om at en dispensasjon må begrunnes i klare, spesifiserte grunner, som er av en slik vekt at de kan slå gjennom overfor den bestemmelse det dispenseres fra. Loven oppstiller et positivt vilkår for innvilgelse av dispensasjon; det er derfor tiltakshaver Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 som må godtgjøre disse grunnene. Dersom man kommer til at særlige grunner foreligger, er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. En reguleringsplan er et resultat av en omfattende planprosess, hvor berørte parter og sektormyndigheter har blitt hørt, og hvor flere interesser er avveid mot hverandre. Det skal derfor ikke være kurant å fravike en slik plan. Denne planen er vedtatt relativt nylig, men er utarbeidet i henhold til et byggeprosjekt som har blitt endret underveis. Takplanet inneholder utearealer for hele leilighetsbygget, både for barn og voksne beboere, med lekeapparater, vegetasjon etc. Takoverbygget skal sikre at dette arealet kan benyttes uavhengig av værforhold, og gir beskyttelse for både sol og regn. Overbygget er plassert i takets sørvestlige hjørne, og denne lokaliseringen vil samtidig forenkle tilgjengeligheten for orienterings- og bevegelseshemmede da heisen ligger rett nord for overbygget. Brukbarheten for denne persongruppen vil også forbedres. Omsøkte plassering innebærer også at det øvrige arealet på taket kan benyttes fritt til lek og rekreasjon, uten hinder av et byggverk. En samlet lokalisering av heisadkomst, overbygg og trappgang gir en kvalitetsøkning for det resterende arealet, fremfor at dette oppstykkes av flere byggverk. Areal- og ressursdisponeringshensyn taler derfor for å fravike planens angivelse for oppføring av overbygg, og tillate omsøkte plassering. Rådmannen er av den oppfatning at dette gir en bedre utnyttelse av oppholdsarealet, og det skal samtidig bemerkes at ulempene for omkringliggende bebyggelse vil være beskjedne. Når det gjelder klagers anførsler, kan ikke kommunen se at disse fører frem. Reguleringsprosessen har avklart en rekke av de merknader klager har anført, og de er dermed vurdert i den forbindelse. Parkeringsdekningen er i samsvar med planen, og er der vurdert å være tilstrekkelig. Bygningens plassering er fastsatt i planen, men kommunen har forståelse for klagers påstand om innsyn. Imidlertid fører kommunen en fortettingspolitikk, noe som innebærer utnyttelse av ledig areal til boligformål, fremfor det mindre hensiktsmessige i å la lokaler stå tomme og utnytte nye arealer til samme formål. Innsynsproblematikken vil også ha blitt vurdert under planprosessen, all den tid planen fastsetter bebyggelsens lokalisering. Klager påstår også at bygningen er i dårlig stand, men dette vil under enhver omstendighet forbedres i forbindelse med byggetiltaket. Det foreligger ingen føringer i dette prosjektet som tilsier at adkomsten til klagers bolig skal stenges, og rådmannen forutsetter at tiltaket ikke berører annen manns grunn uten tillatelse, sml. pbl. 101 nr. 2. Rådmannen finner etter dette at klagers anførsler ikke fører fram, og det foreligger et tilstrekkelig grunnlag for å dispensere fra planens angivelse av takoverbyggets plassering. Rådmannen kan etter dette ikke se at det er fremkommet nye momenter som tilsier en endring av tidligere vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 2402/05. Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Konklusjon Rådmannen har gjennomgått klagen og dens vedlegg, men kan ikke se at det er heftet feil ved saksbehandlingen som har hatt betydning for vedtakets innhold, eller at det for øvrig er fremkommet opplysninger som skulle tilsi en oppheving eller endring av vedtak i sak 05/ Saken sendes bygningsrådet for vurdering. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak FBR IR 2402/05, datert og vedtak i delegasjonssak FBR IP 702/06 datert Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i delegasjonssak FBR IR 2402/05, mottatt Saksvedlegg 3: Tegningsmateriale av omsøkte tiltak Saksvedlegg 4: Reguleringsbestemmelser Saksvedlegg 5: Plankart Orienteringsvedlegg 1: Orienteringsvedlegg 2: Ortofoto Situasjonskart Saksfremlegg - arkivsak 05/