Saksframlegg. SØBSTADVEGEN 9A SØKNAD I ETT TRINN FOR NYBYGG ENEBOLIG MED GARASJE KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/14756

Transkript

1 Saksframlegg SØBSTADVEGEN 9A SØKNAD I ETT TRINN FOR NYBYGG ENEBOLIG MED GARASJE KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/14756 Saksbehandler: Kirsti Rusten Antonsen/ Lise Høeg Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 1826/04. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 1826/04 opprettholdes. Saken sendes til fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Saksfremlegg - arkivsak 04/

2 Saksutredning: Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 1826/04, mottatt plan- og bygningsenheten Innledning/sammendrag: Forhåndskonferanse ble avholdt Plan- og bygningsenheten mottok søknad i ett trinn for nybygg enebolig med garasje på eiendommen Søbstadvegen 9A, gnr. 315 bnr Tegninger og dokumentasjon mottatt plan- og bygningsenheten ligger til grunn for behandlingen av søknaden. I delegasjonssak FBR IT 1826/04 datert ble ovennevnte tiltak avslått (saksvedlegg 1). Tiltaket ble avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven 74 nr. 2. Plan- og bygningsenheten mottok klage fra tiltakshaver på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 1826/04 (saksvedlegg 2). Klagen er fremsatt rettidig av klageberettiget person i saken, jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsendring for Søbstadvegen 15, gnr/bnr: 315/2 (R 337 c), godkjent Eiendommen er regulert til boligformål. Klagen: Klager anfører at tiltaket ikke er i strid med plan- og bygningsloven 74 nr. 2. Klager mener det har en god estetisk utforming og viser respekt for naturgitte og bygde omgivelser. og viser til at andre bygninger i området framstår som mindre estetisk riktige en omsøkte tiltak. Klager anfører at tomten ikke er relativt flat, og at det er mulig å bygge et hus med sokkel der, kun med ubetydelig uttrauing. Klager anfører at det er lagt til grunn feil gesimshøyde på boligen, og at en søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene dermed ikke er nødvendig. Klager anfører at det i forhåndskonferanse ble anbefalt å søke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for knestokk, og at dette ikke skulle være noe problem å få godkjent. Saksbehandler har ikke behandlet denne delen. Klager anfører at saksbehandlingstiden har vært lang, og at saksbehandlingen ikke har vært fullstendig og inneholdt faktiske feil. Det vises til klagen i sin helhet (saksvedlegg 2). Vurdering/begrunnelse: 1. Plan- og bygningsloven 74 nr. 2 Saksfremlegg - arkivsak 04/

3 Plan- og bygningsloven 74 nr. 2 foreskriver at kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Kommunaldepartementets rundskriv H-20/89 sier at skjønnet som utøves i forhold til pbl. 74 nr. 2 er et rettsanvendelsesskjønn, det vil si at vurderingen skal baseres på en ren lovanvendelse. I rundskriv H-7/97 fremgår det at Kommunaldepartementet ønsker å stimulere til økt og bedre bruk av "skjønnhetsparagrafen". Bestemmelsen gir hjemmel for å avslå et tiltak som gir et kvalifisert negativt visuelt inntrykk eller som ikke gir et positivt visuelt inntrykk. Loven legger imidlertid ikke opp til et svært strengt skjønnhetsbegrep, men det skal foretas en helhetsvurdering ut i fra de hensyn som det er rimelig å ta ut i fra de estetiske forhold i den aktuelle situasjon på stedet. Vurderingen av hva som er god og dårlig estetisk utforming er sterkt skjønnspreget, og det vil alltid kunne diskuteres hvilken løsning som er den beste. Det er imidlertid kommunen som er tillagt myndighet til å påse at lovens vilkår er oppfylt, jf. pbl. 74 nr. 2. Dersom kommunen finner at det ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i forhold til seg selv eller omgivelsene, skal tiltaket avslås etter 74 nr. 2. Rådmannen er ikke enig i klagers anførsler. Den aktuelle tomt er relativt flat, og mottatte fasadetegninger og terrengsnitt viser at det må gjennomføres omfattende uttrauing for å kunne bygge bolig med sokkeletasje. Tiltaket vil komme i konflikt med de naturgitte omgivelsene. Rådmannen kan ikke se at det er mulig å bygge bolig med sokkeletasje på denne tomten uten å gjennomføre betydelige uttrauings- arbeider i terrenget. Tiltaket er etter rådmannens oppfatning dårlig tilpasset terrenget. Tiltaket oppfyller ikke kravene i pbl. 74 nr. 2. Tiltaket har ikke en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte omgivelser. På bakgrunn av ovennevnte vurdering oppfatter rådmannen at tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven 74 nr Vurdering av usaklig forskjellsbehandling Urimelig eller usaklig forskjellsbehandling oppstår når man i tilfeller som er tilnærmet like behandler søkere forskjellig. Imidlertid er ikke enhver forskjellsbehandling forbudt. Det er adgang til å gjøre forskjell når dette fremtrer som saklig ut fra lovens formål. Selv om det ikke skulle være tilfelle, kan skjønnsmessige vurderinger tilsi at avgjørelser noen ganger går i en retning og andre ganger i en annen retning. Generelle endringer av praksis kan det også være adgang til. Forskjellsbehandling betraktes bare som myndighetsmisbruk når forvaltningen ikke er i stand til å angi noen saklig grunn eller den virker sterkt urimelig eller urettferdig. Klager viser til Søbstadvegen 13A hvor det er tillatt en enebolig med sokkeletasje. Han mener at de fikk tillatelse til å foreta en betydelig uttrauing. Rådmannen kan ikke se at denne tomten er lik tomten i Søbstadvegen 9A, da 13A ikke er så flat, men mer naturlig skrånet. Rådmannen kan ikke se at disse to Saksfremlegg - arkivsak 04/

4 tomter er sammenlignbare. Klager viser til at andre bygninger i området, Bunnpris, Rimi, Statoil, Søbstadvegen 19, 9B, 15 og Berg bussfabrikk, som ikke framstår som mer estetisk riktige enn omsøkte tiltak når det gjelder forholdet til de bygde omgivelsene. Det er den manglende terrengtilpasningen som er hovedbegrunnelsen for avslaget, og rådmannen kan ikke se at de oppgitte eiendommer er sammenlignbare i forhold til denne saken. Rådmannen kan ikke se at tiltakshaver har blitt usaklig forskjellsbehandlet i forhold til andre tiltak. 3. Dispensasjon vedr. gesimshøyde Reguleringsbestemmelse nr. 1 for byggeområdet sier blant annet at: - Gesimshøyden må ikke overstige 6,0 m over nederste boligetasjers golv. TEK 4-2 sier at: Gesimshøyde er høyde til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med ark eller brystning som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten ved brystningen, regnes høyden til toppen av arken eller brystningen. Det omsøkte tiltak ønskes oppført med en takark. I følge TEK 4-2 skal gesimshøyden da regnes til toppen av arken. Gesimshøyden blir da på tilnærmet 7,2 m. Klager har regnet gesimshøyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten, og målt gesimshøyden til 5,95 m. Rådmannen beregner gesimshøyden i samsvar med teknisk forskrifts bestemmelser og gesimshøyden på tiltaket blir tilnærmet 7,2 m. Det er derfor nødvendig med dispensasjon fra reguleringsplan og reguleringsbestemmelser. Dispensasjon kan gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. For at dispensasjon skal kunne gis, må det foreligge særlige grunner. Kravet til særlige grunner vurderes i forhold til de hensyn den konkrete bestemmelsen det skal dispenseres fra skal ivareta. Begrepet særlige grunner forutsetter ikke at det foreligger ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon skal gis. Det vil være tilstrekkelig at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Dersom man kommer frem til at det foreligger særlige grunner er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Klager mener at det ikke er nødvendig med dispensasjon og har ikke anført særlige grunner for dispensasjon. Rådmannen kan heller ikke se at det foreligger særlige grunner for dispensasjon i denne saken. 4. Dispensasjon vedr. knestokk Reguleringsbestemmelse nr. 1 for byggeområdet sier blant annet at: - Maksimalt tillatt etasjeantall er påført planen. Med tre etasjer menes to etasjer pluss innredet loft uten knestokk. Det ble avholdt forhåndskonferanse og klager fikk opplyst at omsøkte tiltak ikke var i samsvar med Saksfremlegg - arkivsak 04/

5 reguleringsbestemmelsene, og tiltaket krevde dermed dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. Dispensasjonen for knestokk ble ikke nærmere behandlet ved søknadsbehandlingen. Plan- og bygningsenheten har begrunnet dette med at søknaden om dispensasjon for bygging av loft med knestokk henger sammen med etablering av sokkeletasje. Tiltaket er avslått på grunn av manglende terrengtilpasning, jf. pbl. 74 nr. 2. Rådmannen oppfatter at dispensasjonen for knestokk ikke vil være aktuelt dersom det ikke tillates sokkeletasje i boligen. På grunn av denne sammenhengen vil rådmannen ikke gå nærmere inn på en dispensasjonsvurdering for knestokk. 5. Saksbehandlingen Klager anfører at saksbehandlingstiden har vært lang. Byggesøknaden ble mottatt hos plan- og bygningsenheten Videre til at saken ble påbegynt , avslaget er datert , to dager før 12 uker var gått. Plan- og bygningsloven 95 nr. 1 sier at: Når søknaden er fullstendig skal den snarest mulig og senest innen 12 uker behandles og avgjøres av kommunen. Rådmannen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at saksbehandlingstiden har vært lenger enn tillatt etter plan- og bygningsloven 95 nr. 1. Rådmannen kan heller ikke se at det foreligger noen saksbehandlingsfeil i vedtaket. Rådmannen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at de anførte momenter fra klager tilsier at det er grunnlag for å omgjøre vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 1826/04. Konklusjon Rådmannen finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 1826/04. Rådmannen i Trondheim, Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås konstituert bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 1826/04, datert Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IT 1826/04, datert Saksvedlegg 3: Tegninger av avslåtte tiltak nybygg enebolig Søbstadvegen 9a Saksfremlegg - arkivsak 04/

6 Orienteringsvedlegg 1: Situasjonskart, målestokk 1:1.000 Orienteringsvedlegg 2: Oversiktskart, målestokk 1:3.000 Orienteringsvedlegg 3: Ortofoto, målestokk 1:1.000 Orienteringsvedlegg 4: Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser Saksfremlegg - arkivsak 04/