Saksframlegg. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1504/05 opprettholdes.

Transkript

1 Saksframlegg KRINGSJÅVEGEN 47 SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR TILBYGG OG OMBYGGING FRA ENEBOLIG TIL TOMANNSBOLIG KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 05/11021 Saksbehandler: Kristian Evenshaug Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1504/05. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre eller oppheve ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1504/05 opprettholdes. Saken sendes fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Kopi til: Advokatfirmaet Bjerkan Stav ANS, Fjordgata 43, postboks 579, 7406 Trondheim Bjørn Broum Olsen, Kringsjåvegen 47, 7032 Trondheim Takst-Forum Trøndelag AS v/csaba Tørø, Sorgenfriveg 37, 7037 Trondheim Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Saksutredning Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1504/05, mottatt plan- og bygningsenheten Innledning/sammendrag Plan- og bygningsenheten mottok søknad om rammetillatelse for tilbygg og ombygging fra enebolig til tomannsbolig. Søknaden ble avslått i delegasjonssak nr. FBR IR 1504/05, datert Tiltaket ble avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven 74, nr. 2, se saksvedlegg 1. Plan- og bygningsenheten mottok klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1504/05, se saksvedlegg 2. Advokatfirmaet Bjerkan Stav ANS har på vegne av tiltakshaver Bjørn Broum Olsen, Kringsjåvegen 47, fremsatt klagen. Etter reglene i forvaltningsloven er klagen rettidig fremsatt av klageberettiget person. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel vedtatt Eiendommen er vist som byggeområde, eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes av R 1016, Reguleringsplan for området Holtermanns veg, Bratsbergvegen, Anton Grevskotts veg, Klæbuvegen, Nardovegen, Lerkendalvegen, Torbjørn Bratts veg, Omkjøringsvegen med sønnenforliggende bebyggelse frem til Holtermanns veg. Eiendommen er regulert til boligformål. Reguleringsplanen er ikke stadfestet. Forannevnte innebærer at reguleringsplanen ikke er juridisk bindende. I bestemmelser til kommuneplanens arealdel 3 heter det at bygging og deling bare kan skje hvor det aktuelle arealet inngår i en regulerings- eller bebyggelsesplan. Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er vist som byggeområde, eksisterende tettbebyggelse. Det omsøkte tiltaket omfatter endring av eksisterende bolig som inngår som del av et etablert miljø av boliger. Plan- og bygningsenheten finner med begrunnelse i forannevnte at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra plankravet i kommuneplanens arealdel. Klagen Klager anfører blant annet at det er husets estetiske utforming etter ombyggingen som er avgjørende, og at det ikke foreligger noe krav om at man skal gjenfinne hovedtrekkene i den opprinnelige bebyggelsen. Det anføres videre at husets høydevirkning ikke er dominerende og at tiltaket ligger på omkring samme kotehøyde som andre eiendommer i området. Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 Vurdering/begrunnelse Plan- og bygningsloven 74, nr. 2 Plan- og bygningsloven 74, nr. 2 foreskriver at et tiltak skal tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak skal ha god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Kommunaldepartementets rundskriv H-20/89 sier at skjønnet som utøves i forhold til pbl. 74, nr 2 er et rettsanvendelsesskjønn, det vil si at vurderingen skal baseres på en ren lovanvendelse. I rundskriv H-7/97 fremgår det at Kommunaldepartementet ønsker å stimulere til økt og bedre bruk av skjønnhetsparagrafen. Bestemmelsen gir hjemmel for å avslå et tiltak som gir et kvalifisert negativt visuelt inntrykk eller som ikke gir et positivt visuelt inntrykk. Loven legger imidlertid ikke opp til et svært strengt skjønnhetsbegrep, men det skal foretas en helhetsvurdering ut i fra de hensyn som det er rimelig å ta ut i fra de estetiske forhold i den aktuelle situasjon på stedet. Vurderingen av hva som er god og dårlig estetisk utforming er sterkt skjønnspreget, og det vil alltid kunne diskuteres hvilken løsning som er den beste. Det er imidlertid kommunen selv som er tillagt myndighet til å påse at lovens vilkår er oppfylt, jf. pbl. 74, nr. 2. Dersom kommunen finner at tiltaket ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i forhold til seg selv eller omgivelsene, skal tiltaket avslås etter 74, nr. 2. Tiltakets utforming i forhold til seg selv Rådmannen mener at tiltaket ikke har tilfredsstillende form og volum. Tiltaket vil etter ombyggingen bestå av tverrskip som står 90 på den eksisterende boligkroppen. Rådmannen mener de to bygningskroppene har en form og volum som er uheldig i forhold til hverandre, og gir et negativt visuelt inntrykk. Tiltaket er ikke tilstrekkelig godt dimensjonert/proporsjonert i forhold til det eksisterende bygningsvolumet. Rådmannen mener tiltaket har et lite konsekvent og noe rotete fasadeuttrykk, blant annet med stor variasjon i vindusutformingen. Sammen med en noe uheldig form er dette med på å gi tiltaket et formspråk og et fasadeuttrykk som rådmannen mener er i strid med plan- og bygningsloven 74, nr. 2. Dette fremgår spesielt på Fasader og Snitt tegning 2, se saksvedlegg 3. Dette er med på å gi tiltaket et uryddig formuttrykk. Tiltaket virker dessuten svært volumiøst. Dette fremgår også av fasadetegningene, se saksvedlegg 3. Tiltakets utforming i forhold til omgivelsene Rådmannen mener at tiltakets høydevirkning i front mot usikten mot vest, er uheldig i forhold til omgivelsene. Klager viser til at tiltaket ligger på ca. samme kotehøyde som omkringliggende eiendommer. I forhold til bakenforliggende eiendommer ligger omsøkte tiltak lavere i terrenget. Når kotehøyden blir den samme vil det si at omsøkte tiltak er høyere enn bakenforliggende eiendommer, selv om de ligger på samme kotehøyde. Tiltaket fremstår derfor med en dominerende høydevirkning. Omsøkte tiltak ligger 2 meter høyere enn nabobygget mot nord. I forhold til nabobyggene mot sør ligger omsøkte tiltak 1 meter lavere. Tiltaket fremstår i front mot utsikten vestover, som et treetasjes bygg, og dette er med på å gjøre at tiltaket fremstår som høyt også i forhold til disse to nabobyggene. Tiltakets form er med å forsterke denne følelsen, da gavlsiden mot vest er smalt og høyt i forhold til de to nevnte nabobyggene mot sør. Rådmannen kan ikke se at omsøkte tiltak oppfyller kravene til rimelige skjønnhetshensyn. Rådmannen er enig i at det ikke skal være til tiltakshaver ulempe at de bor i et lite Husbankhus, og at dette i seg selv ikke Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 kan sette skranker for ombyggingen. Rådmannen vil presisere at dette ikke har hatt betydning i saksbehandlingen. Tiltaket er således vurdert ut fra hvordan det estetisk vil fremstå etter ombyggingen, jf. plan- og bygningsloven 74, nr. 2. Plan- og bygningsenhetens saksbehandler har i søknadsfasen kontaktet ansvarlig søker for å orientere og veilede om at omsøkte tiltak ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn etter plan- og bygningsloven 74, nr. 2, men at tiltakshaver ved en omprosjektering/reviderte tegninger kan få til et tilbygg med et godt nok visuelt uttrykk, jf. pbl 74, nr. 2. Ansvarlig søker ønsket ikke å etterkomme denne anmodningen og opprettholdt søknaden med de innsendte tegninger. Rådmannen opplyser igjen at det er mulig å få til et tilbygg på eksisterende bolig, under forutsetning av at plan- og bygningslovgivningen overholdes. Usaklig forskjellsbehandling Usaklig eller urimelig forskjellsbehandling oppstår når man i tilfeller som er tilnærmet like behandler søkere forskjellig. Imidlertid er ikke enhver forskjellsbehandling forbudt. Det er adgang til å gjøre forskjell når dette fremtrer som saklig ut fra lovens formål. Selv om det ikke skulle være tilfelle, kan skjønnsmessige vurderinger tilsi at avgjørelser noen ganger går i en retning og andre ganger i en annen retning. Generelle endringer i praksis kan det også være adgang til. Klager viser til Kringsjåvegen 5B, hvor tomannsboligen er høyere enn tiltaket i Kringsjåvegen 47. Rådmannen vil presisere at tomtesituasjonen og den omkringliggende bebyggelsen er forskjellig for de to ovennevnte eiendommene. Tomten i Kringsjåvegen 5B er bratt og forutsetter blant annet sokkeletasje. I tillegg er det en større variasjon i nabobebyggelsens typologi og karakter, blant annet med den nedenforliggende blokkbebyggelsen. Den delen av området hvor Kringsjåvegen 47 ligger består i hovedsak av vanlig villabebyggelse. Rådmannen mener derfor det er et større spillerom for skalamessig tilpasning i Kringsjåvegen 5. Det ligger derfor ulike vurderingstema til grunn for de to sakene, og rådmannen kan derfor ikke se at det er tale om noen usaklig eller urimelig forskjellsbehandling. Rådmannen har gått gjennom klagen, men kan ikke se at det er grunnlag for å endre eller oppheve vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1504/05. Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Konklusjon Rådmannen kan ikke se at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre eller oppheve vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1504/05. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1504/05, datert Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1504/05, datert Saksvedlegg 3: Tegning av omsøkte tiltak Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart, målestokk 1:5.000 Orienteringsvedlegg 2: Situasjonskart, målestokk 1:1.000 Orienteringsvedlegg 3: Ortofoto Saksfremlegg - arkivsak 05/