Vår ref. 09/30413 oppgis ved alle henvendelser. Nygårdsvegen 12, søknad om rammetillatelse for nybygg 4-mannsbolig

Transkript

1 Delegasjonssak nr: FBR RAM 318/11 Midt-Norge Boligsalg Dybdahls veg 3 RAMMETILLATELSE N-7051 TRONDHEIM Vår saksbehandler Knut Sigurd Råberg Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Dato Nygårdsvegen 12, søknad om rammetillatelse for nybygg 4-mannsbolig Byggested: Nygårdsveien 12 Gnr./Bnr.: 71/27/0/0 Ansvarlig søker: Tiltakshaver: Midt-Norge Boligsalg AS Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret , og ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder rammetillatelse for nybygg, 4-mannsbolig. Forhåndskonferanse er avholdt Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er innkommet merknader fra Lasse Zahl- Johansen som eier av Stubbanveien 10A. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som nåværende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan R57A stadfestet og R57K med bestemmelser fra R57A, stadfestet Eiendommen er regulert til bolighus med inntil 2 leiligheter i to etasjer i R57A og til område for småhus og rekkehus i R57K. Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 Vurdering/begrunnelse Nabomerknader Det er innkommet en merknad fra Lasse Zahl-Johansen som eier av eiendommen Stubbanveien 10. Nabo skriver i sin merknad at tiltaket vil få en slik høyde at dette vil forringe sol og lysforhold for eiendommen og for tilgrensende nabobebyggelse. Søker har i sin dokumentasjon til byggesakskontoret innsendt soldiagram for og vist byggets slagskygge. Tiltaket vil kunne medføre at solforholdene på eiendommen Stubbanveien 10 forringes noe. Dokumentasjonen fra søker inneholder imidlertid også fasadetegninger der nabobygg er vist. Tiltaket ut fra denne dokumentasjonen en høyde som i stor grad ligger rundt samme kotehøyde som for nabobebyggelsen. vurderer tiltaket til å ha en kurant størrelse uten at dette medfører at tiltaket er unødig høyt. Terrengforskjellene mellom der det omsøkte tiltaket er plassert og eiendommen til nabo er slik at tiltaket vanskelig kunne ha blitt mye lavere. Dispensasjon Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra antall tillatte boenheter i reguleringsplanen. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Søker har i sin dispensasjonssøknad anført flere grunner for at en dispensasjon skal kunne gis. Et utdrag av de innsendte grunnene er gjengitt nedenfor: - Reguleringsplanen er av en eldre dato - Parkeringsplasser er ivaretatt på egen tomt - Tiltaket har god adkomst og god sikt i forhold til veikryss - Tiltaket har tilstrekkelig avstand til nabogrenser - Kommunens fortetningspolitikk - Gode og tilfredsstillende utearealer er enig i at reguleringsplanen er av en eldre dato, og at de hensynene som ble tatt på reguleringstidspunktet ikke nødvendigvis er like gjeldende på det nåværende tidspunkt. Videre er kommunens fortetningspolitikk et viktig argument i dette tilfellet. Det er et ønske at man i bynære områder får en bedre arealutnyttelse og en noe større fortetning. Videre har tiltaket et tilfredsstillende uteoppholdsareal som er i tråd med kommuneplanens arealdel. har i tillegg til å se på søkerens argumentasjon også sett på de innsendte tegningene. Det omsøkte tiltakets høyde og størrelse er her av interesse. I de innsendte tegningene vises nabohus i Nygårsveien 9 og 10 i sammenheng med det omsøkte tiltaket. Det vises her at tiltakets mønehøyde er i liknende høyde som disse husene. For eiendommen Stubbanveien 9 er tiltaket 5 meter høyere ved mønet. kan ikke se at det omsøkte tiltaket vil føre til at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vil bli vesentlig tilsidesatt ved tiltaket. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra bestemmelsen om antall boenheter i reguleringsplanens bestemmelser for søknad om 4-mannsbolig.

3 Side 3 Kommunens merknader bemerker at det i sokkeletasje er lagt opp til seks parkeringsplasser med hver sin utkjørsel fra carportløsning i sokkel. Dette oppfattes som en svært uheldig løsning og anses å ikke ha tilfredsstillende estetisk utforming, jf. plan- og bygningsloven 74 nr. 2. Videre er det tegnet inn noe som antas å være støttemur fra avkjørsel mot stubbanveien til sokkeletasjen. Det er ikke angitt høyde eller plassering for denne støttemuren, og kommunen har dermed ikke tatt stilling til hvorvidt denne i seg selv er omfattet av bestemmelsene i SAK 5. plan- og bygningsloven 74 nr. 2 er imidlertid fortsatt gjeldende, og det henvises her særskilt til hva gjelder respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Mot øst stilles det også spørsmålstegn ved hvorvidt dette er en god utforming. Det bes om at dette omarbeides ved søknad om igangsettingstillatelse. Det anbefales at man vurderer en midtstilt port for innkjøring og alle parkeringsplassene fortsatt plassert inne i sokkeletasjen. Videre bør man vurdere muligheten for å fjerne forstøtningsmurene i den grad det er mulig ved en slik løsning. Vi gjør oppmerksom på at ledningskart for VA-ledninger viser at tiltaket kan komme i konflikt med VA-ledninger i bakken. vil anbefale at man før igangsetting avklarer eventuell omlegging med ledningseier for å unngå framtidig skade. har utover dette ingen vesentlige innvendinger til omsøkte tiltak. VEDTAK: SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra bestemmelsen om antall boenheter i reguleringsplanens bestemmelser. Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises til plan- og bygningsloven 93, 95 og 95a. Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. Før det blir gitt igangsettingstillatelse må følgende vilkår være oppfylt: - Utforming av parkering og sokkeletasje må omarbeides. Se avsnittet kommunens merknader ovenfor Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: Midt-Norge Boligsalg AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarlig prosjekterende for arkitektur, tiltaksklasse 1 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av arkitektur, tiltaksklasse 1

4 Side 4 Rambøll Norge AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig prosjekterende for geoteknikk, tiltaksklasse 3 Sweco AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig kontrollerende for geoteknikk, tiltaksklasse 3 Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Lokal godkjenning Foretakene som har fått ansvarsrett har sentral godkjenning. Utstikking og høydefastsettelse Situasjonsplan, planer og snitt mottatt , og skal legges til grunn for utstikkingen og høydefastsettelsen. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år.

5 Side 5 Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Knut Sigurd Råberg saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Lasse Zahl-Johansen, Stubbanvegen 10 A, 7037 TRONDHEIM Kopi uten vedlegg: