Saksbehandler: Henrik Langum Arkiv: GBNR 115/101 Arkivsaksnr.: 08/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Henrik Langum Arkiv: GBNR 115/101 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: SØKNAD OM DISPENSASJON FRA PUNKT 2.4 OM GRAD AV UTNYTTING I BESTEMMELSER TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL 115/101, GRANBAKKEN 12 â INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET Rådmannens innstilling: Det gis dispensasjon for BYA=35% på gbnr 115/101. Dispensasjon begrunnes med at tilbygg er plassert i bakkant av eksisterende bygningsmasse ut mot åpent grøntareal, det foreligger ikke naboprotester og tiltaket tilbakefører enkelte arkitektoniske fasadeelementer jfr plan og bygningsloven 7. Osmund Kaldheim Rådmann á Arild Eek byutviklingsdirektør

2 â SØKNAD OM DISPENSASJON - 115/101, GRANBAKKEN 12 BESTEMMELSE (KPL) OM GRAD AV UTNYTTING Innledning/bakgrunn for saken Drammen kommune mottok opprinnelig søknad Søknaden omfattet oppføring av et påbygg (ny 3. etasje) og bruksendring fra enebolig til tomannsbolig. Påbygget er terrassert og forskjøvet bakover mot terrenget på den skrånende eiendommen slik at bygningens grunnflate øker. Den økte grunnflaten innebærer at ny grad av utnytting for eiendommen blir BYA=35%. Det er søkt om dispensasjon fordi tiltaket overstiger kommuneplanens begrensning på BYA=30% jfr bestemmelse punkt 2.4. Tiltaket ble avslått av Drammen kommune den Avslaget var hjemlet i tidligere plan- og bygnignslov 74 punkt 2;.tiltaket anses ikke tilpasset den eksisterende boligen. Vurderingen var basert på bygningens verneverdi (arkitektoniske verdi), blant annet ved at tiltaket ville redusere husets verdi som funkisbolig. Kommunens avslag ble opphevet av Fylkesmannen i Buskerud Opphevelsen er blant annet begrunnet med at bygningen ikke lenger fremstår som autentisk etter flere ombygginger samt at tiltaket ikke medfører at bygningen mister sin funksjonalistiske uttrykksform. Administrasjonen har tatt Fylkesmannens opphevelse til etteretning. Søknad om dispensasjon fra bestemmelsen og grad av utnytting, datert og nabovarslet , ble verken vurdert eller behandlet av Drammen kommune i forbindelse med det opprinnelige avslaget eller av Fylkesmannen i forbindelse med opphevelse av avslaget. Det samme gjelder forholdet til byggegrensen mot høyspentanlegg. Spørsmålet om dispensasjon behandles etter gammel plan- og bygningslov. Saksutredning Spørsmålet om tiltakets betydning for verneverdi anses avklaret ved Fylkesmannens vedtak. Hensikten med denne saken er å avgjøre om vilkårene for å gi dispensasjon for økt utnyttelse av eiendommen er tilstede i henhold til plan- og bygningsloven. Den opprinnelige byggesaken gjelder påbygg og tilbygg av Granbakken 12 for bruksendring av enebolig til tomannsbolig. Tiltaket innebærer en total utnyttelse av eiendommen på BYA=35%, noe som forutsetter dispensasjon. Som særlige grunner er følgende anført; 1) at tiltaket medfører en beskjeden overskridelse, 2) at huset tidligere har vært godkjent som tomannsbolig, og 3) personlige og økonomiske forhold. Det er mottatt uttalelse fra Buskerud fylkeskommune som påpeker at det er snakk om en vesentlig overskridelse av grad av utnytting og at en eventuell dispensasjon kan ha vesentlig presedensvirkning. Uttalelsen konkluderer med at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. Det er mottatt uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud som påpeker de generelle krav som gjelder i forbindelse med dispensasjoner samt at forholdet til nærliggende høyspentledninger (strålefare) skal dokumenteres i saken. Uttalelsen inneholder ingen konkret konklusjon. Det er mottatt et brev datert fra tiltakshaver hvor det klages på flere forhold ved saksbehandlingen.

3 Administrasjonens bemerkninger I første rekke ønsker administrasjonen å beklage at spørsmålet om dispensasjon for grad av utnytting ikke ble behandlet i forbindelse med det første vedtaket i saken. Verneverdien ble ansett som et selvstendig grunnlag for avslag. Så langt det er mulig bør imidlertid alle sider i saken belyses slik at ekstrarunder unngås. Dispensasjon fra kommuneplanen krever etter plan- og bygningsloven 7 særlige grunner. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak bestemmelsen om tillatt grad av utnytting i kommuneplanens arealdel er å sikre samsvar mellom bygningers volum og tomtestørrelsen. Bestemmelsen skal sikre at en del av tomta forblir ubebygd for å sørge for en akseptabel tetthet i småhusområder og villastrøk basert på hensyn til lys, luft og utearealer jamfør retningslinjene til punkt 2.4 i kommuneplanens arealdel. Det er fra søker oppgitt tre særlige grunner for å gi dispensasjon i saken. Administrasjonens vurdering av disse er som følger: Overskridelsen av BYA-kravet er beskjeden. Administrasjonen deler ikke umiddelbart søkers vurdering. En utnyttelse på 35% vil normalt anses som en vesentlig overskridelse. Formildende omstendighet i denne konkrete saken er at tilbygget er plassert i bakkant av eksisterende bygg og ut mot et åpent grøntareal. Tilbakeføring til tidligere godkjent tomannsbolig. I enkelte saker der nye p-vedtekter medfører at utnyttelsen på eiendommen øker kan tilbakeføring anføres som en relevant som del av en begrunnelse for dispensasjon. I denne saken økes imidlertid boligens grunnflate. Begrunnelsen anses dermed ikke relevant for saken og kan derfor heller ikke være et argument til støtte for dispensasjon i denne saken. Personlige og økonomiske forhold. Disse vil normalt ikke tillegges avgjørende vekt og kan i hovedsak ikke legges til grunn for en dispensasjonssøknad, selv om en kan ha sympati for søkers situasjon. Administrasjonen har vurdert forholdet til omgivelsene, størrelsen på tomten og tomtene i nærområdet samt nærheten til friarealer. Eiendommen grenser mot ubebygde grønne områder under høyspentledninger og det er ikke stor avstand til friluftsområder. Administrasjonen kan ikke se at tomten skiller seg vesentlig fra mange andre eiendommer i dette området og i Drammen kommune forøvrig når det gjelder nærhet til åpne arealer. Dersom kommunen velger å gi dispensasjon i denne saken, kan kommunen risikere at andre vil påberope seg samme begrunnelse for dispensasjon; at tomten grenser til åpent grønt areal og som lite trolig vil bli bebygd i framtiden. Administrasjonen har også vurdert den arkitektoniske tilpasningen som har medført at tiltaket er trukket tilbake i forhold til hovedhuset. Dette er en direkte årsak til at boligen får økt grunnflate. Søker har også planer om tilbakeføring av flere fasadeelementer som vil medføre økte arkitektoniske verdier. Administrasjonen er enig i at det er en riktig arkitektonisk vurdering å trekke påbygget tilbake (mot å plassere tiltaket rett over eksisterende bygningskropp).

4 I forbindelse med en eventuell utvikling av eiendommen vil kommunen bemerke byggegrensen på 14 meter fra midtlinjen til den nærmeste høyspentmasten på eiendommen. Byggegrensen (byggeforbudsonen) er satt i henhold til forskrift om elektriske forsyningsanlegg 6-4 og tilhørende veileder. Det omsøkte tiltaket ligger 12,5 meter fra midtlinjen. EB Nett har likevel avgitt en positiv uttalelse (tillatelse) for plassering innenfor byggeforbudsonen. Drammen kommune, ved administrasjonen, tar denne uttalelsen til etteretning som forvaltningsmyndighet. Strålefaren må likevel, i henhold til uttalelse fra Fylkesmannen, avklares før utbygging. I brev datert hevder søker at det er uakseptabelt at Buskerud fylkeskommune ikke ble informert om Fylkesmannens vedtak ifm verneverdier ved vår anmodning om uttalelse ifm utnyttelse. Det samme hevdes i forbindelse med at søker selv ikke fikk kopi av anmodningen. Dette er normale rutiner for saksbehandlingen i Drammen kommune. Utnyttingsgrad og verneverdi behandles uavhengig av ulike avdelinger hos fylkeskommunen ettersom det er snakk om to adskilte fag med ulike lovhjemler. Informasjon om Fylkesmannens vedtak var dermed ikke relevant for uttalelsen. At kommunen innhenter høringsuttalelser fra berørte fagmyndigheter er lovpålagte oppgaver og en forutsetning for korrekt saksbehandling. Søker blir ikke informert om alle prosesser ved saksbehandlingen men har selv anledning til å be om innsyn i saken. Søker hevder også at kommunens anmodning om uttalelse inneholder flere faktafeil. Administrasjonen mener at fakta i vår uttalelse er korrekt og vil anta at det her er snakk om ulik tolkning av begreper. Vår begrepsbruk tar utgangspunkt i plan- og bygningsloven og gjeldende kommuneplan. Administrasjonen mener at tiltakshavers klage på saksbehandlingen ikke inneholder nye momenter med relevans for saksbehandlingen. Det er ikke dokumenterert at det foreligger saksbehandlingsfeil med betydning for konklusjonen i saken. I prinsippet finnes det to alternative vedtak i saken. Administrasjonen anbefaler alternativ Det gis dispensasjon for BYA=35% på gbnr 115/101. Dispensasjon begrunnes med at tilbygg er plassert i bakkant av eksisterende bygningsmasse ut mot åpent grøntareal, det foreligger ikke naboprotester og tiltaket tilbakefører enkelte arkitektoniske fasadeelementer jfr plan og bygningsloven 7. Kommentar: Her vektlegges verdien av at den arkitektoniske løsningen må anses som positiv gitt tomtens beskaffenhet, at det ikke foreligger naboprotester og at tomten grenser til åpent grøntareal. Gitt denne helhetsvurdering vil ikke argumentet om nærhet til åpne grøntarealer, alene, nødvendigvis gi føringer for andre dispensasjonssaker hvor BYA overskrides. 2. Dispensasjon avslås. Begrunnelse: I dette alternativet gis ikke de nevnte positive momenter tilsvarende vekt. Her vektlegges i stedet konsekvent praksis om ikke å overskride BYA uten at denne må anses å være av klart mindre vesentlig karakter. En eventuell dispensasjon med grunnlag i tomtens nærhet til åpne arealer vil kunne åpne for økt utnyttelse også på andre tomter, for eksempel de tomter som ligger mot LNF-områder, friluftsområder, lekeplasser etc. Dette vedtaket vil derfor kunne få betydning for avgjørelsen i lignende saker. Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon datert Situasjonskart datert

5 á 3. Utsnitt av kommuneplanen for gbnr 115/ Kommuneplanens bestemmelse punkt Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune datert Uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud datert Fylkesmannens vedtak (opphevelse) ifm verneverdier datert Brev fra tiltakshaver datert