Saksbehandler: Naeem Akbar Arkiv: GBNR 17/128 Arkivsaksnr.: 11/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Naeem Akbar Arkiv: GBNR 17/128 Arkivsaksnr.: 11/ Dato: /128, 3. STRØM TERRASSE 8, PÅBYGG, DISPENSASJON â INNSTILLING TIL: formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: Formannskapet gir ihht pbl 19-2 etter søknad datert , dispensasjon fra formålsangivelsen i kommuneplanens arealdel. Følgende er lagt til grunn for dispensasjonen: Tiltaket gir bedre atkomstforhold frem til eiendommen fra 3. Strøm terrasse, noe som gir en bedre og mer trafikksikker løsning for øvrige beboere. Utvidelsen av atkomsten eliminerer behovet for gjennomkjøring i sin helhet. Utvidelsen av bygget, gir en bedre og tryggere løsning for brukerne. Utvidelsen vil gi en spisesal med bedre rømningsmuligheter, og bedre lys og energiforhold. Tiltaket vil bli universell utformet og vil kunne benyttes av personer med spesialbehov. Administrasjonen gis fullmakt til å ferdigbehandle søknaden om rammetillatelse. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli Byutviklingsdirektør á

2 â 17/128, 3. STRØM TERRASSE 8, PÅBYGG, DISPENSASJON Hensikten med saken Drammen kommune mottok den søknad om oppføring av påbygg på eksisterende kjelleretasje på Odd Fellow gården AS bygget i 3. Strøm Terrasse 8. Søknaden ble først godkjent av administrasjonen, men vedtaket ble opphevet etter klage fra naboer til eiendommen på grunn av mangelfull begrunnelse i vedtaket og tvil om saken burde vært politisk behandlet. Hensikten med denne saken er å ta stilling til søknad om dispensasjon datert fra formålsangivelsen i kommuneplanens arealdel. Det omsøkte tiltaket åpner for utvidelse av møtedeltagere og behov for plass til bespising. Saksutredning Reguleringsforhold Eiendommen er uregulert, men den er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til boligområde. Det søkes om rammetillatelse for påbygg på eksisterende kjelleretasje. Odd Fellow gården AS har drevet forsamlingslokaler på eiendommen siden I 1984 ble det gitt tillatelse til tilbygg der kjellerdelen hadde en støpt platedekke som tak, ca. 1 meter over bakkeplan. Tilbygget ble avsluttet med et rømningsbygg som også var scene på dekket over kjellerbygget. Saksforløp Det ble mottatt protester fra naboer både før og i etterkant av mottatt søknad (vedlegg 1). Protestene fra naboene omhandlet spørsmål om økt trafikkbelastning. Det ble i protesten påstått at det omsøkte tiltaket ville medføre at besøksmengden ville dobles. Naboene påpekte at eiendommen har for få parkeringsplasser. Parkering langs veien var fra før et problem som nå så ut til å kunne bli forverret. I protesten fra nabo Arne Hauger uttaler han at han engasjerte seg allerede i 1982 i forbindelse med reguleringsplanen for 4. Strøm terrasse og Moreneveien. Dette resulterte i en lang saksbehandling som endte opp med en avgjørelse hos Fylkesmannen der Odd Fellow gården AS ble pålagt å stenge atkomst med bom, en løsning som i den senere tid ikke ble fulgt. Byplan gjennomgikk søknaden og naboprotestene og besluttet den nødforanstaltningen i form av bom skulle opphøre fra og med (vedlegg 2). Videre ble det bedt om en plan for utbedring av atkomstvei fra 3.Strøm terrasse til 3. Strøm terrasse 8. (hovedatkomsten). Det ble siden avholdt et møte med kommunen, tiltakshaver og søker. Det ble under møtet besluttet at denne utbedringen av atkomsten ikke skulle nabovarsles, da tiltaket ble utført på egen grunn, og kun ble vurdert å ha fordeler for nabolaget med hensyn til trafikksikkerhet. Vedlagt godkjent situasjonsplan viser at siste løsning for avkjørsel, er i tråd med godkjent avkjørsel fra (vedlegg 3) På bakgrunn av mottatt forslag til forbedret atkomst som var i tråd med løsningen fra 1984, ble det fattet vedtak om rammetillatelse for påbygg, dispensasjon fra formålskravet i kommuneplanens arealdel og utvidet avkjørsel (vedlegg 4)

3 Rammetillatelsen ble påklaget fra Advokat Os på vegne av en rekke naboer. (vedlegg 5). Klagen gikk i prinsippet ut på det etter den nye bestemmelsen ikke skal være kurant å innvilge dispensasjon. Klager presiserte at det måtte foreligge en klar overvekt av hensyn som talte for dispensasjon når fordelene ved tiltaket ble vurdert opp mot ulempene. Klager hevdet videre at kommunen ikke synes å ha foretatt den interesseavveining som loven krever. Kommunen varslet den endring av vedtak om rammetillatelse datert Varselet ble besvart i brev av Solli Arkitekter AS og Odd Fellow gården AS. Det ble i brevet fra Solli Arkitekter AS blant annet hevdet at tiltaket ikke medførte noen økt sjenanse for naboene. Det ble påpekt at nærområdet ikke er et rent boligområde da det også ligger et pensjonat i umiddelbar nærhet. Ansvarlig søker påpekte at kommunen hadde foretatt en tilstrekkelig og korrekt vurdering av ulempene som følger av tiltaket (vedlegg 6) Omgjøring av vedtak Etter vurdering av mottatte klagebrev fra advokat Os og andre berørte, vedtok kommunen å oppheve sitt vedtak om dispensasjon og rammetillatelse av (vedlegg 7) I vedtaket ble det vist til at kommunen hadde kommet frem til at vedtaket om dispensasjon av ikke var tilstrekkelig begrunnet etter regelen i forvaltningsloven 25. Den kortfattede begrunnelsen for dispensasjonen gav ingen holdepunkter for hvordan kommunens skjønnsutøvelse hadde slått ut ved vurderingen av fordelene og ulempene som følge av dispensasjonen. Et tungtveiende moment i denne avgjørelsen var at det i kommunens vedtak av , også ble savnet en vurdering av om dispensasjon fra arealformål i kommuneplanens arealdel, var å betrakte som en sak av prinsipiell betydning og dermed kreve politisk behandling, jf kommuneloven 23 (4). Klage på endring/omgjøring saken sendt til fylkesmannen i Buskerud Omgjøringen av vedtaket ble påklaget av Odd Fellow gården AS og arkitekt Arne Finn Solli. Deres klager gikk i hovedtrekk utpå at klagen fra advokat Os var fremsatt med feil grunnlag, og at hans argumentasjon hvilte på en misforståelse om en kapasitetsutvidelse på 110 personer. Det ble også påpekt at alle naboene hadde flyttet hit etter at Odd Fellow gården AS var etablert på denne eiendommen. (vedlegg 8) Klagen med kommunens bemerkninger ble sendt til Fylkesmannen i Buskerud for Svar fra Buskerud Fylkesmannen datert Fylkesmannen anser det som korrekt saksbehandling at kommunen som førsteinstans på nytt tar stilling til dispensasjonsvedtaket før de som klageinstans går inn i saken. (vedlegg 9) Rådmannens vurdering Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene for å innvilge dispensasjonen. Rådmannen ønsker å ta stilling til de samlede fordelene ved søknad om utvidelse av etablert forsamlingslokale i etablert boligområde avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel.

4 Hensynet bak boligformål i arealdelen er en helhetlig tilrettelegging av området slik at området best mulig tjener områdets beboere. På linje med boliger er også funksjonsbygg med stedstjenelig formål, å anse som en naturlig del av boligformålet i arealdelen av kommuneplanen. Brannvesenet har satt begrensning til maks 55 personer i 2. etasje. Det er derfor ønske om å bygge en ny spisesal slik at alle medlemmer (maks 85 personer) kan bespises samtidig. Arealene i 2 etasje vil bli benyttet til annen foreningsvirksomhet. En eventuell utvidelse vil medføre en økning av besøkende til Odd Fellow gården AS sine lokaler. Etter rådmannens vurdering innebærer ikke dispensasjonen en vesentlig tilsidesettelse av Kommuneplanens arealdel da eiendommen allerede er i bruk til samme formål, og har vært det siden 1984 ( det vil si lenge før gjeldende Kommuneplans arealdel). Det vises til det godkjente tilbygget fra 1984, bestående av rømningsbygget som også er scene for taket over kjellerbygget som forbinder begge byggene. Ulemper Etter rådmanns vurdering vil tiltaket medføre en økning av biltrafikk gjennom 3 Strøm terrasse. Dog er neppe økningen så mye som 110 personer som advokat Os argumenterer med. Fordeler Odd Fellow gården AS foretar flere avbøtende tiltak, som ikke bare veier opp for trafikkøkningen, men også tjener trafikklogistikken i nærområdet; Innkjøringsmulighet fra 4. Støm terrasse blir stengt. Det ryddes opp i avkjørselsforhold. Rådmannen mener økningen i trafikken håndteres på en god måte ved å utvide atkomsten fra 3. Strøm terrasse, frem til eiendommen. Atkomsten vil ikke bare tjene besøkende til Odd Fellow gården AS sine lokaler, men også øvrige beboere i området. Det at Odd Fellow gården AS utfører grunnarbeider på egen grunn for den nye atkomsten, gjør at naboer ikke blir belastet av utvidelsen. Hva gjelder parkering, så er det tilrettelagt for 34 parkeringsplasser på egen grunn. Noe som er høyere enn kravet satt i parkeringsvedtekten for drammen kommune også etter utvidelsen. Arkitekt Arne Finn Solli har i sin klage datert anført at Odd Fellow gården AS har hatt sin aktivitet på eiendommen siden Alle naboer har flyttet til området etter dette tidspunkt og følgelig vært fullt klar over situasjonen. Dagens løsning er å anse som brannmessig dårlig. Plattingen som er mellompartiet mellom disse byggene er ca 1meter over bakken og fremstår som en opphevet grå flate mellom to bygg. At denne plattingen blir bebygget bør ikke ansees som unaturlig. En utvidelse vil medføre en oppgradering av forholdene for brukerne, ved at omsøkte tiltak vil utføres med universell utforming. Bespisning vil da skje i den nye hallen og alle ( 85 personer) vil kunne spise samlet, og med bedre og sikrere brann og miljøforhold. Eksisterende kjeller vil brukes til annet enn oppholdsareal. Bygg som grendehus, samfunnshus og forsamlingshaller er ofte forutsatt i nærområder slik tiltaksstedet. Administrasjonen ser på forsamlingslokaler/selskapslokaler av denne karakter som stedstjenelig bygg. Odd Fellow gården AS sin virksomhet og beliggenhet er ikke å anse som mere fremmed i sine omgivelser enn pensjonat i 4. Strøm terrasse 9.

5 Rådmannens konklusjon En samlet vurdering av trafikkforholdene som både belastes og utbedres, samt utvidelse av etablert bruk og bygningsmasse, viser at fordelene med tiltaket er klart større enn ulempene. Rådmannen anbefaler derfor at det gis dispensasjon til utvidelse av eksisterende forsamlingshus i område avsatt til boligformål. Vedlegg: (vedlegg 1) Søknad om rammetillatelse med dispensasjon datert , mottatt (vedlegg 2) Foreløpig svar datert (vedlegg 3) Godkjente situasjonskart fra (vedlegg 4) Rammetillatelse datert (vedlegg 5) Brev fra advokat Os datert (vedlegg 6) Brev fra Solli Arkitekter AS av (vedlegg 7) Endring av vedtak datert (vedlegg 8) Brev fra Solli Arkitekter AS av (vedlegg 9) Foreløpig orientering fra Fylkesmannen i Buskerud (vedlegg 10) Svar fra Fylkesmannen i Buskerud datert (klage på vedtak) (vedlegg 11) Odd Fellow tegning (tegninger som fulgte søknad om rammetillatelse á