Saksbehandler: Henrik Langum Arkiv: GBNR 27/228 Arkivsaksnr.: 09/ Dato: *

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Henrik Langum Arkiv: GBNR 27/228 Arkivsaksnr.: 09/ Dato: * DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN 27/228, SVELVIKVEIEN 119 BESTEMMELSE PKT 2.0, BYGGEFORBUD MOT DRAMMENSFJORDEN INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET: Administrasjonens innstilling: Det gis dispensasjon fra byggeforbudet mot vassdrag for oppføring av påbygg samt to mindre tilbygg på Svelvikveien 119. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: - Tiltaket skal ikke medføre at det oppstår en ny boligenhet. - Almennheten skal gis tilgang til sjøen og fri passasje over eiendommen langs sjøen. For å sikre dette skal bryggen rives før tiltaket igangsettes. - Muligheten til fremføring av en eventuell fremtidig kyststi skal opprettholdes uten oppføring av murer, gjerder eller lignende barrierer. Osmund Kaldheim Rådmann Arild Eek byutviklingsdirektør

2 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS BEST - 27/228, SVELVIKVEIEN 119 BYGGEFORBUD MOT VASSDRAG, PKT 2.0 Innledning/bakgrunn for saken Denne saken kom første gang inn til behandling i Drammen kommune Saken gjaldt den gang bruksendring fra 2 til 3 boenheter. Tiltaket ble avslått med hjemmel i kommuneplanens bestemmelse 2.0. Langs Drammensfjorden er det en byggeforbudsone på 50 meter fra sjøen. Søknaden er siden revidert og gjelder nå kun påbygg av en ny etasje for større bruksarealer til eksisterende leilighet i 1. etasje samt to mindre tilbygg på 1. etasje. Huset skal benyttes som en generasjonsbolig uten at det etableres en ny boenhet. Hver etasje får alle nødvendige funksjoner men begge etasjer har adkomst fra et felles åpent trapperom. 2. etasje er dermed å anse som en integrert del av husets hovedbruksenhet. Kjelleretasjen inneholder en sekundærleilighet som tidligere. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanen byggeforbudsone er datert Det er innhentet uttalelse fra Buskerud fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud som ble mottatt og Saksutredning Hensikten med denne saken er å avgjøre om det foreligger grunnlag for å gi dispensasjon fra byggeforbudsonen mot Drammensfjorden for å oppføre tilbygg og påbygg som omsøkt på enebolig med sekundærleilighet i Svelvikveien 119. Hensynene bak byggeforbudsonen er i stor grad hentet fra Riksopolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen. Se eget vedlegg. Dispensasjon fra kommuneplanen krever etter plan- og bygningsloven 19-1 en begrunnet søknad. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt skal få mulighet til å uttale seg. Dispensasjon kan etter 19-2 ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan settes vilkår for å gi dispensasjon. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 2.0 er datert I søknaden er det anført følgende fordeler ved tiltaket: 1) Følger lokalt bebyggelsesmønster. Naboer ligger nærmere sjøen. 2) Ikke fare for presedens. Tiltaket medfører kortere avstand til sjøen enn eksisterende situasjon. 3) I tråd med ønsket byutvikling. Følger kommunens ønske om utvikling innenfor dagens fysiske rammer. 4) Tiltakshavers behov ivaretas. I forbindelse med avslag på tidligere tiltak og søkers vurdering av klage ble det stilt spørsmål ved gjeldende reguleringsplan for området. Denne avklaringen gjentas for ordens skyld her. Der det er avvik i formål mellom kommuneplan og reguleringsplan gjelder kommuneplanen foran eldre

3 reguleringsplaner jfr 20-6 i plan- og bygningsloven av For denne saken skal dermed kommuneplanens bestemmelser legges til grunn. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune (Bfk) mottatt fastslår at tidligere dispensasjoner langs Svelvikveien medfører presedens. Bfk har ingen innvendinger mot at det innvilges dispensasjon. Det er mottatt uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud (FM) Utifra beliggenheten langs sjøen er FM skeptisk til å øke høyden på bygget. FM ber om at landskapsforhold, allmenne friluftsinteresser knyttet til strandområder, eventuelle lokale miljøverdier og faren for uheldig presedens ivaretas. Under sin vurdering anmoder FM kommunen vurdere om det kan være aktuelt å knytte vilkår til en eventuell dispensasjon for å sikre allmennhetens tilgang langs sjøen. De ber om at landskapsmessige konsekvensene blir belyst og at hensynet til kystlandskapet vektlagt. Tiltaket må også vurderes med tanke på konsekvensene av totalsummen dersom det kan påregnes flere lignende tiltak. Hensynene bak bestemmelsen om byggeforbudsone langs Drammensfjorden er i hovedsak allmenne interesser som fri ferdsel og landskapsbildet. Den kommunale bestemmelsen er en konsekvens av rikspolitiske retningslinjer (RPR) for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen hvor det er gitt klare signaler om å stanse nedbyggingen langs fjorden. Administrasjonens vurdering av grunnlaget for dispensasjon Berørte myndigheters uttalelser Det er ikke mottatt bemerkninger mot at det gis dispensasjon for tiltaket, utover Fylkesmannens reservasjon mot å øke høyden på bygningen. Dette har adminstrasjonen vurdert nedenfor med tanke på landskapshensyn. Øvrige myndigheter påpeker at følgende faktorer skal vurderes i forbindelse med saksbehandlingen: - Lanskapshensyn/Den Europeiske landskapskonvensjonen Eiendommen ligger inne i et etablert boligområde, nederst i en dalside. Vi kan ikke se at et tiltak på denne eiendommen har betydning for den ytre opplevelsen av landskapet, eller at det bryter med den europeiske landskapskonvensjonen på andre måter. Bygningen blir riktignok en hel etasje høyere enn før, men det finnes bygninger med tilsvarende volum og høyde litt lenger bort i Svelvikveien. Estetisk sett vil tiltaket føre til en forbedring/opprydding. - Naturmangfoldloven - Naturmangfoldloven har bestemmelser ( 8) om at offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Dette tiltaket medfører ingen vesentlig utvidelse av eiendomsmassens fotavtrykk og skjer innenfor et etablert boligområde. Tiltaket anses å ha liten betydning for naturmangfoldet og kan tillates uten nærmere undersøkelser. - RPR/Vilkår om fri ferdsel Eiendommen ligger som nevnt inne i et etablert byggeområde med grense mot fjorden. Det finnes arealer avsatt til friområder (jfr kommuneplanen) i umiddelbar nærhet til eiendommen. Almennhetens interesse for friluftsliv og fri ferdesel forbi eiendommen er tilstede. Tiltaket anses å ha betydning for rekreasjonsverdier i byggeområder og strandsonen. Dette gjelder spesielt for tilgjengeligheten til sjøsiden. Retningslinjene (RPR) påpeker at ved videre utvikling av boligeiendommer skal muligheten

4 til å forbedre disse verdiene vektlegges sterkt. Fylkesmannens forslag om vilkår for å sikre almennhetens tilgang/ferdsel langs sjøen er dermed aktuelt. Det må dermed legges vekt på dette forholdet i vurderingen av hvorvidt det skal gis dispensasjon for tiltaket. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra skal ikke bli vesentlig tilsidesatt Almenne interesser som fri ferdsel og landskapshensyn skal ivaretas Tiltaket medfører ingen direkte endring eller privatisering av området mot sjøen og er dermed i utgangspunktet ikke i strid med hensynet til fri ferdsel og rekreasjonsverdier. En økning av bruksarealer medfører likevel en utvidet bruk av eiendommen og dermed utvidet bruk av strandsonen på bekostning av almennhetens mulighet til fri ferdsel. I forbindelse med en dispensasjon kan det uansett, i tråd med RPR, være aktuelt å forbedre disse forholdene ved å sette vilkår for tillatelsen. Eiendommen ligger inne i et større etablert boligområde til tross for at den har grenselinje mot sjøen. Bebyggelsen strekker seg fra sjøen og godt oppover i lia bak eiendommen på begge sider. Det er derfor vanskelig å se at et påbygg i høyden på denne eiendommen vil ha stor betydning for landskapsbildet eller andre landskapshensyn, for eksempel i forhold til utsikten fra sjøen. Fordelene skal være klart større enn ulempene Utover at søkers behov tilfredstilles anses begrunnelsen som normale forutsetninger som gjelder for alle tiltak. Søkers begrunnelse for dispensasjon anses dermed å ha liten relevans for en eventuell dispesasjon. Et eventuelt vilkår om forbedret fri ferdsel forbi eiendommen vil derimot være en stor fordel ved gjennomføring av tiltaket. Det ligger imidlertid en brygge for småbåter på den smale stripa mot sjøen. Denne brygga virker privatiserende og gjør det mindre naturlig å ferdes langs sjøen. Det bør derfor stilles som vilkår for dispensasjon at brygga rives. Vi kan ikke se at det er store ulemper knyttet til tiltaket. Fordelene blir derfor større enn ulempene ved at en på denne måten legger bedre til rette for ferdsel langs sjøen. Kommunen har forøvrig ikke funnet dokumentasjon på godkjenning av den omtalte bryggen. Alternativer 1. Det gis dispensasjon som omsøkt. 2. Det gis dispensasjon med vilkår om at det avsettes en passasje langs strandlinjen for allmenn ferdsel, at muligheten til fremførig av kyststi eller lignende bevares samt at eksisterende brygge mot Drammensfjorden rives. 3. Dispensasjonen avslås. På bakgrunn av det lovfestede kravet om at dispensasjoner skal gi større fordeler enn ulemper anbefaler administrasjonen alternativ 2. Konklusjon Det gis dispensasjon fra byggeforbudet mot vassdrag for oppføring av påbygg samt to mindre tilbygg på Svelvikveien 119. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: - Tiltaket skal ikke medføre at det oppstår en ny boligenhet. - Almennheten skal gis tilgang til sjøen og fri passasje over eiendommen langs sjøen. For å sikre dette skal bryggen rives før tiltaket igangsettes. - Muligheten til fremføring av en eventuell fremtidig kyststi skal opprettholdes uten oppføring av murer, gjerder eller lignende barrierer.

5 Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon datert Situasjonskart datert Utsnitt av kommuneplanen for gbnr 27/ Kommuneplanens bestemmelse punkt Utdrag fra Riksopolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen vedr rekreasjonsverdier i byggeområder og strandsonen. 6. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune datert Uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud datert