Forslag til endring av reguleringsplan for Granittlia - 1. gangsbehandling etter 12-10, 11 i plan- og bygningsloven

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Ole Christian Øvrebø L.nr.: 3508/2018 Arkivnr.: /L13 Saksnr.: 2016/386 Utvalgssak Forslag til endring av reguleringsplan for Granittlia - 1. gangsbehandling etter 12-10, 11 i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske /18 tjenester Grunnlag for saken Vedtak i sak 44/16, behandling av råd gitt i oppstartsmøte, behandlet i H Juridisk grunnlag Plan- og bygningsloven Kommuneplanens arealdel datert Vedlegg 1 Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Sammendrag Tiltakshaver ønsker å endre gjeldende reguleringsplan for Granittlia, til også å tillate bygging av kjedede eneboliger. Som følge av tilpasning av eneboligene ønskes det økning av BYA fra 35 % til 40 %, maks gesims for ett hus lengst nord-øst ønskes endret med 1,5m og byggegrense mot sør ved bygging av eneboliger trekkes 11m lenger sør. Rådmannen vurderer planforslaget som tilfredsstillende utredet og tilråder at det legges ut på høring og til offentlig ettersyn. Side 1

2 SAKSUTREDNING Faktaopplysninger/bakgrunn for saken Bakgrunn Tiltakshaver ønsker å legge til rette for kjedede eneboliger i tillegg til å bevare muligheten for terrassert blokkbebyggelse i gjeldende plan for Granittlia. Ettersom gjeldende plan spesifikt la opp til terrassert blokkbebyggelse, vurderte kommunen at tilføyelse av mulighet til å bygge ny boligtype ikke kan behandles som en mindre endring av reguleringsplanen, og derfor er denne saken nå fremmet til behandling. Planområdet Planområdet ligger i Solbergelva (se illustrasjon nr.1) og omfatter eiendom med gbnr. 46/132. Planstatus Planområdet ligger i arealet avsatt til boligformål i kommuneplanen (se illustrasjon nr. 2). Reguleringsplan for Granittlia ble vedtatt i kommunestyret , og det er den planen som nå ønskes endret. Illustrasjon nr. 1: planområdet angitt ved blå diamant, øst for Solbergsenteret og nord for Åserud Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan. Rød veg viser ny regulert adkomst fra Gamle Riksvei Det foreligger i kommuneplanen ingen rekkefølgekrav eller vilkår for bruk av arealene i planområdet. Planforslaget Planforslaget består i å endre gjeldende plan som tillater terrassert blokkbebyggelse, til også å tillate kjedede eneboliger. For å tilpasse planen til dette, ønskes det å gjøre følgende endringer: Side 2

3 Figur A - Godkjent byggesak i 2014 i henhold til gjeldende plan Figur B - Skisse av mulig utbygging ved endring av reguleringsplan Boligtype Det er ønsket å åpne for å kunne bygge kjedede eneboliger, i tillegg til å beholde gjeldende plans mulighet for terrassert blokkbebyggelse. Området rundt er preget av eneboliger, så det å tillate endringen av planen vil medføre at ny bebyggelse vil være mer tilpasset eksisterende bebyggelse. BYA Det er foreslått en endring av maks BYA (bebygd areal) fra 35 % i gjeldende plan til 40 %. Byggehøyder For å kunne tilpasse ny boligtype bedre til eksisterende terreng, er det nødvendig å endre maks byggehøyde for ett bygg lengst nord-øst. Bebyggelsen ellers vil være vesentlig lavere Side 3

4 enn en ved bygging av blokk. Gjeldende plan tillater maks gesimshøyde på kote 34, mens for det ene huset som her ønskes høyere vil maks gesimshøyde være på kote 35,5. Endring av byggegrense mot sør For å tilpasse planen til ønsket utbygging er byggegrense mot sør trukket 11m lenger sør. For terrassert blokk gjelder byggegrense på 22 m som tidligere. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i Eikerbladet , samt ved brev til naboer og andre berørte. Tiltakshaver mottok 6 innspill til dette varselet, se planbeskrivelsen kapittel 6.2 for nærmere beskrivelse. Rådmannen vurderer at de fleste av merknadene som har kommet inn er tatt hensyn til og innarbeidet i planforslaget så langt det er mulig. Økonomiske konsekvenser Det vil ikke være noen endring av økonomiske konsekvenser i forhold til gjeldende plan. Endringen medfører reduksjon av antall boenheter, fra ca 40 ved terrassert blokkbebyggelse til ca. 22 ved kjedede eneboliger. Barn og unges interesser Det vil ikke være noen endringer for barn og unges interesser i forhold til gjeldende plan. Miljøkonsekvenser Det vil ikke være noen endringer for miljø i forhold til gjeldende plan. HMS/Folkehelse Det vil ikke være noen endringer for HMS/Folkehelse i forhold til gjeldende plan. Vurdering Rådmannen vurderer at planforslag er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Oppfølging av råd i oppstartsmøte I oppstartsmøte ble det gitt følgende krav og føringer for det videre planarbeid: Krav / føring Rådmannens vurdering 1 Ny atkomst frarådes. Bruk av regulert kryss tilrådes Utført 2 Planområdet varsles lik den for gjeldende regulering Utført for Granittlia 3 Rekkefølgekrav mht. opparbeidelse av ny Utført Hovedatkomst videreføres Side 4

5 4 Plankrav i kommuneplanens arealdel av mht. utnyttelse, parkering, grønn overflatefaktor (GOF) mv. legges til grunn. 5 Det anbefales å åpne for småhusbebyggelse i tillegg til eksisterende regulerte boligformål. Delvis utført. Utnyttelsesgrad er høyere enn kommuneplanens arealdel Utført Etter Rådmannens vurdering er de fleste av disse føringene, med ett unntak, ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Se under for rådmannens vurdering av virkningen av dette. Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/avvik fra kommuneplanen Fjernvirkningen av eneboliger vil passe godt inn med eksisterende bebyggelse i området. Grunnflate på bygningsmassen vil være lik enten det bygges blokk eller eneboliger, men ved å bygge eneboligene vil byggehøyde reduseres betraktelig mot at boligmassen spres litt mer ut over eiendommen. Byggegrense mot øst opprettholdes som i dag, mens mot sør reduseres den med 11 m ved bygging av kjedede eneboliger. Det vil likevel være ca. 22 m til nærmeste bolighus i sør, som også ligger noe lavere i terrenget. Det er ett avvik fra kommuneplanen, og det gjelder endring av maksimum bebygd areal (BYA). I gjeldende plan og i kommuneplanens arealdel er dette satt til 35 %, mens tiltakshaver ønsker maks. 40 %. En endring på 5 % BYA vurderes å være liten i forhold til fjernvirkningen av å redusere bygningsmassen fra opptil 5 etasjers blokk til 3 etasjers eneboliger hvor nederste etasje er sokkeletasje delvis i terreng. Det vurderes derfor at dette avviket ikke fører til noen negative konsekvenser for planområdet. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Hovedtrekkene i gjeldende plan er videreført. - Kjedede eneboliger er mer tilpasset eksisterende bebyggelse enn terrassert blokk, og vil virke mindre ruvende i området. - Rekkefølgekrav vedrørende veg og VA videreføres. Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 «planens hensikt». Konklusjon Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for Granittlia vurderes for det meste å være i tråd med kommuneplanens arealdel samt krav og føringer fastsatt i oppstartsmøte. Politisk handlingsrom I tråd med plan og bygningslovens er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring. Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jf. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen, kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Side 5

6 Tilråding Tiltakshaver og rådmannen er omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag. Rådmannen anbefaler derfor alternativ 1. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Planen viderefører hovedtrekkene i gjeldende plan og følger intensjonene i kommuneplanens arealdel. Volumet av fremtidig bebyggelse er godt tilpasset området og planen legger til rette for ny atkomst til området. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Granittlia datert med tilhørende planbestemmelser datert sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Planen viderefører hovedtrekkene i gjeldende plan og følger intensjonene i kommuneplanens arealdel. Volumet av fremtidig bebyggelse er godt tilpasset området og planen legger til rette for ny atkomst til området. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Arve Fjeld ba om å få fratre med begrunnelse av at han sitter i styret for utbygger. Utvalget vedtok enstemmig å la Arve Fjeld fratre som inhabil. Det er da således 10 medlemmer tilstede under behandling av saken. Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt (10 stemmer). Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Granittlia datert med tilhørende planbestemmelser datert sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Side 6

7 Planen viderefører hovedtrekkene i gjeldende plan og følger intensjonene i kommuneplanens arealdel. Volumet av fremtidig bebyggelse er godt tilpasset området og planen legger til rette for ny atkomst til området. Side 7